Le métier de promoteur immobilier a toujours fait « réver » de nombreux investisseurs de part son niveau de rentabilité (lorsque les opérations vont jusqu’au bout).

Le crowdfunding immobilier permet aux épargnants de tirer une partie bénéfices de la promotion immobilière, sans aucun  investissement personnel. Le métier de promoteur immobilier, c’est à dire la profession qui consiste en l’achat d’un terrain pour y construire un immeuble destiné à la revente, est un métier fortement consommateur de fonds propes, mais dont le niveau de retour sur capitaux investis peut être conséquent : C’est la marge de promotion.

 

Comprendre la marge de promotion pour comprendre l’opportunité du crowdfunding immobilier.

Le financement d’une activité de promotion immobilière se décompose comme suit :

  • 20% d’apport en fonds propres du promoteur ou de co-investisseur  ;
  • 40% de crédit bancaire court terme – un crédit pour l’achat du terrain et un crédit pour la réalisation des travaux de construction ; crédits qui seront remboursés par la vente des immeubles au terme de la construction-
  • 40% par la pré-vente des premiers lots en VEFA.

A la vente, la marge réalisée par le promoteur entre le prix de construction de l’immeuble et son prix de vente peut être compris entre 6% à 8%.

Vous l’avez rapidement compris : Les 20% apportés en fonds propres par le promoteur sont particulièrement bien rémunérés et permettent de percevoir les 6% à 8% de marge en l’espace d’un ou deux ans maximum.

En déposant 20 en fonds propres dans l’opération de promotion immobilière, le promoteur peut escompter récupérer 28 après 12 à 24 mois, soit une rentabilité de 40% sur la courte période de la promotion. L’effet de levier lié à la promotion immobilière peut être très important.

 

Une marge de promotion et un effet de levier inégalés, à condition d’avoir suffisamment de fonds propres à apporter.

Vous l’avez compris, le coeur de l’activité de promoteur immobilier repose sur l’importance des fonds propres dont il dispose pour lancer de nouveaux projets.

Pas de fonds propres = Pas de nouvelles construction = pas d’activité.

Le niveau des fonds propres est le talon d’Achille du promoteur en quête de croissance. Depuis la nuit des temps (ou du moins depuis que le métier de promoteur immobilier existe), les promoteurs en manque de fonds propres recherchent des co-investisseurs pour les aider à disposer de suffisamment de fonds propres.

Les co-investisseurs apportent une partie des fonds propres et partagent la marge de promotion en fonction de l’apport de chacun des co-investisseurs dans le projet. Tout le monde est alors content :

  • Les co-investisseurs profitent de l’expertise du promoteur immobilier et peuvent espérer des rendements du fonds propres très interessants (et sur une courte durée) ;
  • Les promoteurs immobiliers peuvent continuer à construire ;

 

Le co-investissement peut être réalisé en partageant le capital de la société de promotion porteuse de l’opération  (société constituée pour le projet et dissoute au terme) ou par l’émission d’obligation par la société porteuse de l’opération.

Bien évidemment, le promoteur aura intérêt à proposer des obligations afin de percevoir l’intégralité de sa marge de promotion (pour un niveau plus faible de capitaux propres car les fonds propres seront apportés par les investisseurs obligataires). Alors que l’investissuer préférera prendre part au capital de la société créée pour le projet de promotion, afin de capter toute la rentabilité potentielle attachés à l’opération de promotion immobilière.

Le rendement des obligations proposées par le promoteurs sont proche de 10% (10% pour lymo.fr ; 9% pour le promoteur angevin Réalité …). Nous sommes bien loin de taux de retour sur capitaux propres que nous avons calculé rapidement tout à l’heure (75%).

 

 Le crowdfunding immobilier ou l’industrialisation du co-investissement dans la  promotion immobilière.

Le crowdfunding immobilier permet donc aux internautes d’investir au côté des promoteurs en manque de fonds propres. Il s’agit probablement d’une révolution struturelle dans le mode de financement des promoteurs;

Deux solutions de co-investissement sont envisageables :

  • Une prise de capital de la société de promotion dédiée au projet afin de partager la marge de promotion mais en assumant les risques industriels d’une commercialisation incomplète ou trop longue ou autre malfaçon et faillite ;
  • Un investissement obligataire dans cette même société dédiée au projet avec une moindre rémunération, mais l’absence de risque industriel lié à une mauvaise commercialisation de la résidence.

Via des plateformes internet, des promoteurs proposent aux épargnants d’investir dans telle ou telle opération de promotion immobilière et chaque épargnant devient, indirectement, promoteur immobilier, ou du moins tire profit de la rentabilité potentielle de l’activité de promotion immobilière, sans rien y connaître.

Bien évidemment, en cas d’échec de l’opération, l’épargnant pourra perdre le capital investi dans l’opération. Le rendement sans risque n’existe pas.

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58 Comments

  1. Bonjour Guillaume, en tant que promoteur je dois dire que la marge de programmes immobiliers n’est pas de 15 % mais de 6 à 7 % le plus souvent (avant IS). Surtout depuis que les servitudes de mixité sociale pèsent sur la rentabilité.
    Et on ne parle là que de rentabilité prévisionnelle…
    Ce qui me gêne dans ce genre de financement, c’est que l’innovation apparaisse quand le marché tourne au ralenti et que les risques commerciaux sont plus forts qu’auparavant.
    Ce qui veut dire aussi que s’il faut dépenser plus que le budget pour les frais de publicité ou pour le portage de stock, la marge diminue et que le risque est plus important.
    On n’est vraiment pas dans un secteur d’activité tranquille mais dans une logique de financement à risque réel.

