N’avez vous jamais entendu que dans un crédit immobilier, on remboursait tous les intérêts au début du prêt et qu’il était donc peu intéressant d’envisager le remboursement anticipé d’un crédit dont la durée restante était réduite.

Ce raisonnement est totalement faux ! Une bonne fois pour toute, je vous l’affirme : NON, On ne rembourse pas tous les intérêts d’un crédit immobilier ! Affirmer cela est la preuve de l’incompétence de votre interlocuteur. le professionnel qui croit dans cette légende urbaine ne peut pas être de bon conseil sur le mode de financement de votre investissement immobilier.

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Formule dans laquelle :

m : mensualité
K : capital emprunté
t : taux annuel proportionnel
n : nombre de mensualités

 

Ainsi, face à une mensualité constante sur toute la durée du crédit immobilier, la répartition entre remboursement du capital emprunté et paiement des intérêts de la dette évolue :

  • Au sein de la mensualité, le montant des intérêts est calculé en fonction du montant du capital restant dû avant paiement de la mensualité du crédit immobilier. Il est simple de calculer la part des intérêts dans une mensualité, il suffit d’appliquer la formule suivante : (Montant du capital restant dû) x (taux d’intérêt du crédit immobilier) = Montant des intérêts à payer

 

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  • Au sein de la mensualité, ce qui n’est pas paiement des intérêts sur le capital restant dû, correspond au montant du capital remboursé. (mensualité constante du crédit immobilier) – (montant des intérêt à payer) = Part du capital contenu dans la mensualité du crédit immobilier.

 

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier amortissable

Montant du crédit immobilier   200 000,00 €
Durée 20 ans
Taux du crédit immobilier 1,50%
Capital restant dû en début de période Annuité du crédit immobilier Dont intérêt Dont capital Capital restant dû après annuité
1 200 000,00 € 11 649,15 € (Mensualité constante) 3 000,00 € (= 200 000 * 1.50%= 8 649,15 € (= 11645.15 – 3000)   191 350,85 € (=200 000 – 8645.15)
2 191 350,85 € 11 649,15 €     2 870,26 € 8 778,88 €   182 571,97 €
3 182 571,97 € 11 649,15 €     2 738,58 € 8 910,57 €   173 661,40 €
4 173 661,40 € 11 649,15 €     2 604,92 € 9 044,23 €   164 617,17 €
5 164 617,17 € 11 649,15 €     2 469,26 € 9 179,89 €   155 437,29 €
6 155 437,29 € 11 649,15 €     2 331,56 € 9 317,59 €   146 119,70 €
7 146 119,70 € 11 649,15 €     2 191,80 € 9 457,35 €   136 662,35 €
8 136 662,35 € 11 649,15 €     2 049,94 € 9 599,21 €   127 063,13 €
9 127 063,13 € 11 649,15 €     1 905,95 € 9 743,20 €   117 319,93 €
10 117 319,93 € 11 649,15 €     1 759,80 € 9 889,35 €   107 430,59 €
11 107 430,59 € 11 649,15 €     1 611,46 € 10 037,69 €     97 392,90 €
12 97 392,90 € 11 649,15 €     1 460,89 € 10 188,25 €     87 204,64 €
13 87 204,64 € 11 649,15 €     1 308,07 € 10 341,08 €     76 863,57 €
14 76 863,57 € 11 649,15 €     1 152,95 € 10 496,19 €     66 367,37 €
15 66 367,37 € 11 649,15 €        995,51 € 10 653,64 €     55 713,74 €
16 55 713,74 € 11 649,15 €        835,71 € 10 813,44 €     44 900,29 €
17 44 900,29 € 11 649,15 €        673,50 € 10 975,64 €     33 924,65 €
18 33 924,65 € 11 649,15 €        508,87 € 11 140,28 €     22 784,37 €
19 22 784,37 € 11 649,15 €        341,77 € 11 307,38 €     11 476,99 €
20 11 476,99 € 11 649,15 €        172,15 € 11 476,99 € –             0,00 €

 

 

Ainsi :

  • Non, on ne rembourse pas les intérêts d’un crédit immobilier au début du prêt immobilier. Le montant des intérêts est plus important au début, mais ce montant est simplement proportionnel au montant de lu capital restant à rembourser à la banque ; 

 

  • Rembourser son crédit immobilier au début du prêt ou après la moitié de la durée du prêt ne change strictement rien !

