Pour s’enrichir, il faut s’endetter et investir dans l’immobilier locatif. C’est là une certitude partagée par nombre d’entre nous qui voyons dans l’immobilier locatif la seule solution pour se construire un patrimoine immobilier lorsque l’on part de rien, ou du moins de pas grand-chose.

C’est vrai et c’est incontestable. Investir dans l’immobilier et profiter de l’effet de levier est une stratégie simple et terriblement efficace pour se constituer un patrimoine.

Entre le revenu locatif, l’indexation indirecte des prix de l’immobilier à la croissance économique et le surplus d’enrichissement autorisé par l’effet de levier du crédit immobilier forment un triptyque très intéressant comme nous ne cessons de vous expliquer comment en profiter tant dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos consultations patrimoniales.

Pourtant, il serait une erreur de sublimer l’investissement immobilier de manière excessive tant les choses ne sont pas toujours si simples. Investir dans l’immobilier, c’est aussi une forte rentabilité qui trouve son origine dans l’énergie et le temps que le propriétaire bailleur consacre à la gestion et l’entretien de son bien immobilier.

Les travaux et temps passé sont rarement pris en compte dans le calcul du rendement immobilier ou dans le calcul de l’effet de levier du crédit immobilier. Il s’agit pourtant d’une donne qu’il convient de ne pas minorer (mais qui est difficilement quantifiable).

Comment peut-on chiffrer le rendement réel d’un investissement immobilier locatif et l’intérêt de l’effet de levier du crédit immobilier.

Le mythe de l’enrichissement grâce à l’immobilier repose également sur l’ingénierie qu’il est nécessaire de mettre en œuvre pour calculer le taux de rendement réel de l’investissement. Nous avons aussi naturellement tendance à le majorer en oubliant la taxe foncière, les travaux d’entretien ou encore la vacance locative entre deux locataires.

Plus que le rendement locatif qui se contente de calculer le ratio entre le loyer net de charges / valeur vénale de l’immeuble, le véritable taux de rendement d’un investissement immobilier devra être calculé par le calcul du taux de rendement interne (TRI).

Comme nous l’expliquons dans cet article « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« , le TRI est le taux qui permet d’intégrer toutes les données relatives à l’investissement immobilier, y compris :

  • La fiscalité (avantage fiscaux pour les investissements locatifs type PINEL, mais aussi la taxation supplémentaire des revenus fonciers) ;
  • L’effet de levier du crédit immobilier ;
  • L’évolution à la hausse des loyers en fonction de l’indice de revalorisation des loyers ;
  • L’estimation de la hausse des prix de l’immobilier qui permettra d’espérer une plus-value à long terme ;
  • Les travaux prévisionnels ;
  • …

Bien évidemment, il est impossible de déterminer un taux de rendement interne tant l’immobilier est spécifique et fonction de caractéristiques propres à chaque bien immobilier. Néanmoins, au terme de cet article « Les excellents rendements de l’investissement immobilier PINEL grâce aux taux de crédit immobilier« , il peut paraître raisonnable d’escompter un TRI compris entre 5% et 7% sur 20 ans.

On notera qu’une part non négligeable du TRI provient de l’effet de levier du crédit immobilier. C’est le recours au crédit qui permet d’espérer un rendement élevé. Il convient donc de relativiser ce taux de rendement élevé.

L’investisseur épargnant qui aura une masse non négligeable d’épargne mal rémunérée verrait le taux de rendement interne global de son patrimoine se réduire mécaniquement. L’effet de levier est maximal lorsque la totalité de l’épargne de l’investisseur est investie dans l’économie réelle (immobilier et action) mais serait anéanti si cette épargne abondante devait être thésaurisée dans le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie ou sur divers livret.

On ne profite pas de l’effet de levier du crédit immobilier lorsque l’on accumule une masse d’épargne sur des livrets ou le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie. Dans une telle situation, le remboursement anticipé du crédit immobilier devrait être le meilleur conseil à défaut d’investir cette épargne qui dort dans des actifs exposés au dynamisme de l’économie (cf. « Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier est une bonne idée surtout en fin de prêt !« )

Ainsi, vous l’avez compris le TRI élevé de votre investissement immobilier reposant sur le recours au crédit immobilier, il convient de relativiser ce taux de rendement élevé si vous n’êtes pas capable d’investir votre épargne dans l’économie.

Dans un tel contexte d’une épargne abondante, le véritable taux de rendement interne de votre investissement, c’est à dire en dehors de l’effet de levier du crédit immobilier, devrait être compris entre 2.50% et 4%. C’est là un TRI nettement moins attrayant !

En réalité, c’est le facteur « temps » et la très longue durée de l’investissement immobilier qui permet d’espérer une valorisation patrimoniale importante; Durée d’investissement qui est rarement envisagée dans d’autres actifs d’investissement comme les actions par exemple.

Il est très fréquent de rencontrer des investisseurs qui ont fait de très belles plus values après 20 ans ou plus de détention d’un bien immobilier… Dans le même temps, il est très rare de rencontrer ces mêmes investisseurs qui auraient fait un investissement pendant 20 ans ou plus dans telles ou telles actions (cf. « Vous devez investir en bourse comme vous investissez dans l’immobilier !« )

Quel est le TRI de l’investissement en actions ?

Face à l’investissement dans l’immobilier, l’investissement en actions est une solution qui paraît plus rentable intrinsèquement, mais qui ne permet pas de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.

L’investissement dans le CAC40 GR, c’est à dire en tenant compte des dividendes versés par les entreprises, c’est 8.83% de TRI annuel depuis 1987. Cela signifie que l’épargnant qui aurait investi 1000€ sur le CAC40 dividendes réinvestis en 1987 aurait fait un investissement au TRI de 8.83% et serait à la tête d’un capital de 19320€, soit un multiple de 19.

Ainsi, au lieu d’affecter votre épargne de 200€, 300€ ou 500€ par mois dans l’acquisition à crédit d’un bien immobilier locatif, peut-être devriez vous considérer avec intérêt une affectation de cette même épargne mensuelle dans l’acquisition de placement vous permettant de suivre la performance du cac40 dividendes réinvestis.

En plaçant 500€ / mois pendant 20 ans dans un investissement dont le TRI est de 8.83%, vous pourriez obtenir un capital de 325 000€, net d’impôt lorsque cet investissement est réalisé dans le cadre du PEA.

Avec un TRI plus modeste de 6%, le capital acquis tombe à 231 000€, ce qui reste tout de même très honorable et probablement plus simple à gérer, moins chronophage et fiscalement mieux traité que l’investissement immobilier locatif.

C’est là une piste à ne pas négliger pour celui qui est capable d’investir pour 15 ou 20 ans sans prendre peur lorsque la volatilité des marchés actions réduit temporairement la valorisation du portefeuille.

Car c’est bien là le principal problème de l’investissement en actions : La gestion du stress de l’épargnant investisseur qui a accès à la cotation de son portefeuille à tout moment ! et qui pourra donc prendre de mauvaises décisions guidés par le stress du moment (cf. « Bourse : Le plus compliqué pour l’investisseur est de réussir à ne rien faire !« )

A suivre.

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