En 2022, malgré des prix de l’immobilier qui ont déjà beaucoup augmentés depuis 2018, l’investissement immobilier locatif s’annonce comme un investissement incontournable face à la médiocrité des rendements de l’épargne sécurisée.
Dans notre météo du patrimoine publié dans cet article « Comment investir ou épargner en 2022 ? – La météo du patrimoine« , et dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous privilégions néanmoins l’investissement locatif en province (métropole régionale ou ville moyenne à démographie dynamique) et évitons l’immobilier dont les prix seraient manifestement exagérés comme l’immobilier d’habitation à Paris ou Lyon ou encore l’immobilier de bureaux dont l’usage est remis en cause par le télétravail.
Bref, l’investissement immobilier locatif reste une stratégie d’investissement d’une grande pertinence pour tous les investisseurs de long terme qui ont conscience que l’investissement sur les marchés financiers et notamment en actions ne peut être une solution massive tant la volatilité est une source de stress qui est difficile à assumer (cf. « Bourse : Êtes vous capable d’assumer le stress de la volatilité ?« ), sans parler des niveaux de valorisation excessifs actuels.
S’endetter pour investir dans l’immobilier locatif est à privilégier pour maximiser l’effet de levier.
L’investissement pourra naturellement être financé « cash » par l’utilisation de l’abondante épargne sécurisée qui n’est aujourd’hui plus rémunérée, mais c’est bel et bien le recours au crédit immobilier et la perspective de profiter des taux bas qui conforte la pertinence de l’investissement immobilier locatif.
Pour comprendre l’impact de crédit immobilier sur la rentabilité globale de l’investissement, et donc pour chiffrer l’impact de l’effet de levier, il suffit de comparer les deux situations suivantes :
- Première simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie ; Il utilise ces 200 000€ pour acheter un appartement valorisé 195 000€ +5000 de frais de notaire réduit pour l’immobilier neuf). Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%
- Seconde simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie rémunéré 1% ; Il conserve ces 200 000€ et souscrit un crédit immobilier à hauteur de 200 000€, au taux de 1.50% sur 15 ans, pour acheter un appartement valorisé 180 000€ + 20 000€ +5000 de frais de notaire réduit pour l’immobilier neuf . Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%.
- Troisième simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie ; Il utilise ces 200 000€ pour acheter un appartement valorisé 300000€. Il souscrit donc un crédit immobilier à hauteur de 100 000€ / 20 ans pour compléter l’apport personnel. Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%.
Les résultats sont sans appel en terme de taux de rendement interne (TRI) :
(attention 1 nous calculons un TRI global qui intègre le TRI de l’investissement PINEL + TRI de l’assurance-vie autour de 1%).
(attention 2 , le TRI est calculé sur des bases d’une grande prudence et notamment un prix de revente de l’immobilier N+20 au même prix que le prix d’achat du PINEL) :
- TRI de la première simulation : 2.28%
- TRI de la seconde simulation : 1.89%
- TRI de la troisième simulation : 2.67%
En réalité, ces chiffres nous permettent de comprendre que c’est la médiocrité du rendement du fonds euros qui pénalise fortement le TRI du patrimoine et surtout que c’est le recours au crédit immobilier qui permet de justifier l’intérêt de l’investissement PINEL ou tout autre investissement immobilier.
Ces mêmes simulations pour un épargnant sans apport personnel permet d’espérer un TRI à 5.03%. C’est vraiment la médiocrité du rendement de l’assurance-vie qui dégrade l’intérêt de l’opération. cf. ‘Simulateur Loi PINEL 2022 : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf ou encore « Le classement des meilleures stratégies pour investir en immobilier locatif en 2022 ?« .
De manière intrinsèque, le rendement de l’immobilier locatif patrimonial (PINEL ou ancien) n’est pas suffisant pour justifier l’investissement. Ce sont les perspectives de plus-value à long terme et d’effet de levier qui justifient l’investissement immobilier locatif.
L’idéal est donc :
- De s’endetter pour profiter des taux bas ;
- Ne pas avoir peur d’utiliser votre épargne mal rémunérée pour effectuer un apport personnel conséquent ou pour multiplier les projets ; La possibilité de multiplier les projets est particulièrement pertinente. Pourquoi ne pas faire 2 ou 3 projets d’investissement immobilier locatif construits autour d’un apport à -+50% pour un effort d’épargne mensuel nul ?
- Et si vous ne voulez pas réaliser un apport personnel, il vous faut impérativement travailler à l’amélioration du rendement de votre épargne pour limiter la destruction de TRI ; (Cf. « Assurance-vie : Le fonds euros est mort. Quelles alternatives ?« )
- Investir dans un bien immobilier locatif de type patrimonial au le rendement locatif qui ne sera pas très élevé, mais dont la qualité de construction et de l’emplacement permettra d’espérer une revalorisation supérieure aux médiocres perspectives du fonds euros.
Dans ce contexte de taux bas, vous devez donc utiliser votre abondante épargne mal rémunérée pour vous construire un patrimoine investit dans l’économie. L’utiliser en apport personnel pour multiplier les investissements immobilier semble être une stratégie d’une grande efficacité pour améliorer le rendement de votre patrimoine face à la faiblesse des rendements de l’épargne sans risque.
A suivre.
« Investir dans un bien immobilier locatif de type patrimonial au le rendement locatif qui ne sera pas très élevé, mais dont la qualité de construction et de l’emplacement permettra d’espérer une revalorisation supérieure aux médiocres perspectives du fonds euros »
Oui mais ….. En Pinel, on propose rarement des logements patrimoniaux. En effet, on construit, dans 99% des cas, dans des zones où l’emplacement ne correspond pas aux critères de logique patrimoniale. En outre, le rendement n’est pas bon, donc il faut avoir les reins solides pour que votre emprunt soit remboursé par d’autres flux que vos loyers.
Je ne vois pas trop l’intérêt d’investir en immobilier en ce moment. Les taux sont bas, certes mais la revalorisation me parait très aléatoire. En outre, l’illusion de taux bas me fait penser à l’illusion de la carotte fiscale. On n’investit pas car les taux sont bas mais car l’investissement en de qualité.
D’autre part, l’effet levier n’a d’intérêt que si le différentiel entre le taux d’emprunt et le TRI est très +++ ce qui ne semble pas le cas en Pinel.
Ne pas oublier que l’emprunt nuit à sa « force de frappe » financière (limite ses dépenses ou d’autres investissements).
J’ai davantage confiance à la bourse pour générer de la richesse.
Ou alors, il faut les deux avec le crédit in fine ?!
Je n’ai jamais vraiment compris l’intérêt du cdt in fine.
@laurent
Il fut un temps où c’était gagnant: la banque vous prêtait la valeur de votre achat immobilier, elle vous demandait de cantonner cette somme dans un compte assurance vie. Le loyer remboursait les intérêts, vous ne payiez donc presque pas d’impôt sur vos revenus immobilier et l’assurance vie vous versait des intérêts non fiscalisés. Le seul danger résidait dans le fait qu’à la fin du prêt il fallait rembourser la somme totale en une seule fois. Soit vous vendiez le bien et s’il avait pris de la valeur vous empochiez vos plus values, soit vous remboursiez la banque avec votre assurance vie.
et c’est toujours le cas. Rien n’a changé.
