scpi a créditDans le milieu de la banque et de la gestion de patrimoine, il est très fréquent d’entendre cette phrase :

Non, il ne faut pas rembourser votre crédit maintenant, vous avez déjà remboursé les intérêts, il ne reste plus que le capital.

Cette phrase est fausse et je vais vous le démontrer par les chiffres.

 

Comment fonctionne le remboursement d’un crédit immobilier : Analysons le tableau d’amortissement.

Prenons un exemple chiffré, vous comprendrez très facilement le sens de mon propos.

Imaginons, un crédit de 100 000€, au taux de 4%, sur 10 ans : La mensualité est de 1012,45€.
L’emprunteur devra donc rembourser 1012,45€ par mois pendant 10 ans afin de rembourser l’intégralité de son crédit immobilier.

Voici comment se décompose le remboursement du crédit au terme de la première mensualité :

 Période Capital a rembourser  Mensualité  Dont intérêt  Dont capital  Capital restant dû
           1          100 000,00 €     1 012,45 €     333,33 €     679,12 €  99 320,88 €

La mensualité est fixe pendant toute la durée du crédit. Elle permet de rembourser le capital, mais aussi les intérêts dus à la banque. D’ailleurs, c’est le montant des intérêts mensuels qui permet de déterminer le montant du capital amorti mensuellement.

La formule est simple : Le capital restant à rembourser avant le paiement de la mensualité est de 100 000€. Le taux de l’emprunt est de 4%. Ainsi, 100 000€ emprunté au taux de 4% pendant un mois coûte 333,33€.

Dès lors, avec une mensualité fixe de 1012,45€, avec des intérêts dus à la banque à hauteur de 333,33€, le solde correspond au montant du capital amorti, soit 679,12€.

Capital amorti = Mensualité (1012,45€) – Montant des intérêts calculé sur le montant du capital restant à rembourser (333, 33€).

C’est simple non ?

 

Voici donc la suite du tableau d’amortissement :

Période

 Capital à rembourser

 Mensualité

 Dont intérêt

 Dont capital

 Capital restant dû

 1 100 000,00 €  1 012,45 € 333,33 €  679,12 € 99 320,88 €
 2 99 320,88 €  1 012,45 € 331,07 €  681,38 € 98 639,50 €
 3 98 639,50 €  1 012,45 € 328,80 €  683,65 € 97 955,85 €
 4 97 955,85 €  1 012,45 € 326,52 €  685,93 € 97 269,92 €
 5 97 269,92 €  1 012,45 € 324,23 €  688,22 € 96 581,70 €
 6 96 581,70 €  1 012,45 € 321,94 €  690,51 € 95 891,18 €
 7 95 891,18 €  1 012,45 € 319,64 €  692,81 € 95 198,37 €
 8 95 198,37 €  1 012,45 € 317,33 €  695,12 € 94 503,25 €
 9 94 503,25 €  1 012,45 € 315,01 €  697,44 € 93 805,81 €
 10 93 805,81 €  1 012,45 € 312,69 €  699,77 € 93 106,04 €
 11 93 106,04 €  1 012,45 € 310,35 €  702,10 € 92 403,94 €
 12 92 403,94 €  1 012,45 € 308,01 €  704,44 € 91 699,50 €
 13 91 699,50 €  1 012,45 € 305,67 €  706,79 € 90 992,72 €
 14 90 992,72 €  1 012,45 € 303,31 €  709,14 € 90 283,58 €
 15 90 283,58 €  1 012,45 € 300,95 €  711,51 € 89 572,07 €
 16 89 572,07 €  1 012,45 € 298,57 €  713,88 € 88 858,19 €
 17 88 858,19 €  1 012,45 € 296,19 €  716,26 € 88 141,93 €
 18 88 141,93 €  1 012,45 € 293,81 €  718,64 € 87 423,29 €
 19 87 423,29 €  1 012,45 € 291,41 €  721,04 € 86 702,25 €
 20 86 702,25 €  1 012,45 € 289,01 €  723,44 € 85 978,81 €
 21 85 978,81 €  1 012,45 € 286,60 €  725,86 € 85 252,95 €
 22 85 252,95 €  1 012,45 € 284,18 €  728,27 € 84 524,68 €
 23 84 524,68 €  1 012,45 € 281,75 €  730,70 € 83 793,97 €
 24 83 793,97 €  1 012,45 € 279,31 €  733,14 € 83 060,83 €
 25 83 060,83 €  1 012,45 € 276,87 €  735,58 € 82 325,25 €
 26 82 325,25 €  1 012,45 € 274,42 €  738,03 € 81 587,22 €
 27 81 587,22 €  1 012,45 € 271,96 €  740,49 € 80 846,72 €
 28 80 846,72 €  1 012,45 € 269,49 €  742,96 € 80 103,76 €
 29 80 103,76 €  1 012,45 € 267,01 €  745,44 € 79 358,32 €
 30 79 358,32 €  1 012,45 € 264,53 €  747,92 € 78 610,40 €
 31 78 610,40 €  1 012,45 € 262,03 €  750,42 € 77 859,98 €
 32 77 859,98 €  1 012,45 € 259,53 €  752,92 € 77 107,07 €
 33 77 107,07 €  1 012,45 € 257,02 €  755,43 € 76 351,64 €
 34 76 351,64 €  1 012,45 € 254,51 €  757,95 € 75 593,69 €
 35 75 593,69 €  1 012,45 € 251,98 €  760,47 € 74 833,22 €
 36 74 833,22 €  1 012,45 € 249,44 €  763,01 € 74 070,21 €
 37 74 070,21 €  1 012,45 € 246,90 €  765,55 € 73 304,66 €
 38 73 304,66 €  1 012,45 € 244,35 €  768,10 € 72 536,56 €
 39 72 536,56 €  1 012,45 € 241,79 €  770,66 € 71 765,90 €
 40 71 765,90 €  1 012,45 € 239,22 €  773,23 € 70 992,66 €
 41 70 992,66 €  1 012,45 € 236,64 €  775,81 € 70 216,85 €
 42 70 216,85 €  1 012,45 € 234,06 €  778,40 € 69 438,46 €

