Lorsque l’on parle de l’investissement en bourse, nous avons collectivement tendance à raisonner en terme de plus value et d’augmentation du cours de bourse ou d’un indice sur lequel vous investissez. Comme pourrait il en être autrement tant les intermédiaires financiers habituent les épargnants à investir via des Fonds Commun de Placement de capitalisation dont l’indice de référence ne tient pas compte des dividendes.

L’investissement immobilier locatif subit cette même obsession de la prédiction de la valeur future de l’investissement.

Il s’agit pourtant d’une erreur d’analyse qui encourage la spéculation et le placement à court terme.

Hier, dans un article intitulé « Vers la ruine de l’investisseur immobilier si les prix de l’immobilier baissaient de 30% ? », j’essayais de vous expliquer que la valeur patrimoniale d’un investissement immobilier n’était pas dans l’hypothétique plus-value immobilière, mais dans les flux, les cash-flow, les revenus générés dans le temps par cet investissement immobilier.

Aujourd’hui, je souhaite vous le démontrer par les chiffres et surtout élargir le raisonnement pour tous les investissement.

 

 

C’est le revenu qui fait la valeur de l’investissement ! A très long terme, l’impact de la valeur finale dans le taux de rendement interne d’un investissement tend vers zéro. 

Ce raisonnement peut surprendre, il est pourtant à la base de la théorie financière sur la valorisation d’un actif.

En théorie financière (Gordon-shapiro pour les experts), la valeur d’un actif est égale à la somme des flux futurs actualisés. 

Ainsi, et au terme d’une longue série de simplification de cette formule, la valeur d’un actif (immobilier, action, ou autre) =

Revenu N+1 / (Taux de rendement exigé pour investir dans cet actif – Taux de croissance annuel de long terme du revenu). 

 

Prenons un exemple pour comprendre :

  • Un bien immobilier qui génère un revenu net de charges de propriétaire de 7000€ par année ;
  • Taux de rendement long terme pour prendre le risque d’investir dans l’immobilier : 6%
  • Taux de croissance annuel du revenu généré : +1%.

Dans cette hypothèse, la valeur de ce bien immobilier est : 7000 / (6% – 1%) = 140 000€.

C’est avec cette formule de base que nous avons construit notre simulateur de valorisation des immeubles de rapport tel que nous le présentons dans cet article  » Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) »

 

 

Ce raisonnement appliqué à l’investissement immobilier est également applicable à l’investissement en action. La valeur à terme de l’action n’a alors pas d’importance. Ce qui importe c’est le montant des dividendes versés aux actionnaires (comme pour l’immobilier, l’important est le niveau des revenus locatifs net de charges).

Il est ainsi possible d’utiliser cette même formule pour estimer la valeur d’une action.

Valeur de l’action = Montant du dividende / (Taux de rendement exigé pour accepter de prendre le risque d’investir en action – Taux de croissance annuel du dividende). 

 

Prenons un exemple concret pour comprendre avec l’action Air Liquide qui cotait 103€ hier soir.

  • Montant du dividende 2017 : 2.65€
  • Taux de croissance à long terme du dividende : 3%
  • Taux de rendement exigé pour accepter de prendre le risque d’investir dans cette action : 8%

Dans cette hypothèse, la valeur théorique de l’action Air Liquide est : 2.65€/ (8% – 3%) = 53€. Pour atteindre une valorisation de 103€, il faut réduire le taux de rendement exigé pour investir en action à 5.50% ou augmenter le taux de croissance à long terme du dividende à 5.50% / année.

 

 

La spéculation sur la valeur future d’un investissement ne peut pas déconnectée de la capacité de cet investissement à générer un revenu.

Ce raisonnement doit vous permettre de comprendre pourquoi il est fondamental de se concentrer sur la capacité d’un investissement à générer un revenu à très long terme.

Qu’il s’agisse d’un investissement immobilier ou d’un investissement en action, le raisonnement est exactement le même ! Néanmoins, dans une période ou les taux d’intérêt sont « administrés » par les banques centrales, il est impossible d’utiliser sereinement cette formule mathématique. D’ou la difficulté à prendre la décision d’investir.

Est ce qu’il est raisonnable d’exiger un rendement de long terme de 8% pour accepter d’investir sur les marchés action si les taux restent durablement négatifs et proche de 0% ? L’écart de rendement n’est il pas exagéré ? Ne peut on pas se contenter d’un rendement de long terme à 5.50% et donc justifier la valeur actuel du marché action ?

Au contraire, si la banque centrale européenne modifie sa politique monétaire au profit d’une hausse des taux d’intérêt, ne faut il pas craindre une baisse forte des valorisations par une augmentation progressive des taux de rendement exigé.

Quel sera le niveau de croissance future des dividendes ? Faut il croire au retour d’une croissance forte grâce à une économie forte et solide ? Est ce qu’un taux de croissance des dividendes limité à 3% n’est une hypothèse trop raisonnable au regard du retour d’une inflation proche de 2% ?