@Guillaume,
Le seul élément de taille qui a changé bien sur c’est le taux de rémunération des comptes euros assurance vie😭😭
Donc dans ce cas, cela ne sert plus à grand chose, avec un taux fond euros à 1.5%…
Mais pourquoi ne pas investir de manière plus dynamique ?
Parce que s’il faut rembourser au final avec le capital, à horizon 10 ans, il faut assurer un minimum et ne pas faire du all in sur les cryptos 🙂
Rien n’est plus dangereux que le crédit in fine, aussi appelé « crédit couplé » .
J’en ai fait l’expérience une fois dans ma vie, lors de la crise de 2008 !!!!
Le remboursement à terme, en une seule fois de 100% du capital à partir de deniers exposés aux risques d’un contrat d’assurance -vie comportant des unités de comptes investies en actions notamment, ( pas en euros puisque cela rapporte « pinuts » ) repose sur l’espoir hasardeux d’un gain qui ne sera peut-être pas au rendez-vous.
Le CGP s’expose en conseillant ce type de montage à voir sa RC mise en cause si l’affaire se déroule mal …..
A bannir !
Dans une décision citée ci-après (cass. com. 23 septembre 2014, n° 13-22763), la Cour de cassation a rappelé qu’un conseil en gestion de patrimoine (CGP) est tenu d’une obligation générale de conseil. Cela paraît évident sinon pourquoi s’appeler conseil en gestion de patrimoine.
Mais surtout, au cas particulier, le CGP s’occupait de toute la gestion patrimoniale d’un joueur professionnel de rugby et sur plusieurs années. Il fallait donc prendre garde à éviter les placements incertains ou hasardeux.
Or, précisément le CGP avait suggéré de procéder à des montages dit « de crédit couplé », avec des investissements immobiliers achetés par des prêts in fine, garantis par des placements en assurance-vie en actions, un produit de placement particulièrement toxique et encore aujourd’hui recommandé par certains professionnels :
« Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X…, joueur de rugby professionnel, a, de 2006 à 2008, souscrit, par l’intermédiaire de la société EFI conseils, aujourd’hui dénommée L2a Conseils (la société L2a Conseils), quatre contrats d’assurance-vie et quatre emprunts immobiliers, dont le remboursement in fine a été garanti par le nantissement des contrats d’assurance ; qu’estimant que les placements proposés avaient fragilisé sa situation financière et que le système patrimonial mis en place par la société L2a Conseils s’était révélé inadapté à ses objectifs, M. X… a recherché sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil ;
Bonjour Guillaume,
Pourriez vous aborder le futur risque de décote de l immobilier ancien avec les taxes écolo prévues pour 2024?
Réponse à Badtimes
La solution alternative de vente de l’appartement acheté avec le crédit in fine pour rembourser le capital emprunté au terme, paraît fort compliquée, puisque l’appartement est loué pendant la durée du crédit afin de générer des loyers pour rembourser les intérêts.
Si l’on veut vendre rapidement et à bon prix, il faut que l’appartement soit libre de toute occupation !
Il faut donc faire coïncider le départ certain du locataire avec le terme du crédit in fine …ce qui n’est guère évident compte tenu de la législation des baux qui protège le locataire !
Si par ailleurs on exclut le contrat d’AV avec unités de compte diversifiées permettant de doper le rendement,, quel intérêt d’immobiliser un capital sur un fonds en euros qui rapporte pinuts …
sachant qu’un crédit couplé remboursable in fine est plus difficile à obtenir qu’un crédit amortissable et que le taux d’intérêt est toujours plus élevé qu’en amortissable …..Drôle d’idée !
Le crédit couplé, c’est, dit Me Paul DUVAUX, avocat fiscaliste, une bonne idée pour enrichir le banquier et l’assureur vie …..!
C’est en tout cas un double pari sur l’avenir qui augmente de facto le risque.
@Gilbert
Je suis d’accord avec vous que la vente à terme échu du prêt de l’appartement loué est une option peu envisageable mais qui existe.
Pour ce qui concerne l’adossement a un compte assurance vie, comme je l’ai dit, avec un compte en euros aujourd’hui ce n’est plus possible. Jamais je n’aurais fait avec un unités de compte.
Ce qui fut possible à une époque (dans des cas bien spécifiques) ne l’est plus aujourd’hui sans risques importants pour ma part.
Réponse à Laurent,
Vous ne voyez pas l’utilité du crédit couplé (adossé à un contrat d’AV et remboursable in fine) , particulièrement dans le contexte actuel de rémunération des fonds en euros.
J’en vois une : si vous avez un ennemi , conseillez lui d’y recourir en dopant son AV avec des unités de comptes !
😉
Il est très bizarre de voir que les taux immobiliers n’augmentent pas, alors qu’on est à ce qu’il paraît dans une période inflationniste. Les banquiers sont-ils devenus fous ? . Pourquoi prêter de l’argent alors qu’ils savent qu’ils vont en perdre sur le long terme ? Ou alors, nous ment-on à longueur de journée sur notre économie réelle ? Sommes nous encore dans un système capitaliste, ou communiste ? De toute façon, à moins d’être aveugle on voit bien que tous les pays sont en train de s’écrouler, aux portes de l’europe, comme la Turquie, le liban, la Tunisie, et tout cela va entrainer les autres à la suite… Comment croire encore à des lendemains qui chantent ? Tout va changer bien plus vite que l’on ne croit. Déficit prévu du budget de l’Etat de 220 milliards en 2021… En 2022, grâce à la croissance (qu’il y aurait en France, si on écoute les médias dominants) , le budget de l’Etat sera de 298 milliards, avec un déficit prévu de 155 milliards, si tout ce passe bien. Donc, déjà plus de 50 % de déficit … et vous croyez que cela va continuer ? Si ça continue, cela voudrait bien dire que l’on est passé dans un système communiste, mais que l’on ose pas le dire… bof, achetez de l’immobilier si vous voulez, si vous croyez que vous pourrez préserver quelque chose dans un pays où les vieux sont de plus nombreux.. ( On n’est plus dans les années 60 ou 70 où la démographie était bien différente) . N’oubliez pas que plus de 10 % des logements en france sont inoccupés, et que l’on construit 400 000 logements /an dans un pays où la population n’a augmenté au total que de 180 000 personnes l’an dernier.. bref, les logements vacants, ce n’est pas fini.. Mais achetez, achetez, ça fait toujours travailler le BTP…
@ThierryG
Les banques ont peut-être une vue à plus long terme de nos économies que la presse actuelle qui favorise les gros titre effrayants pour bien vendre (de plus les taux longs ne sont pas encore remontés à des niveaux extraordinaires). Pour ma part je ne suis pas sur qu’à moyen-long terme (2 ans et +) nous ne continuions pas a voir les taux longs continuer leur descente (ou stagnation à niveau très bas) amorcée il y a longtemps déjà et que la croissance et l’inflation ne reviennent pas au niveau d’après crise de 2008. Ce n’est qu’un point de vue que l’on entend parfois dans des articles d’analyse de fond.
@laurent
La seule différence(et de poids) c’est qu’on ne peut pas emprunter pour investir en bourse. Il faut épargner (ou investir) par petites sommes(en fonction de ses revenus) au fil du temps sur une longue période. L’emprunt immobilier pour louer (même si vous devez en rembourser une petite partie) vous permet de faire financer votre richesse acquise par le locataire(et la banque).