 

Rien n’est donc compliqué et le raisonnement que nous avons tenu pour la première mensualité est la même pour toutes les mensualités.

Prenons, la dernière pour valider la réflexion : Le capital emprunté restant à rembourser est de 70216,85€. Au taux de 4%, les intérêts dus sont donc de 234,06€ et un capital amorti dans la mensualité fixe de 1012,45€ de 778,40€.

Donc, définitivement, vous ne remboursez pas les intérêts uniquement au début du crédit, mais proportionnellement au capital restant à rembourser. Ainsi, rembourser par anticipation un crédit immobilier peut être envisagé à toutes les étapes du crédit, au début, comme à la fin.

 

 

Mais alors, faut il rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Prenons l’exemple inverse pour comprendre un peu mieux : L’emprunteur dispose d’un capital de 100 000€, et au lieu de l’utiliser pour rembourser son crédit, il le conserve et utilise les intérêts annuels de son capital pour rembourser la mensualité du crédit.

Dans ce cas, nous obtenons le résultat suivant :

 Capital  Epargne mensuelle  Capital a rémunérer  Valeur capitalisée
    100 000,00 €    1 009,09 €      98 990,91 €      99 320,88 €

A partir du capital de 100 000€, l’épargnant retire 1012,45€ par mois pour rembourser son crédit. Au gré du remboursement le capital se réduit. Après la première mensualité, le capital restant est de 99320€. Et oui, vous l’avez compris, exactement le même niveau de dette après le remboursement de la première mensualité du crédit (cf premier tableau).

Ainsi, à taux de rendement identique, il n’y a aucun intérêt à conserver le crédit immobilier, seul une meilleure rémunération de votre capital permettra de bénéficier d’un effet de levier.

Maintenant que vous avez lu et compris cette mécanique, vous comprendrez surement mieux cet article : Remboursement anticipé des crédits : Le meilleur placement sans risque du moment ?

 

Et vous pourrez utiliser correctement notre simulateur de calcul de l’effet de levier :

 

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21 Comments

  1. ploquin says:

    je suis surpris que vous ne parlez pas du coté fiscal de l’opération !

    car les intérets du placement seront fiscalisés : csg à 15,50 % + taux marginal d’imposition

    les intérets payés sur l’emprunt eux ne sont pas forcément déductibles. ils le sont pour du locatif, mais pas pour la résidence principale.

    ce qui confirme vos propos incitant a rembourser ses emprunts par anticipation !

