Attention, il s’agit là d’une réflexion qui doit appeler commentaires et débats… Je sais que je ne sais rien. 

 

« Investir dans l’immobilier » : Notre nouveau LIVRE et une FORMATION pour réussir votre investissement immobilier

J’ai écrit ce livre, non pas comme un livre, mais comme un outil qui doit vous permettre de vous former avant d’investir. Il est le résultat de 18 mois de travail de rédaction, mais surtout plus de 10 ans d’expérience, de conseils et de formations prodiguées auprès de professionnels de la gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable ou d’étudiants.

Ce livre doit vous donner les moyens réussir votre investissement immobilier et ce, quelque soit votre niveau de connaissance et votre expérience dans l’investissement immobilier. 

 

En bonus, les acheteurs du livre ont accès à une formation « Investir dans l’immobilier » pour une maîtrise parfaite de l’investissement immobilier.
 

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Depuis longtemps, nous évoquons avec vous la question des bulles spéculatives et notamment de cette bulle globale qui touche aujourd’hui l’ensemble des actifs. Immobilier, bourse, Bitcoin, tous les actifs affichent des valorisations stratosphériques au regard d’une économie dont les fondamentaux s’améliorent trop doucement compte tenu des incroyables distorsions en oeuvre. 

En effet, s’il est certain que la conjoncture s’améliore et que nous sortons progressivement de la déflation, il ne faut pas nier la médiocrité de ces résultats. C’est alors que chacun doit admettre l’évidence : nous ne pourrons plus revenir en arrière. Les politiques monétaires sont condamnées à rester accommodantes et non conventionnelles. Nous commençons à toucher la question de l’irréversibilité des politiques monétaires évoquée dès 2013 par Patrick Artus dans cet article « L’irréversibilité des politiques monétaires non-conventionnelles ? Plus rien n’arrête la liquidité mondiale … ».

Bien évidemment, nous devrions prochainement assister à un discours laissant croire à une légère augmentation des taux d’intérêt… mais ce durcissement sera sans rapport aucun avec la politique monétaire antérieure à 2008. Nous avons changé de monde et il faut intégrer ces changements dans l’appréciation de la valeur des actifs.

 

 

Admettre l’irréversibilité des politiques monétaires non conventionnelles … c’est admettre l’idée d’une bulle éternelle qui n’éclatera jamais ?

Si la politique monétaire reste éternellement accommodante, ou du moins que ses variations se limitent à un tunnel entre « extrêmement accommodant » et « très accommodant », il devient urgent de revoir la question de la valeur des actifs.

Ce que nous considérions comme une bulle pour le monde antérieur à 2008 … n’est que la situation normale pour cette nouvelle ère dans laquelle nous sommes maintenant. L’ère nouvelle de la politique monétaire éternellement accommodante, c’est l’ère des taux éternellement bas et l’ère des valorisations très élevées. 

Vous devez peut être vous y faire :  Les prix de l’immobilier ou les cours de bourse ne retrouveront pas les standards de valorisation tels que nous les connaissions avant l’argent facile et les politiques monétaires excessivement accommodantes. 

Nous pourrions même assister dans les prochains mois à une très forte explosion à la hausse des cours de bourse dont les niveaux sont chers au regard des modèles d’analyse du passé, mais encore très peu chers pour cette nouvelle ère. C’est une idée que nous avons développé dès 2015 dans cet article de réflexion « Pourquoi la hausse des actions ne fait que commencer… (idée et réflexion) ».

 

Pour l’immobilier, la hausse des prix est peut être également à venir dans les régions ou les prix sont restés raisonnables depuis 2008, c’est à dire en province et en dehors des grandes métropoles telles que Paris, Lyon, Toulouse ou Bordeaux par exemple (cf »Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? ou « Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ? »)

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taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de Novembre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

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Admettre l’irréversibilité des politiques monétaires, c’est admettre l’hyperinflation des actifs et la perte de valeur relative de l’épargne non investie

Dans un monde ou l’argent n’a plus de valeur à cause d’une offre abondante de monnaie par les banques centrales, c’est la valeur exprimée dans la monnaie locale qui explose.

La hausse des prix de l’immobilier ou des cours de bourse n’est pas le fait d’une appréciation de la valeur fondamentale de ces actifs … mais le simple fait de la perte de valeur de la monnaie dans laquelle la valeur de ces actifs est exprimée.

En 1997, vous étiez riche avec votre maison valorisée 1 000 000 FF, c’est à dire avec 150 000€. 20 ans plus tard, vous êtes pauvre avec votre maison valorisée 250 000€. Que valent vraiment 300 000€ lorsque l’on considère qu’un couple aux revenus moyens pour obtenir cette somme sans difficulté via un crédit immobilier sur 25 ans ? 

