J’étais ce matin en direct sur BFM Business pour échanger avec Christian FONTAINE, rédacteur en chef du magazine LE revenu, autour de la question de la rentabilité de l’immobilier locatif et de la nécessité de s’interroger sur la vente du patrimoine patrimoine immobilier locatif.

Ce débat reprend les idées que j’avais déjà développés dans cet article « L’immobilier locatif n’est pas toujours rentable mais existe t’il de meilleurs investissements ?« . Le sujet est relativement simple et je n’ai pas nécessairement de réponse : Il est facile de ne pas trouver d’intérêt économique dans la détention d’un patrimoine immobilier. Entre une fiscalité trop lourde, une gestion chronophage, des prix que l’on peut considérer comme élevés et des locataires de plus en plus exigeants, il peut paraître raisonnable de conseiller de se séparer de son patrimoine immobilier locatif.

Mais que faire de l’argent, fruit de la vente de l’immobilier locatif ? Quelles sont les alternatives pertinentes ? N’est il pas préférable de détenir un actif d’usage dont la valeur pourra s’apprécier au gré de l’inflation (cf »Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ?« ) plutôt que de détenir une créance sur une compagnie d’assurance vie ?

Bref, beaucoup de questions et un débat intéressant pour tout ceux qui se posent la question de la pertinence de ce patrimoine immobilier dont la gestion est parfois trop lourde.

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24 Comments

  1. Je suis complètement d’accord avec la conclusion de GUILLAUME. Il n’y a pas réponse toute faite.
    Chaque situation est un cas d’espèces.

    Sur la question de la charge de gestion : on peut opter pour les SCPI

    Sur le fond, on doit être clair sur la finalité recherchée.
    -rendement pour compléter sa retraite de manière sécurisée
    -valorisation de son patrimoine
    -optimisation des successions futures par des donations. (pleine propriété, nu-propriété de l’immobilier – démembrement des contrats AV)
    -tranquillité de gestion
    -diversification des placements
    ……etc

    Cette liste doit être hiérarchisée pour déboucher sur un vrai choix des priorités

    • Patrick D says:

      Dans la liste, vous pourriez rajouter « partir à l’étranger » pour tous les gros investisseurs français

      • oui tout a fait. encore faut-il lui donner la priorité ad’hoc.
        Mais effectivement, on pourrait cocher les cases précédentes et concevoir in fine de changer de mode vie en plus « partir à l’étranger » vis à vis de la fiscalité notamment. (éloignement des enfants et petits enfants à gérer, nouveaux réseaux d’amitiés à créer, services de santé à sécuriser….)

  2. Bonjour

    suivre le débat

  3. EMILE DUGLAN says:

    L’ assureur est propriétaire des unités de compte , vous faites bien de le rappeler Guillaume .

    • EMILE DUGLAN says:

      Les supports d’unités de compte ne forment pas l’objet de la prestation de l’assureur, mais un paramètre de son évaluation. Dit autrement, la dette de l’assureur ne porte pas sur ces supports, mais sur leur contre-valeur, dont la fonction n’est que d’exprimer le montant du règlement promis.

      Le souscripteur n’a donc aucun droit de propriété sur ces actifs sous-jacents qui appartiennent à l’assureur : celui-ci les gère pour son propre compte et non pour le compte de tiers.

  4. A la question faut il vendre son immobilier locatif ,non , mais s’en débarrasser oui, et a n’importe quel prix; le pire énnemi du locatif , c’est les locataires qui n’ont que des droits, droit de saccager , droits de ne pas payer et , aussi et surtout, aucun devoirs; les sociétés de gestion ne savent faire qu’une seul chose ,c’est encaisser leurs commissions, les assurances loyers impayés trouvent toujours un moyen d’échapper a leurs contrats, bref je n’ai qu’une recommandation aux hésitants :bazarder, le locatif n’est absolument pas rentable sinon pour les locataires et pour l’état et si , devant la désafection des investisseurs privés, des familles se trouvent a la rue, qu’elle y restent ou qu’elles s’en prennent a l’état responsable de ces situations

  5. Une bonne solution consiste a investir dans un bon club deal mais pas ceux qui financent des promoteurs car le risque n’est pas nul et la rentabilité trop aléatoire.
    J’en connais un qui sortira prochainement ( période d’engagement d’1 mois) et qui devrait viser un TRI de 12% par an avec une sortie en 5 ans. En général ils font légèrement mieux que le TRI cible investissement mini 250.000 €