  2. Bravo pour cet article.

    la promotion immobilière comme moyen de diversification c’est une bonne idée mais il faut que l’investisseur obligataire puisse être avoir une hypothèque de premier rang sur le bien et pas uniquement la banque….
    Faire du crowfunding immobilier n’est peut être pas la meilleure idée quand l’immobilier va mal.. en sachant que souvent le promoteur vend de la defiscalisation duflot 🙂

  3. Bravo pour l’article ET pour l’innovation !

    Si nous étions dans un marché géré par la logique, le Crowdfunding devrait permettre à lui seul de créer les logements neufs dont la France a besoin et les fonds placés sur le livret A pourrait aider les entreprises plutôt que de faire des logements HLM. Les systèmes Duflot, Scellier et consort n’auraient plus de raison d’être et donc ne coûteraient rien à l’état.

    • @Marc et Sam
      Vous dites que l’immobilier va mal et vous avez surement raison si l’on compare aux années fastes 2000-2007 notamment, que je n’ai personnellement pas connu dans l’immobilier résidentiel mais dont on me parle souvent
      Mais le constat est-il si noir que cela ? N’y a-t-il pas un fort besoin de logement en France actuellement ? N’y a-t-il pas des bassins d’emplois ou la demande reste forte ? Lymo a pris le parti de se concentrer sur des mini-residences (10 logements max) dans ces zones là, qui se vendent bien car on met en avant le fait qu’il y a moins de voisins (max 9 donc), moins de charges (jamais d’ascenseur, de gardien, etc…) et toujours bien placé car petits terrains trouvables dans zones urbaines déjà denses.
      Mon propos n’est pas de glorifier Lymo, on lutte comme les autres, mais plutôt de relativiser : certaines industries n’ont même pas de perspective de marché… Et comme chaque industrie, il y a des bonnes et mauvaises périodes, il faut sans cesse innover car ce qui marchait hier (ex. : les résidences de 100+logements en ZAC vendues à 80% en défisc) peut brutalement ne plus marcher. Ce n’est pas pour autant que l’immobilier dans son ensemble ne fonctionne plus.
      Comme à chaque fois, il faut bien analyser pour comprendre le projet d’investissement, car chaque projet est unique, et c’est là que le CGPI a toute sa valeur ajoutée pour moi.

      • Je n’ai jamais dit que le secteur immobilier dans son ensemble ne marchait plus. Juste que c’était risqué et davantage maintenant qu’il y a quelques années.
        Et j’avoue que je n’aime pas du tout l’idée de faire appel à l’argent « d’innocents épargnants » pour les faire plonger dans ce grand bain.
        Que certains pros (dont vous a priori) fassent appel à ce type de financement par choix, goût ou obligation (contourner l’obstacle bancaire) me paraît potentiellement gênant. Que ne dira-t-on pas sur la profession le jour où le premier crash se produira ?
        Ces apprentis actionnaires / promoteurs sont-ils bien au fait du risque encouru ? Disposent-ils a contrario de garanties bancaires ou autres leur garantissant de rentrer dans leur mise de départ ?
        La vie n’est pas un long fleuve tranquille…

        • Rebonjour Marc

          Merci pour votre réponse.
          1/ « Plus risqué qu’avant » : Ok je comprends ce que vous voulez dire. Je pointais juste le fait que si vous avez un très bon produit, dans un marché où la demande existe et où l’offre n’est pas en surproduction, si vous ne vendez pas c’est que (i) soit les produits des autres sont encore meilleurs (ii) soit que personne ne vend et alors vous serez le derniers à ne pas vendre. En d’autres termes, au promoteur d’aller vendre ce qui se vend.
          2/ « Contourner l’obstacle bancaire » => non, chez Lymo en tout cas, vous investissez EN MEME TEMPS qu’une banque. Cf explication déjà évoquée ici : https://www.leblogpatrimoine.com/bourse/crowdfunding-votre-cgpi-pour-vous-conseiller-dans-vos-investissements.html
          3/ « Ces apprentis actionnaires / promoteurs sont-ils bien au fait du risque encouru ? » => bien sûr, ils ont accès à un DICI et signent des contrats obligataires. Ils n’investissent pas juste en envoyant de l’argent.
          Est-ce pour autant qu’on ne peut pas améliorer encore la communication, notamment sur les risques encourus ? Si bien sûr, d’où mes commentaires sur divers blogs, et je suis ravi que l’auteur de ce blog explique aussi bien le déroulé d’un projet.
          4/ « Disposent-ils a contrario de garanties bancaires ou autres leur garantissant de rentrer dans leur mise de départ ? » => non, ils savent qu’ils risquent de perdre partiellement ou totalement leur mise, c’est évidemment mentionné dans le DICI. Une règle de base dans quelque investissement que ce soit c’est « Risque et rentabilité vont de pair », et nous sommes là pour le rappeler.
          Néanmoins, si l’investissement en crowdfunding immobilier connaît un fort succès, c’est d’après notre expérience parce que l’investisseur arrive mieux à cerner ce risque (il a toutes les infos sur le projet, dont la marge du promoteur, il peut aller visiter le terrain, il voit que la banque investit à ses côtés, la société dans laquelle il investit détient un actif immobilier, etc…). Il comprend mieux son investissement que pour une action par exemple (qui sait vraiment pourquoi le cours monte ou baisse?), et ça c’est une bonne chose.

