L’assurance prêt immobilier des seniors étant un marché en constante évolution depuis quelques années nous avons décidé de vous donner les informations nécessaire pour faire le ou les  bons choix.

Après vous avoir proposé une analyse des tarifs de l’assurance de prêt, banque par banque (cf article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe.« ), nous analysons la question de l’assurance de prêt pour les seniors (après 60 ans jusqu’à 72 ans) et vous proposons un comparatif des meilleurs tarifs obtenus en délégation d’assurance de prêt.

Emprunter après 60, 65 voire 70 ans est une chose de plus en plus fréquente chez les retraités. Les raisons sont diverses : souhait de changer de régions après une carrière professionnelle bien remplie, modification du cadre familial, travaux de réaménagement du domicile ou même parfois investissement locatif.

On peut lire un peu partout qu’il est difficile pour un sénior ou un couple de séniors d’emprunter de l’argent dans le cadre d’un projet immobilier. Pourtant les fondamentaux semble bons :

– Des revenus récurrents et stables (pension de retraite qui ne risque pas de fluctuer dans le temps)

– Généralement pas ou peu d’endettement

– Une épargne constituée après la fin d’étude des enfants

– ….

 

Alors quelle est cette difficulté qui empêcherait les seniors de faire un prêt immobilier ?

La réponse est simple, c’est une question d’assurance, celle de l’assurance emprunteur.

Tarifs élevés, âge maximal de couverture d’emprunt, souci de surprime ou de refus de garantie lié à des antécédents de santé….

Rares sont les organismes bancaires qui acceptent de faire un prêt immobilier sans assurance. La majorité des banques consente un prêt immobilier à condition que l’emprunteur soit couvert par une assurance en cas décès.

Hors sans parler de tarif pour le moment, l’âge de cessation de la garantie décès est le premier problème.

Un retraité de 65 ans qui souhaitent faire un emprunt immobilier  sur 15 ans et dont la banque ne peut pas présenter de couverture jusqu’au terme de du prêt (80 ans dans le cas présent) refusera systématiquement de lui prêter de l’argent. Si l’organisme bancaire accepte du lui prêter de l’argent, il faudra bien prendre conscience que la dette liée au prêt immobilier sera transmise aux héritiers en cas de décès en dehors de la période d’assurance.

La banque va donc généralement se caler sur la durée maximale d’assurance possible pour déterminer la durée du prêt. Il va donc naturellement se créer un problème d’endettement (dépassement des 33%).

 

Exemple concret pour un emprunteur senior :

Un retraité a 65 ans qui a une pension de 3000€ mensuel souhaite faire un emprunt de 150 000€ sur 15 ans afin de ne pas dépasser les 33% d’endettement. Cela correspond à une mensualité de 937€ si il obtient un taux de 1.60%.

Le banquier dont le contrat groupe maison présente un âge de fin de couverture à 75 ans va lui refuser poliment son prêt immobilier au motif que celui-ci ne peut être couvert jusqu’à son terme.

Pour rentrer dans le cadre du contrat de la banque il faudrait alors ramener la durée à 10 ans. Nouveau problème…. Cette fois la mensualité de prêt passe à 1353€ ce qui représente un endettement de 45%

C’est donc le serpent qui se mort la queue, soit la durée du prêt est trop longue et ne permet pas d’être couvert par l’assurance emprunteur jusqu’au terme soit la durée du prêt est trop courte et le taux d’endettement devient trop important.

Une étude récente de BAO que nous avons utilisée dans un précédent article, nous permettait également de connaître banque par banque la durée maximale de couverture sur leurs contrats d’assurances groupe

 

 

Age de fin de couverture d’assurance de prêt immobilier pour les seniors suivant la banque :

Le tableau reprend banque par banque l’âge maximal de la couverture d’assurance décès sur l’emprunt immobilier qui peut vous être consenti.

Panorama des durées maximales de couverture d’emprunt banque par banque
BANQUE et contrat d’assurance emprunteur correspondant âge maximal de cessation de la garantie décès
CREDIT AGRICOLE assurance prêt CNP ADI 01 2013 du 70 ans
CAISSE D’EPARGNE  assurance prêt CNP 2220N 75 ans
BANQUE POPULAIRE assurance emprunteur CNP 2253Z et 2256C 75 ans
BNP contrat Cardif Atout Emprunteur 2456-654 non indiqué dans la notice
LCL contrat d’assurance CACI L2018-01-25-230-3 75 ans
BOURSORAMA contrat CNP n°5027P 80 ans
SOCIETE GENERALE contrat Sogecap DIT 90.197 75 ans
CREDIT DU NORD contrat Sogecap  90.216 75 ans
LA BANQUE POSTALE assurance de prêt CNP Effinance 0601D juin 75 ans
CREDIT FONCIER DE FRANCE contrat CNP 1819C 80 ans
CREDIT MUTUEL assurance prêt ACM assur prêt 16-41-58 80 ans
CREDIT MUTUEL Bretagne, Sud Ouest, Massif central : contrat d’assurance emprunteur SURAVENIR Prévi Crédit 2 75 ans (ou 80 ans si option senior)
HSBC contrat HSBC Assurance NI 1,9 001/900/31 75 ans