 

« Un jour j’irai vivre en Théorie, car en Théorie tout est simple. »




6 Comments

  1. OlivierSPb says:

    Votre rendement locatif net de 6% me semble une fois de plus relever du royaume des Bisounours. Il peut être éventuellement atteint sur le papier (Ou sur votre tableur) avec des investissements immobilier spéculatifs à fort effet de levier et à fort effet fiscal et il s’agit bien d’une spéculation car vous placez de l’argent que vous n’avez pas, spéculant sur le fait rarement avéré que la rentabilité de vos emplois sera supérieure au coût de vos ressources.
    Un habile investisseur boursier qui aurait acheté avec son argent réel l’action Apple en 1988 n’aurait pas touché un centime de dividende jusqu’à la mort de Steve Jobs qui était opposé aux dividendes par principe et les dividendes distribués par Tim Cook sont bien maigrelets. Cela n’en reste pas moins un excellent investissement.
    De même certaines sociétés font le choix de racheter leurs propres actions pour les annuler plutôt que de distribuer des dividendes ce qui a pour effet d’augmenter d’une façon proportionnelle la valeur de l’action sans fiscalité du moins jusqu’à ce que vous les cédiez.
    Enfin certains OPCVM font aussi le choix de capitaliser leurs profits en ne distribuant que peu ou prou de coupons, la valeur de la part augmentant ainsi du montant capitalisé.
    Il est donc évident qu’il n’y aucun lien entre la valeur d’un actif et le revenu distribué, la valeur d’un actif se résumant à sa capacité créer de la richesse.
    En matière immobilière diriez-vous que la nue propriété d’un bien ou d’une part de SCPI ne vaut rien parce qu’elle ne génère aucun revenu?
    Diriez-vous que le propriété d’un terrain faisant l’objet d’un bail à construction qui ne génère pas de revenus ou des revenus ridicules ne vaut rien alors que le propriétaire du terrain se trouvera propriétaire d’un immeuble à l’échéance, immeuble qui ne lui aura couté que sa renonciation à revenu?
    Votre modèle d’évaluation d’une action par la seule capitalisation d’un dividende est un non-sens et même franchement une ineptie (Désolé, je ne cherche pas à être agressif) et fera se gondoler même un lycéen en section économique.
    Ainsi que déjà dit un actif, quelque qu’il soit, n’a de valeur que par sa capacité à créer de la richesse, peu importe que cette richesse soit distribuée ou non.

  2. martins says:

    Bonjour Guillaume
    Le dividende est important et sécurisant mais ne peut pas être la base du calcul de valorisation d’une action.
    Le taux de distribution des actions est variable selon le bon vouloir des dirigeants et certains ne distribuent pas du tout ce qui pour moi est une très bonne chose si les dirigeants savent ce qu’ils font et réinvestissent à un taux de rentabilité supérieur à celui qui nous trouverions.
    Cela évite de payer des impôts et csg sur des dividendes plus des frais pour réinvestir si on n’a pas besoin de son argent.
    Si on a besoin d’argent on vend tout simplement des actions quand et seulement quand on en a besoin. On reste libre de son choix.
    Je suis actionnaire depuis très longtemps de Berkshire ( Warren Buffet) qui n’a jamais distribué de dividende ( et je suis totalement d’accord avec cela vu les résultats) et qui vaut à ce jour 507.4 milliards de dollars.
    Je pense que c’est plus la valeur intrinsèque de la société qui compte et un multiple raisonnable de ce qui reste en moyenne chaque année soit : benefice + ammortissements et provisions – investissements pour maintenir l’outil de travail.
    Même si cela n’est pas exact cela donne une meilleure valeur de la société qu’une formule mathématique qui a le mérite d’exister mais est un peu simpliste.
    Merci pour vos articles qui permettent chaque jour de se poser des questions et c’est déjà une bonne chose.
    amicalement
    Martins

    • Bonjour,
      Oui, vous avez raison, le raisonnement est volontairement simpliste. En réalité, une entreprise qui ne distribue pas de dividendes ou pas intégralement, a pour objectif d’utiliser ses bénéfices pour investir et donc majorer son dividende futur 😉

      Mais rassurez vous, je ne suis pas à l’origine de cette formule et analyse : https://intranet.escpeurope.eu/~bmt/diapos/Chap09.pdf

      • martins says:

        Cela me rassure car j’ai votre livre  » investir dans l’immobilier  » que je trouve vraiment très bien et je suis d’ores et déjà acheteur si un jour vous en faites un sur la partie finances et assurance vie car on en apprend tous les jours.
        amicalement
        Martins

        • merci.

          Oui, j’ai déjà écrit un livre sur l’assurance vie et gestion de patrimoine ! Je suis en train de préparer sa refonte totale pour une nouvelle publication au printemps (après les annonces de la loi PACTE).

          Merci pour le livre;-)

      • OlivierSPb says:

        Pourquoi toujours ramener cela au dividende futur? Une structure comme un OPCVM ou Berkshire peut indéfiniment capitaliser et vous pouvez encaisser vos gains en cédant partiellement vos parts.
        Vous dites que c’est pour simplifier et ce volontairement mais vos « simplifications » induisent systématiquement le même biais en faveur de l’immobilier en direct.
        Quand vous comparez une SCPI et un investissement Pinel vous prenez par souci « d’objectivité » les mêmes hypothèses à savoir une vente sans plus-value ni moins-value alors que dans la vraie vie dans 90% des cas une SCPI voit la valeur de sa part augmenter et dans 90% des cas le Pinel se revend à perte.
        Vous refusez obstinément de prendre le CAC 40 avec dividendes réinvestis, performance qu’approchent de très près de nombreux ETF.
        Bref votre « objectivité » et vos simplifications n’ont qu’un seul but: introduire un biais montrant que l’immobilier en centre-ville moyenne est la panacée universelle!

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