          • « Néanmoins, si l’investissement en crowdfunding immobilier connaît un fort succès …… »

            Ce n’est pas un investissement. Les membres placent leur épargne, que vous gérez et investissez à leur place.

            Pouvez-vous détailler ceci en euros?: « Financez des projets immobiliers via notre plateforme et touchez une rentabilité nette de 10% par an (hors impôts) »

          • @ Jean-Baptiste
            Je viens de voir d’autres commentaires de votre part.
            Il me semble que vous avez oublié de répondre à cette question:

            « Pouvez-vous détailler ceci en euros?: « Financez des projets immobiliers via notre plateforme et touchez une rentabilité nette de 10% par an (hors impôts) » »

            Et vous continuez de parler d’investissement ce qui n’est pour l’épargnant qu’un simple placement.

          • @ankou

            Pour répondre à vos questions :
            1- « Pouvez-vous détailler ceci en euros?: « Financez des projets immobiliers via notre plateforme et touchez une rentabilité nette de 10% par an (hors impôts) » => vous voulez savoir comment cela se passe concrètement, c’est bien ça ? Nous avons pris l’exemple d’une personne investissant 10000€ et qui a touché 10% de rentabilité ici : http://blog.lymo.fr/comment-lymo-a-rembourse-53-investisseurs-en-crowdfunding-immobilier/
            2- Crowdfunding : investissement ou placement ? Là je vous laisse juge

            A bientôt

          • @ Jean-Baptiste

            Non, ce n’est pas du tout ça!
            La rentabilité, nette, brute, hors ceci ou cela, ça ne veut rien dire.

            Raisonnons comme une entreprise, des comptes d’exploitation en euros, sur X années.

            Vous pourriez afficher 5% ou 20%, pour finalement avoir le même résultat final en euros. Je le dis et redis, les % ne sont que des arguments de vente: vous vendrez plus si vous affichez 20% of course. Tout dépend ce que vous mettez en haut et en bas de la fraction (personne ne met la même chose, évidemment).

            Quant au crowdfunding, mais ce n’est que mon avis, c’est sans contestations possibles un placement pour l’épargnant, et un investissement pour la société.

          • Rebonjour Ankou

            Désolé, je ne comprends toujours pas quelle est votre question. Mais c’est peut-être moi qui suis lent à comprendre.
            L’investisseur qui « place » 1000€ avec Lymo sur un projet au 01/01/n, touche si le projet se passe comme prévu (il y a toujours un risque de perte partielle ou totale en capital) 1100€ au 31/12/n, et ce hors impôts.
            Les 100€ sont ensuite imposables au titre des revenus mobiliers, et ce en fonction du taux marginal d’imposition de l’investisseur

        • Bonjour,

          Nous avons un pays qui a de forts amortisseurs sociaux ce qui explique que l’immobilier ne s’est pas effondré ( aide au logement, logements sociaux)
          A ce jour, 50% de proprio en France ( ca doit être dur pour les primos accédants) 30% de logements sociaux (HLM et les autres intervenants). il ne reste que 20% de personnes dans le parc privé… Sans cette physionomie, on aurait assister à un ajustement automatique dans le prix de l’immobilier résidentiel..
          Enfin il faut aussi remercier la BCE qui a augmenté artificiellement la capacité des ménages à s’endetter et aussi les banques qui ont permis des durées plus longues..
          Voila tous les ingrédients pour un cocktail explosif un jour…

          Je discutais avec un ami qui a fait une simulation en 2011 et en 2014 pour la mensualité la banque peut prêter quasiment 30% de plus… voilà l’erreur se baser sur l’endettement possible pour déterminer son prix d’achat 🙂 mais l’adage ne pas jeter les loyers par la fênetre a la peau dure.

  4. Mais non Patrick, le promoteur fait sa marge sur le bien et vend grâce à la defiscalisation Duflot ( regardez Nexity..) sinon il est quasiment impossible de vendre certains projets sans la carotte fiscale qui donne l’impression de faire une « bonne affaire »…

    • @ Sam

      C’est vrai, vous avez raison. Mais ce comportement n’est pas logique.
      Il vaudrait mieux que les investisseurs achêtent parce que le placement est rentable et les risques limités que d’être poussés par une carotte fiscale.