Si vous héritez d’une somme d’argent ou si vous allez travailler à Dubaï pour se constituer un capital alors là je suis d’accord avec vous, investissez cette somme en bourse.
Pas vraiment d’accord
On investit pas en bourse en one shot
On investit au fil de l’eau en lissant le prix d’entrée
Contrairement à un achat immobilier
En outre l’immobilier est déjà bien taxé et le sera davantage prochainement
Sans compter l’arrivée des nouvelles réglementations énergétiques qui vont plomber littéralement les rendements.
Bonjour
Si j’étais aux manettes, je me débrouillerai pour que les taux restent bas en nominal et qu’il y ait suffisamment d’inflation (pas trop pour qu’il n’y ait pas de révolution), pour que les taux soient négatifs en réalité. Comme cela la dette s’amortira toute seule.
Je ne suis pas certain qu’il y ait des manettes prévues pour faire cela. On a mis des années à faire baisser l’inflation et on tente depuis des années de la faire remonter 🙂 Mais c’est peut-être tant mieux ! Les gouvernants font au mieux pour en plus contenter tout le monde, les emprunteurs et les prêteurs. Il y a exactement le même montant en jeu des deux côtés. Je ne sais pas s’il y a le même nombre d’acteurs, sans doute plus du côté préteur. Mais bien sûr au niveau individuel on peut parfois être plus preteur et d’autres fois être plus emprunteur. Je ne crois pas à la solution miracle.
Bonjour à tous
La volatilité des marchés financiers stresse… presqu’autant que l’immobilier locatif : impayés, dépannages, taxations…
Exact. D’autant qu’en bourse, si on est pas content, on peut sauver sa mise en 2 clics. En immobilier, ce n’est pas la même :-(.
Je pense que le bon placement immobilier, c’était dans le monde d’avant 🙂
Réponse à Laurent
« Je pense que le bon placement immobilier, c’était dans le monde d’avant ».
Je crains que, pour les motifs évoqués, vous ayez malheureusement raison, mais j’ajouterais : du moins si vous pensez immobilier physique d’habitation détenu en direct.
Selon une enquête de PAP relatée par LE POINT du 6 janvier :
» 31.8% , c’est la part des propriétaires bailleurs qui veulent arrêter d’investir dans l’immobilier en raison des nouvelles contraintes réglementaires.
Choc thermique !
Trop c’est trop….le calendrier et les modalités de la loi Climat et Résilience (du Macron pur jus !) pourraient être, pour de nombreux bailleurs, la goutte d’eau qui fait déborder le vase !
Parmi ceux qui souhaitent continuer à louer, 43.5% déclarent qu’ils n’envisagent pas de nouvelles acquisitions » .
Pas de rendement, sans emmerdement !…
Les organismes de placement collectif ( SCPI, OPCI, SCI ….) sont sans doute la solution de demain qui permet de professionnaliser la rénovation énergétique des bâtiments existants et de construire les immeubles neufs performants répondant aux besoins de demain à tous égards et à moindre coût.
Cela permet d’investir avec souplesse au fil de l’eau, cela permet une diversification maximale des actifs tant au point de vue de leur typologie que de leur localisation, de leur taille, que de leur cadre de gestion (diversification des sociétés de gestion) et last but not least, et donc une diminution du risque , et ce SANS AVOIR A SUPPORTER LES EMMERDEMENTS ET TRACAS DE LA GESTION LOCATIVE !!!
L’AVENIR EST AUX PLACEMENTS IMMOBILIERS COLLECTIFS !
Qui a dit que les SCPI allaient être balayées par un tsunami et qu’elles n’avaient pas d’avenir ?
En 2021, LA FRANCAISE AM, entre autres, a battu son record de vente de parts de SCPI !
Voici POUR INFO les PROPOSITIONS DE L’ASPIM
ASPIM : 11 propositions pour « dessiner l’immobilier locatif de demain »…
By Frédéric Tixier15 décembre 20217 Mins Read
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L’ASPIM, à l’instar d’autres associations professionnelles, vient de publier les propositions qu’elle ira présenter aux candidats à l’élection présidentielle. « Afin que l’immobilier trouve toute sa place dans la campagne à venir », espère l’association. Les thématiques du logement abordable et de l’intermédiation y figurent en bonne place.
L’ASPIM milite pour un immobilier collectif plus « résilient, inclusif et performant ». Les 11 propositions que l’association professionnelle des gestionnaires d’actifs immobiliers vient de dévoiler sont le fruit de plusieurs mois de réflexions et d’études menées par ses membres et des experts reconnus. L’élaboration de cette « doctrine » vise toutefois d’abord un objectif de plus court terme : imposer le sujet immobilier dans la campagne présidentielle.
Accroître la contribution des fonds immobiliers à l’économie et à la société
« La filière immobilière représente plus de 11% de la création de richesse en France », rappelle Jean-Marc Coly, président de l’ASPIM. Précisant qu’elle est à l’origine de 2,2 millions d’emplois. Et que l’activité des fonds d’investissement immobilier est l’un des moteurs de ce secteur. « Les propositions que nous allons porter aux candidats visent à accroître la contribution de notre secteur à l’économie et la société tout en accélérant sa transition écologique », estime-t-il. Compte tenu des enjeux, et « pour la première fois de son histoire », l’ASPIM a donc constitué un groupe de travail pour aboutir à ces propositions « soumises et adoptées par ses adhérents ». Elles sont aujourd’hui formulées autour de 4 thématiques : le logement, l’environnement, la retraite, la dépendance et le lien intergénérationnel et, enfin, le développement et la compétitivité des fonds d’investissement immobiliers français.
La question du logement au centre des propositions
Si seule la 1ère proposition est rangée dans la catégorie « logement », la volonté de pousser à plus d’intermédiation des professionnels dans ce secteur – dont la politique « pâtit de nombreuses difficultés » – constitue toutefois l’un des fils rouges des réflexions de l’association. « Nous plaidons pour la mise en place de conditions favorables à la constitution par les institutionnels de fonds logements «abordables» non cotés », écrit l’ASPIM dans le livre blanc qui détaille et motive chacune de ses propositions. Ces fonds permettraient notamment « d’assurer l’objectif sociétal majeur que constitue le logement des Français à tarif maîtrisé ». Et constitueraient « une nouvelle solution de financement du logement locatif durable et abordable par le biais de l’épargne des ménages collectée par tous les canaux de distribution ».
Des fonds logements pour développer l’offre en logements abordables
L’ASPIM estime que l’engagement des institutionnels permettra de « stimuler l’offre locative ». Via la construction de logements neufs. Mais aussi l’amélioration du parc existant. Le tout sans conduire à une augmentation excessive des prix ou des loyers… Et ce, grâce à la mise en place d’avantages fiscaux spécifiques, parfaitement détaillés dans un rapport dédié aux fonds logements [1]… Pour assurer le succès de ces fonds auprès du grand public, il faudra toutefois que ces véhicules assurent « une performance raisonnable ». Cette dernière ne doit pas provenir « d’avantages ponctuels ». Mais peut être obtenue au prix « d’adaptations mineures des canaux de distribution ». Là encore, l’ASPIM propose des mesures spécifiques pour doper le rendement net de ces fonds logements, qui pourraient revêtir la forme juridique de l’OPCI.
