L’effet de levier du crédit se réduit comme peau de chagrin

Et si la forte augmentation des retraits sur les fonds euros des contrats d’assurance vie depuis le début de l’année était le fait d’un arbitrage des épargnants Français entre financement à crédit de leur bien immobilier pour profiter d’un effet de levier et financement cash de leur achat immobilier.

Nous allons revenir sur la définition et la nature même de l’effet de levier et déterminer au travers d’un exemple si le recours au crédit immobilier est nécessaire aujourd’hui compte tenu de l’évolution récente des taux de rendement et des taux des crédits immobiliers.

 

La Fédération Française des Sociétés d’Assurances annonce une hausse importante des retraits sur les fonds euros (+14%) pour le mois de Février, et ce pour le troisième mois de suite.

Ces retraits sont manifestement le fruit d’arbitrage entre différents produits d’épargne mais également le fruit d’une réflexion de fonds sur la pertinence de l’acquisition à crédit de l’actif immobilier.
L’investisseur doit il financer l’acquisition de son investissement immobilier locatif « CASH » ou « A CREDIT » ?

L’effet de levier du crédit est une notion financière qui permet à l’investisseur de profiter des taux de crédit inférieurs aux taux de rendement de son capital, et multiplier ainsi la valorisation de son patrimoine. Mais la hausse actuelle des taux de crédits immobilier et surtout l’effondrement des rendements des fonds euros des contrats d’assurance vie (qui représentent plus de 87% des investissements en Assurance vie et l’investissement en assurance vie représente près de 60% de l’épargne des français), obligent l’investisseur à repenser sa stratégie d’acquisition de son bien immobilier.
Alors qu’auparavant, il était intuitif de laisser capitaliser son épargne à des taux de rendements très attrayants pour préférer emprunter à des taux nettement inférieurs, la tendance est en train de s’inverser et les taux de rendement de l’épargne deviennent inférieurs aux taux des crédits immobiliers. Cette intuition naturelle des investisseurs est nommée « EFFET DE LEVIER DU CREDIT« .
L’effet de levier du crédit permettait donc à l’investisseur de s’endetter a un taux plus faible que le rendement moyen de son épargne. Le DELTA ainsi dégagé permettait une valorisation complémentaire du patrimoine de l’investisseur.
Ainsi, ces récentes évolutions des taux (de rendement et de crédits immobiliers) conduisent inévitablement à une évolution dans le raisonnement des épargnants qui ont le choix entre acheter leur bien immobilier à crédit ou le financer à crédit par un retrait sur leur épargne disponible (l’assurance vie est une cible de premier choix dans ce contexte).
En l’absence d’un effet de levier du crédit, le différentiel défavorable entre le taux du crédit immobilier et le taux de l’épargne de l’investisseur, le recours à l’endettement pourrait bien conduire à un effet massue et à une moindre valorisation de la valeur du patrimoine de l’investisseur.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple concret.

L’investisseur indécis à la choix entre financer l’acquisition de sa résidence secondaire avec un crédit sur 20 ans aux taux de 4,20% + 0,30 % d’assurance de pret, soit un taux global de 4,50%.
L’investisseur indécis supporte une fiscalité sur le revenu à la tranche marginale de 30%.
D’un autre côté, ce même investisseur dispose d’un contrat d’assurance vie dont le rendement en 2010 s’affiche à 3,60% brut, soit 3,16% net de frais de gestion et de prélèvements sociaux.
Dès lors qu’il réalise un investissement locatif, le coût réel de son crédit immobilier doit être réduit de l’économie fiscale qui résulte de la déduction des intérêts de l’emprunt sur ces revenus fonciers. La tranche d’imposition étant de 30%, le coût réel de son crédit n’est pas de 4,30% mais de 3,15% (4,50%- 30%*4,50%).
De l’autre côté, il dispose d’un placement dont le rendement est 3,15%, soit un rendement identique au coût du crédit (le hasard fait bien les chose pour faciliter la démonstration !!).

L’investisseur indécis dispose donc de deux solutions pour réaliser son investissement :
1 – Soit il fait un crédit
2- Soit il autofinance son investissement en puisant dans son épargne.

1 – L’investisseur fait un crédit pour financer son investissement

S’il fait un crédit pour financer son investissement, il devra débourser, pour 100 000€ emprunté, une annuité (Attention, on parle d’annuité et non de mensualité pour simplifier le calcul mais le résultat est identique) de 8687€ pendant 20 ans.

Au total, l’investisseur indécis aura déboursé 8787€ par année pendant 20 ans soit 153752€ en valeur. Après impact de l’économie d’impôt induite par la nature déductible des intérêts d’emprunt, la débours sera de 137627€ en valeur mais 185945€ en valeur capitalisée au taux de 3,15%. (Pour faire des comparaisons, il convient de comparer les valeurs à des dates identiques. En effet, débourser 8687€ aujourd’hui n’ayant pas la même valeur que débourser 8687€ dans 20 ans. Nous avons donc capitaliser les débours annuels pour leur donner leur valeur à la date 20).

