Vous avez très certainement vu la campagne de publicité d’une plateforme de crowdfunding qui propose de racheter le palais de l’Elysée. Magnifique coup de pub dont l’objectif est de mettre en avant le concept du crowdfunding immobilier locatif.

Attention, il ne faut pas confondre le crowdfunding immobilier qui finance l’activité de promotion immobilière (cf article « Crowdfunding immobilier : L’épargnant devient promoteur immobilier.) et le crowdfunding immobilier locatif qui a pour objectif l’acquisition d’un bien immobilier et sa mise en location par une communauté d’investisseur.

 

crodfunding immobilier

 

L’idée est louable : Il s’agit de proposer un appel public à l’épargne portant sur des parts de SCI dont l’objet sera l’acquisition et la mise en location d’immeuble à usage d’habitation principalement.

L’épargnant devient associé de la SCI et percevra alors des loyers en proportion de ses parts sociales. Le concept est plutôt intéressant et doit pouvoir attirer foule d’épargnants désireux d’investir dans l’immobilier locatif mais ne possédant pas les moyens financiers de la faire.

Une question reste néanmoins en suspend : Le crowdfunding immobilier locatif est il légal ?

 De la nécessité d’obtenir un agrément de l’AMF pour pouvoir se revendiquer comme plate-forme de crowdfunding.

Avant d’investir dans un tel projet, la priorité est de vérifier que la plate-forme de crowdfunding possède bien l’agrément de l’AMF et bénéficie réellement du statut de « conseil en investissement participatif ».

Une plate-forme habilitée à faire du crowdfunding doit faire apparaître ce logo. A ce jour, seule 21 plate-formes de financement participatif ont reçu l’agrément : Consulter la liste des plate-formes de crowdfunding habilitées (vous en profiterez pour constater que certaines plateformes très actives ne possèdent pas encore l’agrément – C’est notamment le cas de Lymo, mais qui devrait l’obtenir dans les touts prochains jours-).

La plate-forme de crowdfunding qui propose de racheter le palais de l’Elysée ne possède pas non pas d’agrément de l’AMF et n’est donc pas enregistrée en tant que plate-forme de crowdfunding. Pour autant, est ce interdit de faire appel public à l’épargne pour vendre des parts de SCI à des investisseurs ?

cip

 

L’AMF attire l’attention de l’épargnant sur l’investissement via des SCI ou SNC.

Dans un communiqué du 13 Avril dernier, l’AMF attire l’attention des épargnants sur les risques inhérents à l’investissement via des SCI ou SNC. Le risque principal repose sur le fait que « l’investisseur est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel au-delà des sommes investies ». Très concrètement, les créanciers de la société pourront saisir les biens personnels de l’investisseur si la société ne parvient pas à payer ses dettes et obligations. »

L’associé d’une SCI ou SNC a une responsabilité qui n’est la limité à ses seuls apports et engage son patrimoine personnel sur les dettes de la société en fonction de la quote part qu’il possède dans la SCI ou SNC.

Dans le cas de l’investissement en crowdfunding immobilier, en l’absence de recours au crédit pour financer l’acquisition, ce risque est limité (même s’il existe toujours). Il convient alors de consulter les statuts de la SCI pour vérifier l’interdiction de souscrire un crédit par la seule signature du gérant).

Et l’AMF de poursuivre, dans le prolongement de notre inquiétude lorsque nous constatons que ces pseudo plate-formes ne sont pas enregistrées :

« En outre, certaines de ces offres sont parfois proposées par l’intermédiaire de sites internet se revendiquant de la finance participative (crowdfunding) sans répondre aux exigences réglementaires des plates-formes de financement participatif régulées.

Par ailleurs, l’AMF rappelle que le label « plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises » permet aux internautes de reconnaître les sites internet soumis au respect des exigences fixées par la règlementation protectrice du financement participatif concernant notamment les règles de bonne information destinées à permettre aux investisseurs d’investir de manière éclairée en connaissance des risques.

