L’investisseur qui reçoit  la Nue propriété d’un immeuble par succession ou par donation jusqu’au 4ieme degré peut imputer la fraction du déficit foncier résultant de grosses réparations payées par le nu-propriétaire conformément aux dispositions de l’article 605 du code civil sur le revenu global.
En conséquence, la fraction du déficit foncier résultant d’autres dépenses, dont les intérêts d’emprunt (y compris ceux qui sont contractés pour financer les dépenses de grosses réparations), est uniquement imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Lorsque ces conditions sont remplies, a compter de l’imposition des revenus de l’année 2009, le contribuable peut :
  • Soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun : les charges foncières ne sont déductibles du revenu brut foncier que dans la mesure où elles ont été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Toutefois, les nus-propriétaires sont autorisés à déduire ces frais du revenu de leurs autres propriétés ou, s’ils ne possèdent pas d’immeuble en toute propriété, à constater un déficit foncier uniquement imputable sur le revenu global au titre de l’impôt sur le revenu dans la limite annuelle de 10 700 €,
  • Soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d’une déduction plafonnée de charges du revenu global (et non plus d’un déficit foncier imputable sans limitation sur ce même revenu). la déduction de ces charges du revenu global est désormais limitée à 25 000 € par an. Lorsque les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire excèdent, au titre d’une année d’imposition donnée, le montant du plafond d’imputation, soit 25 000 €, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Le montant annuel admis en déduction au cours des années suivantes est soumis à la même limite ; il ne peut donc pas dépasser 25 000 € par an.
La déduction sur le revenu global d’un déficit foncier par le nu-propriétaire est justifiée par le fait que l’immeuble est effectivement affecté à la location à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est impose au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Le bénéfice de ces dispositions n’est pas lié à la durée minimale de location de trois ans prévue pour le dispositif de droit commun.
L’investisseur qui acquiert un bien par un autre moyen qu’une succession ou donation ne peut se prévaloir de ces conditions particulières et ne peut imputer les déficits sur son revenu global ou autres revenus fonciers. Par exception à cette règle, l’article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008, complétant à cet effet le d du 1° du I de l’article 31 du CGI, permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, une société d’économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l’article L. 365-1 du même code.
APPLICATION :

Les opérations concernées consistent à démembrer la propriété de logements, l’usufruit étant temporairement cédé à un bailleur social pendant une durée fixée par convention, et la nue-propriété étant cédée à un investisseur privé (ou conservée par ce dernier s’il est déjà propriétaire). Au terme de la convention, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire. Les conventions temporaires d’usufruit sont en général conclues pour une durée d’au moins quinze ans, et les logements sont le plus souvent des logements neufs.

Ainsi, un plein propriétaire qui cède temporairement à un bailleur social l’usufruit d’un logement acquis par emprunt peut déduire de ses revenus fonciers, toutes conditions étant par ailleurs remplies, la charge d’emprunt correspondant à la valeur de la nue-propriété du bien.
De même, lorsqu’un plein propriétaire contracte un emprunt pour rénover un logement ancien et qu’il cède temporairement l’usufruit de ce logement à un bailleur social, il peut imputer sur ses revenus fonciers, toutes conditions étant par ailleurs remplies, la charge d’emprunt correspondante.
Il s’agit la d’une opération vraiment intéressante pour qui veut préparer un revenu complémentaire pour la retraite sans assumer la perception de revenus pendant toute la durée d’activité professionnel.
Mais attention, cette opération de capitalisation nous semble une réelle opportunité à la condition de ne pas payer trop cher la nue propriété

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5 Comments

  1. Conseil-et-patrimoine says:

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  2. Conseil-et-patrimoine says:

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  3. Conseil-et-patrimoine says:

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  4. pense_bete says:

    pour moi le problème c'est qu'on évoque que l'aspect optimisation fiscale d'un démembrement!

    par contre, les contraintes de gestion, d'illiquidité, d'indisponibilité, etc ne sont pas évoquées.

    sans compter que dans l'exemple évoqué il n'est rien mentionné de la récupération du bien à l'échéance du démembrement.

    le bien risque d'être occupé par quelqu'un d'innexpulsable qui paye un loyer au tiers du marché…

  5. Conseil-et-patrimoine says:

    A que je suis heureux de ce commentaire…

    Il symbolise par excellence ce que je pense de ce genre de montage.

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