 

Ainsi chaque emprunteur senior pourra connaître suivant l’organisme de crédit avec lequel il souhaite entamer une discussion pour l’obtention d’un prêt immobilier, la durée maximale sur laquelle  son prêt pourra être étalé.

Les durées maximales de couverture varient de 70 ans au Crédit Agricole à 80 ans pour le Crédit Foncier, le Crédit Mutuel ou bien encore Boursorama. Certaines banques, même si ce n’est pas précisé pour toutes car l’information n’a pas été donné pratiquent « l’option senior » c’est-à-dire que par dérogation elles vont accepter d’allonger la durée de couverture mais cela aura bien sûr un coût.

Si vous avez déjà contracté votre emprunt auprès d’un de ces organismes et que vous constatez que votre âge à la fin du prêt dépasse celui indiqué dans le tableau ci-dessous, il y a de forte chance que votre prêt ne soit pas couvert jusqu’à son terme. Pour le vérifier, rien de plus simple, vous pouvez relire la notice d’information (partie « cessation de garantie » ou « âge de fin de garantie ») ou tout simplement regarder si votre coût d’assurance est indiqué jusqu’à la dernière échéance de votre tableau d’amortissement. Si ce n’est pas le cas ou que le coût de l’assurance diminue avant la fin du prêt (c’est le cas lorsque vous avez emprunté en couple car l’un des deux conjoints n’est plus couvert) cela signifiera qu’en cas de décès après la date maximale de couverture  vos héritiers recevront la dette en même temps que le bien immobilier lors de la succession.

Si vous n’avez pas une épargne équivalente au capital restant dû à cette date ou que votre conjoint ou vos enfant n’ont pas la possibilité d’assumer les mensualités de prêt cela risque de poser de gros soucis et au mieux il faudra revendre le bien en urgence (donc à un prix en deçà du marché).

 

 

La délégation d’assurance de prêt : une solution pour les emprunteurs seniors

Comme vous le savez certainement, l’emprunteur a le libre choix de l’assurance de son prêt immobilier. En effet depuis la Loi Lagarde de 2010, chaque emprunteur a la possibilité d’assurer son prêt auprès de l’assureur de son choix.

Le principal avantage sera que les contrats externes à la banque couvrent la plupart du temps jusqu’à 85 ans voir 90 ans. Ainsi la solution pour allonger la durée de son prêt immobilier ou être couvert jusqu’à son terme pourra être trouvée.

La délégation d’assurance pour les emprunteurs seniors se révèle donc être la majeure partie du temps la solution pour qu’un emprunteur « âgé » puisse accéder au crédit immobilier.

Certes le banquier devrait vous parler de cette solution dès les premières minutes de l’entretien puisque l’assurance emprunteur va constituer le principal frein à l’acceptation de votre crédit mais il tentera d’abord de chercher une alternative (mettre un peu plus d’apport, réduire vos capacités d’emprunt afin qu’il puisse passer sur une durée courte,….) avant de vous sire que son concurrent a la solution.

Dans tous les cas, va également se poser la question du prix cette assurance emprunteur….. Et là…certains comprendront rapidement que le terme senior dans un prêt immobilier a une incidence qui n’est pas forcément positive.

En effet comme nous l’avions brièvement indiqué dans l’article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. » , l’assurance emprunteur peut peser jusqu’à 50% du coût global du crédit. Cette part sera encore augmentée si vous empruntez en couple et que vous souhaitez être assuré à 100% chacun.

En résumé lorsque vous êtes dans la catégorie dite « senior », inutile de discuter le bout de gras avec votre banquier pour économiser 0.10% sur votre taux d’emprunt (pour rappel un 0.10% sur un taux de prêt représente la moitié en coût d’un 0.10% sur une assurance emprunteur lorsque la durée est de 20 ans), passez directement à la case « assurance emprunteur » vous gagnerez du temps et vous aborderez le point de négociation qui vous fera certainement économiser des milliers d’euros.