  5. Fredy Gosse says:

    question pourquoi proposer un revenu obligataire à 10% ?
    Pour moi j’ai bien une réponse: c’est que la banque ne veut pas se mouiller , sinon le crédit bancaire ça vaut moins cher
    autre question serait ce moins risqué d’avoir des revenus obligataires que de participer au capital de la société de promotion ? si la société de promotion fait 4 tours qui va vous rembourser votre capital obligataire
    alors si au cas par cas la promotion vous intéresse ne souscrivez pas d’obligations participez aux résultats Mais contrôlez avant si le promoteur ne se salarie pas non plus à un niveau qui amoindrira vos espoirs .de gains……………..
    cela me rajeunit de prés de’ 40 ans juste après le premier choc pétrolier …A l époque déjà des promoteurs incapables de se financer par le réseau bancaire mais présentés par le réseau bancaire cherchaient des financiers privés apporteur de leur argent sans participation aux profits juste avec une belle promesse d’intérêts.Vous savez quoi ça ne s’appelait pas du Crowfunding -:)

  6. @ ankou
    Si vous investissez 1000€ le 1er janvier N, et que nous terminons l’opération au 31 janvier N, nous vous reversons 1100€

    @Fredy Gosse
    En fait sur un projet Lymo, la banque est toujours présente. Les investisseurs en crowdfunding investissent conjointement à une banque, pas à sa place. Et il n’est pas impossible que l’on fasse un jour rentrer des investisseurs au capital de la société de promotion vs. en obligations. Mais avec un ticket moyen de quelques milliers d’euros aujourd’hui, les investisseurs recherchent avant tout de la simplicité et en fait ne nous demandent pas (encore ?) de rentrer au capital.

    • En ce qui me concerne:

      Ces 10% sont donc nets de tout frais? à déclarer à l’IR dans quelle catégorie?
      Ils sont garantis? par qui?
      Quand peuvent-ils être versés? à tout moment?
      Ils sont affectés à une opération bien précise?
      Quelle est sa durée « normale »?

      • Rebonjour Ankou,

        1/ Oui, nets de tous frais. Lymo se remunère uniquement sur les opérations de promotion immobilière. Donc 0% de frais, pas de commission ou de frais caché.
        2/ A déclarer dans la catégorie des revenus mobiliers
        3/ Non, ils ne sont pas garantis. Il existe un risque de perte totale ou partielle de votre capital. Toutes les caractéristiques de l’investissement (dont les risques) vous sont expliquées dans un Document d’Investissement (DICI) lorsqu’un projet est mis en ligne.
        4/ Les fonds sont reversés lorsque les logements de l’opération sont vendus
        5/ Oui, ils sont affectés à une opération bien précise, dont vous consultez tous les détails opérationnels en amont (points forts, points faibles, marge du promoteur, détail des logements, etc…)
        6/ Durée : de 12 à 18 mois, selon les opérations. Nos projets durent en moyenne 24-30 mois, mais nous ne levons les fonds que lorsque les permis sont purgés, les accords bancaires obtenus, ce qui arrive généralement à la fin des 12 premiers mois du projet. Restent donc de 12 à 18 mois pour l’achat puis la construction, et c’est à ce moment là que nous organisons la collecte.

  7. Merci Jean-Baptiste pour tous ces détails qui nous permettent de mieux comprendre ainsi qu’à tous les lecteurs du blog.

    J’ai une dernière question? en cas d’echec du projet mais on ne vous le souhaite pas. l’obligataire bénéficie il d’une sécurité sur le terrain à hauteur de sa quote-part ou bien la banque a 100% de la sécurité sur le terrain alors qu’elle n’investis que 80% ?

    Merci,

    • La banque demande toujours une hypothèque de rang 1 sur le terrain pour accorder son prêt. Donc en cas d’échec du projet, la banque serait remboursée en premier (via la vente du terrain), puis les obligataires si excédent il y a, et enfin les actionnaires.

  8. Fredy Gosse says:

    il n’ y a pas de sécurité la banque dit mr Vayleux est partenaire en fait vous prêtez votre argent moyenant une promesse alléchante de10%;si ça va bien tant mieux si ça mal votre « partenaire » la banque brusquement change de casquette,devient un partenaire privilégié hypothécaire.. et se rembourse de tout ce qu’elle peut avant vous
    Alors quitte à prendre des risques sur un projet précis autant devenir actionnaire après toutes vérifications d’usage nombreuses,tel que salaire du promoteur, rémunération des autres employés,lien de parenté ou financiers entre les uns et les autres notamment des corps de métier intervenant sur le chantier…. bref en vérifiant la transparence totale du projet…
    si on ne veut pas y a forcément un loup quelque part..
    mais enfin chacun fait ce qu’il veut de son argent .Comme en politique les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent. Personnellement je n’ai jamais trouvé de promoteurs acceptant de fournir toutes les explications demandées , probablement de la malchance

    • Fredy, je comprends l’esprit de votre propos, mais je pense qu’il faut le nuancer quelque peu
      1/ que vous soyez obligataire ou actionnaire, la réalité est qu’il vous sera très difficile de contrôler un promoteur. Il pourra toujours vous cacher/occulter quelque chose, que ce soit financièrement soit opérationnellement (qualité des travaux). C’est bien pour cela que Lymo a choisi jusqu’à présent le modèle de promoteur ayant une plateforme, avec contrôle de A à Z des projets, vs. une plateforme d’intermédiation de crowdfunding pure, ou des promoteurs moins contrôlables sont financés
      2/ en tant qu’actionnaire, en cas d’échec du projet, vous êtes remboursé après les obligataires

