Pour s’enrichir, il faut s’endetter et investir dans l’immobilier locatif. C’est là une certitude partagée par nombre d’entre nous qui voyons dans l’immobilier locatif la seule solution pour se construire un patrimoine immobilier lorsque l’on part de rien, ou du moins de pas grand-chose.
C’est vrai et c’est incontestable. Investir dans l’immobilier et profiter de l’effet de levier est une stratégie simple et terriblement efficace pour se constituer un patrimoine.
Entre le revenu locatif, l’indexation indirecte des prix de l’immobilier à la croissance économique et le surplus d’enrichissement autorisé par l’effet de levier du crédit immobilier forment un triptyque très intéressant comme nous ne cessons de vous expliquer comment en profiter tant dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos consultations patrimoniales.
Pourtant, il serait une erreur de sublimer l’investissement immobilier de manière excessive tant les choses ne sont pas toujours si simples. Investir dans l’immobilier, c’est aussi une forte rentabilité qui trouve son origine dans l’énergie et le temps que le propriétaire bailleur consacre à la gestion et l’entretien de son bien immobilier.
Les travaux et temps passé sont rarement pris en compte dans le calcul du rendement immobilier ou dans le calcul de l’effet de levier du crédit immobilier. Il s’agit pourtant d’une donne qu’il convient de ne pas minorer (mais qui est difficilement quantifiable).
Comment peut-on chiffrer le rendement réel d’un investissement immobilier locatif et l’intérêt de l’effet de levier du crédit immobilier.
Le mythe de l’enrichissement grâce à l’immobilier repose également sur l’ingénierie qu’il est nécessaire de mettre en œuvre pour calculer le taux de rendement réel de l’investissement. Nous avons aussi naturellement tendance à le majorer en oubliant la taxe foncière, les travaux d’entretien ou encore la vacance locative entre deux locataires.
Plus que le rendement locatif qui se contente de calculer le ratio entre le loyer net de charges / valeur vénale de l’immeuble, le véritable taux de rendement d’un investissement immobilier devra être calculé par le calcul du taux de rendement interne (TRI).
Comme nous l’expliquons dans cet article « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« , le TRI est le taux qui permet d’intégrer toutes les données relatives à l’investissement immobilier, y compris :
- La fiscalité (avantage fiscaux pour les investissements locatifs type PINEL, mais aussi la taxation supplémentaire des revenus fonciers) ;
- L’effet de levier du crédit immobilier ;
- L’évolution à la hausse des loyers en fonction de l’indice de revalorisation des loyers ;
- L’estimation de la hausse des prix de l’immobilier qui permettra d’espérer une plus-value à long terme ;
- Les travaux prévisionnels ;
- …
Bien évidemment, il est impossible de déterminer un taux de rendement interne tant l’immobilier est spécifique et fonction de caractéristiques propres à chaque bien immobilier. Néanmoins, au terme de cet article « Les excellents rendements de l’investissement immobilier PINEL grâce aux taux de crédit immobilier« , il peut paraître raisonnable d’escompter un TRI compris entre 5% et 7% sur 20 ans.
On notera qu’une part non négligeable du TRI provient de l’effet de levier du crédit immobilier. C’est le recours au crédit qui permet d’espérer un rendement élevé. Il convient donc de relativiser ce taux de rendement élevé.
L’investisseur épargnant qui aura une masse non négligeable d’épargne mal rémunérée verrait le taux de rendement interne global de son patrimoine se réduire mécaniquement. L’effet de levier est maximal lorsque la totalité de l’épargne de l’investisseur est investie dans l’économie réelle (immobilier et action) mais serait anéanti si cette épargne abondante devait être thésaurisée dans le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie ou sur divers livret.
On ne profite pas de l’effet de levier du crédit immobilier lorsque l’on accumule une masse d’épargne sur des livrets ou le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie. Dans une telle situation, le remboursement anticipé du crédit immobilier devrait être le meilleur conseil à défaut d’investir cette épargne qui dort dans des actifs exposés au dynamisme de l’économie (cf. « Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier est une bonne idée surtout en fin de prêt !« )
Ainsi, vous l’avez compris le TRI élevé de votre investissement immobilier reposant sur le recours au crédit immobilier, il convient de relativiser ce taux de rendement élevé si vous n’êtes pas capable d’investir votre épargne dans l’économie.