Afin de vous aider dans la démarche de négociation et connaître les prix auxquels vous pouvez accéder en optant pour une délégation d’assurance nous avons élaboré le 1er comparateur des taux d’assurance emprunteur seniors

 

Taux d’assurance emprunteur senior : le premier barème comparateur de tarif en lecture directe

Le tableau ci-dessous contiendra les meilleurs taux d’assurance qu’il est possible de trouver en délégation d’assurance lorsque l’on est senior et suivant les différentes durées de prêt (du moins  les plus répandues). La plupart des taux d’assurances emprunteurs seniors de ce tableau ne se retrouvent pas sur les comparateurs d’assurances.

Désolé de casser un peu la légende mais contrairement à ce que nous font croire les comparateurs ils ne référencent pas tous les produits soit parce qu’ils ne les connaissent pas, soit parce que certaines compagnies ne souhaitent pas apparaître sur internet, ou parfois parce que les systèmes informatiques ne sont tout simplement pas compatible.

Néanmoins comme vous allez pouvoir le constater les taux présentés sur ce barème peuvent vous permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie en comparaison avec l’assurance groupe de votre banque ou même avec un produit d’assurance que vous auriez pu sélectionner par ailleurs (internet ou auprès de votre agent d’assurance).

Ce tableau reprendra donc uniquement les 3 ou 4 meilleurs taux constatés sur une dizaines de compagnie d’assurances étudiées.

Là aussi cassons un peu la légende, il n’existe pas de compagnies d’assurance spécialisée pour les emprunteurs seniors. Une compagnie sera spécialisée pour les seniors en mai et pour les jeunes en juin…. Vive le marketing….

Les taux ci-dessous sont donc valables pour des emprunteurs qui souscriraient une garantie DC ou DC-PTIA suivant les âges. Concernant le fait qu’il y ait une distinction de prix entre les fumeurs et les non fumeurs, nous avons sélectionné uniquement les taux des non  fumeurs qui représentent la majorité des cas sur ces tranches d’âges.

 

Tableau des meilleurs taux d’assurance de prêt pour les seniors (à partir de 60 ans jusqu’à 72 ans).

