A l’occasion d’une récente réponse ministérielle DELPON, RM Michel Delpon, JOAN du 18 décembre 2018, question n°11053utiliser une avance sur son contrat d’assurance vie pourra devenir une excellente stratégie pour financer son investissement immobilier locatif. En effet, au terme de cette réponse ministérielle, le ministre admet la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt payé sur l’avance. Les intérêts de l’avance sur contrat d’assurance vie deviennent donc déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun !

Extrait de la réponse ministérielle DELPON :

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Et toujours nos bestsellers « Assurance vie et gestion de patrimoine » et « Investir dans l’immobilier« 

« Dès lors que l’avance consentie sur un contrat d’assurance-vie dans les conditions prévues par le deuxième alinéa de l’article L. 132-21 du code des assurances appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d’intérêts à l’organisme créditeur, les intérêts payés à cette occasion, qui s’attachent au remboursement d’une dette, peuvent, à condition que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt, être admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier, dans les conditions prévues aux articles 13 et 31 du CGI.

Dans ces conditions, et dès lors que la dette a été contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles donnés en location, les intérêts y afférents, dont le contribuable peut justifier le paiement au cours de l’année d’imposition, sont déductibles pour la détermination du revenu foncier net imposable à l’impôt sur le revenu. « 

 

Il s’agit là d’une innovation intéressante qui pourrait apporter une réponse adaptée pour de nombreux investisseurs immobiliers, et notamment à ceux d’entre vous qui craignent pour l’avenir de l’assurance vie … mais qui ne souhaitent pas procéder au rachat total de leurs avoirs afin de ne pas perdre les avantages fiscaux qui y sont attachés.

Comme je l’explique dans mon livre « Assurance vie et gestion de patrimoine« , la définition de l’avance sur contrat d’assurance vie est la suivante :

« L’avance, tout comme la rachat partiel, est une solution pour l’épargnant qui souhaite exercer la stipulation pour soi-même attachée au contrat d’assurance vie. 

La stipulation pour soi-même, c’est principalement le droit au rachat de tout ou partie du capital, mais c’est également la possibilité de demander une avance sur la valeur de rachat.

L’avance permet à l’assuré de disposer « temporairement » d’une partie de son épargne (le plus souvent jusqu’à 80% de la valeur de rachat du contrat), sans perdre les avantages fiscaux attachés au contrat d’assurance vie. 

Le mécanisme de l’avance est comparable à un prêt au profit du souscripteur du contrat d’assurance-vie. L’assureur accepte de faire une avance de la valeur de rachat au souscripteur et, c’est là le point essentiel, le contrat d’assurance vie continue d’être rémunéré sur 100% de sa valeur (y compris le montant de l’avance), et le souscripteur du contrat bénéficiaire de l’avance devra payer son emprunt au taux de 1% + taux de rendement du contrat. 

Au global, entre rémunération du contrat et coût de l’avance, on a coutume d’affirmer que le taux d’intérêt de l’avance est de 1%.  

Cette avance devra être remboursée, le plus souvent dans un délai de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

L’avance constitue une solution parfaite pour l’épargnant a besoin de disposer temporairement de son épargne. Au lieu de procéder à un rachat partiel qui induirait imposition et perte de l’antériorité fiscale, l’avance est la solution à privilégier.« 

 

Ainsi, l’avance sur votre contrat d’assurance vie permettra à l’investisseur d’obtenir un prêt de la part de sa compagnie d’assurance vie. Le montant du prêt sera fonction de la valeur de rachat du contrat d’assurance vie et de sa composition entre unité de compte et fonds euros.

Ainsi, l’avance sur contrat d’assurance vie pour financer son investissement immobilier locatif permettra au candidat investisseur immobilier de profiter d’un effet de levier du crédit immobilier (cf mon livre « Investir dans l’immobilier« , dans lequel nous vous expliquons comment maximiser votre effet de levier)… sans prendre le risque de conserver une épargne abondante sur ces contrats d’assurance vie … mais surtout, sans perdre l’intérêt fiscal de son contrat d’assurance vie, si ses craintes étaient exagérées.