 

  • Dans le même ordre d’idée, avoir 100 000€ placé à 2% ou avoir un crédit de 100 000€ au taux d’emprunt de 2% est identique et n’est pas source d’enrichissement :
    • Avoir un crédit immobilier de 100 000€ à 2%, c’est rembourser 5824.57€ par année pendant 20 ans ;
    • Avoir un capital de 100 000€ à 1.50%, c’est gagner 1.50% d’intérêt sur le capital, mais aussi devoir débourser 5824.57€ par année pour rembourser le crédit immobilier.
    • ==> Au final, après 20 ans, l’opération est nulle car il reste 0€ d’épargne.

 

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier amortissable

Montant du crédit immobilier 100 000,00 €
Durée 20
Taux du crédit immobilier 1,50%
Capital restant dû en début de période Annuité du crédit immobilier Dont intérêt Dont capital Capital restant dû après annuité Épargne Épargne fin de période après paiement des mensualités de crédits et capitalisation
1 100 000,00 € 5 824,57 € 1 500,00 € 4 324,57 € 95 675,43 € 100000€ 95 675,43 € (=100000*1.50%-5824.57)
2 95 675,43 € 5 824,57 € 1 435,13 € 4 389,44 € 91 285,98 € 95 675,43 € 91 285,98 €
3 91 285,98 € 5 824,57 € 1 369,29 € 4 455,28 € 86 830,70 € 91 285,98 € 86 830,70 €
4 86 830,70 € 5 824,57 € 1 302,46 € 4 522,11 € 82 308,59 € 86 830,70 € 82 308,59 €
5 82 308,59 € 5 824,57 € 1 234,63 € 4 589,94 € 77 718,64 € 82 308,59 € 77 718,64 €
6 77 718,64 € 5 824,57 € 1 165,78 € 4 658,79 € 73 059,85 € 77 718,64 € 73 059,85 €
7 73 059,85 € 5 824,57 € 1 095,90 € 4 728,68 € 68 331,17 € 73 059,85 € 68 331,17 €
8 68 331,17 € 5 824,57 € 1 024,97 € 4 799,61 € 63 531,57 € 68 331,17 € 63 531,57 €
9 63 531,57 € 5 824,57 € 952,97 € 4 871,60 € 58 659,97 € 63 531,57 € 58 659,97 €
10 58 659,97 € 5 824,57 € 879,90 € 4 944,67 € 53 715,29 € 58 659,97 € 53 715,29 €
11 53 715,29 € 5 824,57 € 805,73 € 5 018,84 € 48 696,45 € 53 715,29 € 48 696,45 €
12 48 696,45 € 5 824,57 € 730,45 € 5 094,13 € 43 602,32 € 48 696,45 € 43 602,32 €
13 43 602,32 € 5 824,57 € 654,03 € 5 170,54 € 38 431,78 € 43 602,32 € 38 431,78 €
14 38 431,78 € 5 824,57 € 576,48 € 5 248,10 € 33 183,69 € 38 431,78 € 33 183,69 €
15 33 183,69 € 5 824,57 € 497,76 € 5 326,82 € 27 856,87 € 33 183,69 € 27 856,87 €
16 27 856,87 € 5 824,57 € 417,85 € 5 406,72 € 22 450,15 € 27 856,87 € 22 450,15 €
17 22 450,15 € 5 824,57 € 336,75 € 5 487,82 € 16 962,33 € 22 450,15 € 16 962,33 €
18 16 962,33 € 5 824,57 € 254,43 € 5 570,14 € 11 392,19 € 16 962,33 € 11 392,19 €
19 11 392,19 € 5 824,57 € 170,88 € 5 653,69 € 5 738,50 € 11 392,19 € 5 738,50 €
20 5 738,50 € 5 824,57 €  86,08 € 5 738,50 €  0,00 € 5 738,50 € -0,00 € (Après 20 ans, il ne reste plus d’épargne)

