Nous prolongeons notre travail d’analyse autour de la résidence secondaire en nous intéressant à la question de son financement et plus globalement aux stratégies d’acquisition.

Dans le prolongement de cet article « Comment transmettre votre résidence secondaire à vos enfants et petits-enfants ? » dédié à la transmission de la résidence secondaire, je crois qu’il faut se méfier de toutes les stratégies globale qui combinent financement de la résidence secondaire et sa transmission aux héritiers.

En effet, toutes les stratégies de transmission qui auraient pour conséquence une indivision ou un partage de la propriété entre les héritiers est a proscrire. Elles pourraient être à l’origine de conflits familiaux non souhaitables. La résidence secondaire est par nature un bien de jouissance dont la valeur, sentimentale, est proportionnelle aux bons souvenirs partagés (cf »Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable« )

Malheureusement, au décès des parents, actuels propriétaires de la résidence secondaire, les enfants pourront avoir des intérêts et des objectifs de vie divergents qui rend complexe la gestion commune du bien.

 

Dans ce sens, la SCI qui pourrait être une tentation naturelle ne trouverait au final aucune utilité. La gestion de la résidence secondaire, bien familial dont la propriété pourrait être partagée entre les membres de la famille, pourrait être plus simple grâce au pouvoir du gérant, mais les problèmes de fonds ne seraient aucunement réglé, et les sources de conflits latents. La question de savoir qui tond la pelouse (et plus globalement du partage de l’entretien et de la jouissance de la maison) sera toujours au cœur des discussions familiales !

De surcroît, une stratégie d’acquisition à crédit de la résidence secondaire dont les parts seraient démembrées entre l’usufruit pour les parents et la nue-propriété pour les enfants seraient d’aucune efficacité en terme de transmission. En effet, le crédit immobilier étant remboursé par les parents usufruitiers, ces derniers deviendrait rapidement bénéficiaire d’un compte courant d’associé, taxable aux droits de succession, d’un montant égal au somme apportées dans la SCI (mensualité de remboursement, entretien, impôt, …). Pour vous en convaincre, vous pouvez relire cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« .

 

 

Financement de la résidence secondaire. Faire un crédit immobilier et profiter des taux d’intérêt au plus bas ou faire un rachat sur votre contrat d’assurance vie dont le rendement est médiocre ?

Au final, la question pourrait être résumé dans ce sous-titre : A quoi bon chercher à financer votre résidence secondaire à l’aide d’un crédit immobilier si votre épargne, et plus spécifiquement votre contrat d’assurance vie, ne vous rapporte plus rien.

De surcroît, si les taux de crédit immobilier sont historiquement faibles, l’emprunteur devra trouver une assurance de prêt dont le coût peut devenir élevé lorsque l’emprunteur est âgé de plus de 60 ans (cf  » Meilleur taux d’assurance prêt immobilier senior : le comparatif banques vs délégation d’assurance de prêt« ).

 

Pour arbitrer le choix financement à crédit ou rachat sur un contrat d’assurance vie, il faut s’intéresser à la question de l’effet de levier tel que nous vous le présentons dans cet article « Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?« .

 

Le recours au crédit immobilier sera préférable à chaque fois que le taux global du crédit immobilier (Taux immobilier + assurance de prêt) sera inférieur au rendement de long terme de l’épargne du candidat emprunteur.

 Ps : Dans le cas, d’une résidence secondaire, les intérêts d’emprunt ne seront fiscalement pas déductibles. 

 

Bref, entre médiocrité des rendements sur le fonds euros, faiblesse des taux immobilier mais une assurance de prêt parfois au coût rédhibitoire, la recherche de l’effet de levier devient mission impossible sauf à accepter une recherche d’un rendement meilleur pour l’épargne (et donc une prise de risque supérieure)

Au final, entre recherche de simplicité, aversion au risque et souhait de ne pas chercher à diversifier l’épargne sur les marchés financiers par incompréhension et peur de perdre et souhait de profiter de son patrimoine, une très grande majorité des achats de résidences secondaires seront réalisés par ponction sur l’épargne.

 

Cette décision n’est pas une décision mathématiquement et financièrement optimale. En effet, un conseil en gestion de patrimoine habile et stratège plaiderait pour la mise en place d’un crédit immobilier, accompagné d’une diversification de l’épargne non utilisée pour améliorer la valorisation globale du patrimoine, c’est à dire pour maximiser l’effet de levier.

Mais n’oublions pas que l’acquéreur d’une résidence secondaire ne se place pas dans la sphère financière pour prendre sa décision d’achat.

La vie n’est pas que stratégie et optimisation. Parfois, ne pas réfléchir, ne pas optimiser est source d’une sérénité qui n’a pas de prix (et qui permet de mieux de concentrer sur l’essentiel) ! 

ps : je laisse à chacun le loisir de choisir ce qu’est ‘l’essentiel » pour lui – Famille, travail, entreprise, loisir, voyage,…-

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8 Comments

  1. pour moi on ne finance pas une résidence secondaire par un crédit immo car il n’y a pas de revenus par définition sur ce type de bien.
    Pour moi on fait à appel à un emprunt pour des investissements produisant des revenus.
    La plus value étant aléatoire surtout en immo actuellement, il n’est pas pertinant de faire appel à un financement par crédit.

    • Non je ne suis pas d’accord car on peut très bien ne pas avoir les fonds nécessaire pour payer content mais la capacité de remboursement pour pouvoir l’acheter à crédit

    • ALAIN LAMBARD says:

      Si l’on applique ce principe à tout bien non frugifère (habitation principale, véhicules, biens de consommation…) la masse des crédits devrait fondre et l’économie ralentirait d’une façon significative.

    • Je suis d’accord avec votre approche.

      Et je me suis posé la question: une résidence secondaire c’est quoi?
      – un investissement? certainement pas
      – un placement? pas plus
      – alors quoi?

      Du « luxe »? un « extra »? de la consommation? peut-être, c’est ce qui se rapproche le plus.
      On voit ce qui arrive à ceux qui empruntent pour consommer ………

  2. Quelles sont les risques et les limites d’acheter sa résidence secondaire par une société holdig et se la louer?
    Merci de votre avis

  3. Merci Guillaume de votre répnse mais pour en avoir discuter (un peu) avec un inspecteur au cours d’un contrôle, j’ai compris qu’il y avait des limites pour l’isf (je suppose) ou autre raisons…d’où mon interrogation sur les limites à ne pas franchir 🙂

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