«  L’emprunteur se retrouva fort dépourvu lorsque l’heure du questionnaire de santé fût venue  »

Cette citation détournée que vous venons d’inventer et qui n’est volontairement pas drôle correspond malheureusement à environ 1 cas sur 10 des personnes qui souhaitent faire un prêt immobilier

Que se soient pour des pathologies actuelles comme le diabète (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse »), la sclérose en plaques (SEP) la maladie de crohn, le surpoids (cf »Assurance de prêt en cas de surpoids ou d’obésité : quelles solutions pour obtenir la garantie ITT ou limiter les surprimes »), la paraplégie…. ou bien passées du type cancer, infarctus,…. les emprunteurs se retrouvent face à des difficultés qu’ils n’avaient pas forcément anticipées et qui la plupart du temps mettent à mal la faisabilité de leur projet de vie.

En qualité de courtier en assurance de prêt spécialisé en risque aggravé (Demande de contact), nous souhaitons au cours de cet article tout simplement pouvoir les aider en leur indiquant quelles sont les solutions qui existent, quels sont les dispositifs qui sont appliqués dans leurs cas, comment fonctionne une compagnie d’assurance lorsqu’elle reçoit leur dossier et de manière générale communiquer toute information d’ordre pratique qui leur permettra d’améliorer leur situation.

En complément de cet article, vous pourrez également consulté cette article « Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ? » qui a été rédigé récemment et ai le fruit de notre expérience sur les retours bancaire sur l’acceptation des prêts immobiliers en 2016 et 2019. Il vous permettra ainsi de tout anticiper tant sur la partie assurance que bancaire.

Partons d’ores et déjà de la base en indiquant qu’en 2019 comme depuis déjà un certains nombres d’année une banque prête de l’argent à un client en fonction de différents paramètres :

– Sa capacité à rembourser bien sûr : c’est la fameuse règle des 33% d’endettement (qui peut être légèrement contournée suivant la situation)

– Le fait qu’il ait une garantie (caution, privilège prêteur de denier ou bien encore hypothèque) : ce point sécurise le banquier si la situation personnelle du client venait à changer et le mettait dans une difficulté financière entraînant une impossibilité à rembourser sa dette

– Le fait qu’il ait souscrit une assurance emprunteur correspondant aux exigences de la banque en terme de couverture : le banquier se sécurise à nouveau mais cette fois au cas où l’emprunteur disparaisse prématurément ou si son état de santé l’amenait à ne plus pouvoir exercer une activité lui procurant gain ou profit

 

En résumé si ces 3 conditions ne sont pas remplies le crédit ne sera pas consenti et le projet de vie ne pourra aboutir notamment lorsqu’il s’agit de l’achat de la résidence principale.

On pourrait débattre des heures sur le fait que le banquier a besoin de beaucoup de sécurité mais c’est un fait le système fonctionne aujourd’hui comme cela. Le banquier pourrait lui de son côté se dire que c’est un prêteur «  professionnel  » et qu’à ce titre il doit penser à tout.

L’assurance emprunteur même si elle n’est pas légalement obligatoire le devient donc lorsque l’on va voir son banquier pour lui demander un prêt immobilier. En 2019 plus de 90% des banques de détails demande systématiquement des couvertures DC PTIA IPT ITT avec franchise de 90 jours. De plus depuis certaines précisions donné par le CCSF (comité consultatif du secteur financier) elles exigent des critères spécifiques en complément tels que :

  • Couverture des affections dorsales sans conditions d’hospitalisation
  • Couverture des affections psychiques sans conditions d’hospitalisation

Ainsi a l’extrême des personnes qui ont eu des antécédents dorsaux peuvent se retrouver avec des refus de délégation d’assurance (cf »Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme). Partant de ce principe les gens qui n’ont pas de souci de santé ou ceux qui en ont eu se doivent donc de souscrire une assurance de prêt immobilier qui est soumise à un questionnaire de santé. Un rapport médical, des analyses de sang voir même un examen cardiologique peuvent être demandé au-delà d’un certains seuil d’âge ou de montant.

 

Première chose qu’il faut savoir, vous avez le libre choix de votre assurance de prêt (Loi Lagarde de 2010) et vous pourrez donc choisir (en théorie) entre l’assureur de la banque ou une assurance externe dite en délégation.

Lorsque vous avez eu un antécédent de santé même lointain ou que vous souffrez d’une maladie il va falloir le déclarer dans votre questionnaire de santé. Si vous ne le faites pas, vous rentrez dans le cadre de la fausse déclaration et ce titre l’assureur lors d’un éventuel futur sinistre refusera de vous indemniser (cf »Les conséquences et risques d’une fausse déclaration sur le questionnaire santé de l’assurance emprunteur« ).

Après réception et étude de votre questionnaire de santé ainsi que des éventuels compléments d’information d’ordre médicaux qu’il aura pu vous demander il se peut que l’assureur prenne la décision suivante :

1) Refuse votre dossier en totalité sur l’ensemble des garanties (DC PTIA IPT ITT)

2) Ajourne sa décision  : il estime en pratique que votre pathologie est trop récente pour pouvoir statuer votre dossier et vous propose de le réinterroger dans plusieurs mois. C’est une manière polie de dire que le dossier est refusé pour le moment. En réalité il ne rentre pas encore dans la grille médicale (nous verrons ce point plus tard)

3) L’accepte sur la garantie décès et éventuellement PTIA mais le refuse sur les garanties complémentaires (IPT-ITT)

4) L’accepte mais avec une exclusion d’ordre médical sur la partie IPT ITT (un assureur ne doit pas exclure une pathologie sur le décès). Ex : exclusion des suites et conséquences du diabète

5) L’accepte avec surprime sur la totalité ou une partie des garanties et majore éventuellement les primes. Il y a généralement des surprimes en pourcentage (50/100/150%….) voir en pourmilage (4 pour mille c’est-à-dire 4€ pour 1000€ assuré). Dans ce dernier cas ces surprime en pourmilage sont appliquées sur des antécédents de cancer et sont limité dans le temps c’est-à-dire qu’elle sont facturé sur les premières années du crédit et disparaisse ensuite.