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16 Comments

  1. Dominique GUILBERT says:

    Je ne souscris pas tout à fait à votre analyse quand vous dites : « Rembourser son crédit immobilier au début du prêt ou après la moitié de la durée du prêt ne change strictement rien ! » en effet cette affirmation ne s’applique pas à l’investisseur qui déduit ses intérêts d’emprunt, ce qui explique que, souvent, les investisseurs immobiliers sont pris en étau au bout de quelques années, car du fait de la réduction de déduction des intérêts d’emprunt, leur fiscalité remonte très vite.

  2. Merci GUILLAUME. La démonstration est simple et claire.

    credit : La déduction fiscale évoquée par Dominique G. (intérêts+assurance) peut être considérée comme un plus à l’avantage du crédit

    placement : il faut bien considérer que hors livret A on subit désormais le prélèvement de la FLATTAX de 30% sur les intérêts versés. Il faut donc en tenir compte au bilan comparatif.

  3. FLUMEL Alex says:

    L’analyse est en revanche intéressante pour l’investisseur qui place son cash et fait fructifier les 100 000€ tout en ayant la capacité d’emprunter et réaliser un effort d’épargne pour rembourser le prêt immobilier.

    • Oui, et non.

      Celui qui préfère financer son bien immobilier à crédit afin de garder son argent, anticipe une hausse future de la valeur des actifs. Il est préférable d’acheter aujourd’hui un bien ou un placement financier dont la valeur va augmenter demain.

      En revanche celui qui se finance cash considère que la période est plutôt à une baisse de la valeur des actifs et préfère ne plus avoir de placements financier (car il a dépensé son argent pour l’achat) et dispose d’un flux mensuel pour investir progressivement sur les marchés financiers par exemple.

      Je crois qu’il s’agit d’une réflexion saine.

      • Je comprend pas.
        Si un crédit coute 1% et que l’épargne rapporte 2%, n’est-il pas plus intéressant de s’endetter ?.

        • Olivier Decarre says:

          Oui mais :
          1- Il faut trouver LE placement sans risque à 2% (surtout lorsque les taux immo sont à 1%)
          2- Il faut être certain que ce taux de 2% ne baissera pas dans la durée
          3- Il faut tenir compte de la fiscalité et donc penser à comparer le taux net pour l’épargne au taux tous frais inclus (assurance, dossier…) côté immo.

          • 1/ AV par ex
            2/ Suffit alors de rembourser le prêt
            3/ bien sur mais dans le cas présent c’est pour démontrer qu' »il y a tout intérêt à d’endetter si l’épargne rapporte plus.

            Guillaume, pouvez vous m »expliquer votre raisonnement ?

  4. Quand on dit que l’on paye tout les « intérêts au début » c’est pas a prendre au pied la lettre, ça sert juste a expliquer la différence entre des intérêts composés et linéaire.

  5. Je souscris à l’essentiel de cet article.
    Et surtout, je suis convaincu que la 1e des richesses est de savoir mettre rapidement un terme à ses crédits, même si la fiscalité doit augmenter.
    Au moins pour pouvoir plus facilement repartir sur un nouveau crédit.

  6. Bonjour

    Eventuellement – à moins que je rate quelque chose – un point complémentaire à prendre en compte dans le choix de se financer à crédit plutôt que de payer cash : l’ADI associée au prêt. En cas d’accident de la vie, notamment le décès, le prêt est remboursé par l’assurance (tout ou partie du montant restant).
    Un moyen de faire un ‘bon’ investissement… malheureusement sans en profiter.
    Mais de mon point de vue il ne faut pas perdre de vue cet aspect.

    • C’est tout à fait juste.
      Je suis pour ma part lourdement endetté sur de l’immobilier locatif.

      -Scénario 1, pas d’accident de la vie, je vais au bout de l’opération, je décède de mes vieux jours et je transmets à mes enfants.

      Scénario 2, départ anticipé…, l’assurance fait le chèque, et je transmets à mes enfants.