Avant toute décision d’investir, l’AMF appelle donc les épargnants à vérifier que le site internet est géré par une personne régulée : https://www.regafi.fr pour les prestataires de services d’investissement (PSI) et https://www.orias.fr/web/guest/search pour les conseillers en investissements participatifs (CIP). Si la personne ne figure sur aucune de ces listes, nous vous invitons à la plus grande prudence notamment pour ne pas être engagé au-delà de votre investissement. »

 

Mais l’AMF précise aussi que «  ces offres sont susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation. »

Discrètement, l’AMF, toujours dans ce communiqué, glisse : « De plus, ces offres sont susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation.« 

Curieux, mais direct. Cette phrase aurait put être plus explicite, mais au moins vous ne pourrez pas dire que vous n’étiez pas prévenu.

Sur quel fondements juridiques, ces offres de crowdfunding immobilier locatif basées sur l’investissement en part de SCI seraient susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation ? 

 

L’émission de titres de SCI serait il en opposition avec la réglementation de l’appel public à l’épargne ?

L’article 1841 du code civil doit nous permettre de mieux comprendre l’enjeu. Cet article énonce le principe de l’appel public à l’épargne et la nullité des contrats ou titres émis en opposition avec les règles organisant l’appel public à l’épargne.

« Il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public des titres financiers ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis. »

 

L’émission de titres de SCI serait il en opposition avec la réglementation de l’appel public à l’épargne ?  Est il possible de faire appel public à l’épargne sur des titres de SCI ?

Pour répondre à cette question, et dans le prolongement de l’article 1841 du code monétaire et financier, il faut déterminer la nature des sociétés autorisées par la loi à faire appel public à l’épargne.

 

Deux articles du code monétaire et financier devraient nous permettent de répondre à cette question :

L’article L411-1 du code monétaire et financier : L’offre au public de titres financiers est constituée par l’une des opérations suivantes : 

1. Une communication adressée sous quelque forme et par quelque moyen que ce soit à des personnes et présentant une information suffisante sur les conditions de l’offre et sur les titres à offrir, de manière à mettre un investisseur en mesure de décider d’acheter ou de souscrire ces titres financiers

2. Un placement de titres financiers par des intermédiaires financiers.

 

L’appel public à l’épargne concerne donc « Les titres financiers ». Mais alors, quels sont les titres financiers autorisés être commercialisés dans le cadre de l’appel public à l’épargne. C’est l’article L211-1 du code monétaire et financier qui apporte la réponse :

II. – Les titres financiers sont :

1. Les titres de capital émis par les sociétés par actions ;

2. Les titres de créance, à l’exclusion des effets de commerce et des bons de caisse ;

3. Les parts ou actions d’organismes de placement collectif.

 Manifestement, les parts de SCI ne sont pas des « titres financiers » autorisés à faire appel public à l’épargne, et c’est l’article 1841 du code civil qui prend toute sa dimension :

« Il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public des titres financiers ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis. »

Les titres de SCI n’ayant pas été autorisés par la loi à faire appel public à l’épargne, je crains que la commercialisation de part de SCI puisse être illégale et la vente annulée. Et c’est d’ailleurs le sens de l’arrêt de la Cour d’appel de Caen, 13 mai 2003, 1re chambre, section civile, SCI Holdimmo c/ Epx Fortin.

Les sociétés civiles immobilières (SCI), qui ont pour activité l’acquisition et la gestion de participations dans des sociétés immobilières existantes ou en devenir, ne bénéficient pas du régime dérogatoire prévu par l’article 1er de la loi 70-1300 du 31 décembre 1970, telle que modifiée par la loi du 4 janvier 1983. Dès lors, ces SCI entrent dans le champs d’application de l’article 1841 du code civil. Ainsi, la cession de parts sociales effectuée lors d’un appel public à l’épargne, pouvant être constitué par un démarchage, doit être regardée comme nulle. 

 

Ainsi, au delà de la pertinence patrimoniale de l’investissement immobilier locatif en crowdfunding (sujet que nous avions longuement analysé dans cet article « Crowdfunding, Attention, ça devient parfois du « grand n’importe quoi » !« , c’est maintenant la question de la légalité de ces propositions d’investissement qui pourrait être remise en question.

 

A suivre.

 




16 Comments

  1. Bonjour,

    Merci pour ce nouvel article sur le crowdfunding, votre analyse est toujours aussi pertinente et intéressante.
    Comme vous le soulignez, il ne faut pas confondre :
    – l’investissement dans la promotion immobilière, qui a un objet commercial et relève de l’investissement en PME (dont l’objet est la construction-vente d’un immeuble),
    – et l’investissement dans un but locatif qui relève de l’investissement patrimonial (dont l’objet est la gestion en vue d’un rendement).