  2. Fredy Gosse says:

    question que je me suis posée sans trouver de réponse pourquoi les banquiers parlent toujours de remboursement anticipé des intérêts ;seulement pour vous dissuader de changer de banquier? ou comptablement ça change quelque chose pour eux?

    remarque si vous avez 100000 euros par définition vous ne les empruntez pas ou alors faut que les intérêts du prêt du banquiers soient inférieurs à votre rémunération nette d’impôt non? car comme toujours le fisc fait la différence surtout si suivant les régimes qui changent comme des girouettes vous pouvez déduire les intérêts versés encas d’emprunt
    bref chaque cas est un cas particulier :en plus faut voir si en cours de prêt pour changer de monture bancaire , bien vérifier que votre ami le banquier ne vous a pas prévu une pénalité au cas ou vous voudriez lui faire une infidélité…….

  3. article interessant.
    comme quoi il faut se méfier des idées reçues
    Il me semble que pour améliorer la compréhension, vous devriez préciser que votre simulateur s’applique à un investissement locatif (avec revenus fonciers taxables) et non à un investissement pour sa résidence principale.

  4. jean claude says:

    je suis OK , Guillaume ! mon 1er argument n’était pas bon , merci !

  5. Attention de faire le calcul avec l’assurance et le fisc.

    Dans le cas de l’emprunt, l’assurance (en général fixe tout le long du crédit) vient s’ajouter à la mensualité, dans le cas de l’épargne, il y a éventuellement l’imposition qui vient en déduction.

    Le calcul semble donc un peu plus complexe.

  6. Paluel says:

    Bonjour,
    Je suis d’accord qu’il faut tout mettre sur la table!
    D’un coté le coût du crédit (intérêts et assurance déductible ou pas)
    De l’autre la fiscalité de l’épargne
    Sans doute un peu trop simpliste!

    Je me concentrerais sur le titre. Oui les banquier sont toujours là pour vous dissuader de rachat! Et ceci même en fin de prêt. Preuve à l’appui il y a presque un an, désirant racheter un prêt restant encore 12 Mois. Il m’a dit que ce n’était pas mon intérêt! Entre les frais divers… cela me couterait!
    Erreur Monsieur le banquier après simulation, j’ai prouvé que cela pouvait être intéressant. Car on oublie toujours l’assurance et quand celle-ci est fixée car définie sur le capital emprunté… sur la fin vous payez plus d’assurance que d’intérêts la note s’alourdit!

    Sans parler de rachat, toujours dans la notion d’intérêts en début de prêt… on pourrait parler de modulation de mensualités, qui permet dans bien des cas de commencer à rembourser un prêt en douceur, puis d’augmenter les mensualités… et là on peut entendre tout et n’importe quoi! Seule les simulations sont à faire. Mais il certain qu’un petit effort en début de prêt vaut mieux qu’un gros en fin de prêt!

    Ma règle faire ses propres simulations et oublier le banquier!

    • « Ma règle faire ses propres simulations et oublier le banquier! »

      C’est aussi la mienne, et la seule valable.

      En n’oubliant aucun paramètre.

      Ne pas oublier par ailleurs qu’avec un banquier tout est négociable, mais il vaut mieux l’écrire dans le contrat, par exemple:
      pas de frais de remboursement anticipé
      négociation possible de l’assurance en cours de contrat si on passe par leur assurance (je déconseille, il est toujours plus intéressant de passer par des sociétés mutualistes)

      • assurance de prêt :
        oh! !!! oui ….la majorité des gens ne comprennent pas le calcul de l’assurance du prêt.
        Il faut faire sa propre simulation (tableau excel) et les découvertes sont surprenantes.
        Ne faites pas confiance les yeux fermés à votre banquier et consultez à coté.
        Dans ce cas le banquier fait une délégation d’assurance à la compagnie que vous avez choisi.

        • Sans oublier la garantie bancaire (qui peut varier du simple au triple, voire *4, avec parfois des systèmes de remboursement alambiqués) et les frais de dossiers au départ et lors de chaque renégociation.

          Quand je disais que le calcul était un peu plus complexe …….

  7. Benoit says:

    « Ainsi, à taux de rendement identique, il n’y a aucun intérêt à conserver le crédit immobilier, seul une meilleure rémunération de votre capital permettra de bénéficier d’un effet de levier. »

    Qu’en est-il de la prévoyance générée par le crédit ? Oui l’assurance à un coût, tout comme celle qui vous garantie la carrosserie de votre voiture…Après c’est une question de choix de protéger ou non ses enfants.

    Je ne pense pas qu’on puisse réfléchir uniquement sur des taux sans l’aspect global de la situation des clients.

    Bons simulateurs toutefois sur le site, merci.