  6. Michel 2 says:

    Toujours le même débat et toujours les mêmes réponses et doutes qui ne font pas ou peu avancer le schmilbick !
    Personnellement, quel que soit l’âge je retiens deux éléments essentiels:
    1- chaque cas est particulier sur la détention d’un bien immobilier locatif. Pour ma part, j’ai acquis en 1999 un bien avec travaux sous loi Besson ancien. Remboursé entièrement depuis 2011, j’en tire des revenus avec abattement de 26% + déduction taxe foncière, assurance et travaux d’entretien soit environ 40 à 50% d’abattements suivant les années et j’ai une famille locataire qui paye tous les mois et me fout une paix royale. J’ai donné la nue-propriété à mes enfants et donc gardé l’usufruit. Je considère que j’ai travaillé sur cet immeuble pendant plusieurs années, justement pour ma retraite et que mes enfants devront attendre un peu … avant d’en profiter.

    2- Entre détenir une assurance vie qui n’est pas un droit de propriété mais une créance de l’assureur ou de la banque, sujette aux aléas des « malversations » gouvernementales (loi Sapin 2 et autres) et un bien dont je suis propriétaire en direct, il n’y a pas photo, je choisis le titre de propriété constitutionnel.

    A choisir si je devais vendre ce bien un jour pour une raison ou une autre, j’investirais plutôt (en majorité) dans des SCPI d’entreprises que dans des assurances vie.

    • Badtimes says:

      Entière d’accord

    • En fait, il faut distinguer les cas de figure. En effet, en cas de vie vous êtes créancier de l’assureur puisque le droit de rachat est un droit personnel rattaché au souscripteur.
      Toutefois, il faut faire une sous distinction entre le support en euro et les supports en UC. L’assureur est propriétaire de son fonds en euro, et de X nombre d’UC mais il n’est pas propriétaire des sommes que vous versez sur les UC.
      La loi Sapin ne peut donc pas, de mon point de vue, s’appliquer aux UC.
      En cas de décès, le bénéficiaire a un droit réel sur la somme, il en est donc propriétaire.
      Je comprends votre inquiétude, mais il faut garder son sang froid.

        • Les compagnies ont aussi la faculté de remettre les titres au souscripteur.
          Les conditions sont également très restrictives. Quels sont les fonds visés? SCPI? Private equity? Il faut que les fonds ne soient plus en mesure de fournir une valeur liquidative.
          Comment vous faites pour ne plus être en mesure de fournir une valeur liquidative sur des parts de SCPI?
          Il y a de quoi s’interroger sur la portée de la loi Sapin. Cela ressemble à un coup d’épée dans l’eau.

      • Michel 2 says:

        Oui, en effet il me semble que la Sapin 2 ne s’adresse qu’aux fonds en euros !

        • Non ! Aussi aux UC :

          Lorsqu’une ou plusieurs unités de compte mentionnées à l’article L. 131-1 sont constituées de parts ou d’actions d’un organisme de placement collectif qui fait l’objet d’une suspension du rachat ou de l’émission de ses parts ou actions et qui n’est pas en mesure de publier une valeur liquidative, l’entreprise d’assurance peut :

          1° Proposer au contractant ou bénéficiaire de procéder, sur cette partie du contrat, au règlement des rachats, des prestations en capital en cas de vie et en cas de décès et des capitaux constitutifs de rentes, à la date de conversion, sous forme de remise des parts ou actions de cet organisme de placement collectif ;

          2° Suspendre ou restreindre, sur cette partie du contrat uniquement, les facultés d’arbitrage, les versements de primes, les possibilités de rachats ou de transferts, le paiement des prestations en cas de vie ou de décès et les conversions en rentes ;

          3° Dans le cadre de l’information qu’elle transmet au contractant, calculer les capitaux ou les rentes garantis des contrats sans tenir compte de la partie du contrat exprimée en unités de compte constituées d’actions ou de parts de l’organisme de placement collectif concerné. L’entreprise indique alors que cette partie du contrat n’a pas été intégrée au calcul des capitaux ou des rentes garantis en raison de l’absence de valeur liquidative.

