Un article rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liées à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur

Pour entrer directement dans le vif du sujet, la maladie de Crohn est un des éléments qui peut apporter des difficultés dans un dossier de crédit immobilier. Cette difficulté peut aller jusqu’au refus de prêt.

J’écris cet article en qualité de courtier en assurance emprunteur spécialisé dans ce que l’on appelle les risques aggravés de santé.

La maladie de Crohn est un des sujets que nous avions abordé lorsque nous avons donné la  méthodologie à suivre lorsque l’on emprunte avec un problème de santé

Bien entendu nous allons traiter le sujet de l’assurance emprunteur puisque c’est en partie de là que peut venir la difficulté de l’obtention du prêt immobilier. Mais au-delà de ça nous allons aborder la pratique car la théorie ne vous apportera que peu d’informations utiles dans l’obtention de votre prêt immobilier.

Des emprunteurs qui obtiennent leur prêt immobilier en théorie avec une maladie de Crohn, il y en a une grande majorité. Dans la pratique les cas de refus ou à minima les difficultés importantes dans son obtention ont une part prépondérante.

La théorie c’est  celle-ci qui est reprise la majorité du temps. C’est celle qui correspond au fameux « j’ai entendu dire que …. » ou « j’ai lu que…. » . On la retrouve en majorité dans les agences bancaires, chez les courtiers en prêt immobilier non adepte du risque aggravé de santé ou bien encore dans la presse.

En effet pour quiconque ne maîtrisant pas totalement un sujet mieux vaut rester sur la théorie afin de rassurer un potentiel client.

Si un banquier ou un courtier en prêt immobilier venait à avouer son absence de connaissance sur sujet de la maladie de crohn il ferait  peur à un client potentiel.

Il prendrait le risque de perdre une commission là aussi potentielle. Du coup le risque (ne pas avoir son prêt immobilier) est transféré sur le client et l’intermédiaire en crédit croisera les doigts en espérant que la théorie devienne réalité car une fois engagé sur le chemin du montage de crédit immobilier, vous client ou emprunteur, aurait du mal à prendre la décision de revenir au point zéro du dossier pour changer d’interlocuteur.

Alors donnons quelques mots sur la théorie mais soyons concis car elle ne vous servira pas à grand-chose si ce n’est à vous rassurer le temps d’arriver aux réelles difficultés.

La théorie que l’on vous présente est celle de la convention AERAS :

« Monsieur le client emprunteur, pas d’inquiétude si vous êtes malade vous allez avoir accès à la convention AERAS qui est un dispositif destinée à faciliter l’emprunt des personnes en situation de risque aggravé de santé »

Toujours en théorie et comme vous l’indique la convention AERAS, vous pouvez vous tourner vers une assurance extérieure à celle de votre banque afin de trouver une compagnie qui voudra bien vous assurer.

Voilà pour la théorie nous en avons fini.

En effet le point 1 présente l’accès à un dispositif et chaque banque ou assureur vous remet cette information dès la première simulation. Alors OUI votre dossier d’assurance bénéficiera d’une étude spécifique si vous rentrez dans le cadre de la convention AERAS (part du prêt assuré inférieure à 320 000€ et âge de prêt avant votre 71ème anniversaire notamment)

Mais est ce que la banque a pour cela l’obligation de vous prêter ? La réponse est NON.

Y a-t-il une obligation d’assurance pour tous les emprunteurs y compris étant atteint de la maladie de crohn ? La réponse est NON

Pour le point 2, même chose. Il est bien d’avoir accès au marché de la délégation d’assurance emprunteur et ce grâce à la Loi Lagarde mais vous a-t-on donné le nom des compagnies d’assurance qui accepteraient de vous assurer avec une maladie de Crohn ? Je suppose que NON

Banque va-t-elle accepter sans vous poser de souci l’assurance emprunteur que vous avez trouvée ? La réponse est NON

Deux raisons à cela :

  • Il faudra que vous ayez des garanties équivalentes à celle de son contrat interne et correspondant à sa politique de risque
  • Si vous avez avancé avec elle sur le questionnaire de santé elle souhaitera voir si elle ne peut pas mieux faire et ce même quand son produit est à la base plus cher et moins couvrant. Pour la banque votre souscription d’assurance représente une marge.

Vous avez donc tout intérêt à vous faire accompagner par un courtier en assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé de santé pour que votre dossier dans sa globalité (accord d’assurance et accord de prêt) ne vire pas au parcours du combattant….

Si vous êtes en cours d’obtention d’emprunt et que vous avez la maladie de Crohn peut être êtes vous en train de constater tout ce que je viens de vous indiquer.