Comme indiqué en amont, pour un prêt concernant la résidence principale la banque vous demandera la grande majorité du temps les garanties complètes à savoir DC-PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), IPT (invalidité permanente totale) et ITT (incapacité temporaire de travail = arrêt de travail). La garantie DC PTIA est généralement la garantie obligatoire dans un contrat dans une assurance emprunteur et les couvertures IPT ITT sont facultatives au niveau de la souscription. Pour un banquier toutes ses garanties sont obligatoires y compris la garantie IPP (invalidité partielle) si la banque prévoit dans ces critères la souscription de cette garantie. C’est le cas à la Société Générale par exemple ou bien encore chez HSBC.

POINT TRES IMPORTANT sachez déjà que l’assurance, si elle est accordée de manière partielle (refus sur les garantie ITT et IPT) le banquier considérera que vous ne fournissez pas la garantie qu’il vous a demandée et n’accordera donc pas le financement.

Lorsqu’un banquier vous demande de souscrire une garantie décès PTIA IPT ITT avec potentiellement certaines spécificités lié aux exigences de son organisme et que vous arrivez avec une garantie décès PTIA le logiciel estimera que cela ne correspond pas à ce qui a été demandé. Malheureusement pour vous, nous sommes en 2019 et les logiciels bancaires n’ont pas été mis à jour. Plus grave les conseillers bancaires, n’ayant que très rarement des cas en dehors des normes à traiter, il ne sont pas à jour non plus et auront tendance à vous répétez ce que leur logiciel indique.

Le contrat groupe de la banque (si c’est celui auquel vous avez tenté de souscrire) est généralement (il existe quelques rares exceptions) celui qui est le moins souple en terme d’acceptation médicale. Explication malheureusement toute simple, tout d’abord le contrat est mutualisé et ne permets pas forcément d’avoir une approche personnalisée. Ensuite l’assureur bancaire souhaite conserver un niveau de marge conséquent en ne sélectionne que les profils «  à faible risque  ».

Il aura donc tendance à refuser, exclure ou appliquer des surprimes plus facilement.

A ce jour la majorité des banques ont des contrats groupes qui sont mis en place auprès de la CNP. C’est le cas de la Banque Postale, de la Caisse d’Epargne, de la Banque Populaire. C’était également le cas pour le Crédit Agricole jusqu’en 2018. Cette dernière banque a revu ses accords afin de réduire les intermédiaires et a ainsi choisi son propre assureur c’est-à-dire Pacifica. Vous pourrez donc avoir des retours négatif de ces organismes mais aussi de CACI pour le LCL ou bien encore de Sogecap pour la Société Générale ou le Crdit du Nord.

 

 

Votre assurance de prêt est refusée, ajournée ou acceptée avec surprime et/ou exclusion ?

 

1) Le cas de l’exclusion.

Sachez que le cas de l’exclusion est très fréquent et peut ne pas être «  dramatique  ».

Prenons l’exemple d’une personne ayant eu une rupture des ligaments croisés du genou. Le corps médical et les assureurs qui se basent sur les statistiques savent très bien que cette personne a beaucoup plus de chances que son voisin d’avoir de future problématique sur son genou (rechute, arthrose,…)  dans la durée (un prêt peut durer 25 ans voire plus). La compagnie exclura donc les suites et conséquences des affections du genou afin de le replacer dans les statistiques standards qui ont permis d’établir le tarif de base du produit d’assurance.

Mais il existe d’autres cas ou il ne faut pas se satisfaire d’une exclusion. Ce sera notamment le cas pour tout se qui est suite ou conséquence d’un diabète. Dans ce cas précis certains assureurs vont comme précédemment estimer qu’ils replacent le client dans les statistiques classiques mais dans le cas du diabète il existe nombre de conséquences qui ne seraient donc pas pris en charge par l’assureur telle que les des pathologies oculaires, du système nerveux, articulaires,…. L’assureur vous ferez donc payer une garantie qui a de grande de chance de ne pas fonctionner.

Il faut également bannir toute exclusion médicale sur la garantie décès (on parle uniquement de cette garantie). En effet dans ce cas précis, l’assureur doit se prononcer précisément et soit il accepte soit il refuse. Une personne qui a souffert par le passé d’un cancer ne doit pas accepter d’exclusions sur une éventuelle rechute.

Certains emprunteurs qui souhaitent être assurés sur certaines pathologies indiquent parfois à leur intermédiaire en assurance qu’ils sont prêts à payer plus cher pour être bien garanti et en l’occurrence sur une pathologie qui a déjà posé problème par le passé.

Ce ne sera généralement pas possible sur un problème ostéo articulaire (bras, cheville, genoux,…) tel qu’il soit car cette possibilité ne rentre pas dans les grilles d’acceptation médicale.