  8. Bonjour,

    J’aimerai mieux comprendre, en fait lorsque l’on dit que le différentiel permet de un effet levier du crédit.
    Cela veut dire qu’il est plus avantageux de rembourser par anticipation son crédit et ensuite de capitaliser en épargne.

    Merci pour vos infos.

  9. Merci pour vos explications claires, c’est la première fois que je viens enfin de comprendre comment étaient calculés les intérêts et le capital restant.

  10. Bonjour,
    En tant que banquier, je voudrai préciser une chose, le remboursement anticipé est une option sur votre contrat de crédit qui coûte de l’argent à la banque. Par ailleurs cette option depend des comportements des clients et donc n’est pas prévisible par la banque. Il faut savoir que vos crédits sont adossés à d’autres produits sur des durées plus ou moins longues mais en grande masse. C’est -à-dire en faisant très simple, la banque prête à l’ensemble de ses clients à un taux moyen de 4% car de l’autre côté elle peut collecter de l’argent sur l’épargne ou sur les marchés (financiers, interbancaires…) à 3%. Ainsi elle garde une marge de 1%. La banque étudie les comportements de ses clients pour savoir comment elle doit gérer sa liquidité sur le court terme mais aussi le long terme. Dans ce cas, elle essaie de prévoir les remboursements anticipés, les retraits d’argent sur les livrets à Noël… Et elle fait les placements nécessaires en conséquence. Si vous rembourser, cela casse son montage et c’est coûteux pour elle. Ne tenez pas compte des chiffres de mon explication qui ne sont pas réalistes. Par ailleurs ce schéma est valable sur des grosses lasses, il ne faut pas croire que votre livret A serve directement à financer des crédits. Mais la banque doit avoir un bilan comptable équilibré et faire de la marge pour survivre. Les calculs dont fait sur des grandes masses et non unitairement. J’espère que mon explication est claire… J’ai essayé de simplifier des notions complexes au demeurant.

  11. Je vais juste préciser mon propos en disant que l’argent collecté à 3% sur les livrets dans mon exemple est du point de vue de la banque une rémunération qu’elle vous verse.

    Et en conclusion, la banque n’a donc pas forcément intérêt à vous faire rembourser vos crédits, surtout du vous avez en face de vous un commercial qui à des objectifs à faire de vente de produits financiers.

    • Oui c’est bien la conclusion: il ne faut pas écouter son banquier car ses intérêts sont en conflits avec les nôtres.

  12. Fredy Gosse says:

    A t on vu une banque renoncer à sa pénalité pour remboursement anticipé lorsque la rémunération de l’argent liquide des clients baisse pour cause de trop de liquidités et de crise économique?

  13. raffin francile says:

    en 2005 j’ai fais un emprunt a la banque de 98000euro, remboursable a 724,27euro sur 240 mois qui m’a couté 173824.80 en septembre 2013 il me restait 69631.62 a rembourser, ce que j’ai fais par anticipation pourquoi la banque m’a demandé encore 2400euros de frais alors que c’est moi qui devrais bénéficier des intérêts d’anticipation ai-je été arnaquée par m’a propre banque?

  14. Fredy Gosse says:

    Probablement parce que vous n’avez pas lu la toute petite ligne de votre contrat qui prévoyait une pénalité..-:)

  15. Coucou,

    Si on ne tient pas comptes des impôts, assurance et autres..

    La banque recalcule Tous les mois!
    votre capital à rembourser lorsque vous empruntez de l’argent

    La banque ne recalcule pas Tous les mois! les intérêts qu’elle vous doit lorsque vous avez de l’argent placée. Elle ne vous renumère qu’une fois par an et pas Tous les mois pour vous en filez un peu moins. Cela représente pas grand chose certes mais il y a une petite différence

    Votre calcul est juste mais n’est pas tout à fait exacte .. je tenais juste à mettre en évidence leur put*** de pingrerie sournoise !.

    Merci bcp pour la démo et le calcul !.

  16. Etienne says:

    Franchement je n’ai rien, mais RIEN pigé.

    « Imaginons, un crédit de 100 000€, au taux de 4%, sur 10 ans : La mensualité est de 1012,45€. »

    Pourquoi ? Comment calculez-vous cela ?

    « Le capital restant à rembourser avant le paiement de la mensualité est de 100 000€. Le taux de l’emprunt est de 4%. Ainsi, 100 000€ emprunté au taux de 4% pendant un mois coûte 333,33€. »

    Je ne comprends pas quelle est la formule mathématique qui aboutit à ce résultat.

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