En effet, nous vivons une période schizophrénique pour les détenteurs de contrat d’assurance vie (notamment de fonds euros qui représente encore 85% des encours). L’assurance vie est un placement formidable, une véritable niche fiscale, qui permet à l’épargnant de bénéficier d’un oasis fiscal grâce à la capitalisation des intérêts et plus-values et/ou la minoration des droits de succession.

L’assurance vie est un oasis, un paradis fiscal inespéré dans un monde dans lequel l’impôt devient insupportable. L’assurance vie, c’est aussi un paradis financier grâce au fonds euros. Le fonds euros, est le seul placement garanti, disponible dont le rendement est historiquement supérieur à l’inflation (même si les choses pourraient changer du fait du retour de l’inflation depuis 2 années – Face aux rendements négatifs de l’assurance vie en euros, les épargnants doivent investir différemment ! -).

Mais l’assurance vie, c’est aussi un risque majeur en cas d’augmentation des taux d’intérêt (risque que nous détaillons largement dans notre livre « Assurance vie et gestion de patrimoine« ). Le risque de voir votre épargne bloquée à défaut à de subir un rendement médiocre pendant une très longue période.

L’utilisation de l’avance sur votre contrat d’assurance vie permet de résoudre la question de cette schizophrénie de l’épargnant en assurance vie. En effet, en procédant à une avance, l’épargnant bénéficie d’un prêt de la part de sa compagnie d’assurance vie … mais il conserve son épargne en assurance vie et le rendement attaché. Il ne faut pas confondre rachat et avance.

Demain, en cas de risque avéré sur l’assurance vie et les fonds euros, l’avance pourra aisément se transformer en rachat partiel ou total, et l’épargnant n’aura pas à subir les conséquences d’une éventuelle faillite ou hausse des taux d’intérêt.

Demain, si ses risques s’avéraient exagérés, l’épargnant pourra rembourser son avance et continuera de jouir de l’oasis fiscal et patrimonial que sera redevenu l’assurance vie (L’avance étant par nature limitée dans le temps, il faudra s’organiser pour avoir les moyens de rembourser cette dette via une épargne programmée)

 

L’intérêt de l’avance pour financer votre investissement immobilier, c’est aussi l’opportunité d’obtenir un crédit immobilier dans un délai réduit, sans assurance emprunteur et surtout aucune garantie, ni frais attaché. En revanche, le taux de l’avance semble supérieur au taux des crédits immobiliers et des prêts bancaires (cf »barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )

La déductibilité des intérêts d’emprunt est naturellement une excellente nouvelle qui accroît l’intérêt patrimonial de recourir à l’avance pour financer son investissement immobilier.




23 Comments

  1.  » En revanche, le taux de l’avance semble supérieur au taux des crédits immobiliers et des prêts bancaires »
    Dans la fin de l’article vous avez bien mentionné l’aspect pénalisant pour l’avance….son coût en comparaison du taux de crédit immobilier.
    En tout cas, j’ai déjà été confronté à ce choix.

  2. « Demain, en cas de risque avéré sur l’assurance vie et les fonds euros, l’avance pourra aisément se transformer en rachat partiel ou total, et l’épargnant n’aura pas à subir les conséquences d’une éventuelle faillite ».

    Ne peut-on envisager que l’assureur au bord de la faillite, ou même son mandataire judiciaire dont le souci n’est jamais l’épargnant , garde les fonds bloqués comme la loi le lui autorisera, et réclame le remboursement de l’avance, en tout cas au terme contractuel?

    • Oui, vous avez raison ! Mais il ne pourra pas vous obliger au remboursement ! car dans les conditions générales des avances, le remboursement peut être exigé par un rachat partiel, c’est à dire par compensation avec l’actif.