Mobiliser l’épargne immobilière des seniors
En contrepartie de la mise en place de ces avantages (chiffrés, poste par poste, dans le rapport), les fonds logements pourraient contribuer à porter à 500 000 le nombre de logements abordables sur le marché locatif français d’ici 2040… Les fonds immobiliers devraient également avoir vocation à davantage « mobiliser l’épargne immobilière des seniors ». L’ASPIM propose donc de « rendre éligibles sans limite à l’actif des fonds immobiliers » les mécanismes susceptibles de favoriser cette mobilisation : viager, démembrement de propriété, ou prêt hypothécaire. Le succès récent des fonds viagers prouve que ces techniques déclinées dans des supports collectifs peuvent effectivement séduire les épargnants.
Développer la compétitivité de l’industrie française des fonds immobiliers
L’ASPIM se penche également sur la compétitivité internationale de l’industrie des fonds immobiliers français. En évoquant plusieurs pistes d’amélioration, tant en termes d’accessibilité (digitalisation, européanisation), de liquidité, que de fiscalité. L’aspect environnemental n’est pas oublié. Le secteur du bâtiment représente en effet 40% de la consommation d’énergie en France… L’ASPIM réclame l’harmonisation européenne des labels ISR, dont l’obtention drive désormais la stratégie des acteurs immobiliers.
Inciter fiscalement aux travaux de rénovation énergétique
Elle propose également une mesure destinée à faire supporter indirectement par l’Etat une partie du pharaonique coût de la rénovation énergétique qui menace l’industrie immobilière. Elle demande en effet à ce que soit instauré un amortissement fiscal – de 3/5 ans – des travaux d’économie d’énergie engagés par les fonds immobiliers. Au profit des épargnants ayant investi dans ces véhicules. Une autre façon d’intermédier et de démocratiser les « primes » énergie destinées aux particuliers… Le message de l’ASPIM, en tout cas, est clair : les fonds immobiliers non cotés sont en capacité de répondre à certaines « des grandes questions de société ». L’industrie immobilière est prête. Donnez-lui les moyens d’agir. Sera-t-elle entendue ?
Les 11 propositions de l’ASPIM pour un immobilier résilient, inclusif, et performant
Logement
► Proposition n° 1 : Favoriser la création de « fonds logements » ou de « compartiments logements » dans les grands fonds immobiliers non cotés.
Environnement
► Proposition n° 2 : Porter au niveau européen une harmonisation des labels ISR, qui permettrait de définir un cœur de critères et d’objectifs communs.
► Proposition n° 3 : Mettre en place un amortissement fiscal de 3/5 ans du coût des travaux d’économie d’énergie au bénéfice des épargnants investissant dans les fonds d’investissement immobilier qui engagent des travaux de rénovation énergétique.
Retraite, dépendance et lien intergénérationnel
► proposition n° 4 : Faciliter le plus largement possible l’accès des produits d’épargne immobilière aux dispositifs d’épargne retraite ou salariale.
► Proposition n° 5 : Rendre éligibles sans limite à l’actif des fonds immobiliers, les mécanismes permettant de mobiliser l’épargne immobilière des seniors : viager, dette immobilière affectée à cette finalité, démembrement de propriété, etc.
► Proposition n° 6 : Encourager les systèmes mobilisateurs par une élimination du coût fiscal de la mise en place de ce type d’opération (droits de mutation, plus-values, taxe de publicité foncière, etc.).
► Proposition n° 7 : Adapter la fiscalité du produit de cette mobilisation de l’épargne des seniors en fonction de son utilisation pour encourager sa mobilisation vers l’économie réelle ou le financement de la dépendance.
Développement et compétitivité des fonds d’investissement immobilier français
► Proposition n° 8 : Faciliter la distribution des fonds immobiliers par la digitalisation des opérations notamment de souscription et de gestion.
► Proposition n° 9 : Favoriser l’européanisation de la commercialisation auprès des particuliers notamment européens (passeport de commercialisation, condition d’attribution du label ELTIF).
► Proposition n° 10 : Mettre en place une fiscalité française adaptée à cette distribution transfrontalière (éviter la double imposition des revenus immobiliers : pays d’investissement/France ; pays de résidence du porteur et France).
► Proposition n° 11 : Elaborer une « boîte à outils » européenne rassemblant les mécanismes de liquidité des fonds immobiliers non cotés permettant de favoriser leur reconnaissance mutuelle.
On comprend bien qu’ils prêchent pour leur paroisse. Mais quand je vois les termes suivants : « Elle propose également une mesure destinée à faire supporter indirectement par l’Etat une partie du pharaonique coût de la rénovation énergétique qui menace l’industrie immobilière ». Donc qui va payer ???
Et celle là : « Encourager les systèmes mobilisateurs par une élimination du coût fiscal de la mise en place de ce type d’opération (droits de mutation, plus-values, taxe de publicité foncière, etc.). ». J’imagine que c’est pour promouvoir une niche fiscale qui obligerai à passer par ce type de structure, pas pour le simple péquenaud. En gros l’idée c’est de mettre en place des structures payées par le contribuable et dont les bénéfices vont aller aux intermédiaires, les risques restant sur l’acheteur.
Je ne suis pas favorable aux mesures qui favorisent les intermédiaires, c’est une absurdité économique et une entrave à la liberté d’entreprendre.
Face à ces constats, les alternatives à l’immobilier en direct vont de plus en plus se proposer aux investisseurs. Ainsi, nous voyons se développer de nouvelles solutions : plateforme de crowdfunding (Homunity, Bricks), investissement locatif clé en main (Masteos, Bevouac), etc.. A voir si les épargnants/investisseurs, voulant investir dans l’immobilier sans ses contraintes inhérentes, vont être séduits.
Désolé, vous n’avez pas compris le sens de mon propos .
L’immobilier tertiaire (bureaux, locaux commerciaux, hôtels, locaux d’activité etc…) est accessible par le biais d’Organismes de Placement Immobilier Collectifs( SCPI, OPCI, SCI, foncières cotées, etc…) et cela fait le bonheur et la TRANQUILLITE de beaucoup d’investisseurs. Faible volatilité, risques réduits par la grande diversification des actifs , résilience aux crises, lissage des points d’entrée etc….en sont des atouts indéniables .
Ces formes de détention existent pour l’immobilier résidentiel , mais c’est encore peu répandu même si cela se développe.
Exemple : la SCPI KYANEOS PIERRE fait la rénovation énergétique de ses immeubles d’habitation (beaucoup mieux et à moins cher qu’un bailleur particulier ne le ferait) et sert « sur un plateau » 6 % de revenu aux détenteurs de parts, depuis sa création, sans discontinuité pendant la crise Covid ….. !
Eh bien, cher Monsieur, ce mode de détention de l’immobilier résidentiel est en train de se développer, et il faudra bien l’encourager par des mesures générales d’aménagement de la fiscalité telles que celles évoquées par le très sérieux organisme qu’est l’ASPIM, qui oeuvre aussi bien avec BERCY qu’avec l’AMF,
( et non par des carottes fiscales du type PINEL et autres attrape couillon) car le coût de la rénovation énergétique , c’est du « quoi qu’il en coûte » et il faudra bien que l’ETAT mette la main à la poche !