(base 100 000€ emprunté) (base 100 000€ emprunté) (base 100 000€ emprunté) (base 100 000€ emprunté)
prêt sur 10 ans prêt sur 12 ans prêt sur 15 ans prêt sur 20 ans
taux d’assurance coût sur la durée taux d’assurance coût sur la durée taux d’assurance coût sur la durée taux d’assurance coût sur la durée
60 ans 0,32% 3 200 € 0,34% 4 080 € 0,37% 5 550 € 0,39% 7 800 €
0,34% 3 350 € 0,35% 4 224 € 0,38% 5 760 € 0,46% 9 200 €
0,38% 3 780 € 0,40% 4 812 € 0,39% 5 850 € 0,47% 9 360 €
0,39% 3 900 € 0,39% 4 680 € 0,44% 6 555 € 0,54% 10 860 €
61 ans 0,34% 3 400 € 0,37% 4 440 € 0,40% 6 000 € 0,50% 10 000 €
0,37% 3 650 € 0,38% 4 608 € 0,42% 6 345 € 0,50% 10 000 €
0,40% 4 010 € 0,44% 5 244 € 0,47% 7 080 € 0,52% 10 460 €
0,50% 5 000 € 0,50% 6 000 € 0,50% 7 500 € 0,59% 11 800 €
62 ans 0,37% 3 700 € 0,40% 4 800 € 0,44% 6 600 € 0,50% 10 000 €
0,40% 3 970 € 0,42% 5 040 € 0,47% 7 020 € 0,54% 10 800 €
0,44% 4 370 € 0,47% 5 664 € 0,50% 7 500 € 0,59% 11 720 €
0,50% 5 000 € 0,50% 6 000 € 0,52% 7 785 € 0,64% 12 740 €
63 ans 0,40% 4 000 € 0,43% 5 160 € 0,48% 7 200 € 0,50% 10 000 €
0,43% 4 340 € 0,46% 5 520 € 0,50% 7 500 € 0,59% 11 800 €
0,47% 4 720 € 0,50% 6 000 € 0,52% 7 815 € 0,66% 13 200 €
0,50% 5 000 € 0,51% 6 084 € 0,57% 8 490 € 0,70% 13 920 €
64 ans 0,44% 4 400 € 0,47% 5 640 € 0,50% 7 500 € 0,50% 10 000 €
0,48% 4 770 € 0,50% 6 000 € 0,52% 7 800 € 0,65% 13 000 €
0,50% 5 000 € 0,51% 6 108 € 0,59% 8 805 € 0,74% 14 860 €
0,52% 5 190 € 0,56% 6 660 € 0,61% 9 210 € 0,77% 15 340 €
65 ans 0,47% 4 700 € 0,50% 6 000 € 0,50% 7 500 € 0,50% 10 000 €
0,50% 5 000 € 0,51% 6 120 € 0,56% 8 400 € 0,71% 14 200 €
0,53% 5 280 € 0,57% 6 852 € 0,66% 9 915 € 0,84% 16 760 €
0,56% 5 550 € 0,60% 7 224 € 0,66% 9 930 € 0,84% 16 820 €
66 ans 0,50% 5 000 € 0,50% 6 000 € 0,50% 7 500 € 0,77% 15 400 €
0,51% 5 100 € 0,55% 6 600 € 0,61% 9 150 € 0,91% 18 172 €
0,59% 5 900 € 0,65% 7 788 € 0,72% 10 800 € 0,96% 19 120 €
0,60% 6 020 € 0,65% 7 800 € 0,75% 11 280 €
67 ans 0,55% 5 500 € 0,60% 7 200 € 0,67% 10 050 € 0,85% 17 000 €
0,65% 6 490 € 0,71% 8 496 € 0,79% 11 859 € 1,00% 20 060 €
0,66% 6 640 € 0,73% 8 784 € 0,85% 12 795 € 1,09% 21 760 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,02% 15 300 €
68 ans 0,60% 6 000 € 0,65% 7 800 € 0,73% 10 950 € 0,94% 18 800 €
0,71% 7 080 € 0,77% 9 204 € 0,86% 12 921 € 1,11% 22 184 €
0,76% 7 550 € 0,83% 10 008 € 0,97% 14 580 € 1,24% 24 800 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,02% 15 300 €
69 ans 0,66% 6 600 € 0,72% 8 640 € 0,80% 12 000 € 1,03% 20 600 €
0,78% 7 788 € 0,85% 10 195 € 0,94% 14 160 € 1,22% 24 308 €
0,87% 8 660 € 0,96% 11 472 € 1,02% 15 300 € 1,42% 28 480 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,11% 16 650 €
70 ans 0,72% 7 200 € 0,79% 9 480 € 0,89% 13 350 € 1,14% 22 800 €
0,85% 8 496 € 0,93% 11 186 € 1,02% 15 300 € 1,35% 26 904 €
1,00% 9 970 € 1,02% 12 240 € 1,05% 15 750 € 1,63% 32 660 €
1,02% 10 200 € 1,10% 13 176 € 1,27% 19 035 €
71 ans 0,79% 7 900 € 0,87% 10 440 € 0,98% 14 700 € souscription possible mais le prêt ne sera pas couvert jusqu’au terme
0,93% 9 322 € 1,02% 12 240 € 1,16% 17 346 €
1,02% 10 200 € 1,03% 12 324 € 1,45% 21 750 €
1,15% 11 450 € 1,26% 15 084 €
72 ans 0,87% 8 700 € 0,95% 11 400 € 1,08% 16 200 €
1,02% 10 200 € 1,02% 12 240 € 1,27% 19 116 €
1,03% 10 270 € 1,12% 13 452 € 1,66% 24 900 €
1,32% 13 200 € 1,44% 17 280 €

 

Contrairement à l’article précédent, il n’a pas été possible cette fois de comparer les prix avec ceux de la banque. Le marché des seniors étant plus restreint nous n’avons pas trouvé de source fiable.

Néanmoins vous disposerez tous du taux de votre banque et pourrez ainsi le comparez avec celui présent dans le barème.

Comment lire le tableau

En croisant l’information entre l’âge de l’emprunteur et sa durée de prêt on obtiendra le taux et le coût en euros des cotisations d’assurances sur la durée du prêt dans l’hypothèse ou il aurait emprunté 100 000€

Un emprunteur de 67 ans qui emprunterait 100 000€ sur 15 ans pourrait donc accéder à des taux allant de 0.67% à 1.02% pour un coût total d’assurance allant lui de 10050€ à 15300€ (soit 50% d’écart)

Rappelons que ces taux sont de plus les meilleurs, il est donc aisé de penser qu’une bonne recherche sur la partie assurance emprunteur fera rapidement économiser 10 000€ sur un prêt immobilier voire 20 000€ si il s’agit d’un couple assuré à 100% chacun

Quand les meilleurs tarifs d’assurance emprunteur se situent dans une fourchette de 30% pour les jeunes de moins de 30 ans (hors banque bien sûr) celle des seniors va généralement du simple au triple et cet écart se creuse en avançant dans l’âge ou si la durée du prêt s’allonge.

