Vous avez très certainement vu la campagne de publicité d’une plateforme de crowdfunding qui propose de racheter le palais de l’Elysée. Magnifique coup de pub dont l’objectif est de mettre en avant le concept du crowdfunding immobilier locatif.
Attention, il ne faut pas confondre le crowdfunding immobilier qui finance l’activité de promotion immobilière (cf article « Crowdfunding immobilier : L’épargnant devient promoteur immobilier.) et le crowdfunding immobilier locatif qui a pour objectif l’acquisition d’un bien immobilier et sa mise en location par une communauté d’investisseur.
 
crodfunding immobilier
 
L’idée est louable : Il s’agit de proposer un appel public à l’épargne portant sur des parts de SCI dont l’objet sera l’acquisition et la mise en location d’immeuble à usage d’habitation principalement.
L’épargnant devient associé de la SCI et percevra alors des loyers en proportion de ses parts sociales. Le concept est plutôt intéressant et doit pouvoir attirer foule d’épargnants désireux d’investir dans l’immobilier locatif mais ne possédant pas les moyens financiers de la faire.

Une question reste néanmoins en suspend : Le crowdfunding immobilier locatif est il légal ?

 De la nécessité d’obtenir un agrément de l’AMF pour pouvoir se revendiquer comme plate-forme de crowdfunding.

Avant d’investir dans un tel projet, la priorité est de vérifier que la plate-forme de crowdfunding possède bien l’agrément de l’AMF et bénéficie réellement du statut de « conseil en investissement participatif ».
Une plate-forme habilitée à faire du crowdfunding doit faire apparaître ce logo. A ce jour, seule 21 plate-formes de financement participatif ont reçu l’agrément : Consulter la liste des plate-formes de crowdfunding habilitées (vous en profiterez pour constater que certaines plateformes très actives ne possèdent pas encore l’agrément – C’est notamment le cas de Lymo, mais qui devrait l’obtenir dans les touts prochains jours-).
La plate-forme de crowdfunding qui propose de racheter le palais de l’Elysée ne possède pas non pas d’agrément de l’AMF et n’est donc pas enregistrée en tant que plate-forme de crowdfunding. Pour autant, est ce interdit de faire appel public à l’épargne pour vendre des parts de SCI à des investisseurs ?
cip
 

L’AMF attire l’attention de l’épargnant sur l’investissement via des SCI ou SNC.

Dans un communiqué du 13 Avril dernier, l’AMF attire l’attention des épargnants sur les risques inhérents à l’investissement via des SCI ou SNC. Le risque principal repose sur le fait que « l’investisseur est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel au-delà des sommes investies ». Très concrètement, les créanciers de la société pourront saisir les biens personnels de l’investisseur si la société ne parvient pas à payer ses dettes et obligations. »
L’associé d’une SCI ou SNC a une responsabilité qui n’est la limité à ses seuls apports et engage son patrimoine personnel sur les dettes de la société en fonction de la quote part qu’il possède dans la SCI ou SNC.
Dans le cas de l’investissement en crowdfunding immobilier, en l’absence de recours au crédit pour financer l’acquisition, ce risque est limité (même s’il existe toujours). Il convient alors de consulter les statuts de la SCI pour vérifier l’interdiction de souscrire un crédit par la seule signature du gérant).
Et l’AMF de poursuivre, dans le prolongement de notre inquiétude lorsque nous constatons que ces pseudo plate-formes ne sont pas enregistrées :
« En outre, certaines de ces offres sont parfois proposées par l’intermédiaire de sites internet se revendiquant de la finance participative (crowdfunding) sans répondre aux exigences réglementaires des plates-formes de financement participatif régulées.

Par ailleurs, l’AMF rappelle que le label « plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises » permet aux internautes de reconnaître les sites internet soumis au respect des exigences fixées par la règlementation protectrice du financement participatif concernant notamment les règles de bonne information destinées à permettre aux investisseurs d’investir de manière éclairée en connaissance des risques.