Ce sera par contre le cas sur des antécédents de maladies ou même des maladies en cours. En effet pour ces cas, l’assureur aura des réponses «  adaptées  » qui font partie de sa grille. Ainsi des pathologies telle que la maladie de Chron, la RCH (rectocolite hémorragique), le VIH, la  spondylarthrite ankylosante (SPA), le surpoids, certaines hépatites,  l’apnée du sommeil, le diabète, des antécédents de pose de stents ou encore de maladies cancéreuses pourront être accepté sans exclusions mais avec des surprimes. Bien entendu, cela ne marche pas à tous les coups. Il faudra généralement assez de recul pour que l’assureur puisse se positionner sur une décision de ce type.

Autre point, comme toujours vous ne trouverez pas ce fonctionnement chez n’importe quel assurance. Dans l’assurance emprunteur nombreux sont les intervenants (compagnies d’assurances, mutuelle, courtier grossistes,….). Certains ont une culture du risque et se positionnent en tant qu’assureur, d’autres font de l’assurance…..ce n’est pas la même chose

C’est exactement la même chose que dans les banques au final. Certains banquier (et même conseiller) savent traiter un dossier et suivant le client savent s’engager sur un projet car ils le comprennent, d’autres rentrent les éléments dans le logiciel et que vous dise NON.

Dans tous les cas sachez que si vous ne vous considérez pas satisfait de la réponse de l’assureur qui a été interrogé soit parce que le tarif est trop cher soit parce que vous estimez que les exclusions qu’il vous propose sont abusives il faudra tout simplement se tourner vers un de ses concurrents. Nous vous indiquerons un peu plus tard dans l’article comment optimiser votre recherche.

 

2) Le cas de la surprime en pourcentage ou pourmillage

Le point positif de la surprime est qu’il signifie la plupart du temps que votre pathologie ou votre antécédent médical, ses suites et ses conséquence sont pris en charge par l’assureur.

Dans quelques cas, l’assureur exclura la pathologie et rajoutera en plus une surprime. Cela peut se justifier si l’exclusion concerne les garantie IPT et ITT et que la surprime s’applique uniquement sur la garantie DC. Cela signifiera que le risque d’arrêt de travail est trop important pour que l’assureur prenne le risque de l’assurer mais que le risque de décès prématuré lié à la maladie déclarée est plus faible.

S’il a été prononcé une surprime et en plus une exclusion c’est effectivement abusif de la part de l’assureur notamment si cela s’applique aux même garanties (généralement IPT et ITT)

L’autre problématique de la surprime va être son importance. Elle est généralement communiquée en % de la prime de base. Elle peut aller de 25 à 400% (soit de 1,25 à 5 fois le prix de base). Généralement elles ne vont au delà. Concernant le principe de la surprime en pourmillage elle ne concerne que des pathologies spécifiques et elle est le plus souvent temporaire. Elle est par contre généralement forte et s’applique sur les premières années de cotisations. En pratique l’assureur estime qu’il y a un risque de rechute fort mais qu’une fois passé un certain délai il peut vous appliquer un tarif normal car vous êtes revenu dans sa grille standard de tarification. Ces surprimes en pourmillage sont généralement appliqué pour des antécédent de cancers

Exemple sur surprime en pourcentage : votre tarif de base est de 20€ et l’assureur vous informe qu’il a appliqué une surprime de 100%. Votre tarif sera donc de 40€

Attention la surprime peut s’appliquer uniquement sur une partie des garanties ou de manière distincte entre la partie DC-PTIA et IPT-ITT. C’est le cas par exemple pour les diabétiques qui ont des surprimes moins élevé sur la partie DC PTIA et plus élevé sur la partie IPT ITT.

Pour ce qui est de la surprime en pourmillage elle ne s’applique que sur la partie DC PTIA. Pour ce qui est du calcul, mieux vaudra attendre le détail donné par l’assureur car le calcul est assez complexe.

L’importance de la surprime d’ordre générale est tout simplement fonction de la pathologie à son origine, de son ancienneté et du temps qu’il est passé entre la guérison et la demande d’assurance. En pratique on aura une surprime moins forte lorsque la pathologie (même lourde) est ancienne et stable que lorsque celle ci (peut être moins grave) a été décelée récemment. En effet cet écart vient tout simplement du fait que l’assureur n’aura pas assez de recul pour se prononcer ou qu’il ne dispose pas de statistiques assez importante.

Bon à savoir également l’avis de votre propre médecin ne correspondra pas forcément avec celui de la compagnie d’assurance. En effet le médecin conseil de la compagnie d’assurances utilise uniquement son savoir pour appliquer les directives de la compagnie d’assurance. En résumé (et c’est vraiment pour résumer car les choses ne sont pas aussi simples) il regarde votre dossier médical et regarde à quelle case de la grille médicale votre profil correspond.

Si votre surprime est trop importante, deux problèmes peuvent alors se poser :

Le premier, votre budget car il n’est certainement pas extensible à volonté.

Le second c’est celui du taux d’usure. C’est le taux maximum (taux du crédit + frais + assurance)  auquel votre banquier a le droit de vous prêter. Si vous le dépassez, le banquier est hors la loi et il ne prendra donc pas le risque de vous octroyer le prêt (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »).

Là aussi la seule solution consistera à soumettre votre dossier à une ou plusieurs autres compagnies afin de trouver une solution qui soit acceptable par vous mais aussi par le banquier si celui ci vous parle d’une problématique de taux d’usure.