 

Conseil pour les seniors (60 ans, 65 ans ou 70 ans) qui font un prêt immobilier avec un statut retraité

Pour résumer les enseignements de cet article concernant l’assurance de prêt immobilier senior  voici ce qu’il faut retenir :

1) Il existe des assurances emprunteur en délégation qui peuvent couvrir jusqu’au terme de votre prêt (85 ou 90 ans suivant les produits) ce qui facilitera le montage de votre dossier de prêt immobilier

2) Les emprunteurs séniors bénéficient également de la loi Lagarde de 2010, ils peuvent donc choisir librement leur assurance sans que la banque puisse modifier les conditions d’octroi du crédit (taux, frais de dossier, …)

3) La Loi Hamon qui permet de changer d’assurance dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt est également accessible et présente un fort intérêt économique (le tableau pourra rapidement aider à chiffrer le gain)

4) Si vous avez déjà un emprunt immobilier en cours, vérifiez que celui-ci est bien couvert jusqu’au terme

5) Choisissez bien les quotités si vous empruntez en couple  (voir  » Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.« )

   et ne suivez pas forcément les conseils qui vous recommandent de couvrir uniquement le plus jeunes des deux pour que ça passe au niveau de l’assurance. La garantie a pour objet de couvrir une éventuelle disparition prématurée de l’emprunteur. Ne l’oublions pas même sous les éventuelles pressions des tiers

6) Même si l’organisme bancaire vous prête sans assurance ou en couvrant uniquement le plus jeune, vous avez toute liberté de vous couvrir ou de couvrir le co emprunteur avec une quotité de 30, 50, 70 ou 100%. Si la banque ne vous demande rien vous avez une totale liberté donc couvrez au moins le minimum en trouvant un équilibre budgétaire

7) Si vous avez quelques antécédents de santé, anticipez au maximum votre étude assurance emprunteur car les tarifs selon les compagnies sont très différents. Quelques produits sont à cotisation fixes. Ils seront dans certains cas plus adaptés (même si ils sont parfois plus chers) à votre situation et vous permettront de maîtriser votre budget notamment sur les premières années du prêt. L’éventuelle surprime lié à un problème de santé peut être écrêtée si vous rentrez dans le cadre de la convention AERAS (moins de 71 ans en fin de prêt, emprunt de mois de 320 000€ d’emprunt, tranche de revenus spécifique). Plus de détail dans l’article « Convention AERAS, Droit à l’oubli fonctionnement et solution pour votre assurance de prêt immobilier« 

 

Nos dernières lignes ne seront pas un conseil mais plutôt une incitation à réagir à cet article. Comme nous l’avons indiqué il est très difficile d’obtenir des informations sur les taux d’assurances emprunteur pratiqués par les banques.

 Alors sans forcément citer les organismes (banques ou compagnie d’assurances) puisque ce n’est pas le but et parce que chaque cas est unique, vos commentaires ou expérience pourront très certainement aider les futurs lecteurs dans leur recherche.

Merci par avance…

 

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27 Comments

  1. Bravo, article très instructif, je vous remercie car je me posais pas mal de questions à ce sujet

  2. Musset says:

    Question : la délégation de créance d’un contrat d’assurance-vie pour garantir la banque en cas de défaut de paiement peut elle également garantir la banque en cas de décès ?
    Auquel cas, il n’est pas indispensable de souscrire un nouveau contrat assurance DC PTIA qui de toute façon, en cas de décès, verserait le CRD à la banque avant succession. Le passif disparaissant, la succession s’alourdirait de la valeur du bien immobilier qui se trouve taxé à la tranche marginale, ce qui peut amener à revendre le bien pour payer les droits de mutation.
    Ex: achat 300k€, DC 6 mois après. Le contrat A-V est diminué de 300. actif-passif transmis 300k€ taxé à 20%= 60k€; vente du bien 300, reste net 240k€ = L’A-V a perdu son avantage de transmission

    La délégation de créance d’un contrat d’assurance-vie doit prévoir que les bénéficiaires désignés au contrat s’engagent, par l’entremise du notaire xx, à rembourser la banque du solde du prêt après que la succession soit traitée. Ainsi le banquier a la garantie d’être remboursé car l’assurance-vie est hors succession ce qui garantit le banquier même si la succession est débitrice. Par ailleurs, le passif lié au prêt réduit l’actif immobilier transmis et réduit d’autant l’assiette taxable au droits de mutation. Ce qui permet d’éviter la vente du bien.
    Ex ci-dessus : DC après 6 mois: actif-passif transmis= 0, taxe=0, Le contrat A-V est diminué de 300.

    • Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

      Bonjour Monsieur,
      effectivement le contrat d’assurance vie peut servir de garantie pour la banque à la seule condition qu’elle accepte ce type de montage ce qui n’est pas toujours évident ou qui pose également des soucis lorsque le contrat souscrit est hors établissement bancaire.
      Problème principal vous bloquez votre épargne ou une partie de votre épargne et ne pouvez en disposer qu’avec accord de la banque.
      Par contre la deuxième partie de votre intervention est très intéressante et le même système existe dans le cadre de l’assurance emprunteur. il convient donc d’utiliser l’arrêt Musel (cadre bien précis).
      dans ce cas on intègre une clause spécifique à l’assurance emprunteur. Les sommes en cas de décès sont versé sur un compte séquestre, les héritiers continuent à payer les échéances du prêt (la dette a été transmise et n’a donc pas alourdi la succession).
      Au final le bien est transmis avec une fiscalité allégé, et les sommes de l’assurance vie aussi. Les héritiers continueront également de bénéficiez d’une fiscalité allégée sur les loyers car les intérêt de l’emprunt seront déductible.
      La solution existe donc sur la partie assurance emprunteur mais il faudra que la banque l’accepte (car ils ne seront pas directement bénéficiaires) ce qui n’est pas gagné notamment si l’interlocuteur bancaire ne saisi pas l’opération….
      donc ça existe mais pas facile à mettre en oeuvre

  3. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour Lyly,
    Si vous avez des interrogations complémentaires, n’hésitez pas si on peut y répondre, cela servira aux futurs lecteurs

  4. Geoffroy, merci de cette analyse très instructive. Les taux reportés dans ce tableau doivent ils s’entendre sur capital initial ou CRD ? Ont ils été exprimés sur une base proportionnelle ou en TAEA? en vous remerciant.

  5. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour Benoit,
    pour répondre à votre question les taux sont exprimé en base proportionnelle du capital initial. En réalité on parle quasiment toujours pour les produits d’assurance en délégation de tarification sur le capital restant dû mais le taux qui est communiqué dans le devis fait au client est un taux moyen sur le capital initial. C’est pour cela que j’ai aussi indiqué le montant en euros sur la durée du prêt.
    Pour prendre un exemple concret en relation avec le tableau ci dessus un emprunteur de 68 ans qui emprunterai sur 12 ans se verrait appliqué dans le meilleur des cas un taux d’assurance de 0.65%
    Il payerai en moyenne 0.65% * 100 000€ = 650€ donc 650€ *12 ans = 7800€ sur la durée totale du prêt.
    Le TAEA permet en fait de communiquer le coût d’assurance comme si il s’agissait d’un taux de prêt immobilier.
    Pour parler comme un cuisinier le TAEA permet de pouvoir additionner les choux (taux d’assurance) et les carottes (taux du prêt). Le TAEA a été mis en place pour que les emprunteurs puisse faire une réelle comparaison entre l’impact de leur taux de prêt immobilier et celui de l’assurance car rappelons le une nouvelle fois 0.65% en taux d’assurance n’est pas égal à 0.65% en taux de prêt immobilier.
    C’était d’ailleurs tout l’objet de l’article précédent (cité un peu plus haut dans le présent article) sur le comparatif entre les taux des banques vs taux des assurance de prêt en délégation.
    il n’était tout bonnement pas possible de faire un comparatif en TAEA puisque celui ci dépendra du taux du prêt immobilier. Ceci permet de comprendre pourquoi un taux d’assurance de 0.30% peut représenter 30% du coût d’un crédit qui a un taux de 2%
    Ceci permettait certainement aux banquiers de commercialement présenter un taux minime d’assurance en comparaison avec le taux du prêt et ainsi que l’emprunteur se pose moins de question sur ce point. Malheureusement pour eux la Loi est passé par là mais il est vrai que le mode de calcul et les explications faites sur le TAEA ne sont pas réellement bien expliqué au client. Cette vérité vaut aussi pour les pros car il faut connaître la formule mathématique d’un taux de crédit si l’on veut arriver à calculer un TAEA seul donc merci la calculette financière….
    En espérant avoir répondu à vos interrogations

  6. LAFOND says:

    Bonjour,

    J’ai contracté un prêt immo à 59 ans sur 15 ans ,la banque m’a fait souscrire une assurance de couverture à 0.30% soit 0.60% sur deux têtes, et si je compare a votre tableau ci dessus sur 15 ans vous annoncez 0.37% SOIT 5550€ sur la durée
    Alors que pour ma part 0.30% 35€/X180= 6300€ delta de 750€ ????explications

    Bien cordialement

  7. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour,
    j’ai vérifié le calcul du tableau et il est bon 0.37%*100 000€*15 ans = 5550€
    donc dans votre cas deux hypothèses.
    1) vous avez emprunté plus de 100 000 € et dans ce cas votre 0.30% s’applique à une base plus haute. à priori 140000€ emprunté. (35€*12)/0.30% = 140000€
    2) c’est une présentation commerciale « habile » de la banque qui vous a assuré sur sur base de 50 ou 75% chacun
    dans ce cas 50% de 0.60% = 0.30% du capital emprunté ou 75% de 0.40% = 0.30% du capital emprunté
    elle peut ainsi faire croire à son client que le taux d’assurance est raisonnable mais sur une base 100 le taux d’assurance est plus conséquent.
    C’est pour cela qu’il faut toujours regarder le coût en euro et sur une base de 100%
    cordialement