Vous devez revoir votre manière de valoriser les choses ! L’argent n’a plus de valeur… Il faut donc beaucoup plus d’Euros pour acheter la même chose. 

L‘hyperinflation monétaire détruit les patrimoines non investis :  L’inflation de la valeur des actifs (immobilier, bourse, …) détruit la valeur de votre épargne exprimée en Euros. En Euros, votre patrimoine est stable et progresse même un peu… mais en valeur relative, vous vous appauvrissez parce que tout le monde s’enrichit plus vite que vous !

Malheureusement pour les épargnants dont le patrimoine n’est pas investi, l’irréversibilité des politiques monétaires conduit à considérer la poursuite de cette hyperinflation de la valeur des actifs du fait de la destruction continue de la valeur de la monnaie : La valeur des actions et les prix de l’immobilier pourraient bien reprendre le chemin de la hausse au gré de la poursuite de la destruction de la valeur de la monnaie par les banques centrales… (et nous revenons à la question des bitcoins… cf « Comment se protéger contre l’effondrement de la monnaie ? Bitcoin, Or, valeur d’usage, immobilier ?)

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13 Comments

  1. c’est séduisant comme approche mais je pense plutot que les salaires des nouveaux diplomés sont bien plus bas (inflation comprise) que les salaires d’il y a 20 ans. Or le prix de l’immobilier capte davantage de ressources par emprunt qu’auparavant donc le reste à vivre est moindre qu’avant. je reste donc baissier sur l’immobilier. La frénésie d’achat n’est du qu’à un rattrapage des afficionados de l’immobilier entre 2013-2016 qui n’avaient pas pu acheter et qui ont été aidés par les taux bas (surreprésentation des primos accédant en 2016/2017). Ils ont du s’endetter sur 20/25 à 33% de leurs revenus mais qui leur garantit un salaire sur une telle durée avec les révolutions en cours à venir?Pour moi, le haut chomage en france est fortement déflationniste en terme de salaires des nouveaux entrants.
    Les signaux se multiplient sur un atterrissage des ventes de biens et du montant des emprunts. Les papyboomers vont être de plus vendeurs

  2. on peut distinguer residence principale et investissement locatif
    la residence principale n’est pas un actif comme les autres… vous résidez dans un lieu de vie et non dans un rendement locatif. le point important c’est de prendre une superficie en fonction de vos besoins qui vous evitera de déménager tous les 5 ans.
    pour de l’investissement vous avez raison la donne est tout autre.

  3. Bonsoir Guillaume, je ne suis pas loin de penser comme vous. Il est très possible que la crise de 2007 et les politiques monétaires « non conventionnelles » aient totalement détruit la théorie économique classique.

    Un autre indice qui ne cesse de dérouter les économistes: la quasi-disparition de l’inflation dans toutes les grandes économies occidentales (USA, Japon, Europe) malgré la baisse du chômage et l’injection forcenée de liquidités. Une des raisons avancées est la nature profondément déflationniste de la croissance actuelle: main-mise mondiale de quelques grands groupes internationaux sur des marchés clef de l’e-commerce et des technologies de l’internet (les GAFAM aux USA, Alibaba et consorts en Asie), mise en concurrence des individus à l’échelle planétaire (mechanical Turk, les coursiers à vélo, délocalisations d’activités industrielles), désintermédiation massive qui sort du jeu les acteurs classiques des secteurs de l’hôtellerie, des agences de voyage, des taxis (Rbn’B, Tripadvisor, Uber…), persistance malgré la relative croissance d’un volant important de main d’oeuvre qualifiée et sous-employée qui maintien une forte compétition pour le faible nombre de postes salariés encore correctement payés… Avec pour conséquence une baisse notable des salaires des postulants à l’entrée sur le marché du travail (dans un domaine que je connais bien, je confirme l’opinion de soumagne: les salaires d’embauche des jeunes ingénieurs en France sont actuellement à peu près identiques en euros au mien… sauf que j’ai commencé à travailler il y a 20 ans et qu’il y a tout de même eu un peu d’inflation depuis !). Et si les salaires baissent (ou n’augmentent pas), on voit mal comment les loyers pourraient augmenter (et comme vous l’avez déjà fait remarquer… globalement, ils baissent).