Si vous êtes dans ce derniers cas (taux d’usure), je vous invite a bien lire l’article dédié car la plupart du temps il s’agit beaucoup plus d’une question de réflexion sur votre dossier de prêt et d’assurance que d’une pure question de prix. A notre niveau nous constatons bien souvent qu’avec le même produit d’assurance (même conditions d’acceptation et de prix) nous arrivons à solutionner les choses là où un courtier en prêt ou un banquier n’y arrive pas faute de réelle connaissance de la problématique ou tout simplement de mauvaises information rentrée dans le logiciel bancaire.

 

3) Le cas du refus ou de l’ajournement

C’est le cas le plus problématique car cela signifie que vous ne pouvez pas être assuré. Ce refus peut s’appliquer uniquement sur les garanties complémentaires IPT et ITT mais aussi dans quelques rares cas sur l’ensemble des garanties.

Si le refus est total cela signifie que vous ne rentrez pas dans la grille médicale de l’assureur ou que le risque déclaré correspond chez lui a un refus de garantie.

Quid du projet immobilier car pas d’assurance  = pas de crédit…..

Il faut bien évidemment là aussi se tourner vers d’autres assureurs afin de connaître leurs positions quant à l’acceptation de votre dossier.

Il existe aussi des solutions de prêt immobilier sans assurance qui peuvent dans rares cas s’appliquer. Nous ne les développerons pas ici car elles sont tout d’abord assez onéreuse mais surtout ne doivent pas devenir la solution de facilité notamment si l’étude assurance n’a pas été correctement faite.

Nous sommes régulièrement contacté suite à la lecture de cet article et il s’avère que nombres de situations peuvent être débloqués en utilisant les méthodes présenté ici et en interrogeant les bons assureurs en fonctions des pathologies déclarées.

 

Comment une compagnie d’assurance détermine t-elle la réponse sur l’acceptation de votre assurance de prêt ?

Comme nous vous l’avons indiqué en début d’article tout est question de statistiques et de grilles d’acceptation médicale.

Dans le cas des produits d’assurances emprunteur en délégation (contrat externe à la banque) l’assureur a établi son tarif en fonction de statistiques de base sur les cas de décès, d’invalidité et d’arrêt de travail. Il les affine ensuite par âge, par type de profession (cadre, non cadre, artisan,…), en fonction du fait que vous fumiez ou non (il est bien connu que le tabac engendre des décès prématurés) mais également en fonction de la durée de votre prêt (plus il vous assure longtemps plus il a de chance qu’il vous arrive un accident de la vie).

En complément des tarifs de base statistiques établis selon les paramètres ci dessus il existera en complément une grille d’acceptation médicale propre à chaque produit. C’est sur cette grille que se basera le médecin de la compagnie d’assurance pour donner la réponse concernant votre dossier.

Les éléments renseignés dans cette grille sont :

– la pathologie précise

– sa «  gravité  » à ce jour ou à l’origine de sa déclaration

– les traitements

– les éventuelles rechutes ou complication

Bien sûr chaque cas est un cas et on n’analyse pas un diabète de plus de 10 ans comme un surpoids récent ou encore un infarctus survenu il y a plus de 5 ans.

Les grilles médicales peuvent être complètement différentes d’une compagnie à l’autre. Cela peut sembler totalement illogique puisque les statistiques sur la médecine sont les mêmes pour tous. Mais c’est ainsi, l’assureur prend en compte des statistiques nationales mais également les siennes et ce en fonction de son stock de contrat et donc de sa propre expérience. Le réassureur (assureur de l’assureur) aura également son expérience. Il pourra d’ailleurs être le décisionnaire de votre dossier car dès qu’il y a un risque élevé ou que le montant du prêt est important. Il existe au final peu de réassureur sur le marché mais au final ceux sont eux qui détiennent le plus de statistiques et les transmettent à l’assureur accompagné de leur grille d’acceptation médicale.

Aujourd’hui vous pouvez donc avoir deux produits d’assurances de la même compagnie d’assurance (même marque disons) mais ayant un réassureur différent. Ce réassureur est spécifique a chaque produit. Ainsi quand dans de grosses compagnies comme Generali, Axa, CNP, Allianz, Mncap, Mederic Malakoff, Swiss Life, Suravenir il existent plusieurs produits d’assurance de prêt vous pouvez vous retrouvez avec des décisions qui seront différentes.

Pour revenir sur la grille d’acceptation médicale, un assureur qui a de bon retour sur les cas de personnes ayant eu des soucis de surpoids pourra donc plus facilement se positionner lorsqu’il reçoit un dossier de ce type que son concurrent qui n’a pas dans son portefeuille ce type de risque.

Retenez tout de même une chose, il n’y a pas de science exacte dans l’assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Ce n’est pas parce que votre voisin a la même pathologie que vous que vous devez vous adresser à la même compagnie que lui et que vous aurez aussi la même réponse.

 

 

Comment trouver une assurance de prêt lorsque vous présentez un risque aggravé de santé ?

Maintenant que nous savons que chaque assureur aura un tarif de base et ensuite une grille d’acceptation médicale qui lui est propre il va falloir trouver lequel est le bon. Concrètement cela revient à faire un dossier dans chaque compagnie en étudiant son tarif de base, en remplissant son questionnaire de santé, en répondant à ses demandes de compléments médicaux et à attendre sa décision pour au final faire un comparatif.

