L’épargnant investisseur qui voudrait investir dans la pierre sans les contraintes et le stress de la gestion locative se dirigera naturellement vers la pierre papier. La pierre papier, c’est l’immobilier sans les contraintes.
Mais dans quelle pierre papier investir ? Qui doit préférer investir en SCPI ? Qui doit préférer les foncières cotées ?
SCPI et foncières cotées sont des sœurs jumelles. Toutes deux investissent dans des actifs comparables, qu’il s’agisse de bureaux ou de centre commerciaux. Investir en SCPI ou en foncières cotées revient à investir dans un même sous-jacent immobilier.
La qualité des actifs semble néanmoins meilleure dans les foncières cotées qui ont des ressources financières plus importantes et peuvent davantage recourir à l’emprunt et l’effet de levier pour investir.
Qui doit investir en SCPI ?
La principale différence entre SCPI et foncières cotées, c’est la liquidité.
Investir dans une SCPI, c’est investir dans un actif non coté. Partez du principen qu’il n’y aura pas de liquidité lorsque vous en aurez besoin. C’est un actif duquel on subit la date de sortie. Ce sont les dynamiques de marché qui déterminent votre capacité à récupérer ou non le fruit de votre investissement.
Lorsque le marché est en crise comme actuellement, vous subissez l’absence de liquidité. C’est quand vous n’aurez plus envie de les revendre qu’il faudra pourtant saisir l’occasion.
On le constate aujourd’hui. De nombreux investisseurs sont en liste d’attente. Ils voudraient bien vendre, mais faute de liquidité, ils ne peuvent pas.
On l’a déjà constaté en 1991/1997. C’était une crise comparable à celle que nous traversons aujourd’hui.
L’inconvénient de l’investissement non coté, c’est donc l’absence de liquidité. Vous ne pouvez pas récupérer votre argent quand vous le voulez.
L’avantage des SCPI, c’est aussi cette absence de cotation (sic!). Les prix des parts de SCPI sont relativement stables dans le temps. C’est l’absence de liquidité qui permet de lisser l’évolution du prix des parts, et ce, indépendamment (ou presque) du prix des actifs sous-jacent.
Avec les SCPI, il faut faire la différence entre le prix et la valeur. Les parts de SCPI reflètent la valeur de long terme des biens immobiliers. Une valeur qui varie finalement très peu à long terme. Contrairement au prix, la valeur n’est pas volatile. Une valeur d’expertise qui fait fi de l’évolution des prix à court terme dans la mesure ou la vente n’est pas envisagée à court terme.
Ainsi, on peut se retrouver dans des situations comme celle que nous vivons actuellement : Le prix de l’immobilier sous-jacent peut baisser et même fortement… sans conséquence ou presque sur le prix des parts de SCPI.
Seules les SCPI qui subissent une crise de liquidité sont contraintes d’ajuster le prix à la valeur pour essayer de retrouver de la liquidité.
Les SCPI qui maitrisent leur collecte (type Corum) peuvent se permettre d’ignorer la baisse des prix et maintenir leur prix des parts sur la valeur de long terme.
Leur raisonnement est simple : Le prix est volatile. Il baisse, il monte au gré de la conjoncture. La valeur évolue lentement. Tant que la collecte suit, il n’est pas nécessaire d’ajuster trop brutalement la valeur. Le temps devrait faire son œuvre. On verra combien de temps la collecte suit.
Investir en SCPI correspond à une typologie d’épargnant :
- Qui a peur de la volatilité. Les épargnants qui ne comprennent pas la volatilité et qui préfère l’absence de liquidité à la volatilité, aiment investir en SCPI. En l’absence de cotation du fait de l’absence de liquidité, les épargnants ont l’impression d’être rassurés et de ne pas subir la variation du prix des actifs. C’est évidemment faux, mais faute de cotation, ils ne le savent pas. C’est un raisonnement que l’on retrouve également dans le private equity vs actions cotées.
- Qui sont prêts à payer cher cette sécurité apparente. Les frais prélevés par les SCPI et la fiscalité des revenus fonciers (+IFI) sont des freins naturels que ces épargnants effrayés par la volatilité acceptent de payer. Ils payent très cher leur sérénité, mais ils n’ont pas d’autres choix tellement la volatilité leur est insupportable.
