Pour faire suite à mon précédent message sur les placements qui ont présentés les meilleures performances sur les dernières années, je voudrais m’attarder sur la présentation de la « compagnie immobilière ACOFI ».
La compagnie immobilière ACOFI est une SICAV, éligible au PEA, dont l’objectif est l’investissement dans le monde de l’immobilier côté : investir dans les valeurs immobilières cotées présentant des cash flows à forte visibilité pour valoriser le capital.
ACOFI gestion analyse et sélection des meilleurs marchés immobiliers de la zone Euro puis sélectionne des entreprises générant des revenus récurrents sur le long terme ; et enfin dans des entreprises dont le management a une forte expertise immobilière avec un faible niveau de valorisation par rapport au marché.
L’indice de référence est l’IEIF dividendes nets réinvestis zone euro.
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| Compagnie immobilière ACOFI en noir et la CAC 40 en rouge |
| Année | Euronext IEIF SIIC France |
CAC 40 |
| 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 |
+24% +36% +31% +63% -19% -39% +47% |
+20% +11% +27% +21% +4% -40% +28% |
Clairement ce graphique justifie pleinement les statistiques que je vous présentais hier sur les performances des placements depuis 1, 5, 10, ou 20 ans.
L’immobilier coté apporte une solution de diversification : notamment en raison de la décorrélation partielle générée par le décalage constaté entre ses cycles de production et d’exploitation et ceux des autres classes d’actifs.
Il permet en outre d’accéder à des immeubles (centres commerciaux par exemple) inaccessibles par d’autres voies.
Qu’est ce qu’une SIIC ?
Les SIIC sont des véhicules d’investissements immobiliers de droit français, constitués sous la forme de sociétés de capitaux et qui bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés sous condition de redistribution d’une fraction des bénéfices immobiliers exonérés à leurs actionnaires.
En vertu de l’article 208 C du CGI, les SIIC sont des sociétés qui présentent cumulativement et continûment les caractéristiques suivantes :
- elles ont la forme de sociétés par actions ;
- elles sont cotées sur un marché réglementé français ou, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2010, sur un marché réglementé respectant les prescriptions de la directive 2004/39/CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers7 ;
- elles ont un capital minimum de quinze millions d’euros;
- elles ont pour objet social principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, la sous-location d’immeubles pris en crédit-bail ou dont la jouissance a été conférée par l’Etat, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics, de la location d’immeubles exploités en tant que titulaires de droits réels et droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur ceux-ci ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à l’objet social identique.
Un régime fiscal dérogatoire pour les SIIC
L’article 11 de loi de finances pour 2003 (n° 2002-1575 du 30 décembre 2002) a institué en faveur des SIIC un régime spécifique d’exonération d’impôt sur les sociétés applicable sur option.
Les filiales détenues, individuellement ou conjointement par plusieurs SIIC, à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l’exercice, soumises à l’impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent également opter pour ce régime.
Ce régime d’exonération est subordonné au respect des trois conditions de distribution suivantes :
- les bénéfices provenant des opérations de location ou de sous-location d’immeubles doivent être distribués à hauteur de 85 % avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation ;
- les plus-values de cession d’immeubles, de droits réels immobiliers, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble, de participations dans des sociétés visées à l’article 8 du CGI ayant un objet identique aux SIIC ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté, doivent être distribuées à hauteur de 50 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation ;
- les dividendes reçus des filiales ayant opté doivent être intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception.
L’investissement dans une société foncière côtée permet donc d’allier marché action et immobilier avec les caractéristiques des revenus immobilier distribué à hauteur de 85% aux associés sous forme de dividende (et non de revenus fonciers)
Parmi les grandes capitalisation de l’immobilier côté (SIIC), on retrouve des grands noms de la côte parisienne :
| SIIC Françaises au 15 novembre 2010 |
Capitalisation M€ |
Flottant |
| UNIBAIL-RODAMCO GECINA KLEPIERRE FONCIERE DES REGIONS ICADE MERCIALYS SOCIETE FONCIERE LYONNAISE SILIC ALTAREA-COGEDIM FDL FONCIERE DES MURS ANF-IMMOBILIER FONCIERE MASSENA SIIC DE PARIS EUROSIC FONCIERE DES 6e ET 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS TESFRAN FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE TOUR EIFFEL CEGEREAL GECIMED FONCIERE PARIS FRANCE MB RETAIL EUROPE ARGAN KLEMURS AFFINE DOCKS LYONNAIS ACANTHE DEVELOPPEMENT FONCIERE INEA SIIC DE PARIS 8e FREY TERREIS IMMOBILIERE DASSAULT SELECTIRENTE FONCIERE SEPRIC SCBSM PAREF BLEECKER CFI-COMPAGNIE FONCIERE INTERNATIONALE ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE ADC SIIC MRM AFFIPARIS FONCIERE ATLAND ADT SIIC |
13 368 5 269 5 037 4 192 4 027 2 502 1 627 1 622 1 287 1 193 1 027 873 522 514 483 435 379 350 324 324 247 171 161 146 145 142 141 131 126 113 111 104 90 62 56 52 50 45 34 34 26 25 23 18 4 |
100% 35% 50% 45% 45% 35% 15% 60% 25% 20% 15% 45% 5% 10% 15% 20% 5% 5% 95% 20% 5% 55% 5% 45% 20% 50% 10% 35% 40% 20% 20% 55% 20% 45% 50% 25% 40% 45% 35% 45% 45% 70% 30% 25% 95% |
| TOTAL 45 SIIC | 47 612 | |
| Source : IEIFSIICDataServices©, Fininfo | ||