      • Désolé mais je ne suis toujours pas convaincu. Quand les crédits bancaires aux promoteurs coûtent 2 à 3 %, il n’y a aucun intérêt à payer du 10 %. Sauf si la banque refuse d’accorder son crédit d’accompagnement parce que les fonds propres du promoteur sont insuffisants et que celui-ci doit donc trouver des « quasi fonds propres » (en l’occurrence rémunérés aux alentours de 10 %).
        On est donc dans un schéma où un promoteur financièrement fragile (tout au moins par rapport au volume d’activité qu’il ambitionne de développer) fait appel à l’épargne des particuliers. Donc, en cas de déconfiture du programme, ou plus généralement du promoteur, on se mettra à comptabiliser les dégâts (car on ne rembourse pas grand monde quand il y a des pertes significatives). Et la presse fera des gros titres sur une profession qui ne recule devant rien pour parvenir à ses fins.
        Je ne dis pas que ce faisant vous êtes mal intentionnés à l’origine, mais il y a manifestement un manque de recul ou d’éthique par rapport aux risques objectifs pris par les investisseurs qui – quoi qu’on en dise – ne peuvent pas bénéficier d’une transparence qui pour être réelle nécessite une compétence de promoteur. Quand on n’est pas compétent, même avec de l’info on ne comprend pas vraiment, et l’appât du gain (surtout quand il apparaît faussement comme facile ou peu risqué) peut conduire à faire des bêtises.
        Cela étant, chacun voit midi à sa porte !

        • Mon objectif en tant que DG de Lymo est d’expliciter au maximum l’investissement que Lymo propose, de façon à ce que l’investisseur comprenne bien ce dans quoi il investit.
          C’est aussi l’objectif de ce blog : proposer un panorama d’investissements variés, et je pense que grâce à tous ces échanges l’objectif de vulgarisation du crowdfunding immobilier n’est pas loin d’être atteint.
          On peut voir les mauvais côtés, on peut aussi voir les bons, une chose est sûre et me semble incontestable, outre le fait que le crowdfunding va prendre de l’ampleur : la véritable qualité des plateforme ne se fera pas maintenant mais à horizon 3-5 ans en fonction du track record des plateformes.

      • Fredy Gosse says:

        En cas d’échec du projet la banque se sert et je suis gros jean comme devant…Le titre de l’article prête à confusion.
        il devrait être :voulez vous prêter votre argent à un promoteur contre une promesse d’un rendement 10 fois supérieur à votre livret d’épargne

        • il est vrai que 10% peut paraitre surprenant!
          @fredy gosse: quel est votre avis sur l’achat de parts de société et non un emprunt obligataire?

  9. Bonjour à tous,
    La discussion est vraiment intéressante! Mais je pense que le tableau est noirci. Certes il n’y a aucun recul sur le crowdfunding ou autre dénomination.
    Les investisseurs cherchent a diversifier leurs épargne.
    Investir dans la bourse, dans une startup ou d’investir dans un promoteur.. présente un risque majeur.
    Mais le but de plateforme de crowdfunding à l’image de lymo permet de pouvoir investir des petites sommes dans plusieurs promotions, ce qui limite grandement le risque.

  10. Bonjour à tous, et merci pour la grande qualité des échanges. Merci Jean-Baptiste, lymo.fr pour sa transparence et sa pédagogie et merci Marc pour son retour d’expérience et son avis après de nombreuses années en tant que promoteur.

    L’idée du crowdfunding pour investir tel un promoteur est à mon sens une très bonne idée, mais il est essentiel de garder en mémoire que rendement et risque vont de pairs.

    A ce titre, je trouve l’investissement en obligation de la société porteuse de l’opération comme pas assez rémunératrice. Le modèle du partage de la marge de promotion me semble davantage rémunérer le risque. Mais quel promoteur acceptera de partager sa marge ?

    Peut être celui qui a conscience qu’en l’absence de capitaux extérieur, il ne pourra plus faire son métier ?

    Quitte à prendre le risque sur la promotion, autant être rémunéré pour.

    • « merci Marc pour son retour d’expérience et son avis après de nombreuses années en tant que promoteur.  »

      Tous les investisseurs dans l’immobilier (biens mis en location) sont promoteurs.
      D’accord limités à leur Famille, mais promoteurs quand même.

      Ils font même depuis des lustres du crowdfunding, certes limité à la Famille, mais ils en font en plus de solliciter les Banques.

      Par expérience, ils ne recherchent que des revenus, pas du rendement. Mais prennent aussi des risques.

      Enfin, dans ce domaine, tout est affaire de confiance entre le promoteur, quelle que soit sa taille, et ses bailleurs de fonds.

      Pour finir mon commentaire, au titre de la comptabilité nationale, ces bailleurs de fonds placent leur épargne ( mais n’investissent pas), seul le promoteur investit, ce que je me tue à dire inlassablement. 🙂

    • Merci Guillaume. J’ai une remarque quand même : n’oublions pas que le crowdfunding s’adresse par définition à une grand nombre de personnes qui investissent des montants relativement faibles (< 5000€). C'est l'hypothèse de base. Dans ce cas :
      1- Est-on vraiment sûr qu'un promoteur accepte d'avoir plusieurs dizaines d'investisseurs au capital de sa société de projet ? (avec tout ce que cela entraîne de complexité administrative)
      2- Est-on vraiment sûr que l'investisseur lambda à l'autre bout de l'écran veuille être solidairement responsable du passif d'une société de projet (cas d'une SCCV par exemple) qu'il ne pourra de toute façon que très peu contrôler ?
      3- Est-on vraiment sûr de gagner plus en étant actionnaire avec des marges à 6-8% (cf. article) qu'en étant obligataire avec une rendement de 10% comme Lymo (ou d'autres) peuvent le proposer ?