          II.-Lorsqu’une ou plusieurs unités de compte mentionnées à l’article L. 131-1 sont constituées de parts ou actions d’un organisme de placement collectif qui fait l’objet d’une suspension du rachat ou de l’émission de ses parts ou actions et qui est en mesure de publier une valeur liquidative ou qui fait l’objet d’un plafonnement temporaire du rachat de ses parts ou actions, l’entreprise d’assurance peut :

          1° Proposer au contractant ou bénéficiaire de procéder, outre le règlement en espèces, sur cette partie du contrat, au règlement de tout ou partie des rachats et des prestations en capital en cas de vie et en cas de décès sous forme de remise des parts ou actions de cet organisme de placement collectif ;

          2° Suspendre ou restreindre, sur cette partie du contrat uniquement, les facultés d’arbitrage et les versements de primes, les possibilités de rachats ou de transferts, le paiement des prestations en cas de vie ou de décès et les conversions en rentes.

          • Michel 2 says:

            Pas si simple, extrait:

            Cf. ci-dessous « Les fonds euros sont-ils particulièrement visés ? – ligne 31  »

            [ La disponibilité moment l’épargne investie contrats d’assurance-vie, est-ce réalité ?

            La disponibilité à tout moment de l’épargne investie sur les contrats d’assurance-vie, est-ce encore une réalité ?

            L’épargne investie sur votre contrat peut être provisoirement bloquée

            L’une des grandes qualités de l’assurance-vie, c’est sa liquidité. Autrement dit, la possibilité de retirer des fonds à tout moment. Mais cette souplesse peut être remise en cause dans certains cas. Explications.

            La disponibilité à tout moment de l’épargne investie sur les contrats d’assurance-vie, est-ce encore une réalité ? La loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite « loi Sapin II », récemment adoptée, comporte au travers de son article 49 (retranscrit sous l’article L612-33 du Code monétaire et financier), diverses restrictions visant les contrats d’assurance-vie. Ce nouveau texte vient revisiter et accentuer un dispositif existant pour partie, mais quelque peu oublié, car n’ayant jamais été mis en oeuvre.

            Quels sont les contrats d’assurance-vie concernés ?

            L’article de loi vise tant les contrats exclusivement en euros que les multisupports, quelle que soit la date à laquelle ils ont été souscrits et quelles que soient les dates des versements qui ont pu être effectués ou qui vont l’être dans les semaines ou les mois qui viennent.

            Sans distinction, les contrats souscrits à titre individuel, ceux l’ayant été de façon conjointe ou encore les contrats intergénérationnels dédiés le plus souvent à des petits-enfants encore mineurs sont concernés.

            Les fonds euros sont-ils particulièrement visés ?

            Oui, puisque l’objectif de l’article 49 est d’éviter une faillite du secteur de l’assurance-vie si une brusque remontée des taux obligataires avait lieu. De fait, cela exclut l’épargne investie sur les unités de compte.

            Autre mesure significative du texte de loi : la possibilité de « moduler les règles de constitution et de reprise de la provision pour participation aux bénéfices », c’est-à-dire la possibilité d’abaisser les rendements des fonds euros. Pour Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site goodvalueformoney.eu, cet arsenal législatif n’est autre « qu’un chiffon rouge que l’on agite pour demander aux assureurs de continuer à être raisonnables, alors que leurs réserves sont au plus haut et qu’il faudra bien un jour les restituer aux épargnants ».
            Les contrats d’épargne retraite sont-ils également touchés ?

            Pour un expert qui souhaite conserver l’anonymat, « il est difficile de le dire avec précision tant le libellé de l’article 49 laisse place à l’interprétation »…

            Néanmoins, les contrats d’épargne retraite individuels, tels le PERP, les contrats Madelin ou le contrat Préfon Retraite devraient passer entre les mailles du filet. Mais plusieurs questions se posent tout de même : quid d’un éventuel blocage du PERP en cas de sortie en capital à hauteur de 20 % ou de 100 % ? Et quid des retraits anticipés autorisés par la réglementation lors de certaines circonstances exceptionnelles (invalidité, décès du conjoint…) ?
            Quelle est la principale mesure visant l’épargne ?