Une fois les théories annoncées, sans doute vous trouvez vous bien seul face à l’absence de réponse ou aide concrètes de vos différents interlocuteurs. C’est maintenant que vous constatez par vous-mêmes que la pratique est différentes et que si vous ne reprenez pas les choses en main cela risque de vous coûter cher (coût d’assurance ou refus de prêt)

Ce que vise un emprunteur atteint par la maladie de Crohn ou par une autre pathologie c’est bien de voir son dossier de prêt accordé. Je ne parle pas d’accord de principe car celui-ci se limite à la partie financière de votre situation. Cet accord ne se valide que si les conditions d’assurance exigées par votre banque sont remplies.

Voici les 3 point concrets qui doivent être appréhendés correctement pour maximiser les chances d’obtenir son emprunt immobilier :

Ceux sont donc ces 3 point qu’il faut arriver à anticiper ou à régler pour que les choses se passent bien et que vous obteniez votre offre de prêt immobilier c’est à dire le document contractuel qui dit que la banque vous prête la somme demandée.

Partie 1 : Obtenir les garanties IPT et ITT

Regardons ensemble ce que demande une banque pour un prêt de résidence principale.

Je prends comme exemple la BNP et la Banque Postale mais toutes les banque du marché auront la même demande pour un prêt lié à la résidence principale.

Ce n’est pas moi qui l’invente, il est bien noté sur ces documents issus des deux organismes les termes suivant « exigences assurance emprunteur pour l’octroi d’un prêt immobilier »  

Et c’est ici que va se poser la première difficulté pour votre dossier de prêt. La question de l’assurance emprunteur et des garanties qui peuvent vous être accordé.

Il n’est pas bien difficile de trouver une assurance emprunteur lorsque l’on a la maladie de Crohn contrairement à ce que peuvent nous l’expliquer les théoriciens. Ce qui est réellement difficile c’est d’obtenir les garanties ITT et IPT c’est-à-dire la partie de couverture qui assure ce qui est en lien avec un arrêt de travail ou une invalidité. Ceux sont ces garanties que souhaite la banque pour pouvoir vous accorder votre prêt immobilier.

Soit vous avez les garanties ITT et vous allez voir le bout du tunnel soit vous ne les avez pas et vous êtes encore loin d’apercevoir la lumière car le logiciel de votre banque affichera la couleur rouge dès lors que vous ne pourrez fournir ces garanties.

Les réponses données par une compagnie d’assurance que se soit celle de la banque ou une compagnie d’assurance extérieure sont généralement les suivantes :

Accord des garanties décès PTIA IPT ITT voir IPP avec une surprime (pas d’exclusion)

Cela signifie que vous serez couvert y compris si votre arrêt de travail est en lien avec la maladie de Crohn

Accord des garanties décès PTIA avec une surprime et accord IPT ITT avec une exclusion des suites et conséquence des affections digestives

Vous serez couvert de manière classique en cas de décès mais si vous avez un arrêt de travail ou une invalidité liée à la pathologie que vous avez déclaré dans votre questionnaire de santé vous ne serez pas indemnisé.

Accord des garanties décès PTIA avec une surprime et accord IPT ITT avec une exclusion de l’ensemble des maladies

Ici vous serez couvert de manière classique en cas de décès, mais si vous avez un arrêt de travail ou une invalidité liée à une maladie vous ne serez pas indemnisé. On parle bien ici de toute les maladies. Ainsi si vous êtes attient d’une affection cancéreuse par exemple vous ne serez pas indemnisé non plus. Seul le cas d’un accident peut être couvert. C’est le danger de cette proposition qui fait une exclusion très large.

Accord des garanties décès PTIA avec une surprime et refus des garanties IPT ITT

Dans ce dernier cas la compagnie vous assurera si vous décédez mais ne versera aucune indemnité si vous êtes en arrêt de travail ou invalide.

Pour résumer, dans les cas a) , b) ou c) la banque pourra vous accorder votre prêt immobilier, car vous répondrez favorablement aux garanties qu’elle vous demande. Du moment que les garanties énumérée apparaissent dans votre certificat d’adhésion vous remplissez les exigences de la banque. Celle-ci n’a aucunement le droit de vous demander le détail de votre acceptation médicale. Il y a là une notion importante qui est celle du secret médical.

Dans le cas d) elle sera en droit de vous refuser l’emprunt. Ainsi même si vous avez le meilleur dossier du monde sur l’aspect financier vous ne cocherez pas la case assurance DC PTIA IPT ITT et le banquier vous indiquera qu’il ne peut vous consentir l’emprunt.