      Il est difficile à mon sens de comparer les avantages d'être obligataire ou actionnaire sans connaître les détails du projet et le % que tu détiens en tant qu'actionnaire.

  11. Bonjour,
    je suis un primo investisseur. J’ai déjà investi dans des startups sur différentes plateformes. Mais pourquoi démontez vous un modèle qui fonctionne, nous n’avons effectivement pas de recul à 5 ou 6 ans? Et aujourd’hui qu’elle est la différence de risque entre investir dans une startup innovante ou dans un promoteur immobilier qui souhaite réaliser des profits?
    Et donner moi vos sources pour avoir un retour sur investissement supérieur à 8 ou 10%, sans miser gros et rester sur son siège de bureau? 🙂

  12. à part lymo, où peut on faire du crowdfunding immobilier?

  13. Bonjour Mike,

    Il y a peu d’acteur, mais voici la liste non-exhaustive que j’ai pu réunir :

    buildeeg.fr
    biltoki.com
    conseilbplus.be

    voici un site qui regroupe les offres:
    crowdfundingimmobilier.info

    Voila!

  14. Bonjour,

    Je ne peux m’empecher de faire un rapprochement entre ce type de financement et le plus grand scandale immobilier francais, à savoir le ‘robien’ :

    – On achete des terrains pas chers dans des zones foireuses
    – On donne une carrote : carotte fiscale ou, dans ce cas, la carotte du rendement
    – On package tout ca : vous vous occupez de rien ( ici, on envoie juste le cheque et miracle,12 mois après, 10% de rendement sans rien faire 😉 )
    – on vend ca à des gens qui ne connaissent pas la zone de vente

    Au final, vous aurez forcement des arnaques à grande echelle.
    Akerys ( qui a changé de nom en ‘Belvia’ pour se faire oublier) est l’un des plus gros contributeur au scandale de robien.

    Bref, fuyez comme la peste l’immobilier résidentiel francais dématérialisé : c’est un produit surcoté, surtaxé, qui fait la fortune d’arnaqueur en tout genre.

    Ne serait ce que pour rendre justice à toutes les victimes de ‘robien’, fuyez ce genre d’opération …

    En esperant que mon temoignage evitera à beaucoup de ce faire pigeonner.

    • Bonjour Legac,

      Si je comprends bien votre raisonnement, c’est : crowdfunding=robien or robien a entrainé des dérives donc crowdfunding=dérive

      Je veux bien respecter votre opinion, mais enfin je pense que nous sommes sur un blog de personnes ayant un minimum de culture financière, et les 53 investisseurs que nous venons de rembourser avec une rentabilité de 10% (cf. explication ici si besoin : http://blog.lymo.fr/comment-lymo-a-rembourse-53-investisseurs-en-crowdfunding-immobilier) vous feront remarquer que la logique qui consiste à dire « Ne serait ce que pour rendre justice à toutes les victimes de ‘robien’, fuyez ce genre d’opération » a aussi ses limites …

      Peut être peut-on être moins manichéen en expliquant que comme tout secteur, il y aura de bonnes choses et de moins bonnes choses, et qu’il convient que l’investisseur, comme tout investisseur rationnel, fasse sa propre analyse indépendante et ne pas croire sur parole la plateforme.

      Jean-Baptiste Vayleux
      DG lymo.fr

  15. fredy Gosse says:

    A propos de « crowfunding » si vous ne l’avez pas lu je vous recommande ce lien
    http://www.challenges.fr/economie/20141024.CHA9446/la-verite-sur-le-plus-gros-redressement-fiscal-de-france.html

    lisez bien tout
    bonne aprés midi

    • Excellent!

      Triste France disait mon père, il y a déjà plus de 50 ans ……..

      Avec mes simples mots, quand j’étais en « active », je disais que c’est ainsi que se passe factuellement le décalage entre le Discours et l’Action.

      Inutile de vous dire qui sont les beaux parleurs …….. 🙁 et qui sont les vrais Acteurs.

    • Bonjour Fredy,

      Pouvez vous préciser quel lien vous faites entre crowdfunding et cet article ?
      Merci

      Jean-Baptiste Vayleux
      DG lymo.fr

  16. fredy Gosse says:

    je lis
    « Une nouveauté législative va tout changer : la loi Tepa, tout juste votée, comprend un volet destiné à développer l’investissement dans les petites entreprises. Les contribuables soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) peuvent effacer jusqu’à 50.000 euros d’impôt. Ils ont le choix : investir en direct dans les sociétés, confier leurs deniers à des fonds (FIP ou FCPI), ou enfin à des holdings ISF. Cette dernière solution est celle retenue par Christian Fleuret. Lancé en juin 2008, Finaréa investit dans des petites entreprises l’argent récolté auprès de particuliers aisés, par le biais de 32 « holdings animatrices ».
    vous appelez cela comment?