      Je repartis d’ores et déjà, ce que transmettrais et ce que je consommerais.

      Sans avoir poussé le calcul, les intérêts du crédit et son assurance, sont probablement plus avantageux qu’un capital décès.

      À vos calculettes !!

  7. Concernant la comparaison entre épargne et placement, ne pas oublier que l’épargne capitalise alors que le crédit s’ammorti donc un pret de 2% sur 5 ans par exemple et une epargne à 2% par an sur 5 ans ca ne fait pas une somme nulle

    • Voilà la raison pour laquelle j’ai écrit cet article ! Cette légende urbaine est insupportable.

      Je vous suggère de bien relire le dernier tableau et vous comprendrez à quel point vous êtes dans l’erreur, même si je sais cela va à l’encontre de vos certitudes.

      Je confirme que cette phrase  » l’épargne capitalise alors que le crédit s’ammorti donc un pret de 2% sur 5 ans par exemple et une epargne à 2% par an sur 5 ans ca ne fait pas une somme nulle » est fausse. Bien évidemment que le gain est nul ! Le différentiel est simplement l’effort d’épargne, la sortie de trésorerie que vous aurez injecté dans l’opération !

  8. Guillaume a raison, il faut raisonner en terme de flux mais il ne répond pas à la question à laquelle on pense de prime abord.
    Son raisonnement répond à la question : « Faut-il s’endetter ou utiliser son épargne pour rembourser un crédit ».
    Alors que moi ma question était plutôt  » Faut-il m’endetter et utiliser ma capacité d’emprunt tout en gardant mon épargne ou faut-il payer cash » ce qui correspond au cas de bien plus de personnes en phase de constitution de patrimoine. Et dans ce cas le calcul est complexe !

    Pour répondre à cette question et si on veut vraiment tout intégrer (et il le faut !):
    D’ailleurs n’hésitez pas si vous pensez à un point que je n’ai pas mentionné!

    Soit on s’endette, on paye des intérêts, on paye la mensualité avec un effort d’épargne et on place son cash qui rapporte (mais qui occasionne des prélèvements sociaux à minima et potentiellement des impôts) et on gagne une assurance sur le prêt. On inclus les déductions d’intérêts d’emprunts si applicable.

    Soit on paye cash, on a donc une capacité d’épargne égale à la mensualité que l’on paye dans l’autre hypothèse, on place cette capacité d’épargne ce qui rapporte. Si on veut comparer entièrement, on ajoute la cotisation d’une garantie décès à fonds perdus d’un montant égal au capital restant du (bonjour l’usine à gaz…) comme ça on a l’argument « assurance » dans les 2 hypothèses.

    Je n’ai pas pris le temps de donner un exemple concret car il y a trop d’hypothèses propres à chacun.
    taux d’imposition pour les revenus des placements
    âge pour l’assurance décès à fonds perdus
    déductions d’intérêts d’emprunts ou pas…

    Il faut absolument faire une simulation car si on stigmatise et que l’on prend des cas assez opposés le calcul peut pencher fortement d’un côté ou de l’autre.

    exemple: achat RP à 55 ans : du capital mais peu de revenus donc assurance chère et mauvaises conditions de crédits, pas d’intérêts déductibles… C’est vraiment pas gagné pour l’option endettement … (seul point positif : la TMI)

    exemple 2 : investissement locatif, 30 ans gros revenus donc bonnes conditions de crédits et assurance peu chère et déductions des intérêts d’emprunts. (seul point négatif: la TMI), dans ce cas il y a bien plus de chance pour l’option endettement.

    Entre ces 2 cas extrêmes il y a des tas de possibilités donc il faut faire une simulation des 2 options avec des chiffres réels d’offres de prêts mais il restera malgré tout toujours l’incertude des rendements futurs (mais dans ce cas toujours la possibilité de faire un remboursement anticipé…), le grand jeu serait alors de réussir à calculer le « point mort » du rendement de l’épargne en dessous duquel il vaudra mieux faire un remboursement anticipé.

    J’espère avoir été complet, à vos tableurs ! 🙂

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