  8. Bonjour
    J’aimerais acheter une résidence secondaire et faire un prêt de 156000e mais j’ai 62ans et mon mari 68ans et la banque est ok pour le prêt sur 12ou15 ans mais ce qui pose problème pour nous c’est l’assurance qui est au taux de 2.08%pour mon mari + pour moi (mais pas encore les données)
    Que me conseillez-vous de faire , comment procéder ?
    Merci

    Cordialement

  9. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour Madame,
    La solution est de prendre une assurance externe à celle de la banque. à la lecture des tarifs présentés dans cet article on constate bien qu’il existera un écart important de tarif.
    Néanmoins côté banque, il vaut mieux toujours être prudent et voir comment ils ont fait leur calcul de taux.
    ont ils communiqué en TAEA (c’est à dire poids de l’assurance dans l’emprunt en comparaison avec celui du crédit)?
    vous ont ils demandé une assurance à 100% chacun?
    ont ils simplement ajouté les taux d’assurance de chacun pour arriver au 2.08% dont vous parlez?
    l’idéal est tout simplement de voir quel sera :
    1) le coût de l’assurance en euro
    2) vérifier que vous êtes bien couvert sur la durée totale du prêt (68+12 ou 15 = 80 ou 83 ans). la moyenne de couverture au niveau des banque est de 75 ans environ
    dernier point à prendre en compte pour votre emprunt, l’acceptation médicale de l’assureur.
    le conseil sera donc d’anticiper afin de ne pas avoir de mauvaise surprise et se retrouver bloqué par les délais.
    Si la banque accepte une assurance extérieure (droit qui vous est octroyé par la Loi Lagarde), actez. si ceux ci sont réticents ou refuse que vous soyez assurer ailleurs vous pourrez résilier dans les 12 mois suivant la signature de votre offre de prêt (Loi Hamon).
    J’insiste quitte à me répétez, le meilleur conseil est d’anticiper car il faut trouver le bon produit et ensuite valider l’acceptation médicale. dans votre cas l’assurance représentera certainement plus de 50% du coût du prêt alors étudiez bien la partie cette partie elle est bien plus importante que les autres points.

    • Bernard PRIOUX says:

      Merci Mr Roques de cette réponse précise.
      Je suis dans une situation comparable et me pose mes mêmes questions.

  10. Les taux d’assurance de prêt immobilier pour les plus de 50 ans sont trop variables. il existe pour les garanties de base des taux entre 0,45% et 0,70% ( par exemple : 0,55% pour la Banque Populaire) sur le capital initial. Pour les assureurs individuels, les taux sont un peu plus intéressants mais surtout les niveaux des garanties sont plus modulables.
    Après 60 ans, vous aurez souvent seulement la garantie Décès et PTIA car les autres garanties ne sont pas souvent accordées ni même nécessaire si vous êtes retraité.

  11. je desire m assuré pour un prét de 38000 euros qui se terminera mars2018 j ai 65ans merci pour vos éventuel renseignement

  12. Schenmetzler says:

    Bonsoir. Je vais avoir 70 ans le 03/03/2017 et a compter de cette date mon prêt immobilier ne sera plus couvert par mon assurance. Pourriez vous m’indiquer des organismes qui pourraient m’assurer. D’avance merci.

    • J’ai un prêt immobilier ma banque me dit l’autre jour comme j’ai plus de 70 ans ils n’assurent plus donc je n’ai plus d’assurance pour mon prêt immobilier comment je peux faire et pouvez vous me renseigner?
      Me Kerleau Monique

  13. J’ai 74 ans je cherche une assurance qui puisse me couvrir décès et PTIA

  14. peyrot josiane says:

    j ai 69 ans mon mari et moi nous voulons emprunter 40000euros je cherche une assurance car nous j ai du diabete et tension mon mari hypertension

  15. Bonjour

    Avec un taux d’usure légal fixé à 3,07 pour octobre 2017…un senior de 66 ans n’arrivera jamais à emprunter même avec le meilleur prêt ..1,15% par exemple..et avec la meilleure délegation possible. .même en excellente santé un assureur ne vous la fera jamais au tarif « junior »..
    retenons 2 alternatives : renoncer à votre achat ou payer « cash » …
    c’est la vérité vraie ..désolé!