    Concernant les SCI… lors du processus d’habilitation de notre plateforme canberra-immo.fr, le point des SCI a été été soulevé. Comme vous l’avez mentionné, la commercialisation de parts de SCI semble bien prohibée (différence société civile / société commerciales?).
    En parallèle, le montage juridique fait porter un risque tel pour l’investisseur, que je suis convaincue qu’aucun professionnel sérieux, du crowdfunding comme de l’immobilier, ne proposera d’investir dans des parts de SCI à des particuliers via une plateforme.

    Encore un point intéressant que vous soulevez : seules les plateformes habilitées par l’AMF peuvent actuellement lever des fonds (et vous avez raison d’expliquer que Lymo est une exception : la plateforme bénéficie d’une tolérance pour se mettre aux normes vue son ancienneté, soyons honnêtes et fairplay 🙂 ).

    Il faut à ce sujet mettre en lumière ce point fondamental : une plateforme de crowdfunding légale est « Conseiller en Investissement Participatif » (statut règlementé).

    Insistons bien sur le mot « Conseiller », lourd de sens : toutes les plateformes sont soumises à des obligations d’informations claires et non trompeuses sur les investissements proposés, sur les risques associés, et son tenues d’analyser l’adéquation de l’investissement avec la situation patrimoniale du client (une mission qui n’est pas sans rappeler celle des CIF et des PSI ?).

    Une plateforme de crowdfunding a donc pour devoir de sélectionner des projets en comprenant leur contexte (d’où une nécessaire connaissance du secteur immobilier), de cerner les risques et d’exposer tous ces paramètres d’investissement aux clients potentiels.

    Le crowdfunding est certes nouveau et ses codes sont liés avec ceux d’Internet, des réseaux sociaux et du numérique… ce qui est assez loin de la finance traditionnelle. Pour autant, le crowdfunding d’investissement n’est qu’une nouvelle manière d’exercer un métier ancien de conseil et toutes les plateformes ont à ce titre une responsabilité envers leurs investisseurs.

    • Nous sommes d »accord : le crowdfunding immobilier est un ancien métier (l’investissement immobilier) avec de nouveaux moyens (Internet). Comme tout investissement, il est toujours bon de rappeler les 2 règles clé de tout investissement : 1/ ne jamais investir dans ce que l’on ne comprend pas et 2/ risque et rentabilité vont de pair : les rentas en crowd immo étant élevées, le risque l’est tout autant.
      Merci pour vos commentaires sur Lymo, je vous informe que le collège de l’AMF vient de valider notre dossier. Passage à l’ORIAS début septembre. Et je confirme l’insistance de l’AMF sur la nécessité de bien formaliser le conseil, comme l’indique Caroline.

  2. Avec cette belle idée du crowfunding, le moindre défaut vous mettra sur la paille.

    A mon très humble avis, les banques qui font du crédit à une entreprise dans le but d’avoir des revenus supplémentaires pour gagner de l’argent et dans une relation globale.

    Dans le crowfunding, le risque c’est que l’investisseur perdra de l’argent très probablement.

    Le niveau de défaillance acceptable que ce soit en immobilier ou pour des entreprises doit vraiment être proche de 2%/an et encore.

    J’ai eu un échange avec commercial de plateforme qui m’a dit très honnetement; pour faire gagner de l’argent aux investisseurs , on ne doit pas dépasser un taux de défaut de 2% et qu’il ne fallait pas s’attendre à un rendement de 3-4%…(Lendopolis). Il m’ a très clairement dit, le but est de financer l’économie mais prendre des risques pour un rendement de 3-4% autant faire un don 🙂 et au moins je ne me prendrai pas la tête.

    Un déçu du crowfunding 🙂
    Sam

  3. Pardon qu’il fallait s’attendre à un rendement de 3-4% 🙂

  4. Caroline a bien parlé, tout comme Guillaume dans cet article.

    Les SCI de location sont, en dehors du contexte juridique précité, une pure folie, il faut insister, et de surcroît sans intérêt par rapport à l’offre existante…..

  5. Patrick D says:

    Effectivement, si l’investisseur en sci par crowdfunding peut être amené à éponger les dettes de la plate-forme …
    Non seulement il perd la mise, mais en plus il prend un risque énorme pour son patrimoine. Dans ces conditions, ces sci ne vont pas faire recettes.