Qui doit préférer investir en foncières cotées ?
La foncière cotée est la grande sœur des SCPI. On pourrait simplifier le propos en expliquant qu’une foncière cotée est une SCPI cotée en bourse. Résultat : Une liquidité permanente, mais un prix volatile.
Le prix de la liquidité, c’est la volatilité.
Une foncière cotée dont vous pouvez devenir actionnaire sans frais d’entrée, ni frais d’acquisition. Un simple ordre de bourse dans un compte titre ordinaire vous permet de devenir actionnaire.
Une fiscalité attrayante. Les dividendes sont imposés à la flat-tax (30%). Vous ne touchez pas des revenus fonciers, mais des dividendes.
De surcroît, les foncières cotées ne sont pas imposables à l’IFI.
Cerise sur le gâteau, les foncières cotées s’endettent pour investir. En tant d’actionnaire, vous profitez indirectement de l’effet de levier du crédit !
Bref, les foncières cotées, en apparence, ce sont des SCPI en mieux. Moins de frais, moins d’impôt, plus de performances grâce à l’effet de levier, …
Mieux… mais, plus volatile.
Les foncières sont cotées en bourse. Cela signifie que leur cours de bourse monte et baisse de manière erratique au gré de l’humeur de la spéculation. Cette volatilité n’est pas facile à supporter pour beaucoup d’entre nous qui confondent prix et valeur.
Investir en foncières cotées, c’est, comme pour les SCPI ou les actions en général, investir à très long terme. On achète des parts de foncières cotées pour les 10, 15 ou même 20 prochaines années.
En revanche, celui qui regarde son portefeuille titre tous les jours pourrait être déçu de constater une variation du prix de ce dernier. Une variation incompréhensible sur laquelle vous n’aurez aucune prise. C’est la volatilité du prix.
Cette volatilité est difficile à gérer pour beaucoup qui oublient qu’investir à long terme, c’est accepter de ne pas s’intéresser à l’évolution des prix à court terme.
La volatilité, c’est le prix de la liquidité. Si vous investissez à long terme, vous devez réussir à dépasser cette variation erratique du prix de votre portefeuille.
La liquidité et donc la cotation, c’est l’inconvénient majeur des foncières cotées par rapport aux SCPI !
L’inconvénient parfois indépassable qui vous fera préférer les SCPI, même si elles sont moins rentables, plus chers et sans liquidité.
Investir en SCPI correspond à une typologie d’épargnant :
- Qui est capable de comprendre la différence entre le prix et la valeur. Comprendre que le cours de bourse ne représente pas la valeur à long terme de son actif, mais simplement le prix à payer pour récupérer son argent à tout moment ;
- Qui est capable d’encaisser cette volatilité sans stress et même de s’en saisir pour améliorer sa rentabilité de long terme ;
- Qui est soumis à l’IFI, paye trop d’impôt sur le revenu et recherche à réduire les frais de son investissement pour maximiser son rendement (Il existe même des ETF Foncières cotées de capitalisation pour réduire encore un peu plus le frottement fiscal de la flat-tax sur dividendes – Amundi FTSE Epra Europe Real Estate UCITS ETF – EUR (C) – ).
Voici la composition de cet ETF EPRA pour cibler quelques grandes foncières cotées :
Et vous, êtes-vous plutôt SCPI ou foncières cotées ?
À titre personnel, je ne suis pas SCPI (vous le savez) 😉
Les nouvelles SCPI ne me séduisent pas, car je sais que les nouvelles SCPI d’aujourd’hui, seront les vieilles SCPI de demain – Ces nouvelles SCPI qui accélèrent la crise pour les vieilles SCPI.
J’ai quelques lignes de foncières cotées, mais rien de significatif au regard de mon patrimoine. Principalement Vonovia dans le PEA (seule foncières cotée éligible au PEA, puisque c’est une foncière allemande).
Dans le portefeuille de gestion pilotée (« Gestion pilotée – Rapport de performance et composition des 4 CTO & PEA – Janvier 2025« ), j’ai investi dans Vonovia, GECINA, Covivio.
À suivre.