  16. Cambier Yves says:

    Bravo pour vos articles fort bien construits.
    Je vous remercie de vos commentaires sur le projet suivant :
    – j’envisage un investissement locatif à forte rentabilité qui me laisse envisager :
    – un emprunt à 100%
    – un Cash flow résiduel non négligeable
    Il y a un hic évidemment puisque je suis âgé de 77 ans et en bonne forme, probablement due à la poursuite d’une activité intellectuelle.
    Je tenterai également de ne pas souscrire d’assurance, compte tenu de la garantie intrinsèque de rentabilité.
    Alors la question est : quelles Banques ?
    Merci de votre avis

  17. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour Monsieur
    je vous remercie
    concernant votre questions sur les banques, il est difficile d’y répondre car c’est au cas par cas. n’étant pas courtier en prêt mais intervenant sur la partie assurance emprunteur je constate effectivement que certaines banques (pas forcément toujours les mêmes) effectue des prêts sans assurances pour les séniors
    effectivement cette garantie peut dans certains cas ne pas être utile (épargne importante à côté par exemple, ou niveau de revenus des deux conjoints assez important pour supporter un prêt seul). néanmoins personnellement je conseille au client, lorsque la banque souhaite effectuer un prêt sans assurance, de se couvrir partiellement en fonction d’un budget « disponible »
    En effet comme toujours ce n’est pas parce qu’un banquier dit que ce n’est pas obligatoire que cela devient interdit.
    si la banque ne demande rien cela veut dire que nous sommes libre. ainsi un emprunteur ou un co emprunteur pourrait envisager de couvrir 30, 50 ou 70% du prêt par exemple.
    cela permet de solder une partie du cérdit en cas de décès et de limiter la problématique pour les héritiers en ne laissant qu’un partie du prêt à solder.
    dans les fait l’emprunteur paye une cotisation plus faible adapté à son budget et il assure un minimum ses arrière en cas de pépin.
    si avec un prêt soldé à 50% cela évite aux héritiers de revendre le bien car ils ne peuvent assumer des mensualités à 100% l’objectif côté assurance aura été atteint.
    en effet l’objectif de l’assurance est de ne pas se retrouver en situation de devoir revendre le bien en urgence ou pire que la banque le saisisse

  18. cormerais armelle says:

    J’envisage acheter une maison estimée à 112 000 euros. Mon apport personnel est de 55 000 et je souhaite emprunter 57 000 euros sur 10 ans. Je suis née le 20.091944. Puis-je souscrire une assurance décès. Quel en serait le montant ? Je possèderai, à la suite de cet investissement, d’avoirs ORADEAVIE de 50 000 euros dont je ne veux pas me défaire.
    Merci de m’éclairer

  19. Rame rini francoise says:

    Bonjour.je suis retraitée veuve.sans aucuns credits en cours ni loyer.je voudrais pouvoir emprunter pour faire construire une petite maison de 50m2 coût 40 000 euros j ai 64ans cela est il possible.merci pour l intérêt que vous voudrez consacrer à mon besoin bonne journée à vous

  20. Saucourt -Ndoumbe Marie says:

    Bonjour
    Je suis une infirmière retraitée,sans aucuns crédits,et propriétaire de mon appartement aux Sables d’olonne.Je voudrais emprunter 25000€ pour un petit appartement à la montagne,près de mes enfants.Je dispose d’un bon apport.J’ai 71 ans,que me conseillez- vous? Quel taux d’intérêt puis- je espérer? Je prends sur 5 ou 6 ans? Merci beaucoup pour vos conseils

  21. Bonjour,
    ma mère, 66ans, souhaite acquérir une maison dont le coût est de 86000€, elle a un apport de 40000€. Elle souhaite donc emprunter 46000€ mais sans assurance.
    Ses enfants peuvent-ils se porter caution pour le prêt (et remplacer l’assurance emprunteur)?

  22. Bonjour,
    et si en tant que retraité, j’ai 60 % d’apport sur mon projet et que j’emprunte 30 000 euros, j’ai 65 ans et 3000 euros de retraite.
    j’ai entendu dire que du coup l’assurance n’était pas obligatoire … c’est une utopie ou il y a des textes pour ça

  23. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour,
    nous sommes plus proche de l’utopie que du texte.
    c’est la banque qui décide si elle demande une assurance ou pas mais dans 90% des cas elle la demande.
    petit conseil, n’augmenter pas trop votre apport car plus le montant de l’emprunt est faible plus vous risquez le dépassement de taux d’usure et donc le refus de prêt
    https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/taux-dusure-depasse-et-refus-de-pret-immobilier-les-solutions-pour-baisser-votre-taeg-grace-a-lassurance-emprunteur.html

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