Avec l’encadrement des loyers, l’augmentation de la taxe foncière etc….le bailleur privé particulier ne pourra assumer .
Aujourd’hui, la BOURSE est trop chère ! Je dis DANGER !
Investir dans l »immobilier en direct , c’est aussi aujourd’hui le payer cher et avoir à subir demain des coûts et des contraintes redoutables sans parler de la fiscalité en France, car on ne peut partir avec un immeuble sous le bras à l’étranger !
La détention par Organisme de Placement Immobilier Collectif est , je ne dis pas , LA solution, mais une excellente piste, qui va se développer, tout comme le sont les SICAV, les FCP, les PER et autres forme de placements détenant des actifs financiers et autres.
En tout cas, après avoir détenu jusqu’à une trentaine de logements en location nue pour partie, meublée pour une autre (LMP) , je sais ce que sont les tracas de la gestion locative…et avec l’âge, je ne supporte plus !
J’allège donc cette détention directe depuis plusieurs années au profit d’un portefeuille très diversifié de SCPI, et accessoirement OPCI , et je m’en porte beaucoup mieux, je peux profiter enfin de ma retraite , et avec une détention à l’IS , c’est 5% net d’impôt …..SANS LOCATAIRES SUR LES BRAS ou sur le DOS au choix !!
Si j’ai un conseil à donner, pensez immobilier diversifié détenu sous forme de placement collectif
Et de plus, c’est sans avoir à me torture les méninges pour savoir si la BOURSE va continuer de monter ou « se casser la gueule » demain, ce que l’on ne saura jamais; cela a toujours été ainsi, mais visiblement au lieu de se dire qu’on ne sait pas, on essaie de prévoir ….et on disserte à l’infini en vain !
C’est pourtant, selon un excellent article de Guy MARTY à ce sujet, la première des choses qu’un investisseur doit se mettre dans la tête !
Je ne vais pas me faire des amis !
Cordialement.
Si votre SCPI permet d’obtenir 6% avec les lois actuelles, pourquoi vouloir que l’état mette encore la main à la poche. C’est largement suffisant pour attirer les investisseurs, surtout par les temps qui cours ! Je rappelle que l’argent de l’état, c’est nos impots et taxes, et je n’ai pas spécialement envie que les miens augmentent.
Taxation des revenus SCPI en revenus fonciers = limite l’intérêt
Par ailleurs, la bourse s’évalue sur le long terme. A court terme, ça monte et descend sans cesse. Si on est réfractaire à la volatilité, il ne faut pas aller en bourse
Réponse à Laurent
1/ Taxation des SCPI :
Je reviendrai sur la fiscalité des SCPI qu’il est évidemment hors de question de subir, mais au contraire d’éviter, en toute légalité bien sûr.
Je vous donnerai ma recette qui permet d’avoir un un rendement de 5% net avec un portefeuille diversifié de SCPI judicieusement choisies .
2/ Bourse ou immobilier, c’est une question centrale en gestion de patrimoine pour tout investisseur.
La réponse usuelle est : « il faut les deux mon capitaine « , selon le principe fondamental de la DIVERSIFICATION des actifs.
Mais, il faut tempérer ce principe fondamental par cet autre principe tout aussi fondamental : investir dans ce que l’on comprend et/ou dans ce que l’on maîtrise .
En ce qui me concerne, la bourse c’est trop tard compte tenu :
– de mon ignorance en la matière : je n’ai jamais détenu en direct une seule action de ma vie, si ce n’est par le biais d’assurance-vie …!
Je détiens des parts de mes trois sociétés (SARL de famille, SCI à l’IR, SCI à l’IS), et avec cela je m’amuse beaucoup sur le « non coté » en quelque sorte !
– du fait qu’actuellement la bourse est « trop chère » et donc trop risquée à court et moyen terme ….et pour le long terme, à mon âge c’est un peu tard …!
Professionnel du bâtiment (ingénieur ETP) j’ai toujours investi dans l’univers que je connais, celui de l’immobilier; mon patrimoine est à 95% immobilier, je ne sais faire que cela, j’ai l’expérience réussie des divers modes de détention/ exploitation, je sais faire (avec succès ), au diable les conseils inlassablement répétés de mes interlocuteurs banquiers de diversifier !
Bref, la VOLATILITE de la Bourse, « ce n’est pas mon truc ! »
Ou bien alors, il me faudrait un professeur es investissement boursier !
L’immobilier en direct, » j’ai déjà beaucoup donné », je veux dire assumer en terme « d’emmerdements » et c’est rien à côté de ce qui attend les propriétaires bailleurs demain : imaginez une seconde , compte tenu du processus laborieux et conflictuel de décision dans une copropriété, le « bazar » quand il va s’agir demain de décider si on isole un bâtiment par l’extérieur ou par l’intérieur pour lui assurer les performances énergétiques requises pour pouvoir continuer à louer ….!!!!!!!!!!!!
L’horreur …!
Vos points de vue sont généralement proches des miens …et c’est donc un plaisir d’échanger.
Si le Blog Patrimoine n’existait pas, il faudrait l’inventer .
C’est le grand mérite de Guillaume Fonteneau de l’avoir fait, même si je ne partage pas nombre de ses points de vue, en particulier sur les SCPI et sur l’IS ou encore le régime LMP.
Je reviendrai vous parler de ma recette concernant la fiscalité des SCPI……si vous le voulez bien.
Tout à fait d’accord. Il faut investir dans ce qu’on maitrise ou nous intéresse. Perso, je suis passionné des marchés financiers que je commence à correctement appréhender. L’immobilier, c’est le contraire.
Chacun son truc 😀
Laurent
A nous deux, nous ferions des merveilles !
Réponse à Laurent concernant la FISCALITE des SCPI
Ma recette pour obtenir du 5% net , comme promis
FISCALITE DES SCPI
Hypothèse : taux de rendement sur valeur de marché (TDVM) de 5%
C’est le taux de rendement brut avant IR ( en régime de l’impôt foncier)
1/ CAS CLASSIQUE
– particulier « vulgum pecus » détenant des SCPI en direct
– immeubles situés en France
Selon le TMI , un calcul simple montre que le taux de rendement net après IR et contributions sociales (CS) de 17.2% est de :
3.44% pour un TMI de 15%
2.64% pour un TMI de 30% …..pas terrible !
2/ CAS DES SCPI EUROPEENNES
– particulier détenant des SCPI en direct, mais plus avisé
– immeubles situés en Europe
Grâce aux conventions entre pays européens évitant la double imposition ( soit solution du Crédit d’impôt, soit solution du taux effectif)
l’imposition en France est considérablement allégée car il n’y a pas de CS et, selon la situation du foyer fiscal et le pays, on peut espérer un rendement net avant IR de plus de 4% . (calcul au cas par cas)
3/ CAS DE SCPI DETENUES en DEMEMBREMENT sur 12 ans PP = pleine propriété ; US = usufruit temporaire sur 12 ans = 36% PP ; NP = nue-propriété = 64% PP
Hypothèse :
SCPI dont 100% des immeubles( et donc des revenus) sont en France
NP détenue par particulier personne physique ou SCI à l’IR
US détenue par SCI à l’IS – Taux réduit IS = 15%
Montant investi : 100 000 €
Calcul :
Valeur US : 36 000 €
Revenu brut 5% x 100 000 = 5 000 €
Amortissement usufruit : 36 000 / 12 = 3 000 €
Bénéfice comptable et fiscal : 2 000 €
IS = 15% x 2 000 = 300 €
Revenu net : 5 000 – 300 = 4 700 €
Taux de rdt net : 4.70%
4/ CAS AVEC OPTIMISATION FISCALE optimisée
Dito cas précédent mais :
60% des revenus sont de source française (immeubles situés en France)
40% des revenus sont de source étrangère (immeubles situés en Europe)
Sachant que les revenus de source étrangère sont exonérés d’IS en France,
le calcul conduit à un impôt à l’IS nul et donc à un taux de rendement net égal au taux de rendement brut, soit 5% .