            Celle de la bloquer temporairement. Si une telle décision était prise, cela signifie que vous ne pourriez plus retirer tout ou partie de vos avoirs durant un certain temps, quel que soit le motif de votre rachat : investissement immobilier, création d’entreprise, etc. Il en irait de même pour les capitaux décès des contrats qui profitent aux bénéficiaires nommément désignés. Le texte prévoit une période de blocage temporaire, de trois mois au maximum, mais cette période pourrait être renouvelée si les ­conditions ayant justifié sa mise en place « n’ont pas disparu », sans pouvoir être maintenue « plus de six mois consécutifs ».

            Mais il n’empêche : si ce blocage a fait couler beaucoup d’encre au moment des débats parlementaires, c’est qu’il fait peur, même si d’aucuns assurent qu’il s’agit-là d’une simple mesure psychologique destinée à dissuader les épargnants qui auraient la tentation, en cas de remontée des taux longs, de se détourner brutalement et massivement de l’assurance-vie pour aller chercher ailleurs de meilleurs rendements…
            Un certain volant d’épargne est-il tout de même accessible ?

            A priori non. Lors des débats parlementaires, différents amendements plaidant pour un blocage partiel et non total de l’épargne ont été déposés sans succès. L’Afer, première association d’épargnants, a, par exemple, suggéré « d’épargner » les premiers 70.000 euros de chaque contrat…
            Y a-t-il d’autres restrictions ?

            Oui. L’acceptation des primes ou des versements pourrait être limitée temporairement, ce qui signifie concrètement qu’il ne serait plus possible soit de verser le moindre centime durant une certaine période, soit de verser une somme supérieure à un certain montant (non encore défini pour le moment). Une autre mesure vise les arbitrages (entre le fonds euros et les autres supports du contrat par exemple) et le versement d’avances (lire page XX), deux opérations qui pourraient être retardées ou limitées à hauteur de certains montants (non encore précisés).
            Quelles circonstances pourraient justifier ces différentes mesures ?

            Sur ce point, l’article 49 se ­contente de mentionner des « risques représentant une menace grave et caractérisée pour […] la stabilité du système financier ». Un libellé jugé trop large, trop vague, alarmiste pour rien, même si l’intention du législateur est bel et bien de protéger les assurés contre un risque systémique. Risque que Stéphane Dedeyan, directeur général délégué de Generali France et président de la commission plénière des assurances de personnes à la Fédération française de l’assurance (FFA), « n’arrive pas à définir pour le moment, tant les dispositifs prudentiels actuels sont solides et tant la perspective d’une remontée des taux a été anticipée, notamment au travers des réserves constituées par les assureurs ».
            Qui va être en mesure de décider ?

            Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), instance présidée par le ministre des Finances du moment, sur proposition du gouverneur de la Banque de France. Dans tous les cas, les décisions de blocage ou de limitation de la gestion de l’épargne devront être motivées et publiées, ce qui fait dire à certains professionnels « que cela pourrait créer des peurs invraisemblables ». Il est à noter que l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) avait jusqu’à présent le pouvoir de prendre ce type de mesures restrictives, mais assureur par assureur et non de façon globale.]

  7. Pour ma part, j’ai toujours considéré un adage simpliste mais plein de bon sens …
    « un patrimoine est comme une chaise, il doit avoir 4 pieds. »
    En clair, il doit être diversifié pour résister aux aléas.
    Il doit donc comprendre :
    1 – de l’immobilier principal,
    2 – de l’immobilier locatif ou des SCPI,
    3 – Des actifs financiers (Assurance vie, Titres vifs, Epargne réglementée et des produits de diversification (or, objets d’arts ou de collection…).
    4 – Des titres de société (pour ceux qui ont l’âme d’entreprendre)

    Ainsi on peut raisonnablement penser qu’on traversera mieux les crises financières à venir.

    Chacun de ces actifs génèrent des contraintes propres à leur détention et à partir d’un certain âge on est tenté d’arbitrer l’immobilier locatif vers des scpi pour des raisons de tranquillité, cela peut se comprendre et permet de diversifier plus encore , en contrepartie on paie des frais que je considère élevés à l’entrée et pendant la gestion mais c’est le prix de la tranquillité.