Dans un tel contexte d’une épargne abondante, le véritable taux de rendement interne de votre investissement, c’est à dire en dehors de l’effet de levier du crédit immobilier, devrait être compris entre 2.50% et 4%. C’est là un TRI nettement moins attrayant !
En réalité, c’est le facteur « temps » et la très longue durée de l’investissement immobilier qui permet d’espérer une valorisation patrimoniale importante; Durée d’investissement qui est rarement envisagée dans d’autres actifs d’investissement comme les actions par exemple.
Il est très fréquent de rencontrer des investisseurs qui ont fait de très belles plus values après 20 ans ou plus de détention d’un bien immobilier… Dans le même temps, il est très rare de rencontrer ces mêmes investisseurs qui auraient fait un investissement pendant 20 ans ou plus dans telles ou telles actions (cf. « Vous devez investir en bourse comme vous investissez dans l’immobilier !« )
Quel est le TRI de l’investissement en actions ?
Face à l’investissement dans l’immobilier, l’investissement en actions est une solution qui paraît plus rentable intrinsèquement, mais qui ne permet pas de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.
L’investissement dans le CAC40 GR, c’est à dire en tenant compte des dividendes versés par les entreprises, c’est 8.83% de TRI annuel depuis 1987. Cela signifie que l’épargnant qui aurait investi 1000€ sur le CAC40 dividendes réinvestis en 1987 aurait fait un investissement au TRI de 8.83% et serait à la tête d’un capital de 19320€, soit un multiple de 19.
Ainsi, au lieu d’affecter votre épargne de 200€, 300€ ou 500€ par mois dans l’acquisition à crédit d’un bien immobilier locatif, peut-être devriez vous considérer avec intérêt une affectation de cette même épargne mensuelle dans l’acquisition de placement vous permettant de suivre la performance du cac40 dividendes réinvestis.
En plaçant 500€ / mois pendant 20 ans dans un investissement dont le TRI est de 8.83%, vous pourriez obtenir un capital de 325 000€, net d’impôt lorsque cet investissement est réalisé dans le cadre du PEA.
Avec un TRI plus modeste de 6%, le capital acquis tombe à 231 000€, ce qui reste tout de même très honorable et probablement plus simple à gérer, moins chronophage et fiscalement mieux traité que l’investissement immobilier locatif.
C’est là une piste à ne pas négliger pour celui qui est capable d’investir pour 15 ou 20 ans sans prendre peur lorsque la volatilité des marchés actions réduit temporairement la valorisation du portefeuille.
Car c’est bien là le principal problème de l’investissement en actions : La gestion du stress de l’épargnant investisseur qui a accès à la cotation de son portefeuille à tout moment ! et qui pourra donc prendre de mauvaises décisions guidés par le stress du moment (cf. « Bourse : Le plus compliqué pour l’investisseur est de réussir à ne rien faire !« )
A suivre.
35 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Merci pour vos articles toujours très intéressants. Je me permets néanmoins de réagir sur celui-ci.
Comment parler de taux de rendement sans parler de risque? Vous comparez le marché action avec le marché immobilier sans évoquer la notion de risque. La volatilité n’est pas vraiment comparable.
Idem sur l’effet de levier qui augmente considérablement le risque d’un investissement immobilier. Il me parait important de rappeler que, quand le TRI devient inférieur au coût de la dette, l’effet de levier s’inverse et la perte est fortement amplifiée.
Enfin attention au TRI qui est un indicateur que je connais bien et qui est dangereux à mon avis (la chronologie des flux fait varier considérablement le résultat obtenu). Préférer le multiple de fonds propres ou encore plus simple le taux de rendement intrinsèque d’un actif.