    D’où l’infernal dilemme que vous soulignez: faut-il investir dans des actifs totalement surévalués – enfin, selon les critères d’hier – et qui rapporteront de moins en moins, ou bien passer son tour mais voir son patrimoine baisser en valeur relative par rapport à l’inflation générale des actifs (cela dit, l’inflation réelle étant relativement faible, la perte de ‘pouvoir de consommer’ sera relativement modérée, à l’opposée du ‘pouvoir d’investir’ qui, lui, s’érode à une vitesse fantastique)… ? That is the question. Plus que jamais, il va falloir réfléchir (beaucoup), analyser, diversifier (le 100% immo a probablement vécu), faire preuve d’un peu d’intuition, et finalement accepter de prendre des risques (un peu)… votre blog nous y aide.

    La seule ‘bonne’ nouvelle, c’est que les grands banquiers centraux ont semble-t’il pris une conscience aiguë de la monstruosité qu’ils ont engendrée, et paraissent donc marcher sur des œufs pour gérer la remontée des taux, de manière trèèèès lente et trèèèès progressive (de toute manière, avec l’endettement massif des grands pays occidentaux et une rotation complète de la dette souveraine tous les 7-8 ans environ, aucun pays ne pourrait supporter une remontée des taux à leur niveau d’avant crise) ; cela devrait nous éviter un crash obligataire cataclysmique et le défaut de grands Etats – enfin, espérons-le…

  4. De tout temps l’homme se croît à l’aube d’une ère nouvelle, pourtant rien ne change, les cycles de hausses puis de baisses se succèdent, ceux qui prédisent une hausse finissent par avoir raison, ceux qui prédisent l’inverse aussi, ceux qui n’avancent pas reculent , on appelle ça le progrès. Rien ne change.

  5. C’est toujours le moment d’investir. Il faut être sélectif sur la qualité des projets et savoir être patient. C’est tout

    • Indépendant says:

      S’agissant de la bourse, quand vous avez des dizaines de milliers d’ordre à la seconde (trading HF) et qui font fluctuer les cours des actions à la demande et dans le sens voulu par le trader/broker, il est difficile d’être sélectif !
      Vu que la bourse est un système à somme nulle, vous le petit manipulé, vous êtes toujours perdant devant les manipulateurs ! sauf coup de chance bien-sûr

      • Ce dont vous parlez n’est pas un investissement, tout juste un placement spéculatif

        • Indépendant says:

          Je ne le vois pas comme cela étant donné qu’une action, à la base, pour moi, c’est un INVESTISSEMENT, une part d’une société, je mise, j’apporte de l’argent frais pour qu’une entreprise se développe.
          Seulement le système financier en a fait un instrument spéculatif et ultra spéculatif (pour les grandes cottes) avec le trading HF !
          Mais miser sur de petites cottes ce sont (encore) des investissements !

          • Cependant seul un achat d’actions sur le marché primaire (augmentation du capital / levée de fonds) constitue un apport véritable « d’argents frais », or une grande partie des actions sont sur le marché secondaire et là vous n’achetez que de « l’occasion » (détenues auparavant par un tiers)…

  6. Les politiques monétaires sont un fait. Les politiques gouvernementales en sont un autre. Les investissements locatifs sont de plus en plus matraqués par les gouvernements successifs dissuadant peu à peu tout investisseur de s’engager dans cette voie. Au plafonnement des niches fiscales, aux augmentations successives de la CSG, à l’explosion des impôts fonciers, aux contraintes administratives imposées aux propriétaires, à l’encadrement des loyers, à la diminution progressive des avantages liés aux dispositifs de défiscalisation viennent s’ajouter l’IFI ciblant directement les propriétaires bailleurs et une nouvelle hausse de la CSG à venir.Les taux bas ne suffisent pas à faire passer la pillule. Aujourd’hui, sauf exception,l’immobilier ne présente plus les attraits d’une ère révolue. Dans une période de relative stabilité des prix immobiliers (hors Paris), La rentabilité ne suffit plus à couvrir les risques et les charges. Dans ce contexte, j’en reste persuadé, nombre d’investisseurs redirigeront leur épargne vers des produits plus rentables. Ceci aura sans aucun doute un impact à la baisse sur les prix de l’immobilier.

  7. « En 1997, vous étiez riche avec votre maison valorisée 1 000 000 FF, c’est à dire avec 150 000€. 20 ans plus tard, vous êtes pauvre avec votre maison valorisée 250 000€ ». il faut quand même préciser que dans ce cas, le rendement n’est quand même pas mirobolant, c’est juste un rendement de moins de 3% sur 20 ans. ( en fait, un rendement de 3% sur 23 ans double le capital initial, c’est bien pour ça qu’une hausse du pib de 3% est impossible de nos jours. Un rendement de 3% quadruple le capital initial en 46 ans, et le multiplie par huit 23 ans plus tard, en 66 ans, et par 16 en 89 ans….. Ne croyez pas nos économistes qui nous promettent une croissance de 3%……., )

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