  8. Sylvain Cottereau says:

    Je ne comprends pas pourquoi on ne parle pas des agences immobilières qui s’occupent de la gestion immobilière ? Ça me paraît être la base pour que l’immobilier soit le plus passif possible

    • des agences immobilières qui s’occupent de la gestion immobilière, ça n’existe que sur le papier , lorsque vous les mettez devant le fait accompli ,elles ne sont jamais là, ce ne sont que des sangsues qui ne savent que pomper des commissions sans aucun service efficace derrière; non l’immobilier locatif direct , ou par agence , ce ne sont que problèmes et la rentabilité est quasi nulle; la solution SCPI, a condition de bien les choisir est beaucoup plus confortable mais reste de l’immobilier avec une » fiscalité a la francaise »,qui frise voir depasse l’escroquerie

  9. Pour ma part les agences immobilieres ont mal géré les biens et ne se sont soucié que d’encaisser leurs commissions.
    Un conseil privilégier une agence que l’on vous recommande

  10. Bonsoir

    « Grosso modo : les agences immobilières–> y faire appel que lorsqu’on ne peut faire autrement.

    Exemple: si on habite un peu loin. Les états des lieux sont bâclés et le bien se détériore progressivement disons prématurément. En étant ferme on y arrive ( caution physique). Une seule fois en 30 ans : gros gros dégâts —–> 2- 3 recommandés sans réponse —————————————–>ensuite commission de conciliation départementale ->puis huissier;
    Insolvable ( restaurateur de 45 ans en faillite)——–> la caution physique ( la mère) a payé immédiatement sous menace de saisie.
    Pour l’instant je touche du bois. Mais rien n’est acquis pour toujours.

  11. Pour rebondir sur le sujet du recours à une agence pour gérer des biens locatifs, je trouve que les 7 à 8% d’honoraires sont trop élevés non pas par leur pourcentage mais par rapport à la prestation délivrée en contrepartie…personnellement je repense souvent à Adam Smith qui expliquait qu’un tiers ne serait jamais aussi attentif qu’un propriétaire à la gestion de son patrimoine….l’expérience relatée par des dizaines de clients m’a démontré que cet adage avait vocation à s’appliquer dans la plupart des cas et qu’il existait peu de tiers de confiance sur qui l’on pouvait se reposer et s’appuyer mais ceci étant posé cela me semble vrai dans la plupart des secteurs.

  12. Je suis assez d’accord avec la conclusion de cet article. Il n’y a pas vraiment de réponse valide pour tout le monde. Il s’agit de savoir si votre retraite est suffisante pour subsister ou non, si vous avez des enfants/héritiers ou non, si vous souhaitez « protéger » votre argent ou non.
    Le principal c’est de ne pas foncer tête baissée dans la première possibilité que vous trouvez. Il faut se renseigner et comprendre toutes le possibilités qui s’offrent à vous avant d’en choisir une plutôt qu’une autre.

  13. Investisseur Lambda says:

    Je pense actuellement à sous-traiter à une agence la gestion de mon parc immobilier petite couronne de Paris, pour dégager du temps. Jusqu’à maintenant, en couple, on a tout géré nous-mêmes. On a très bien géré. Loyers haut de gamme pour logements meublés haut de gamme habités par locataires haut de gamme (pour le quartier du moins). On n’a jamais eu de difficultés (dégradations, retards de règlement) qui ne se sont pas résolues rapidement. Maintenant le parc est devenu assez important (25 logements) et devient très chronophage. On veut pouvoir se reposer et faire autre chose. D’où l’idée de l’agence. On a interviewé un certain nombre—agences classiques et startups et hybrides. Dont les commissions vont de 4,2% à 11% voire au-delà. Les tarifs pour la relocation sont assez encadrés (dans mon quartier : 12€/m2 redaction du bail, 3€/m2 état des lieux—à la fois du propriétaire et du locataire). Mais la grande question est la valeur reçue pour l’argent. Est-ce que Guillaume ou les autres participants à ce forum ont des expériences pertinentes à partager concernant la sous-traitance aux agences ? Des questions clés à poser ? Des points à vérifier ? Des signes d’un bon/mauvais prestataire? Des clauses à insérer? Ou simplement des anecdotes ou histoires vécues (bonnes ou mauvaises) ? On a l’impression que l’on confie nos bébés à des inconnus ! Donc vos conseils et impressions seraient extrêmement utiles !

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