Notons que le cas D est le plus fréquent tout simplement car dans la majorité des grilles médicales d’acceptation de compagnies d’assurances il est noté refus pour les garanties ITT et IPT (cf. « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?« )

En prenant contact avec un interlocuteur maîtrisant le sujet de l’assurance emprunteur pour la maladie de Crohn vous pouvez à l’extrême avoir le choix entre le cas a) et le cas b)

Le cas a) vous apportera une sérénité d’esprit car vous serez couvert y compris pour votre pathologie mais il faudra accepter une surprime d’assurance plus conséquence (qui dit conséquente dit plus élevé, ne pas confondre avec surprime dissuasive)

Le cas b) laissera un trou dans la raquette mais aura le mérite d’être une solution moins onéreuse. A privilégier tout de même dans certains notamment lorsqu’il peut y avoir souci de taux d’usure potentiel. Nous verrons ce point dans la partie 3

Le fait d’indiquer maladie de Crohn sur votre questionnaire santé n’amènera bien sûr pas une réponse automatique de la part de la compagnie d’assurance. Celle-ci vous demandera des informations complémentaires avec notamment avec questionnaire spécifique sur la maladie à faire remplir par votre médecin et le dernier compte rendu de votre gastro entérologu. Cela permettra de connaître l’ancienneté et la stabilité de la pathologie car elles auront une importance prépondérante tout comme la localisation, le traitement et les éventuelles complications qu’il y a pu y avoir.

A noter que chaque banque a des exigences spécifiques de garanties (sur DC PTIA IPT ITT) et qu’il faudra encore que le produit d’assurance trouvé y corresponde. Sans cela, l’éventuelle délégation d’assurance que vous aurez trouvé pourra être refusée même si vous avez réussi à obtenir les garanties IPT et ITT.

Dernier point à prendre en compte pour et ce toujours en ce qui concerne les garanties ITT, équivalence de garanties ne veut pas dire fonctionnement identique. L’assurance emprunteur est un produit technique et là aussi bien que les théoriciens ou les services marketing tentent de nous faire penser le contraire tous les produits ne se valent pas et ceux sont bien des conditions générales de ventes qu’il faut comparer (cf. « Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux !« )

Partie 2 : Obtenir ou négocier la délégation d’assurance

Nous l’avons indiqué ci-dessus et c’est d’ailleurs le discours des théoriciens, il faut chercher votre solution d’assurance emprunteur sur le marché de la délégation. Les contrats commercialisés par les banques ne sont la plupart du temps pas adapté à votre déclaratif de santé. Ainsi ils botteront en touche (refus ITT) la grande majorité du temps

Toujours en théorie, la Loi Lagarde vous permet de choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur. Votre banque doit l’accepter sans modifier les conditions de l’emprunt (taux du prêt, frais de dossier,…). On aurait donc là une voie légale pour proposer le contrat d’assurance emprunteur durement trouvé et que celui-ci soit automatiquement accepté par la banque.

Dans la pratique les choses ne sont pas aussi simples puisque votre banquier fait l’essentiel de sa marge sur votre assurance emprunteur. Ainsi même si il existe des lois en faveur de l’emprunteur, une négociation sur un dossier de prêt immobilier se joue dans 9 cas sur 10 à l’oral. Des lois orales vous en connaissez vous ?

Si vous passez par un courtier en prêt immobilier et que celui-ci s’est limité à une vente de taux (de prêt) vous venez de vous tirez une balle dans le pied puisque cette vente de TAUX que nous dénigrons régulièrement correspond à la théorie (et oui encore une fois….) de la négociation bancaire.

Nous avons écrit il y a quelques temps « Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité » . Cet article correspond doublement à la pratique à suivre lorsque l’on a une pathologie et que vous avez trouvé en amont une délégation d’assurance couvrant votre maladie de Crohn.

En effet quel peut être l’intérêt de monter un dossier d’assurance avec votre banque si vous avez vous-même en amont trouvé une solution plus couvrante et moins chère ?

Doit on suivre et surtout subir le discours d’un conseiller bancaire ou d’un courtier en prêt lorsque ceux-ci nous explique que l’on pourra prendre une assurance externe à la banque uniquement lorsque l’on aura obtenu la réponse de la compagnie d’assurance bancaire ?

Doit on perdre un temps certains qui peut mettre en péril l’obtention de son prêt immobilier car le conseiller bancaire ou le courtier en prêt immobilier n’a pas l’habitude d’anticiper les problèmes ?

C’est un choix que vous avez à faire en amont de la prise de contact avec la banque ou le courtier en prêt immobilier car en n’anticipant pas vous allez subir. Ainsi si la décision de la compagnie d’assurance bancaire tombe quelques jours avant le délai maximal pour l’édition de l’offre vous vous retrouverez coincé.

Vous vous retrouverez à nouveau coincé lorsque votre banquier vous indiquera que son service assurance a besoin de 10 jours ouvrés pour vérifier que le contrat d’assurance emprunteur que vous avez trouvé répond à l’équivalence de garantie demandée par l’établissement bancaire.