    • Et bien je ne vois aucun lien avec le crowdfunding que fait Lymo !
      Il n’est jamais questions ni d’ISF ni de holding animatrice chez nous. C’est pour cela que je trouvais le rapprochement surprenant.
      Peut-être avez vous des exemples à donner ?

  17. fredy Gosse says:

    c’est vous qui faites le rapprochement ….si vous êtes tranquille ok tout va bien..

    • Non Fredy, ce serait trop facile, c’est vous qui faites le rapprochement quand vous dites : « A propos de « crowfunding » si vous ne l’avez pas lu je vous recommande ce lien »

      Il serait intéressant que vous explicitiez aux lecteurs de ce blog en quoi ce rapprochement consiste.
      Sinon, cela peut être considéré comme un rapide amalgame.

      • fredy Gosse says:

        je dis simplement que nous vivons dans un monde mouvant avec une administration fiscale changeante et interprétative, l’exemple cité par challenges est édifiant et l’allusion à l’immobilier même pas voilé ,c’est tout
        Vous êtes sûr de votre montage bravo mais MOI je prendrais quand même un rescrit ça ne mange pas de pain
        ceci dit je préférerai que vous disiez aux clients potentiels qu’ils prêtent de l’argent à un promoteur moyennant une promesse de rendement de 10% et chacun devrait se rappeler qu’en
        affaires c’est comme en politique les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent…
        j’ai ,plus haut ,déjà expliqué mon opinion je ne vais pas y revenir….
        j e vous souhaite trés sincèrement le succés dans vos promotions mais je ne pleurerai pas si ça se passe mal pour les prêteurs…quant à prendre des risques alors autant être totalement associé au projet en toute transparence ….( mais là je radote)

  18. @ Jean Baptiste

    Vous écrivez: « L’investisseur qui « place » 1000€ avec Lymo sur un projet au 01/01/n, touche si le projet se passe comme prévu (il y a toujours un risque de perte partielle ou totale en capital) 1100€ au 31/12/n, et ce hors impôts. »

    Cette honnêteté vous honore sur les risques encourus.

    Et prouve que ce n’est pas un investissement pour l’épargnant.

    M’enfin, c’est peut-être pas aussi simple, si?
    Je mets 1000€ au 08/11/14, sur n’importe quel projet, et le 08/11/15 je peux récupérer de votre société la totalité des 1100€?
    Pas besoin d’attendre que le projet se termine?

    Chiche! 🙂

    • @ankou et @fredy
      Si je me permets de répondre à vos messages, et d’insister sur la nécessité d’être précis, c’est parce que j’ai l’impression que les messages que vous diffusez, indépendamment de leur fond à la tonalité salutaire d’invitation à la prudence, sont passés sans avoir pris le temps de lire et comprendre les produits de crowdfunding, en tous cas pour ceux que je connais ceux de Lymo

      @ankou : il est évidemment porté à la connaissance de l’investisseur lorsqu’il souscrit une obligation chez Lymo qu’il existe un risque de perte totale ou partielle du capital. Ce Document d’Investissement Clé pour l’Investisseur (DICI) est même encore visible en ce moment sur le site quand vous allez dans le détail d’un projet clôturé.
      Et pour répondre à votre question : le contrat obligataire que vous signez stipule que le remboursement se fait au plus tard à 18 mois, une fois le projet terminé

      Ravi en tout cas d’avoir pu échanger avec vous et à votre disposition pour plus de précisions.

  19. « le contrat obligataire que vous signez stipule que le remboursement se fait au plus tard à 18 mois, une fois le projet terminé »

    Effectivement je n’ai pas lu le DICI. Mais je ne comprends pas votre phrase. C’est au plus 18 mois après la fin du projet? Dans ce cas, votre exemple sur 1 an ne me semble pas approprié. Ou 18 mois après la date de placement de l’épargnant, quels que soient le projet et sa durée?

    Quelle est la durée moyenne d’un projet?
    Quel est le délai moyen entre le placement d’un épargnant et le remboursement de son « prêt » comme dit Fredy, augmenté des intérêts?

    Le 10% n’est qu’un exemple, donc? Il peut être inférieur, mais aussi supérieur?

    J’avoue que ma position est certes biaisée par ma méconnaissance des placements, que j’assimile parfois à la roulette russe. Peut-être à tort? Mais j’ai toujours préféré investir moi-même plutôt que laisser les autres le faire à ma place.
    Et effectivement j’ai fait appel aux banques (et non directement aux épargnants) qui m’ont consenti des prêts très intéressants, à des taux réels finalement très faibles. Je ne m’en plains pas aujourd’hui.

    Votre société gagne bien sa vie, j’espère.

    Au fait, c’est pour vous plus intéressant de contacter les épargnants en leur versant 10%, plutôt que les banques qui me proposent aujourd’hui du 2%? Pour quelle raison?

    Merci encore pour votre écoute et @ Guillaume ayant permis cet échange.