Le pragmatisme est de rigueur dans chaque situation. Pour l immobilier après avoir habité, investi et revendu à Paris , Lyon , Bordeaux et Nice je trouve que le nouvel Eldorado se trouve à Montpellier. Nettoyage de la ville en cours , prix très bas , tourisme important, tissu économique et population en croissance . Le tout sans compter les avantages de la vie méditerranéenne et la très grande ressemblance avec la capitale. Le quartier Écusson et Antigone sont à privilégier au vu de leur proximité des galeries La Fayette et des lieux culturels. Une belle opportunité !!
l’investissement en actions est une solution qui paraît plus rentable intrinsèquement, mais qui ne permet pas de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.
C’est vrai que le crédit immobilier ne permet pas l’investissement en actions, mais le marché boursier permet l’effet de levier et même jusqu’à 10 fois avec les CFD ou 3 fois sur le SRD
Ça c’est de la spéculation à court terme. Ce n’est pas à la portée de l’investisseur de long terme.
Du levier sur de l’immobilier, c’est aussi de la spéculation et c’est aussi à court terme. Personne ne sait ce que ce sera même dans 2 ans
Sauf que dans ce cas là c’est de la spéculation et que beaucoup ont perdu avec le SRD.
Ici on on parle d’investissement sur du long terme, 15 / 20 ans, comme on le ferait avec un investissement immobilier.
Et le fait de mettre 500€/mois sur un PEA permet de lisser le prix des actions sur la durée.
Je pense surtout que beaucoup, il n’y a qu’à voir le succès des Pinel, pense que le fait de faire de l’investissement locatif permet de s’enrichir sur le « dos » du locataire, qui en théorie paie un bonne partie de l’emprunt, et que on devient « riche » sans rien faire.
La bourse est peu être une bonne chose mais c’est comme aller au casino car on peut aussi tout perdre… Mais tout dépend de sa stratégie d’achat et de diversification. Par contre la pierre, (L’immobilier) c’est moins abstrait. Le raisonnement est simple, on a tous besoin de se loger. C’est normal que les prix sur le long terme montent. On peut pas fabriquer la terre et un jour, il n’y en n’aura pas assez.
Tout ceci est construit sur des références passées pendant une période où les crises ont été relativement rares et où les actions ont bien performé. Or ce qui intéresse l’investisseur c’est l’avenir et dans ce cas les formules mathématiques sont inutiles
Souvenons nous :
– 2001 ; Crise des valeurs internet ;
– 2008 ; Crise des subprimes;
– 2020 ; Crise du coronavirus.
Oui, effectivement des crises relativement rares et peu violentes 😉
Les deux premières étaient de la rigolade, pour le Covid on ne sait pas encore. Je pense plutôt à des crises comme 1929 ou éventuellement une guerre entre puissances économiques
Depuis 1900, Le Dow Jones a eu un rendement de l’ordre de 7% en moyenne, dividendes inclus.
Sur les dernières années, ça s’accélère. Normal. Plus de monde, plus de consommateurs, …
Accessoirement, les crises de 2001 et 2008 n’étaient pas petites rigolades.
D’autre part, méditez bien cette réflexion de Thomime Desmazures, directeur associé Barnes Côte Basque et Barnes Hossegor.
« La forte reprise de l’activité économique « fait monter les cours de bourse à des niveaux tout aussi record, dégageant des plus-values boursières, pouvant être réinvesties, notamment dans l’immobilier ».
Tant que la bourse va, tout va !
Au prochain « vrai » krach boursier, on verra ce qu’il adviendra des prix de l’immo. Et donc de la valeur de revente des biens, qui constitue une bonne part de la rentabilité d’un investissement immo.
On a l’historique depuis 1870 voire même avant en moins précis : on y voit que c’est du pareil au même
Et les valeurs tech se portais bien en 1870 ?
Et les valeurs tech se portaient bien en 1870 ?
Les valeurs techs de l’époque, oui.
En 1870, la tech se portait bien. A cette époque, c’était le métier à tisser et la machine à vapeur (en guise de voiture autonome: Tesla).