Une fois arrivée au bout de toute la démarche il fera ainsi jouer ce délai légal de 10 jours (délai qu’a une banque pour vous indiquer si votre contrat en délégation est accepté ou non par l’établissement).

Comme vous le voyez la mécanique est extrêmement bien huilée et n’attend que vous.

LA PRATIQUE elle est là …..

Et si je vous dis toute la vérité…..vous n’en avez pas encore fini….

Nous publions chaque mois les meilleurs TAEG qui représente le coût réel d’un emprunt et avions introduit la notion de TAEG REEL en vous indiquant quelle pourrait être la méthode moderne et surtout la plus efficace pour optimiser votre coût d’emprunt.

Que se soit avec une maladie de Crohn ou pas cette explication reste valable lorsque nous évoquons le TAEG.

Cela introduit donc notre dernière partie à savoir le non dépassement du taux d’usure.

Partie 3 : Eviter de dépasser le taux d’usure avec un TAEG trop important

Le taux d’usure est un taux maximal donné par la banque de France tous les trimestres. Il s’agit du TAEG (taux annuel effectif global) à ne pas dépasser pour que la banque puisse avoir le droit de vous accorder votre emprunt comme nous vous le détaillons dans cet article « Dépassement de taux d’usure et refus de crédit immobilier : Quelles solutions ?« 

Là aussi vous pouvez avoir le meilleur dossier du monde si le logiciel bancaire affiche la couleur rouge votre banque refusera votre dossier de prêt.

Le TAEG est un taux obtenu en incluant tous les paramètres demandés par une banque pour l’obtention d’un prêt :

  • Taux de l’emprunt
  • Coût de l’assurance emprunteur obligatoire
  • Frais de dossier de la banque
  • Coût de la garantie (caution, PPD, hypothèque,…)

Nous nous intéressons à cette problématique du taux d’usure et à l’éventuel refus de prêt qui peut en découler tout simplement car comme nous l’avons vu en milieu d’article les assureurs vont appliqués des surprimes dès lors que vous aurez déclaré une maladie de Crohn. Même si elles ne sont la plupart du temps pas dissuasives pour les emprunteurs elles pèsent dans un TAEG.

Mathématiquement plus le coût d’assurance emprunteur va monter plus cela fera augmenter le TAEG de l’emprunt. Si la limite maximale est dépassée cela mettra en péril l’obtention de votre emprunt.

Ainsi dès lors que vous avez plus de 45 ans ce point est à prendre en compte et SURTOUT à ANTICIPER

Pour conclure cet article je dirais que le maître mot qui doit vous guidez lorsque vous avez la maladie de Crohn est l’anticipation.

La clé de votre succès, et je vous dis cela par expérience, c’est l’interlocuteur que vous aurez sélectionné. Pourquoi ?

Tout simplement parce que dès lors qu’on cumule les problématiques et ce de manière simultanée, le nombre de professionnels en capacité de vous apporter une aide concrète (en opposition avec théorique) va se réduire comme peau de chagrin….

Si l’on résume ce que nous avons vu lors cet article voici ce qui doit être solutionné ou anticipée et ce de manière simultanée :

  • Obtention des garanties ITT avec des conditions qui vous conviennent mais qui conviendront également à votre banque
  • Imposer la délégation d’assurance à votre banque sans avoir à passer par un changement d’assurance avec la Loi Hamon
  • Négocier la quotité d’assurance adéquate si il y un éventuel souci de taux d’usure
  • Anticiper le choix de la banque pour le taux du prêt mais surtout par rapport aux exigences d’assurance emprunteur si l’on a un risque de dépassement de taux d’usure
  • Anticiper la position de la banque sur l’accord du prêt si seule les garanties décès et PTIA ont été accepté
  • Sélectionner le produit assurance emprunteur ayant le fonctionnement le plus qualitatif (prestations ITT forfaitaire, avec solde du prêt en cas d’IPT, incluant l’IPP,…)
  • Anticiper les éventuels freins liés à l’obtention de l’emprunt (contrat de construction si vefa, niveau d’endettement,….) vis-à-vis de votre projet immobilier.

Si vous pensez qu’une machine à devis (comparateur d’assurance de prêt) peut répondre à toute ces problématiques en rentrant trois donnée dans une fiche contact vous en avez le droit. Les divers services marketing sont là pour vous le faire penser.

Si l’on revient sur l’aspect pratique, l’interlocuteur que vous devez sélectionner doit maîtriser et aborder ces différents sujets lors d’un entretien. C’est ainsi que vous pourrez reconnaître celui qui est en capacité de vous emmener au succès de votre dossier d’emprunt.

Si le discours de votre interlocuteur (banque et/ou assurance) se limite à la seule obtention de la garantie ITT ou à l’accord d’un taux de prêt vous risquez de vous retrouver fort dépourvu lorsque les autres problématiques seront venues…..

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