Une bonne partie des compagnies du marché disent avoir une approche spécifique du risque aggravé ce qui est en partie vrai puisqu’elles ont mis en place des études médicales plus poussées. C’est une bonne chose mais dans tous les cas ce n’est pas pour cela qu’elles vous donneront la meilleure réponse (repensez à la grille médicale, c’est elle qui donne la décision!!)

Selon nous (mais cela n’engage que nous) c’est un travail sur lequel vous devez vous faire accompagner par un intermédiaire en assurance spécialisé dans le risque aggravé (cf »Courtier assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé de santé et convention aeras« ).

Pourquoi ?

Pour plusieurs raisons :

– parce qu’il aura mis en place un process spécifique en interne vous évitant de faire 5 ou 6 demandes chronophages : il suffit généralement de remplir un dossier pour obtenir la décision de 5 ou 6 compagnies d’assurances

– parce que vous bénéficierez de son expérience  dans ce domaine bien particulier : si il connait bien ce métier il vous indiquera comment gagner du temps dans le montage de votre dossier, anticipera les éventuelles problématique de dépassement de taux d’usure

– parce qu’il maîtrisera les principes de la Convention AERAS et les récentes dispositions sur le droit à l’oubli (il y a eu plusieurs mise à jour dont la dernière date de juillet 2018) : cette convention a été crée spécifiquement pour les personnes ayant des difficultés à emprunter suite à un risque aggravé de santé. Cela ne règle pas tout mais parfois cela peur aider.

 

 

Comment sélectionner ce courtier spécialisé en risque aggravé ? Quels sont les pièges à éviter  ?

Nous ne donnerons volontairement pas de noms puisque l’objectif n’est pas de faire de la publicité pour l’un ou l’autre. De plus les attentes de chacun en terme de conseil ou d’accompagnement étant différentes, il nous paraît plus judicieux de vous donner les clés d’une bonne sélection.

Tout d’abord il faut faire une présélection recherchant quels sont ces intermédiaires. Vous pouvez demander à votre banquier s’il connaît un spécialiste. Pour rappel nous cherchons un spécialiste pas l’assureur du coin qui est l’ami du banquier…

Internet peut comme bien souvent vous donner une indication mais là aussi attention, celui qui sera en première page de Google est certainement compétent en référencement mais le sera t’il aussi dans le domaine du risque aggravé…… Nous avons tous tendance à l’oublier mais ce n’est pas parce que l’on est premier sur la toile ou que l’on a un marketing au top du top que l’on est compétent dans son domaine.

Le contact téléphonique peut être un excellent moyen de «  jauger » votre interlocuteur.

En effet si son discours semble cohérent, qu’il semble avoir l’habitude de traiter des cas similaires au vôtre, qu’il est humain dans sa démarche (en bref que vous n’êtes pas un numéro de dossier ou une commission potentielle), qu’il vous indique qu’il va interroger 3 à 6 compagnies sur votre dossier (3 compagnies si votre dossier est «  simple » du type léger cholestérol ou jusqu’à 5 ou 6 si votre dossier est plus «  complexe » du type diabète, sclérose en plaque, antécédent de cancer ou surpoids important) et qu’il est en capacité de vous expliquer sans regarder sa fiche les grands principes de la convention AERAS, vous devriez être aux bon endroits.

 

Il n’est pas utile d’en interroger plusieurs à la fois. Si le travail est correctement fait votre dossier sera soumis aux compagnies en capacité de donner une réponse positive.

Comme pour les courtiers en crédit il se peut que ceux ci demandent des honoraires ou des frais de dossier. Vous serez seul juge du travail effectué mais celui qui vous parle de frais de dossier exorbitants et qui semble profiter de la situation est lui aussi à éviter.

Ce que vous payer c’est un savoir faire et de l’administratif (monter 5 dossiers est forcément plus coûteux pour lui que celui qui n’en monte qu’un)

Evitez également d’interroger les intermédiaires qui vous envoient un dossier à remplir sur une compagnie dite spécialisée. Il se peut bien sûr qu’elle apporte une réponse positive mais sera-t-elle vraiment la meilleure (rappelez vous de la grille!!)  ? Laissez-vous toutes les chances d’obtenir la réponse la plus adéquate.

Vous ne cherchez pas UNE solution mais LA solution. Ne serais ce qu’au niveau du prix il peut y avoir plusieurs milliers d’euros de différence entre 2 offres d’assurances emprunteur.

Dans tous les cas votre dossier pourra être traité dans le cadre de la convention AERAS et vous bénéficierez peut être d’un écrêtement de surprime (prise en charge partielle ou totale) voire du dispositif du Droit à l’oubli (cf »Convention AERAS, Droit à l’oubli fonctionnement et solution pour votre assurance de prêt immobilier »).

En 2019, certaines améliorations de cette grille pourraient encore voir le jour. Les associations de malades, les médecins, et les assureurs y travaillent.

En résumé les bons conseils à suivre pour les personnes directement concernées par cet article seraient :

 

CONSEIL N°1  : ANTICIPER

De la même manière que vous avez consulté votre banquier pour savoir quelles étaient vos capacités d’emprunt, vous avez tout intérêt à consulter les assureurs afin de voir quelles seront les acceptations médicales sur votre dossier. Vous aurez peut être alors à sélectionner la banque en fonction des conditions d’assurances trouvées comme nous l’indiquons dans l’article cité en haut de page qui explique comment obtenir votre prêt immobilier avec une maladie. Ne focalisez pas sur le taux du prêt comme pourrez vous l’indiquer votre banquier ou courtier en prêt. Ce n’est pas un taux que vous cherchez mais une banque qui accepte de vous financer avec une garantie assurance qui ne sera peut être pas complète. Comme dit le proverbe, mieux vaut 1 que 2 tu l’auras.