Ou bien, on réinvestit les revenus et on a l’effet boule de neige d’une stratégie de CAPITALISATION de long terme,
Ou bien , grâce au financement de l’usufruit des SCPI par apport en compte courant d’associé (par exemple du produit de cession d’immobilier physique quand « on en a marre » des locataires) on peut retirer sans distribution de dividende, et donc sans IR, des revenus complémentaires en toute tranquillité.
De plus, il n’y a pas de PROBLEME DE SORTIE d’ACTIF, puisqu’à l’extinction d’usufruit (12 ans) la pleine propriété se reconstitue dans la SCI à l’IR .
Pour peu qu’une donation de nue propriété des parts de la SCI à l’IR aux enfants aura été anticipée ( stratégie de très long terme) , la transmission du portefeuille se fait sans droit de mutation.
N’est-elle pas belle la vie !
Merci.
A votre sens, a partir de quel montant d’investissement en SCPI, est il intéressant de constituer une sci comte tenu des frais ?
D’autre part, si on détient déjà des parts SCPI en individuel, peut on les transférer dans la sci ?
Réponse à Laurent,
La réponse par laquelle il est judicieux de commencer, c’est de dire à son interlocuteur que sa question est très pertinente et compliquée à la fois.
C’est ce que je crois devoir vous dire.
Mais plus sérieusement, je vais rédiger les réponses aussi pertinentes que possibles à vos questions pertinentes avec WORD et faire ensuite un copier-coller car travailler en direct dans ce cadre est peu commode .
En attendant, je vais vous poser à mon tour une question, pertinente, cela s’entend , c’est de bonne guerre !
Si vous aviez 70 000 euros de trésorerie dormante et que vous vouliez amorcer la constitution d’un portefeuille boursier en ce début 2022, dans le cadre d’une stratégie de long terme cela s’entend, que feriez-vous , sachant qu’il ne s’agit nullement de spéculer et d’avoir à surveiller le portefeuille comme du lait sur le feu. Quid des ETF ?
Anecdote : feu mon beau-père boursicotait , et tous les midis se retirait dans son bureau pour écouter Jean-Pierre GAILLARD sur » France Inter La Bourse de Paris » …il ne fallait pas faire trop de bruit …et quand il revenait parmi nous, on lisait sur son visage dans quel sens évoluait son portefeuille …cela n’a fait que m’écarter un peu plus de la Bourse , voilà pour la petite histoire !
La rotation sectorielle a débuté. Les actions de croissance sont en phase de passer la main aux value. Donc si vous avez 70k€, investissez progressivement sur des actions value (décote) mais aux fondamentaux solides et dont l’activité correspond à une réalité tangible. Après vous pouvez toujours prendre quelques valeurs de croissance solide avec un point d’achat < aux cours actuels.
Contrairement à l’immobilier, on ne fait pas du all in des 70k€. On lisse l’investissement sur 15-20 titres pendant plusieurs mois.
Ne pas oublier de conserver 15-20% de ce capital en liquidité pour saisir des opportunités qui inévitablement se présenteront au cours de la période.
Et quand à écouter les News boursières chaque jour, inutile si vous investissez à long terme. On se fout que l’action perde 5% si le Busines est solide et pérenne.
Réponse aux deux questions de Laurent,
1/De mon point de vue, c’est peut-être à partir de 200 000 euros que la détention de SCPI en démembrement : US par SCI à l’IS, NP par personne physique, devient intéressante.
D’autant que l’objectif étant la CAPITALISATION des revenus qui sont réinvestis, les frais d’expert-comptable ( je dirais un billet de 1 000 / 1 500 euros a minima pour une SCI à l’IS) « s’amortissent » (au sens économique) d’autant mieux que les actifs détenus et les revenus augmentent .
C’est un calcul à faire.
Si vous investissez seulement 100 000 euros en SCPI démembrées, 60% revenu France et 40% revenus Europe, vous aurez 5 000 euros de revenus et zéro impôt à l’IS .
Donc, pour un TMI de 11% + CS 17.2%, vous économiserez ainsi ::
5 000 x (11% +17.2%) = 1 410 euros
Donc dépenses de compta et économie d’IR s’équilibrent, le jeu n’en vaut pas la chandelle
Pour un TMI de 30% , il y a un gain …..
Faire le calcul avec 200 000 euros , 300 000 euros et apprécier ainsi le seuil à retenir
2/ Autant l’acquisition de SCPI en démembrement ab initio à la sté de gestion ne pose aucun problème, dans le cas d’un portefeuille préconstitué de SCPI détenues par une personne physique, les choses se compliquent , mais il demeure une bonne stratégie à mettre en oeuvre pour y parvenir.
a) Les parents donnent la NP des parts de SCPI à leurs enfants et conservent l’usufruit viager (de préférence un US réversif au profit du conjoint survivant ) .
b) Ils apportent ensuite à une SCI à l’IS cet usufruit viager préconstitué, et ce, chose très importante, sans mention de durée pour éviter de tomber sous le coup de l' »arme de dissuasion massive » que constitue l’article 13.5 du CGI applicable aux usufruits à durée fixe .
Après des revirements, la jurisprudence l’admet désormais !
La valeur de l’usufruit est calculée en fonction de celle des deux espérances de vie des parents qui est la plus longue , et c’est cette durée qui sert de base pour l’amortissement de l’usufruit.
En prenant l’engagement de conservation des parts reçues en rémunération de l’apport d’US de parts de SCPI, les parents échappent au paiement de droits d’enregistrement pour l’apport (à vérifier ) .
Par ailleurs, si PV il y a, les SCPI étant avant tout des valeurs de rendement, elles seront faibles et les abattement pour durée de détention en régime PV immobilières des particuliers s’appliquent.
Nous quittons le terrain de la simple gestion de patrimoine et nous sommes là sur le terrain de « l’ingénierie patrimoniale » qui présente évidemment quelques complexités et quelques écueils à éviter ….
Les calculs de valeur des droits US et NP, le calcul de PV sur l’US présentent quelques difficultés…
Je pense que c’est à partir de quelques centaines de milliers d’euros que ces stratégies acquisitives sans frottement fiscal, à mettre en oeuvre le plus tôt possible, sont vraiment payantes sur long terme car elles accélèrent considérablement la constitution du patrimoine puisque « ce qui rentre » est réinvesti sans passer par la case impôt ,
Nous savons tous que la vie d’un investisseur est courte …!
Bonne lecture, bonne réflexion !
Merci pour vos réponses.
Vous êtes un homme de parole. Rare !!!
Amen.