Je vous laisse faire le même calcul avec 50€/mois sur Bitcoin (et de façon général les nouvelles technologies, i.e: Tesla…) disons depuis 2015, soit 5 ans.
Autre possibilité, non évoquée dans cet article :
– avoir un loisir qui rapporte…
Ex.
– dispenser des séminaires en ligne d’une journée dans un domaine qui vous passionne (ou dont c’est votre métier) et qui est « vendeur » et le facturer 400 € payable par les CPF des participants (puis proposer à ces mêmes participants d’autres séminaires pour aller plus loin…) : si vous faites 10 séminaires par an, avec à chaque fois 10 participants, vous gagnez 40.000 euros avec très peu de charges… Mieux que l’immobilier et guère plus chronophage !
– écrire un roman palpitant vendu à 200.000 exemplaires, grâce à des techniques d’écriture bien rodées et un bon marketing …
– tenir un blog sur des sujets « monétisables » ou visant un lectorat « bien ciblé et aisé » (et donc susceptibles d’intéresser les annonceurs)
Ces suggestions, c’est beau comme du Cedric Annicette ou du Thami Khabbaj 😂
Je ne connais pas ces personnes, ni ce qu’elles racontent…
Par contre, vu le talent de Guillaume Fonteneau et son domaine de compétence, je suis persuadée que s’il se servait de son blog pour proposer en plus, chaque mois ou chaque trimestre, des formations d’une journée à 499 euros :
– en vidéo en live destinées à un public ciblé et même sans CPF (ex. les personnes qui n’ont pas d’héritier direct ; ex. les familles recomposées…) ;
– avec la possibilité de poser ses question en direct ;
– avec pour les premiers inscrits, une assistance patrimoniale…
Il s’enrichirait sans s’endetter, les gens sachant qu’il leur fera économiser ou éviter de perdre bien davantage…
Par contre, si vous êtes ingénieur agronome, passionné de maraîchage avec 20 ans d’expérience, que vous teniez un blog qui a 100.000 abonnés, je ne vous conseillerais pas de proposer à des particuliers des formations à 499 euros pour réussir son potager, car je doute que les gens seraient prêts à dépenser une telle somme pour de meilleures récoltes, même avec un livre et des conseils personnalisés offerts, car la formation leur coûterait plus cher que les gains qu’ils comptent en retirer…
On a l’historique depuis 1870 voire même avant en moins précis : on y voit que c’est du pareil au même
Article intéressant. Il s’agit d’un point vue. Vous auriez pu parler aussi des actions non côté. La seul erreur que je vois c’est que 500€/mois avec un rendement 8% le plafond de versement sera atteint avant les 20ans
Le plafond est calculé sur les fonds versés pas la valo du PEA. 20 ans à 6000/an, ça fait 120000. Le plafond est à 150 000…
Il faudra quand même expliquer à vos lecteurs un jour que le levier du crédit est un outil formidable en période de croissance (vous placez de l’argent que vous n’avez pas) et une horreur en cas de crise (vous perdez ce meme argent que vous n’avez pas) Exemple simple : investissement immobilier de 200k€ qui perd 20% oups vous n’avez plus que 160k€ et une dette de 200k€…La bourse même combat faut diversifier les valeurs et étaler les achats dans le temps pour diminuer le risque
Bonjour,
Pour répondre à la première question posée dans le titre, à savoir si l’on peut s’enrichir sans s’endetter, je pense que c’est impossible. Rien de mieux qu’un exemple pour l’expliquer. Prenons un rendement de 10% en un ans sur 1000 euros cela vous rapporte 100 euros. Si sur les 1000 euros vous aviez emprunté 900 euros à 3 % votre gain est alors de 100 – 27= 73 euros mais pour 100 euros investis, ce qui vous donne un rendement de 73%. Il n’y a pas d’autre moyen de s’enrichir quand on n’a pas grand chose. Une fois qu’on est riche on n’a plus besoin de prendre ces risques qui sont réels comme l’explique Nesquick.