De plus pour vous rassurer sur le taux du prêt immobilier, dites vous qu’en 2019 les taux d’emprunt sont très bas et qu’un impact de 0.10% en plus ou en moins ne représente quasiment rien (0.10% pour 200 000€ sur 20 ans c’est 2015€ d’intérêt d’emprunt). La souplesse de certaines banques par rapport à d’autres, notamment sur la quotité (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. ») aura un impact en euros qui sera largement plus élevé, croyez moi.

Côté timing, gardez à l’esprit que ce n’est pas lorsque vous serez contraint par la date de signature chez le notaire que vous pourrez entamer une démarche sereine et prendre la meilleure décision. La majorité des emprunteurs acceptent des conditions d’assurances avec de forte surprime parce qu’ils sont bloqués par les délais et ne peuvent pas trouver mieux dans un laps de temps court. Heureusement aujourd’hui, grâce à la Loi Hamon ils ont une deuxième chance sur les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt pour changer d’assurance (cf »Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON« ).

Si vous vous penchez sur un prêt que vous avez fait il y a quelques années l’amendement Bourquin qui est actif depuis début 2018 vous permettra également de changer d’assurance de prêt. faites bien attention à ce que l’équivalence de garanties avec la banque soit possible car sinon vous risquez de perdre énormément de temps entre les démarches pour trouver une solution d’assurance et celle qui en découle pour résilier le contrat groupe bancaire (cf »Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ?« ).

 

En 2019, bien que les banques aient été recadré par les organismes de contrôle sur leur abus de refus de résiliation d’assurance ou mise de bâton dans les roues des emprunteurs désireux de changement, nous ne sommes pas encore sur un terrain sans mine.

 

CONSEIL N°2 : TROUVER LE BON INTERLOCUTEUR

Comme indiqué dans la dernière partie de l’article, l’interlocuteur que vous aurez sélectionné aura un intérêt primordial dans le fait de trouver une solution correcte pour votre emprunt.

Certes ce n’est pas lui qui prendra la décision concernant l’acceptation médicale de votre dossier mais si il a les connaissances et sait vous aider dans la démarche vous devriez y gagner du temps et de l’argent.

Evitez dans la mesure du possibles les comparateurs d’assurances de prêt relié à des plateforme téléphonique, ou ceux où l’on vous laisse souscrire seul via des systèmes électroniques. Tout d’abord le « jeu » ne consiste pas à trouver à mettre en place un dossier d’assurance dans la compagnie la moins chère sélectionnée par une machine qui est incapable de prendre en compte le caractère spécifique de votre demande. D’autres part si il y a des choses à anticiper, soit par rapport à votre pathologie, soit par rapport à la spécificité de votre demande ni un téléconseiller ni une machine ne vous seront utile.

Lorsque vous chercher un produit bien spécifique, est ce que la première chose que vous faites est de vous rendre en grande distribution ?? ….je ne pense pas

En assurance emprunteur, comme dans les tous les domaines c’est la même chose. Nous sommes en 2019, tous les systèmes ont progressés mais au final c’est surtout le marketing qui est à la pointe. Il a évolué et il est vrai que lorsqu’on se rend sur certains sites internet, on pourrait croire que tout est simple et rapide (texte court et efficace, vidéo sérieuse pour ceux qui ne souhaite pas lire,….). Cela peut être vrai dans certains cas mais ils sont tellement rare.

Dans le cas d’une personne ayant eu des antécédent de santé, l’industrialisation ne fonctionne pas car les paramètres à prendre en compte sont trop nombreux. Il y a bien évidemment l’aspect médical à prendre en compte mais en fasse il y a une banque donc gardez en tête que vous êtes fasse à une multi problématique.

 

 

CONSEIL N°3 : REVOYEZ VOS COUVERTURES D’EMPRUNT

Si vous avez fait récemment un prêt immobilier, n’hésitez pas à revoir la partie assurance emprunteur. En effet la Loi Hamon permet de résilier son contrat d’assurances dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt. Au-delà vous pourrez disposer du dispositif Bourquin et de la possibilité de changer d’assurance tous les ans. pour ceux qui ont souffert de maladie cancéreuse, cela peut être l’occasion d’en finir avec des surprimes qui sont appliquée depuis le début de leur prêt (cf »Droit à l’oubli : résilier l’assurance emprunteur de votre crédit immobilier en cours pour faire annuler les surprimes et exclusions »).

Néanmoins si après étude l’économie réalisée sur la partie assurance est importante et que la banque s’oppose à la substitution car elle estime qu’il faut remplir les nouveaux critères qu’elle a mis en place (en résumé, elle ne comprend pas votre demande et vous retrouver face à un mur), vous pouvez toujours faire racheter votre prêt par une banque concurrente. C’est un calcul à faire…

L’année 2019 étant synonyme de taux bas vous avez très certainement à y gagner en tout point. Notamment si votre emprunt a été effectué avant 2016, année où les taux d’emprunt immobilier ont commencé à fortement chuté.

