Voici une idée reçue très largement diffusée : Il semblerait que dans l’amortissement d’un crédit immobilier, l’emprunteur rembourse tous les intérêts (ou du moins une grande partie) en début du prêt et que le capital emprunté n’est remboursé qu’en fin de prêt.
N’avez vous jamais entendu cette phrase dans la bouche de votre banquier ? D’ailleurs cette dernière est très souvent prononcée dans deux situations :

 
taux crédit immobilier avril 2014
L’argument est imparable : Pourquoi rembourser votre crédit / pourquoi demander à réduire votre taux d’emprunt ? Vous avez déjà payé tous les intérêts… il ne vous reste plus que le capital à rembourser.
L’argument est tellement imparable qu’il est complétement FAUX. Non, lors de l’amortissement d’un crédit immobilier, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts au début du prêt. Le montant des intérêts payés est tout simplement proportionnel au montant du capital restant à rembourser.
Pour démontrer le propos, analysons ensemble un tableau d’amortissement d’un crédit immobilier. Prenons un exemple simple. Considérons un taux de crédit immobilier assez proche des taux actuellement proposés (Vous pouvez utiliser notre formulaire de contact pour comparer les meilleures offres de financement et obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier : Comparez les meilleurs taux de crédit immobilier ).
 

Montant du crédit    100 000,00 €
Durée en année 15 ans
Taux du crédit 3%
Annuité (montant de l’échéance annuelle du crédit). 8 376,66 €
Cette échéance est constante sur toute la durée du crédit
Capital rentant à rembourser Annuité Dont intérêt Dont capital Capital restant
1   100 000,00 € 8 376,66 €  3 000,00 € 5 376,66 € 94 623,34 €
2   94 623,34 € 8 376,66 €  2 838,70 € 5 537,96 € 89 085,38 €
3  89 085,38 € 8 376,66 €  2 672,56 € 5 704,10 € 83 381,29 €
4  83 381,29 € 8 376,66 €  2 501,44 € 5 875,22 € 77 506,07 €
5  77 506,07 € 8 376,66 € 2 325,18 € 6 051,48 € 71 454,59 €
6 71 454,59 € 8 376,66 € 2 143,64 € 6 233,02 € 65 221,57 €
7 65 221,57 € 8 376,66 € 1 956,65 € 6 420,01 € 58 801,56 €
8 58 801,56 € 8 376,66 € 1 764,05 € 6 612,61 € 52 188,95 €
9 52 188,95 € 8 376,66 € 1 565,67 € 6 810,99 € 45 377,96 €
10 45 377,96 € 8 376,66 € 1 361,34 € 7 015,32 € 38 362,64 €
11 38 362,64 € 8 376,66 € 1 150,88 € 7 225,78 € 31 136,86 €
12 31 136,86 € 8 376,66 € 934,11 € 7 442,55 € 23 694,31 €
13 23 694,31 € 8 376,66 € 710,83 € 7 665,83 € 16 028,48 €
14 16 028,48 € 8 376,66 € 480,85 € 7 895,80 € 8 132,68 €
15 8 132,68 € 8 376,66 € 243,98 € 8 132,68 € 0,00 €

 
Comme vous le savez parfaitement, le principe lors d’un emprunt immobilier c’est la constance du remboursement. Le montant de la mensualité (ou de l’annuité pour notre exemple) est identique du début à la fin du crédit.
Cette échéance constante permet de payer les intérêts de la dette et le remboursement du capital emprunté. Il faut considérer le montant des intérêts payés comme le loyer de l’argent emprunté.

« Vous avez une dette de X, le coût de l’argent est de Y%, le montant des intérêts est donc, simplement de X€*Y% »

 
Prenons par exemple la première ligne du tableau. Le montant de la dette est de 100 000€, le taux d’intérêt de 3%. Le montant des intérêts payés la première année est donc assez logiquement de 3000€.
La logique est identique à chaque ligne. Le montant des intérêts est égal au taux d’intérêt (3%)* le montant du capital restant à remboursé au début de la période.
 
Ainsi, même s’il est tout à fait exact qu’au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, le montant des intérêts tend à diminuer ; Il est faux d’affirmer que l’emprunteur paye les intérêts au début du crédit pour finir par le remboursement du capital.
Le montant des intérêts payés est simplement proportionnel au montant du capital restant à rembourser.
 

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