  3. oui. il faudrait que vous expliquiez le mécanisme des coûts sur un exemple.

    j’ai 100.000€ sur un contrat d’AV. je demande une avance de 60.000€. le taux servi (brut ou net ?)du fonds en euro est 1,5%. mon assurance vie « continue sa vie ».
    Mon avance me coûte 1%+1,5% = 2,5% a comparer à une crédit que je viens de faire à 1,73% assurance comprise.
    Aspect souvent oublié : en cas de mon décès, mon épouse qui a une toute petite retraite se retrouvera avec le bien payé.
    merci de corriger si nécessaire et compléter

  4. Bonjour
    Désolé, mais vous allez être très déçu des taux d’avance que va vous proposer votre assureur/ swisslife 3,48% à taux variable, intencial 3,62% à taux variable.
    bonne journée

  5. Cette solution peut elle être envisagée pour une personne âgée non assurable qui souhaite vendre un bien immobilier pour en racheter un et place donc le fruit de la vente et demande une avance pour acheter le second bien (a crédit donc…) en minorant son IFI ? Quid du financement par avance sur IFI = passif ?

  6. Le problème est la durée de l’avance (max 3 ans en général)

  7. Sauf erreur de ma part, je ne vois pas de réponse à ma question même si je me doute que la position de l’administration fiscale sera de considérer que le prêt « avance » ne peut venir en déduction de la valeur du bien pour calcul de l’IFI. Ma question porte sur l’an dette déductible ou non de l’ifi.

    • Bonjour,

      Je ne vois pas ce qui pourrait faire obstacle à la déductibilité à l’IFI. Pour mémoire, les conditions de déductibilité à l’IFI sont les suivantes :
      Pour être déductibles, les dettes doivent donc :

      – exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;

      – être à la charge personnelle du redevable ou de l’une des personnes constituant son foyer fiscal ;

      – être afférentes à certaines dépenses engagées pour les besoins d’un actif taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;

      – être justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

      Dans la mesure ou l’avance est dédiée à l’acquisition immobilière, je ne vois pas pourquoi elle ne pourrait pas être déductible pour le calcul de l’IFI. Par mesure de prudence, il pourrait être intéressant d’enregistrer ce mode de financement dans l’acte d’acquisition dudit bien immobilier.

      • Le fait de l’enregistrer dans l’acte d’acquisition me semble une bonne chose.
        J’avais posé la même question que Martel à plusieurs conseillers et tous ont répondu « c’est une bonne question », sans pouvoir affirmer que la déduction de l’avance est possible au niveau de l’IFI. Vos arguments sont très logiques mais lors d’une avance, il suffit juste de mettre « acquisition d’un bien » comme motif sans qu’aucun contrôle soit effectué par la suite. C’est la raison pour laquelle je doutais un peu pour considérer l’avance comme un passif vis à vis de l’IFI, alors que c’est bien le cas…

  8. D’un point de vue coût, il vaut mieux souscrire un emprunt à taux inférieur et le garantir via un nantissement sur l’AV. On a ainsi un taux pus bas et on évite aussi les frais de garantie de prêt / caution logement et autres du genre (on paie quand même l’assureur du prêt / ADI c’est vrai).

    D’un point de vue risque, vous écrivez : « Demain, en cas de risque avéré sur l’assurance vie et les fonds euros, l’avance pourra aisément se transformer en rachat partiel ou total, et l’épargnant n’aura pas à subir les conséquences d’une éventuelle faillite ou hausse des taux d’intérêt.  »
    => je ne suis pas certain de ce raisonnement. Je pense au contraire que, juridiquement, l’avance étant un prêt de l’assureur vie garanti par les fonds sur le contrat, le contrat peut perdre toute sa valeur en cas de faillite de l’assureur mais vous laisser en position de débiteur, à savoir que vous devrez tjrs cette somme à l’assureur vie … ou plutôt au représentant des créanciers.

  9. « pas un prêt, une avance….. »
    Toute la difficulté vient de l’appellation,sur laquelle les assureurs interrogés ne voulaient jamais prendre parti.
    Heureusement que cette réponse ministérielle éclaircit le point de la déductibilité des intérêts , depuis longtemps pratiquée avec les précautions qui vont…

    La question d’Antoine sur la faillite des compagnies garde toute sa pertinence car la stratégie des avances répond à l’inquiétude légitime des détenteurs de contrats : une réponse claire là aussi serait un grand pas

  10. Serais ce considérable comme une solution d’investissement immobilier pour les personnes non assurables?

  11. Merci Guillaume pour cette nouvelle. Cela peut effectivement et dans certains cas être intéressant.

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