Voici un article qui va être utile à de nombreux lecteurs qui n’arrivent pas à obtenir un accord de crédit immobilier à cause d’un TAEG du crédit immobilier qui serait supérieur au taux d’usure.

Pour faire simple et court : Pour obtenir un accord de crédit immobilier, le TAEG de votre crédit immobilier doit être inférieur au taux d’usure fixé de manière trimestrielle par la banque de France.

La question est alors de chercher les solutions pour réduire le TAEG.

comparateur assurance emprunteur

Voici quelques pistes de réflexion :

  • Demander à votre banquier de réduire les frais de dossier du crédit ; Petite efficacité pour réduire le TAEG, mais grand bonheur. Voilà qui fait toujours plaisir, mais qui n’apporte pas une solution révolutionnaire pour le taux d’usure ;

  • Réduire le taux nominal du crédit immobilier ; Pas facile dans ces périodes de violente hausse des taux ; Il va falloir apporter de très bons arguments à votre banquier : Domiciliation de salaire évidemment, assurance habitation, voiture, épargne … Vous allez devoir démontrer au banquier que vous allez être un client rentable si vous voulez réussir à le convaincre de réduire le taux du crédit immobilier.

  • Imposer une délégation d’assurance emprunteur ; C’est à dire négocier le tarif de votre assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence ! L’assurance emprunteur de votre banquier est quasi systématiquement beaucoup trop cher par rapport aux tarifs proposés par des assureurs externes. Vous devez faire des devis et comparer les tarifs ; Vous pouvez par exemple utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur (gratuit et sans engagement) ; La délégation d’assurance emprunteur est LA solution pour régler votre problème de taux d’usure !! Vous allez enfin pouvoir faire de belles économies !

  • Modifier les quotités d’assurance emprunteur essayer de réduire le coût de l’assurance emprunteur obligatoire. Le TAEG est calculé en intégrant le coût de l’assurance emprunteur obligatoire, c’est à dire l’assurance emprunteur qui couvre 100% du crédit, peu importe la répartition des quotités (25/75 ; 50/50 ; 100%/0) entre les emprunteurs. Parfois, en présence d’un assuré plus âgés ou malade, en surpoids ou encore exerçant un métier à risque. Il peut être efficace pour réduire le TAEG de faire porter l’assurance emprunteur sur l’emprunteur sans problème de santé.

  • Ne pas passer pas un courtier en crédit immobilier et préférer négocier en direct avec votre banquier. Le courtier est un intermédiaire payé par la banque (mais aussi l’emprunteur) ; Une rémunération qui réduit les marges de négociation du banquier qui doit bien gagner sa vie (et ne peut donc à la fois, baisser le taux du crédit immobilier, accepter une délégation d’assurance et payer le courtier); C’est d’ailleurs le cœur de la problématique de l’assurance emprunteur. Nous venons d’expliquer que la baisse du TAEG passait principalement par une assurance emprunteur en délégation d’assurance. Malheureusement, les courtiers en crédit immobilier ne peuvent pas se permettre de « vendre » une délégation d’assurance à tous leurs clients ; les banquiers pourraient rapidement être tentés de remettre en cause les mandats avec une courtier qui ferait passer l’intérêt de son client (avec une assurance de prêt en délégation) avant l’intérêt de la banque 😉 Parfois, il est plus efficace de passer en négocier en direct avec la banque plutôt qu’utiliser l’intermédiation d’un courtier en crédit immobilier.

  • Vérifier que votre interlocuteur sait bien calculer le TAEG ! Nous constatons beaucoup de refus de prêt immobilier pour dépassement du taux d’usure à cause d’un interlocuteur qui aurait mal calculé le TAEG. La question de l’assurance emprunteur est à nouveau centrale. Le TAEG doit être calculé avec l’assurance emprunteur obligatoire (et non avec l’assurance emprunteur facultative). Lorsque l’assurance emprunteur couvre plus que 100% du crédit immobilier, il convient donc de retraiter le coût de l’assurance emprunteur pour le plafonner à la quotité obligatoire, c’est à dire 100%. Voici ce que l’on peut lire dans les conditions générale d’un prêt au LCL :

Pourquoi négocier l’assurance emprunteur est la solution face au refus de prêt pour dépassement de taux d’usure ?

Prenons un exemple simple pour comprendre.

Je souhaite emprunter 200 000€ sur 20 ans. Je viens de contacter ma banque qui me parle d’un taux de crédit immobilier de 2% / 20 ans.

Les frais de dossier prélevé par la banque devraient être de 600€ ;

Les frais de garantie autour de 2000€.

Cela signifie, qu’hors assurance emprunteur, le TAEG de mon crédit immobilier pourrait être de 2.13%. Comme vous pouvez le constater, l’impact des frais de dossier et de garantie sur le TAEG est limité.

Réduire les frais de dossier n’aura qu’un impact très faible sur le TAEG.

L’enjeu, c’est l’assurance emprunteur.

Le taux d’usure au 01 Juillet 2022 pour les prêt de 20 ans et plus étant de 2.57%.

Le TAEA de l’assurance emprunteur doit impérativement être inférieur à 0.44% (cf. « Assurance de prêt : Demandez le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) pour comparer le coût réel« ).

Le TAEA, c’est le coût réel de l’assurance emprunteur. C’est la coût en euros de l’assurance emprunteur, transformé en taux afin de faciliter la comparaison entre les offres d’assurance emprunteur.

C’est alors que les choses se compliquent.

En effet, selon mon âge, ma situation de fumeur ou de non fumeur, ma profession le coût de l’assurance emprunteur peut très fortement varier.

En réalité, c’est surtout l’âge qui est déterminant depuis la fin du questionnaire médicale au 01/06/2022.

Les emprunteurs jeunes n’auront aucune difficulté à obtenir une assurance de prêt au tarif inférieur au TAEA maximum déterminé ci-avant.

En revanche, les emprunteurs les plus âgés et avec des durées de prêts longues pourraient bien être fortement pénalisés; C’est alors que le coût total de l’assurance emprunteur est déterminant.

Dans certaines de ces situations, le TAEA de l’assurance emprunteur aura pour conséquence de majorer le TAEG de manière excessive et le crédit immobilier devrait être refusé par la banque à cause d’un dépassement de taux d’usure.

A suivre.

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