La loi de finances pour 2025 réforme l’imposition des plus-values immobilières des LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Après le simulateur de rentabilité d’un investissement LMNP 2025, voici la brique dédiée au calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Je viens de finaliser un simulateur qui vous permet de calculer le montant de la plus-value immobilière pour votre LMNP. Un simulateur que vous allez pouvoir télécharger.
Dorénavant, les amortissements constatés pendant l’exploitation en meublé seront taxables au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la cession à titre onéreux (= vente) de l’immeuble.
Comment calculer votre plus-value immobilière LMNP en 2025 ?
Une plus-value immobilière LMNP, c’est la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition.
Cette plus-value immobilière est majoré des amortissements constatés pendant l’exploitation en meublé, des frais de notaires et des travaux de construction et d’agrandissement (cf. « Investissement immobilier : Ces travaux qui augmentent l’impôt sur la plus-value immobilière« ).
Enfin, cette plus-value brute est réduite d’abattements pour durée de détention qui permettent d’atteindre une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La plus-value nette d’abattement pour durée de détention est alors taxée au taux de 19% + 17.20%, soit 36.20%.
Pour le détail de calcul du prix d’acquisition, du prix de cession ou encore du cadencement de l’abattement pour durée de détention, vous pouvez vous reporter à cet article « Simulateur plus-value immobilière 2025 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« .
De manière simplifiée :
- Prix de cession : Prix indiqué dans l’acte de vente ;
- Prix d’acquisition : Prix d’entrée du bien immobilier dans le patrimoine du vendeur + 7.50% de frais de notaire + 15% de forfait travaux à défaut des montants réels des travaux de construction, reconstruction et agrandissement – amortissements constatés pendant l’exploitation en meublée
- Abattement pour durée de détention :
- Pour le calcul de l’impôt sur le revenu : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ieme et jusqu’à la 21 ième ; puis 4 % au terme de la 22 ième année de détention.
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 Ième et jusqu’à la 21 ième ; 1,60 % pour la 22 ième année de détention ; 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ième année de détention.
Synthèse.
Un impôt sur la plus-value immobilière qui pénalise l’investisseur immobilier et qui doit l’inciter à détenir son logement au moins 30 ans pour bénéficier de l’exonération fiscale.
Une longue détention qui pourrait être une fausse bonne idée tant les travaux et l’obsolescence de l’immeuble pendant cette très longue détention pourrait détruire la rentabilité de l’investissement.
Mieux vaut-il revendre après 15 ans et payer une plus-value immobilière ou attendre 30 ans et devoir payer en travaux ce que vous auriez économisé en impôt ?
La donation de l’immeuble préalablement à sa cession reste une solution efficace pour purger l’impôt sur la plus-value immobilière et contourner cette nouvelle règle fiscale pénalisante.