@ Gilbert
Oh ! comme je vous comprends, les scpi ou autres mais résidentiels semblent être une direction à suivre, mais à ce jour peut-être est-ce encore un peu jeune
J’ai bien noté la SCPI KYANEOS PIERRE, mais auriez-vous d’autres pistes
Merci en tous les cas pour vos commentaires plein de sagesse et de bon sens
Réponse à Roland Garnier,
A côté de Kyaneos Pierre qui fait du 6%, il y a en SCPI habitation
– Pour les SCPI classiques de rendement : Primofamily de la Sté de gestion Primonial
et la sté Iintergestion vient de lancer une nouvelle SCPI Coeur de ????? qui va investir dans le Grand Paris à proximité des nouvelles gares
– Pour les SCPI fiscales (régime déficit foncier, Pinel, Denormandie …) : Renovalys 7 de la Sté ‘Advenis , Kyaneos Denormandie notamment
Je ne suit pas pour les SCPI « carottes fiscales » .
Mieux vaut aller sur les SCPI spécialisées sur les secteur très porteurs du moment :
SANTE avec Pierval Santé ( qui fait du 5% avec fiscalité européenne allégée pour partie) ou Primovie
LOGISTIQUE avec Activimmo (qui fait du 6%)
Ou encore sur les SCPI diversifiées France : Vendôme Régions ou Coeur de régions qui font du 6%
Ou encore, pour la fiscalité allégée, sur les SCPI Européennes de plus en plus nombreuses depuis CORUM qui a été précurseur.
Bon choix !
@GILBERT
Veuillez m’excuser je n’avais pas vu que vous m’aviez répondu et je vous en remercie
Je vais regarder ceci, tout en sachant que bien entendu j’ai déjà des SCPI depuis fort longtemps telle que Rivoli par exemple où j’ai vu la rentabilité baissée d’année en année et que cela ne peut que continuer, car entre autre leur parc important devra subir cette aberration de rénovation énergétique (on ne pourra jamais faire du neuf avec du vieux)
Sentant le vent venir j’ai vendu une partie de mon immo en direct, mais la suite est bien compliquée …..
Merci encore
Apollon,
Seriez-vous impôtphobe ?
Rassurez-vous, vous n’êtes pas seul à souffrir de la pression fiscale et du reste cela se soigne …je vous donnerai une recette !
Macron dit comme Pompidou ne pas vouloir EMMERDER les français, mais en ce qui le concerne, c’est sauf exceptions :
– les anti-vax et il a bien raison !
– les rentiers propriétaires bailleurs immobilier …..son idée fixe, et en cela on peut dire que nous n’avons encore rien vu ,
dans l’hypothèse où les français auraient la mauvaise idée de le réélire ……
Nous aurons alors à souffrir du mutant de Omicron, Omacron dont les effets seront redoutables….
Regardez la DECLARATION DE PATRIMOINE DE MACRON, cela interpelle :
Que l’on y trouve pas d’immobilier, logique !
Mais que l’on n’y trouve pas d’actions, lui qui prône pour les autres de soutenir les entreprises …bizarre, incohérent !
Certes, nous sommes habitués à « faites ce que je dis, ne faites pas ce que je fais » !
Bref, l’immobilier va donc être la cible du matraquage fiscal s’il est réélu, ce qui n’est pas improbable.
Donc encadrement des loyers de plus en plus étendu par La REM , rénovation énergétique imposée , augmentation de la taxe foncière etc…… font qu’il faut vraiment redoubler de prudence avant d’acquérir en » one shot » un bien immobilier en direct dans un marché au plus haut ,
Pour ce qui est de la FISCALITE, j’y reviens, il y a une très bonne nouvelle dont personne ne parle sur le Blog Patrimoine .
Après quatre années de baisses successives, le taux de l’impôt sur les sociétés est abaissé à 25%, le taux réduit restant applicable jusqu’à 38 120 euros, ce qui en régime IS avec un large spectre de charges déduites dont l’amortissement, permet de dégager pas mal de CASH sans impôt .
Et cela, c’est parfaitement cohérent avec le discours macronien. Ici, nous avons une assez bonne visibilité puisque, création de richesses et emploi obligent, la fiscalité des entreprises est beaucoup moins instable que la fiscalité des particuliers qui est la manette privilégiée de chaque nouveau Président / gouvernement
1/ pour renflouer les caisses vides ,
2/ inciter par des carottes fiscales ce que Mr le Président veut ! .
La RECETTE pour un immobilier performant est simple : optez pour l’IS .
Les détracteurs de l’IS y trouvent de graves inconvénients « concernant la sortie » , mais c’est tout simplement parce qu’ils en font un mauvais usage.
Pas de régime IS sans apport en compte courant d’associés pour financer les actifs, pas de régime IS sans démembrement de propriété, et pas de régime IS hors stratégie de capitalisation de long terme ( on peut néanmoins retirer des revenus depuis les comptes courants d’associés) !
Comme pour toute chose, il y a le BON et le MAUVAIS USAGE !
De plus, l’IS et la détention de l’immobilier sous forme de parts de Fonds de Placement Immobiliers Collectifs, cela fait merveille, sous le double angle de la tranquillité/ sécurité et de la performance !
Gilbert,
je ne suis pas impôtphobe, ceux qui lisent parfois mes messages sur ce blog s’en sont aperçu. Je trouve au contraire tout à fait normal de payer des impôts et des taxes. En échange je suis plutôt bien soigné et j’ai eu une formation universitaire solide et peu chère. Je me sens un peu en sécurité grâce à la police, les pompiers et la justice. Je circule sur des routes en plutôt bon état et ne crains pas qu’une puissance étrangère vienne un jour nous asservir.
Mais je ne souhaite pas que l’état dépense notre argent n’importe comment. Et en tout cas, pas pour améliorer des rendements « sûrs » et élevés que vous annoncez. Je ne ferai pas de politique ici, mais tout choix politique à son revert. Vous semblez trouvez bien l’actuelle fiscalité sur les entreprises, mais moins bien celle des particuliers. D’autres politiques feraient peut-être l’inverse. C’est à nous de nous en tant qu’épargnant de nous adapter aux choix collectifs. C’est d’ailleurs pour cela que les pays les plus efficaces sont ceux qui ne changent pas trop souvent de politique fiscale.
Vous semblez avoir trouvé une bonne solution pour vous, c’est très bien. Elle n’est peut-être pas adaptée à tout le monde, mais merci de partager votre expérience. Chacun en tirera un avis en fonction de son propre vécu, de ces choix de vie et de ces possibilités.
1/ Concernant le fait de payer des impôts pour bénéficier en retour de services publics performants (police, justice, santé etc…) , tout le monde est d’accord sur ce point .
Servir des retraites à des étrangers retournés vivre « au pays » , alors qu’ils sont morts …et en supporter nous le poids pour ne citer qu’un exemple « zemourien » , c’est autre chose !
Il y a bien d’autres exemples de gabgies qui font que nous détenons un triste record …sans avoir pour autant des services publics merveilleux !
N’en tirez aucune conclusion au plan politique !
2/ Concernant la nécessité « quoi qu’il en coûte » de financer la transition énergétique, il y a déjà
Ma prime renov et autres incitations fiscales etc…..
On n’y échappera pas . I
Il ne s’agit nullement de bonifier des placements rentables comme celui cité .