Avant toute décision d’investir, l’AMF appelle donc les épargnants à vérifier que le site internet est géré par une personne régulée : https://www.regafi.fr pour les prestataires de services d’investissement (PSI) et https://www.orias.fr/web/guest/search pour les conseillers en investissements participatifs (CIP). Si la personne ne figure sur aucune de ces listes, nous vous invitons à la plus grande prudence notamment pour ne pas être engagé au-delà de votre investissement. »

 

Mais l’AMF précise aussi que «  ces offres sont susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation. »

Discrètement, l’AMF, toujours dans ce communiqué, glisse : « De plus, ces offres sont susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation.« 
Curieux, mais direct. Cette phrase aurait put être plus explicite, mais au moins vous ne pourrez pas dire que vous n’étiez pas prévenu.
Sur quel fondements juridiques, ces offres de crowdfunding immobilier locatif basées sur l’investissement en part de SCI seraient susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation ? 
 

L’émission de titres de SCI serait il en opposition avec la réglementation de l’appel public à l’épargne ?

L’article 1841 du code civil doit nous permettre de mieux comprendre l’enjeu. Cet article énonce le principe de l’appel public à l’épargne et la nullité des contrats ou titres émis en opposition avec les règles organisant l’appel public à l’épargne.

« Il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public des titres financiers ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis. »

 
L’émission de titres de SCI serait il en opposition avec la réglementation de l’appel public à l’épargne ?  Est il possible de faire appel public à l’épargne sur des titres de SCI ?
Pour répondre à cette question, et dans le prolongement de l’article 1841 du code monétaire et financier, il faut déterminer la nature des sociétés autorisées par la loi à faire appel public à l’épargne.
 
Deux articles du code monétaire et financier devraient nous permettent de répondre à cette question :
L’article L411-1 du code monétaire et financier : L’offre au public de titres financiers est constituée par l’une des opérations suivantes : 

1. Une communication adressée sous quelque forme et par quelque moyen que ce soit à des personnes et présentant une information suffisante sur les conditions de l’offre et sur les titres à offrir, de manière à mettre un investisseur en mesure de décider d’acheter ou de souscrire ces titres financiers

2. Un placement de titres financiers par des intermédiaires financiers.

 
L’appel public à l’épargne concerne donc « Les titres financiers ». Mais alors, quels sont les titres financiers autorisés être commercialisés dans le cadre de l’appel public à l’épargne. C’est l’article L211-1 du code monétaire et financier qui apporte la réponse :

II. – Les titres financiers sont :

1. Les titres de capital émis par les sociétés par actions ;

2. Les titres de créance, à l’exclusion des effets de commerce et des bons de caisse ;

3. Les parts ou actions d’organismes de placement collectif.

 Manifestement, les parts de SCI ne sont pas des « titres financiers » autorisés à faire appel public à l’épargne, et c’est l’article 1841 du code civil qui prend toute sa dimension :
« Il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public des titres financiers ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis. »
Les titres de SCI n’ayant pas été autorisés par la loi à faire appel public à l’épargne, je crains que la commercialisation de part de SCI puisse être illégale et la vente annulée. Et c’est d’ailleurs le sens de l’arrêt de la Cour d’appel de Caen, 13 mai 2003, 1re chambre, section civile, SCI Holdimmo c/ Epx Fortin.

Les sociétés civiles immobilières (SCI), qui ont pour activité l’acquisition et la gestion de participations dans des sociétés immobilières existantes ou en devenir, ne bénéficient pas du régime dérogatoire prévu par l’article 1er de la loi 70-1300 du 31 décembre 1970, telle que modifiée par la loi du 4 janvier 1983. Dès lors, ces SCI entrent dans le champs d’application de l’article 1841 du code civil. Ainsi, la cession de parts sociales effectuée lors d’un appel public à l’épargne, pouvant être constitué par un démarchage, doit être regardée comme nulle. 

 
Ainsi, au delà de la pertinence patrimoniale de l’investissement immobilier locatif en crowdfunding (sujet que nous avions longuement analysé dans cet article « Crowdfunding, Attention, ça devient parfois du « grand n’importe quoi » !« , c’est maintenant la question de la légalité de ces propositions d’investissement qui pourrait être remise en question.
 
A suivre.
 

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