    • Pour vous répondre :
      – 18 mois = date maximum de remboursement de l’emprunt obligataire
      – 2 premiers projets Lymo remboursés : respectivement après 12 mois et 11 mois, donc remboursés en anticipation (possibilité laissée par le contrat obligataire)
      – 10%/an est le taux fixe de l’emprunt ; il ne changera pas, sauf évidemment en cas de problème (risque partiel ou total de perte en capital)
      – Lymo n’emprunte typiquement auprès de ses crowdfunders que 20% de son besoin de financement ; le reste est de l’apport bancaire classique à 3% + les réservations des acquéreurs d’appartements en VEFA

      Tous ces éléments sont effectivement dans le DICI, mais pas de problème pour les réexpliquer, n’hésitez jamais à poser des questions : il faut bien comprendre ce dans quoi on investit

      • Merci pour votre disponibilité.

        « il faut bien comprendre ce dans quoi on investit » Je dirais plutôt qu’il faut bien savoir où on place son argent. Pour moi, c’est plus que de la terminologie: c’est vous qui investissez avec donc un financement de la Banque, et un placement des épargnants.

        Quel est donc l’intérêt pour vous d’emprunter à 10% plutôt qu’à 3%?

        D’ailleurs, le 3% montre que vous n’êtes pas considéré comme un bon client par la banque (ce qui me surprend), dont le taux aujourd’hui est plus près des 2% pour les excellents dossiers, et encore sur 18 ans.

        Les épargnants ne placent pas leur argent donc pour un projet particulier.

        • @ ankou
          Je vous propose de nous contacter (info@lymo.fr) pour poursuivre la discussion sur les aspects que vous mentionnez. Toutes les réponses à vos questions sont déjà soit dans cet article, soit dans cette même page, et nous serons ravis de continuer à échanger avec vous.

  20. La banque bénéficie d une sûreté pas le crowfunder… Pourquoi la banque ne finance pas le projet en totalité ? Par contre pour la banque un bon plan elle a une sûreté sur 100 d un actif en prêtant 60 en cas de défaut. mon questionnement est si 10 pour cent est assez pour le risque pris ? Je n ai pas la réponse. Bon courage à vous monsieur vayleux.

  21. Bonjour à tous,
    Je me permets d’intervenir dans votre discussion. Aujourd’hui le crowdfunding immobilier de lymo ou d’ailleur, sert principalement a constituer l’apport personnel que demande les banques pour la bonne réalisation du projet. Voir souhaitez acheter un immeuble 100, la bansue vous finance 70 à 3% et vous allez chercher les 30 sur une plateforme à 10%.
    La raison est simple, les fonds propres sont indispensables au financement du projet. Certains n’ont pas l’apport personnel ou cherche une croissance plus rapide.
    A bientôt

  22. fredy Gosse says:

    SAM et ça vous parait rassurant de savoir que le promoteur n’ a même pas l’apport personnel habituel en promotion?
    ceci dit et malgré toutes vos affirmations monsieur Vayleux,si votre projet a un pépin quelconque ( votre entreprise constructrice dépose le bilan par exemple , la vie est ainsi faite qu’entre des prévisions et la réalité il y a toujours un gouffre) vos investisseurs ne verront pas la couleur des intérêts et peut être pas la couleur de leurs investissements initiaux… c’est d’ailleurs bien pour cela que vous avez l’obligation de rappeler qu’il y a un risque dans votre opération
    Pour qu’il en soit autrement ,il faudrait que la banque qui se joint à votre opération garantisse le remboursement du capital investi + les intérêts promis…..mais pourquoi ne veut elle pas le faire ? de quel risque a t elle peur?
    bref dans un domaine différent votre montage me fait penser aux fonds à promesse si tout va bien vous percevrez votre capital à 110%,si ça va mal désolé les gars…
    Pour terminer , en quoi ce genre de montages est conforme à l’esprit du crowfunding destiné au départ à financer des idées de start up . La promotion une start up?

  23. @fredy
    Ca vous rassurr qu’une start up n’as pas les fonds pour developper sa société.
    L’honnêteté ne vient pas seulement des puissants.
    je prends le cas de lymo. Ils font 3 pormotions par an. je pense qu’ils ont le choix, faire une promo en fonds propres ou 3 sponsorisées par des particuliers.

    • fredy Gosse says:

      j’ y vais parce que je participe à un projet qui m’a convaincu en sachant que je peux tout perdre si mon analyse était fausse mais je suis associé ,pas prêteur avec une promesse de rentabilité liée au sort final d’une promotion immobilière avec une banque qui elle ne prend aucun risque
      j’arrête là .je crois que les choses ont été exprimées par chacun.et donc à chacun d’adhérer ou pas aux analyses des uns et des autres

  24. @fredy

    Cela vous rassure qu’une start up n’as pas les fonds pour developper sa société et que aucune banque ne la suive..
    L’honnêteté ne vient pas seulement des puissants. Un petit promoteur peut etre a la hauteur des grands groupes.
    je prends le cas de lymo. Ils font 3 pormotions par an. je pense qu’ils ont le choix, faire une promo en fonds propres ou 3 sponsorisées par des particuliers.

  25. 5 ans après, un petit bilan :
    – un article très clair de GF sur le fonctionnement du crowdfunding immo.

    – je me réjouis d’investir en CI, notamment sur lymo, depuis début 2017, et je regrette de ne pas l’avoir fait plus tôt.

    A noter, au sujet de Lymo, le développement de leur propre outil de gestion de projets. Ça sent l’optimisation des processus. A suivre.

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