Pour la deuxième partie de la question qui parle de l’effet levier dans l’immobilier, quand on n’a pas grand chose et que l’on ne connait pas grand chose, le plus simple c’est d’investir dans l’immobilier avec un effet levier le plus élevé possible. Puis de recommencer jusqu’à ne plus avoir besoin de prendre de tels risques.
Investir à coup de 500 euros même à 10% ne vous mènera jamais très loin. Il faut risquer au maximum au début et avec un fort effet levier. Si ça ne marche pas ce n’est pas grave vous aurez au moins essayé.
Manou
Pas tout à fait vrai. J’ai investi sur des titres Apple au moment où la boîte aller mourrir (avant le retour de Steve Jobs). 2000€ a l’époque . Et tout le monde s’était moqué de moi. Aujourd’hui ces actions valent près de 500Ke . Contrairement à mes invest Immo, je ne me suis pas endetté. Et le retour sur invest est meilleur….
Exact !! Qui paie ses dettes d’enrichi. L’illusion de l’enrichissement par la dette n’est qu’illusion. Justement 😀
La meilleure façon de s’enrichir c’est depuis toujours de créer sa boite.
Et actuellement l’un des meilleurs secteurs c’est le net.
Bonjour
Suivre
Bien que le TRI soit en effet et depuis longtemps une mesure claire et acceptée, c’est aussi le résultat d’un calcul financier qui n’est pas exempt de défaut. Ainsi je vous laisse calculer le TRI de cet exemple très simplifié : le bien immobilier, acheté 100K€ (frais et travaux inclus) est financé à 100% par un crédit amortissable sur 20 ans au taux fixe de 1,75%. Ce bien vous rapporte 500€ par mois et vous pensez le revendre au pire 80K€ dans 20 ans.
Je crois aussi que nous n’avons pas le choix d’investir. C’est l’une des seules façons de dépenser son argent sans vraiment le dépenser.
Bonjour! Article intéréssant. Comme toujours. Je voudrais mettre en location des appartements dans mon immeuble et j’aimerais savoir les meilleurs sites pour le faire ? Je suis déja sur leboncoin et bailti mais la demande est rare pour le type de bien que je propose? Merci bien
Si la demande est rare sur le Bon Coin ou Bailti, c’est que le type de bien, sa localisation et son prix ne sont pas adaptés à votre marché.
Etudiez autour de vous le profil des locataires, ce qu’ils recherchent et le prix qu’ils peuvent y allouer (vous pouvez interroger des agents immobiliers, observer les caractéristiques des locataires que vous connaissez et écouter leurs aspirations…)
Si vous ne pouvez pas adapter le bien ou son prix en conséquence, vendez.
Bonjour,
Article et commentaires intéressants…
Personnellement, je n’ai toujours pas franchi le pas de l’immobilier locatif, principalement car j’intègre, de manière non quantitative, toutes ces notions de temps (trouver le bien, toute la partie administrative pour le montage du prêt, pour la mise en location, etc.) et la notion de risque (mauvais locataire, dégradations, etc.); j’ai notamment l’exemple de 2 amis pour lesquels cela s’est mal passé pour eux, il leur a fallu pas mal de temps et d’énergie pour se débarrasser de leurs locataires.
Aussi car je trouve que dans ce qu’il m’est donné de voir, l’impact de l’imposition sur les revenus locatifs générés n’est pas assez pris en compte ou analysé. Quand le taux d’imposition marginal de ces revenus est de 30 mais surtout 41 ou 45% j’imagine que cela change la donne; qu’en pensez vous?
Dans ces situations fiscales, les assurances vies ou PEA peuvent paraître intéressants avec leurs avantages fiscaux?
Bref, je suis intéressé par vos retours de spécialistes; ma question est peut-être à coté de la plaque mais au moins j’apprendrai!
Merci
J’ai 2 investissements locatifs. Ça rapporte … un peu. Il y a une légende urbaine sur le rapport locatif mais désormais ce n’est pas forcément un très bon plan. D’autant que les normes et taxes vont venir greffer le rendement.
Depuis plusieurs années, je me suis tourné vers les marchés actions dont le rendement est bien supérieur et qui bénéficient d’une fiscalité plus douce