Nous venons d’en avoir la confirmation, les recommandations du HCSF vont s’imposer aux acteurs du crédit immobilier et elles seront traduites dans une norme juridiquement contraignante dès septembre 2021.

Cela pourrait profondément remettre en cause le financement de l’immobilier locatif et donc le dynamisme et l’évolution positive des prix de l’immobilier de rendement.

En effet, dans sa définition du taux d’endettement, le HCSF exclu la possibilité pour les banques d’utiliser le calcul différentiel encore utilisé jusqu’à récemment par certains établissements bancaires.

Les quelques banques qui acceptaient encore ces méthodes de calcul particulièrement favorables semblent d’ores et déjà en train d’ajuster leur logiciel interne pour rentrer dans le rang des exigences du HCSF.

Et n’espérez pas utiliser la SCI imposée à l’imposée à l’impôt sur le revenu pour contourner ces règles, cela ne fonctionne pas car le taux d’endettement est calculé sans tenir compte de cette interposition. Le HCSF utilise les revenus déclaré à l’impôt sur le revenu pour calculer le taux d’endettement ; La semi-transparence de la SCI ne permet donc pas de contourner cette règle de calcul.

Quant aux SCI à l’IS, il s’agit d’une possibilité dont nous savons tous que les inconvénients dépassent largement les avantages lorsqu’il s’agit d’investir dans un bien immobilier locatif dont la valeur pourrait s’apprécier à long terme.

De surcroît, même pour les SCI à l’IS le financement est de plus en plus compliqué à obtenir (cf.  » Crédit immobilier : Les SCI à l’IS sont de plus en plus difficiles à financer.« ). Les normes d’appréciation du crédit professionnel appliquée aux SCI à l’IS sont loin d’être aussi favorables que celles applicables aux crédits immobilier.

Pourquoi la fin du calcul du taux d’endettement différentiel va compliqué l’investissement immobilier locatif ?

Vous allez très rapidement comprendre pourquoi cette méthode de calcul du taux d’endettement était particulièrement favorable… et pourquoi le financement de l’immobilier locatif va devenir extrêmement compliqué pour tout ceux qui n’ont pas encore remboursés leur crédit résidence principale ou secondaire.

Prenons la situation suivante :

Monsieur X est locataire. Il paye 800€ de loyer mensuel.

Son revenu est de 3000€ net par mois. Il souhaite investir dans un immeuble locatif d’une valeur de 300 000€ qui génèrera un revenu de 1500€ par mois (soit un rendement net de 6% et donc un rendement brut autour de 8% à 9% – typiquement un bien immobilier de rendement).

Un crédit de 300 000€ sur 25 ans au taux assurance comprise de 1.30%, c’est une mensualité de 1171€.

Bref, un super projet sur le papier. Un cash-flow comme dise les investisseurs modernes entre loyer et mensualité de crédit qui donne l’impression d’un effort d’épargne nul voire négatif.

Calcul du taux d’endettement pour ce candidat à l’investissement immobilier locatif :

  • Méthode de calcul du taux d’endettement selon les critères du HCSF : (loyer + mensualité du crédit immobilier) / (revenu professionnel + 70% du revenu immobilier locatif ) ; (800+1171)/(3000+1500*0.70) = 48% ! Avec un taux d’endettement à 48%, le projet immobilier locatif n’est pas finançable.

  • Méthode de calcul du taux d’endettement selon la méthode du calcul différentiel : (loyer) / (revenu professionnel – (mensualité du crédit immobilier – 70% du loyer brut ) = 800 / (3000 -121.82) = 26% ! Avec un taux d’endettement à 26% ce projet immobilier locatif est finançable. Malheureusement, ça c’était avant ! Aujourd’hui, le calcul différentiel est proscrit par le HCSF – Et les banques qui l’appliqueraient pourraient être sanctionnée à partir de septembre 2021.

Malheureusement, malgré ce fameux cash-flow positif, et donc cet effort d’épargne nul, le projet n’est plus finançable pour ce candidat locataire.

Prenons un second exemple avec un candidat investissement propriétaire de sa résidence principale.

Monsieur X est propriétaire de sa résidence principale ; Il a remboursé son crédit immobilier résidence principale et n’a donc plus de charge de remboursement ou de loyer ;

Son revenu est de 3000€ net par mois. Il souhaite investir dans un immeuble locatif d’une valeur de 300 000€ qui génèrera un revenu de 1500€ par mois (soit un rendement net de 6% et donc un rendement brut autour de 8% à 9% – typiquement un bien immobilier de rendement).

Un crédit de 300 000€ sur 25 ans au taux assurance comprise de 1.30%, c’est une mensualité de 1171€.

Calcul du taux d’endettement pour ce candidat à l’investissement immobilier locatif :

  • Méthode de calcul du taux d’endettement selon les critères du HCSF : (mensualité du crédit immobilier) / (revenu professionnel + 70% du revenu immobilier locatif ) ; (1171)/(3000+1500*0.70) = 28% ! Avec un taux d’endettement à 28%, le projet immobilier locatif est finançable car inférieur à 33%.

  • Méthode de calcul du taux d’endettement selon la méthode du calcul différentiel : (charge de crédit immobilier) / (revenu professionnel – (mensualité du crédit immobilier – 70% du loyer brut ) = 0 / (3000 -121.82) = 4% ! Avec un taux d’endettement à 4% ce projet immobilier locatif est finançable.

Notre candidat à l’investissement immobilier locatif est finançable car il est propriétaire de sa résidence principale et n’a plus de charge de remboursement.

Bref, il va devenir de plus en plus compliqué de se lancer dans l’immobilier locatif pour ceux qui seraient locataire ou qui n’auraient pas encore remboursé le crédit de leur résidence principale.

La raréfaction des investisseurs dans l’immobilier locatif de rendement va peser sur la liquidité du marché et donc sur les prix de l’immobilier de rendement.

Nous le ressentons depuis quelques mois déjà, mais la fin du calcul du taux d’endettement différentiel devrait peser sur le dynamisme du marché immobilier locatif et notamment pour l’immobilier de rendement.

Ce durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers pour les investisseurs en immobilier locatif devrait naturellement peser sur la demande car les investisseurs finançables (revenu élevé ayant déjà remboursé leur crédit résidence principale) deviennent plus rares.

En effet, contrairement à l’immobilier « patrimonial », l’immobilier de rendement n’intéresse que les investisseurs et en aucun cas les acheteurs de résidence principale. Un marché, c’est la confrontation d’une offre et d’une demande.

Lorsque la demande baisse (car les candidats investisseurs ne trouvent pas de financement bancaire) dans un contexte d’offre constante… les délais de vente s’allongent et les prix baissent.

CQFD.

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