  6. Option Plus Conseil says:

    Si je me réfère au code monétaire et financier, pour les SCI, c’est non. Responsabilité en cascade plus que probable.
    « Prudence est mère de sûreté ».

  7. Bonjour,

    2 petits points.

    1) je trouve très amusant cet engouement pour ce terme crowdfunding qu’on colle à toutes les sauces. Parce que techniquement, ce qui est proposé c’est : un appel à l’épargne + la souscription de parts sociales d’une structure civile ayant comme objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine locatif …

    En 4 lettres : SCPI ? En tout cas, le but visé correspond, meme si le respect des règles semble plus/trop léger.

    Sauf que ca n’est pas sexy / moderne / internet friendly, alors on utilise Crowdfunding pour faire « innovation, nouveauté, du jamais vu » ?

    2) sur la légalité de la vente des parts de SCI, c’est un peu plus sioux. Fort heureusement, il est possible de vendre des parts de SCI. Ce n’est pas pour rien qu’on conseille de prévoir la vente des parts dans les statuts pour éviter de mauvaises surprises.

    En l’espèce, la vente a été réalisée entre un associé de type société et de nouveaux associés particuliers, mais dans le cadre d’une augmentation de capital de la SCI. La cour d’appel a retenu que, dans ce cas, c’était bien la SCI qui organisait cet appel public à l’épargne.

    Ce qui laisse la possibilité pour un intermédiaire (par exemple un CGPI) d’organiser la recherche d’un associé nouveau rachetant les parts d’un associé sortant.

    Au passage, il me semble qu’il eût été préférable de citer Cour de cassation, chambre commerciale, Audience publique du mardi 8 mars 2005, N° de pourvoi: 03-17879, puisque c’est cette décision de la Cass qui rend le jugement d’appel définitif.

  8. Bernard BOISJOT says:

    Bonjour,
    Juste une petite correction :
    « L’associé d’une SCI ou SNC a une responsabilité qui n’est la limité à ses seuls apports et engage son patrimoine personnel sur les dettes de la société en fonction de la quote part qu’il possède dans la SCI ou SNC. »
    C’est exact pour une SC(I), mais dans une SNC, la responsabilité est indéfinie et solidaire : le patrimoine de l’associé est engagé pour LA TOTALITE des dettes de la SNC, et non pour la quote-part…
    Donc, encore plus dangereux !

  9. CES SCI sont elles considérés comme de l’immobilier ou du financier?

    C’est déjà ambigue pour les scpi qui sont traités comme des produits immo fiscalement mais vendus comme des investissements financiers…

    Les SCI souffrent d’une confusion encore plus grande dans ce contexte de crowdfunding

  10. @Mike, SCPI = parts ==> relèvent du code monétaire et financier exclusivement. Aucune ambiguïté sur le plan juridique et fiscal.
    Plus complexe pour des particuliers, sur ce point, je suis d’accord avec vous et encore plus d’accord quand on y associe le crowdfunding.

  11. Je ne comprend pas ceux qui disent que le crowdfunding n’est pas légal. C’est tout à fait légal. Il ne faut pas faire appel à n’importe quelle entreprise de crowdfunding par contre. Le risque est de voir le prix des matières premières augmenter, ce qui ferait diminuer le rendement promis. N’oubliez pas non plus qu’un rendement à 2 chiffres est utopique.

    • Au risque de relancer des débats qui ont déjà eu lieu sur ce blog, j’aurais 2 précisions:
      – « Le risque est de voir le prix des matières premières augmente » => il me semble que c’est un risque mineur vs. (1) la mévente (2) le dérapage des travaux dans une opération de promotion immobilière (si c’est bien de cela dont il s’agit). C’est plutôt sur ces 2 aspects que doit se concentrer l’analyse de risque de l’investisseur en crowdfunding immobilier non locatif (=financement promotion immo).
      – « N’oubliez pas non plus qu’un rendement à 2 chiffres est utopique » => « Utopique » me parait incorrect : Lymo ou Anaxago ont déjà remboursé des investisseurs avec 10% de rendement annuel. « Qui comporte des risques » me semble correct et plus adapté.

  12. le crowdfunding n’a effectivement rien d’illégal.
    Ce la ne veut pas dire que l’on peut faire n’importe quoi .Cf article supra de Guillaume 🙂

  13. Excellent et très complet !

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