Si votre emprunt a été fait il y a quelques années mais que vous n’aviez pas souscrit le contrat de la banque mais un contrat en délégation, sachez que ce contrat est résiliable donc là aussi penchez vous sur la question. La résiliation est possible tous les ans ou tout simplement à n’importe quel moment sous réserve d’obtenir l’accord de la banque.

 

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19 Comments

  1. Renseignement assurance emprunteur

  2. Bonjour,
    Suite à ma déclaration du questionnaire en faux auprés de l’assurance prêt de ma banque en 2015 (pas déclaré 1 hospitalisation 2 mois avant ),, je vais en être exclue .
    Est ce que l’assurance CNP va me laisser un délai pour prospecter et souscrire à une autre assurance?
    Je suis en invalidité à ce jour et je présente donc un risque agravé
    Je précise que j avais contracté la clause invalidité en 2015 lors de la signature du prêt

    Merci pour votre réponse

  3. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour
    La Problématique n’est pas au niveau de la CNP. L’assurance va vous exclure pour fausse déclaration c’est une chose mais c’est la banque qui risque de vous poser souci car elle est en droit de demander les sommes dues sur le prêt. c’est que que l’on appelle la déchéance de terme. c’est une des clause de votre offre de prêt.
    La CNP va indiquer votre banque (Crédit Agricole, Banque Postale, CFF, Caisse d’Epargne ou Banque Populaire) que votre contrat est résilié et que vous n’êtes plus assuré.
    je vous invite à lire l’article suivant qui vous concerne https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/les-consequences-et-risques-dune-fausse-declaration-sur-le-questionnaire-sante-de-lassurance-emprunteur.html

  4. Bonjour,
    J aimerais savoir si je dois declarer etre suivi en PMA dans le questionnaire pour l assurance d un pret immo residence principale. Parler des traitements hormonaux que je prends pendant le mois de l insemination, du 100% de prise en charge pour cette partie etc, sachant que ce n est pas une maladie d essayer d avoir un enfant…
    Merci pour vos conseils
    Cordialement
    Cathy

  5. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour,
    effectivement je vous rejoints, ce n’est pas une maladie que d’essayer d’avoir un enfant mais effectivement la question qui vous est posé dans un questionnaire de santé est bien si vous suivez actuellement un traitement ou si vous avez suivi un par le passé.
    vous devez donc répondre OUI
    Sachez que les assureurs feront généralement une exclusion sur les suites et conséquences ce traitement.

    • Bonjour,
      Eh bien dans le même cas que Cathy moi ils ont exclus les suites et conséquences du traitement donc je ne peux pas changer d’assureur je suis bloquée des fois on se demande pourquoi on est trop sincère, voila le résultat.

  6. Bonjour Mr Roques,
    Je vous remercie pour votre retour.
    Bonne journee
    Cordialement,
    Cathy

  7. Bonjour,
    Nous avons sollicité une demande de prêt auprès de la caisse d epargne d’un montant de 265 000 euros. Rien à déclarer sur le questionnaire de santé de mon mari (assurance CNP) par contre moi j’ai indiqué une obésité (IMC à 31), une hospitalisation de 5 jours pour un diabète gestationnel lors d’ une grossesse donc en 2018 et un arrêt de travail de 2 mois pendant une grossesse gémellaire en 2016. Je ne pensais pas être à risque aggravé mais après le renseignement de ce questionnaire je doute énormément et n’ai plus de délai pour organiser une délégation d’assurance. Promesse de vente signée le 12 mars 2019.
    Savez vous si je risque une grosse surprime voire pire un refus d assurance de la CNP ?
    Bien cordialement,
    Fatim

  8. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour Madame,
    concrètement il est difficile de vous répondre sur l’acceptation médicale de la CNP d’autant que suivant les banques (caisse d’EP Banque pop, Banque postale,…), l’acceptation CNP n’est pas la même.
    Néanmoins plusieurs chose à prendre en compte même si la temps presse à ce que je comprend.
    tout d’abord sans parteler d’acceptation médicale votre conjoint et vous même partez sur un prêt Caisse d’Epargne avec une assurance calculé sur le capital restant dû avec un fonctionnement bien particulier (voir https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/credit-immobilier-comment-banque-populaire-caisse-depargne-bpce-vous-fait-payer-plus-cher-grace-a-lassurance-emprunteur.html )
    si vous êtes sensible au fonctionnement des garanties sachez que si vous êtes salarié l’un et ou l’autres, vous ne seriez pas indemnisé en cas d’arrêt de traavil ou d’invalidité (principe du contrat indemnitaire)
    Pour ce qui de l’acceptation de la CNP, vous ne l’avez pas encore et avez donc tout à fait le temps d’étudier la possibilité d’une délégation d’assurance (pour l’un comme pour l’autre d’ailleurs).
    si la CNP vous répond dans 1 semaine ou plus une étude en délégation d’assurance aura pu être faite et vous permettrez même si il y avait des suprimes d’avoir une meilleure couverture tout en ayant un prix qui potentiellement resterait en dessous de celui de la banque.

  9. Bonjour, je dois signer un compromis pour l’achat d’une maison ce mercredi . Je suis passée par la Casden pour le prêt et nous avons rempli la fiche déclaration santé de la cnp . Nous sommes deux coemprunteurs. Je me pose beaucoup de questions après avoir lu les forums . J’ai rempli la fiche santé de façon honnête en signalant qu’en 2016 j’ai fait une dépression pendant 1 an et deux mois, depuis tout va très bien. Je m’inquiète sur le refus de prise en charge de cette assurance. Et donc le refus de mon prêt. Je n’ai encore aucune réponse de la cnp mais en attendant je suis très inquiet de leur retour. Je recherche des conseils de façon à anticiper le refus de leur part. Le contact avec un courtier en assurance peut-il m’aider dans ma démarche? A qui doit-je m’adresser? Je suis vraiment perdu. Pour le prêt j’ai vu un courtier qui m’a informé que j’aurai une surprime. Mais j’ai peur d’un refus .

