Le niveau des taux d’intérêt et la faiblesse des rendements de l’épargne pourrait très prochainement conduire un nombre certain d’investisseurs de s’interroger sur l’opportunité de rembourser leur crédit locatif en cour avec leur épargne disponible (Ex contrat d’assurance vie rémunérer sous les 4% de manière durable).
Effectivement, conserver son crédit est extrêmement pertinent lorsque l’épargne est mieux rémunérer que le coût réel du crédit (Taux du crédit – effet sur le résultat fiscal des revenus fonciers). Pour autant, les trop faibles rémunérations actuelles changent la donne.
Par exemple :
M. X a une tranche marginale d’imposition de 20%.
M. X a souscrit un crédit au taux de 5.60%, il y a 8 ans sur 20 ans. Pour 100 000€ emprunté à l’époque, le capital restant du est de 72601€.
M. X Possède 72601€ possède un contrat d’assurance vie rémunéré à 4.10% en 2008.
==> Dans cette situation, M. X n’a pas intérêt à conserver son crédit. Pour y avoir un intérêt, l’épargne de M. X devra être rémunéré à un taux de 4.48% par an minimum (c’est seulement dans cette dernière hypothèse que l’effet de levier serait positif).
Cette dernière hypothèse étant peu réalisable à MT, nous pouvons conseiller M X de rembourser son crédit.
Les conséquences : M. X Payera davantage d’impôt sur le revenu car il ne possèdera plus d’intérêts déductibles mais M. X valorisera davantage son patrimoine.