De l’autre côté, cet investisseur conserve son épargne disponible de 100 000€ qu’il aura placé pendant 20 ans au taux de 3,15%. Dans 20 ans, il disposera d’une épargne de 185945€.

De manière évidente, le différentiel entre le rendement de l’épargne et le coût du crédit étant nul, le fait de recourir au crédit pour financer l’acquisition ne permet pas une valorisation supplémentaire du patrimoine de l’investisseur.

Dans cette hypothèse très précise, l »effet de levier est nul … et le crédit inutile.



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10 Comments

  1. Bonjour,

    Ta démonstration est pertinente, elle démontre bien que placer son cash directement dans un bien ou faire un crédit et placer son épargne en Assurance vie à un taux identique revient au même.

    Il faudrait également faire un tour du côté de la fiscalité, en effet, pour un investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont déductibles, ce qui réduit considérablement les revenus foncier les premières années.

    En ce qui concerne le levier du crédit, il s'agit d'acheter un bien avec ZERO apport, et dans ce cas, il est possible d'investir, alors que pour les actifs financiers, il n'est pas possible d'emprunter pour placer des fonds en assurance vie ou en Bourse.

    Bref, le crédit bien utilisé permet de mettre en place de très belle stratégie patrimoniales.

    Bonne journée

    Etienne
    http://www.independancefinanciere.fr

  2. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    Je te remercie, c'est exactement le sens de la démonstration… je voulais démontrer que le crédit à tout va n'est pas forcément la meilleure solution pour réussir ses investissements (surtout lorsque l'épargne "dort" sur des fonds euros de contrats d'assurance vie).

    Bonne continuation.

    Bien cordialement.

  3. Pingback: Simulateur achat comptant ou à crédit : Faut il faire un crédit pour financer votre investissement immobilier ?

  4. papatotof says:

    bonjour
    il est 5 octobre 2012
    Nous voudrions acheter un appart F2 type BBC pour profiter le dernier occasion de loi de sceillierBBC.
    pensez vous lequel sera plus judicieux ? comptant ou crédit infinitie (en plaçant l’apport sur assurance vie d’une banque a qui on doit contracter un crédit)

  5. Bonjour,
    Compte tenu des taux qui, même s’ils commencent à légèrement remonter, restent historiquement bas et les taux d’assurance vie qui plafonnent à 3.; Votre conclusion reste-t-elle d’actualité?
    Avec l’inflation, l’argent semble presque gratuit (à condition d’avoir son prêt).
    L’achat cash pourrait être intéressant si on obtient une ristourne de la part du vendeur. A partir de quel pourcentage le rabais devient-il intéressant?
    Merci
    Carole

  6. Décidément je suis pas d’accord avec ce que je lis sur ce site, et encore plus avec cet article.

    « Dans cette hypothèse très précise, l »effet de levier est nul … et le crédit inutile. » est évidemment une affirmation fausse. L’investisseur a tout intérêt à utiliser l’effet de levier du crédit pour acheter son bien immobilier. Cela lui permet d’investir son épargne sur d’autres supports, une assurance-vie par exemple, pour lesquels il est impossible d’emprunter.

    Si l’investisseur utilise son épargne pour acheter le bien immobilier, il reçoit des revenus de son bien immobilier. Il ne peut pas placer son épargne sur une assurance-vie, et ne peut pas emprunter pour le faire.

    Si l’investisseur emprunte pour son bien immobilier, et place son épargne sur une assurance-vie, il reçoit des revenus provenant des deux supports d’investissement.

    • Anthony,

      Je maintiens la justesse de cette affirmation, lorsque le rendement de l’épargne est inférieur au taux du crédit immobilier, il n’y a aucun intérêt à faire un crédit. Il serait source d’appauvrissement.

      Vous faites une erreur dans les flux. Vous ne comparez pas des flux comparables. Dans votre esprit, recourir au crédit est toujours préférable mais vous oubliez que l’épargnant devra débourser mensuellement la mensualité du crédit.

      Lorsque l’on fait des simulations avec des flux comparables, c’est à dire, en plaçant mensuellement le montant de la mensualité qui ne sera pas versée, vous serez alors d’accord avec mes chiffres !

      Bien à vous,

      Guillaume

      • Guillaume,

        Merci pour votre réponse. J’ai lu à nouveau les explications et j’admets bien volontiers mon erreur.

        Effectivement dans l’hypothèse d’un taux d’épargne équivalent au taux de crédit, le capital détenu à terme est le même. Avec ou sans emprunt, les débours seront de 134 913 €, et le capital détenu final de 285 945 €, ce qui revient à dire que l’effet de levier est nul.

        Merci pour cet article, grâce à vous j’ai appris quelque chose.

        Anthony

  7. Bonjour

    Je suis toujours très intéressé par vos articles . Pour celui là , la démonstration est éloquente .Par contre il y a un nombre que j’arrive pas à déterminer d’ou il vient : 153752€ ?

    8787 x 20 =175740 € ? ( remboursés en 20 ans si mensualités constantes de 732.25 €)

    Quelque chose m’a peut-être échappé

    Pour la suite cela ne change rien au raisonnement il est juste .

    Bonne fin de journée .

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