  10. Bonjour,
    Je viens d’avoir le retour de l’organisme assurance emprunteur car nous sommes co-emprunteur ma femme et moi-même. Mon dossier a été accepté en totalité avec les garanties DC/PTIA/ITT/IPT; par contre pour ma femme qui a du diabète une surprime de 175% va être appliquée pour la garantie DC PTIA et pour la garantie ITT/IPT refusée. La banque peut elle refusé le dossier d’assurance dans ces conditions?
    Cordialement

  11. Bonjour Monsieur,
    La banque peut si elle le souhaite vous refuser le prêt au motif que votre épouse n’a pas les garanties ITT et qu’elles vous les avez demandé.
    tout dépend des banques et de leur souplesse.
    néanmoins même si votre prêt est accordé vous avez tout intérêt à vous poser la question de l’assurance tant sur le prix que sur la qualité des garanties.
    pour votre épouse que je vous invite à lire https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/quelle-assurance-de-pret-immobilier-pour-diabetique-de-type-1-ou-2-solution-conseil-et-analyse.html

  12. La convention AERAS prévoit un mécanisme de limitation des
    majorations de tarifs à condition que votre revenu soit
    inférieur ou égal à 1,5 fois le Pass, lorsque le nombre de parts de votre foyer fiscal
    est de 3 et plus. Mes revenus ayant fortement baissé depuis mars 2019, je rentre aujourd’hui dans ce dispositif, ce qui n’était pas le cas en 2018. L’assurance (je suis à la recherche d’une assurance de prêt immobilier) me dit qu’il faut fournir l’avis d’impôt sur les revenus de 2018 pour l’écrêtement et non les derniers justificatifs de revenus. Je ne suis pas d’accord avec cette interprétation de la convention AERAS. Qui a raison?

  13. Bonsoir Pépito,
    Les compagnies demandent toujours la dernière base annuelle et c’est compréhensible.
    si il demandait par exemple les bulletin de salaire au mois le mois cela fausserai les choses.
    un commercial pourrait toutes ses primes sur les deux derniers mois de l’année et bénéficier du dispositif dont il aurait moins besoin que les autres tout ça parce que ses bulletin de salaire de début d’année sont plus faible.
    il est donc normal que l’on vous demande l’avais d’impôt 2018…

  14. mais gardez aussi à l’esprit que ce n’est pas parce que l’on vous demande l’ avis d’impôt que vous aurez forcément droit à l’écrêtement
    il y a plusieurs autres critères à remplir comme le fait d’avoir un taux d’assurance à 1.40%
    en pratique avec 1.40% de taux d’assurance votre prêt est refusé pour dépassement de taux d’usure. la réflexion doit donc être plus complète.
    par contre si vous avez un prêt à taux zéro, là le dispositif s’applique en plein.

    • Prêt à 0.85% et assurance à 3,30% … Adieu maison. Autant dire qu’il ne faut pas avoir eu d’accident de santé pour acheter
      Et que dire des assurances qui refusent sans questionnaire médical détaillé ni visite médicale
      A quoi sert d’avoir fait cette convention

  15. La convention AERAS est un process qui s’impose aux assureurs, ce n’est pas une obligation d’assurer la personne a un coût raisonnable ou une obligation d’assurer tout court.
    Néanmoins votre taux d’assurance me semble très élevé effectivement et à moins que vous soyez à un âge très avancé les assureurs ne vont généralement pas sur des niveaux de surprimes démentielles. Sauf en banque parfois ou chez des assureurs non spécialisé dans l’emprunt.

  16. Fabrice E. says:

    Bonjour,

    Je suis actuellement en recherche active d’un bien immobilier et je viens d’avoir un infarctus il y a 3 semaines. Je viens de faire une proposition d’achat qui a été acceptée, le compromis de vente est donc à venir dans les prochaines semaines.
    Au niveau bancaire j’avais déjà fait faire une simulation juste avant mon infarctus, afin de savoir si tout était ok niveau capacité d’emprunt et de remboursement.

    Ma banque (SG) a un contrat groupe via SOGECAP et j’appréhende les conséquences de mon infarctus tout récent sur ma demande de prêt.
    A quoi dois-je m’attendre par rapport à ma pathologie? Surprime et exclusions?
    A qui et quand dois je commencer à prospecter d’autres compagnies d’assurance pour pouvoir couvrir les risques demandées par ma banque?

    Je suis un peu perdu et plutôt inquiet pour mon projet immobilier du coup.

    merci par avance

  17. Bonjour Monsieur,
    je vous invite à lire cet article qui explique la méthodologie à suivre pour l’obtention de votre prêt
    https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/comment-obtenir-un-credit-immobilier-avec-un-probleme-de-sante-ou-une-maladie.html
    je ne sais pas si vous empruntez seul ou à deux mais selon moi vous n’allez à ce jour, pas être assurable
    comme indiqué dans l’article il faut donc que votre banquier réponde à un certains nombres de questions en amont sous peine de perdre un temps important

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