Je vous suggère de lire sur le site Pierre-papier.fr les propositions et le raisonnement de l’ASPIM en la matière .
Mais, dès lors que la France est le champion de la fiscalité des pays de l’OCDE en matière d’imposition, le choix est simple :
– subir et se laisser tondre en reversant la moitié ou plus de ses revenus au fisc, ou bien
– pratiquer une GESTION FISCALE DU PATRIMOINE » pour reprendre le titre de l’excellent livre de Pierre FERNOUX , ancien élève et professeur à l’Ecole des Impôts de Clermont-Ferrand (actualisé chaque année aux éditions REVUE FIDUCIAIRE).
L’optimisation fiscale est souvent considérée sur le Blog comme un gros mot, ce que vous semblez considérer.
Quand deux régimes, deux options , sont possibles, il faut être masochiste pour choisir la plus pénalisante. C’est tout ce que je dis et cela n’a rien à voir avec la FRAUDE, au contraire, car s’ exposer aux sanctions qu’encourt le fraudeur, est un non-sens absolu en matière d’optimisation !
C’est très curieux:
En matière juridique personne ne trouve à redire quand deux époux choisissent entre deux régimes matrimoniaux , le plus avantageux pour eux, celui qui leur convient le mieux.
Mais en matière fiscale, choisir l’option fiscale qui vous convient le mieux, parce que bien évidement la pression fiscale y est moindre, cela est très mal vu en France.
Vous me semblez illustrer cela !
3/ Mon propos n’est pas axé sur mon nombril, mais vise des principes de portée générale (que certes j’ai expérimente, ce qui me permet d’autant plus d’en parler, car ce ne sont pas des élucubrations ou des exercices scolaires de simulation .
En matière de GESTION DE PATRIMOINE IMMOBILIER, au sens de L’INGENIERIE PATRIMONIALE où je me place, il est un principe établi que la performance est au prix de la professionnalisation de la détention des actifs ( à condition d’en faire un bon usage et d’en éviter les écueils), parce que la fiscalité des entreprises sera toujours , à la fois plus stable et plus légère, que la fiscalité des particuliers, prospérité économique oblige !
Certes, ce n’est pas à la portée des jeunes pour commencer, mais ce peut être un second étage de la fusée pour aller vers un patrimoine de quelque importance, impossible à développer si le taux de rendement net d’impôt est seulement la moitié du taux brut avant impôt .
Pour apprécier l’importance de la fiscalité, il y a une formule toute simple en matière de capitalisation des revenus, formule que nous devons aux moines franciscains de la renaissance italienne inventeur de la comptabilité en double partie .
Pour doubler son capital en réinvestissant les revenus, avec un taux de rendement net t,
il faut un délai T = 72 / t
Exemple :
Ainsi, avec un placement à 6% net, il faut T = 72/6 = 12 ans. (performance des meilleures SCPI détenues à l’IS)
Avec un taux de 3% , il faut T=72/ 3 = 24 ans (immobilier direct performant)
Avec un taux à 1.5 %, il faut T= 72 / 1.5 = 48 ans # 50 ans une demi-vie ! (assurance-vie en euros)
Avec un taux de rendement de 0.5% , il faut t=72/ 0.5% = 144 ans (livret A ) (une vie n’y suffit pas.
Et je parle ici d’un placement financé sans crédit avec réinvestissement des revenus (stratégie de capitalisation)
Imaginez ce que l’épargnant qui se lance dans un Pinel à crédit va mettre comme temps pour doubler son capital ….!
La formule des moines italiens permet de comprendre l’importance du taux net d’impôt et de mesurer l’impérieuse nécessité de l’OPTIMISATION FISCALE pour ne pas amputer de 50% le taux de rendement de l’investissement.
Il ne s’agit donc pas de parler de mon cas particulier, mais d’inviter à une réflexion de portée on ne peut plus générale :
optimisation fiscale ( régime IS démembrement de propriété), immobilier sous forme de Fonds Communs de Placement Collectif sont les ingrédients d’UNE stratégie performante .
Il y en a d’autre , créer et réussir le développement d’une entreprise …mais c’est beaucoup plus compliqué et risqué… cela n’est pas à la portée de tous…..et de plus cela ne réponds pas nécessairemet aux choix de vie , ce qui reste la donnée essentielle , vous avez mille fois raison .
Gilbert et Laurent,
Je vous avoue que j’ai halluciné en consultant la déclaration de patrimoine de notre cher Président ; et me suis dit « on peut être banquier d’affaires, puis Président de la République et être mal conseillé sur son épargne ou avoir une mauvaise répartition de son épargne ».
Quoi qu’il en soit, il s’en moque peut être d’optimiser son épargne, dans la mesure où une certaine rente de Président lui est garantie, qu’il n’ pas d’enfants…
D’ailleurs YOMONI a fait un article avec 3 recommandations pour E. MACRON qui souffre du « syndrome de l’épargnant inerte ». J’aurai aussi dit que de l’éducation, il en manque…mais bon, n’oublions pas qu’il a été à l’IGF et a été banquier d’affaires.
Ne jamais élire un PR qui n’a pas d’enfant.
Avoir un enfant engage l’homme à aller au delà de sa simple existence humaine, en privilégiant l’inter collectif et l’inter inter générationnel.
Autrement, on a un homme egoiste et aux choix peu compatibles avec l’intérêt collectif, ce que doit garantir un PR ……
Il faudrait faire des vraies statistiques sur plusieurs pays, mais j’aurai tendance à croire qu’un dirigeant avec enfant peut vouloir que le pouvoir leur revienne et aurait tendance à un peu oublier la démocratie (il me vient à l’esprit la corée du nord et plusieurs états du golfe par exemple). J’ai souvenir en France d’un fils de président qui a failli devenir le patron du site de la défence assez jeune. Un autre, ancien candidat, ancien premier ministre, a été accusé d’avoir donné des emplois fictifs à ces enfants. Est-ce que justement une personne sans enfants est plus altruiste (de façon générale) ? J’avoue que je n’en sais rien. Sans compter que l’on peut aussi avoir des enfants pendant que l’on dirige un pays (Boris Johnson, Tony Blaire, Nicolas Sarkozy par exemple, même si tous avaient déjà des enfants). Dans tous les cas, ce ne sera pas mon critère prioritaire.
Une petite remarque pour finir concernant les déclarations de patrimoine de nos présidents : Il me semble qu’à l’exeption de Jacques Chirac, depuis 1981 aucun président n’a déclaré la moindre action coté ou non. Mais il est pas possible que cela soit devenu nécessaire. Je me souviens d’une polémique concernant un ministre (de la santé ?) accusé de conflit d’interêt car il avait un placement d’épargne conprenant, entre autre, quelques actions d’une société pharmaceutique (sans doute Sanofi). Je pense que le sujet est délicat pour tout homme politique.
Vous êtes complaisant et indulgent à la fois avec nos hommes politiques.
Ils peuvent très bien éviter l’écueil du conflit d’intérêt que vous évoquez à juste titre en souscrivant par le biais de SICAV, Fonds communs de placement et certains le font, au demeurant, souvent par le biais des unités de compte des contrats d’assurance-vie.
A vous lire, on a le sentiment que les politiques n’ont pas de patrimoine. Ils sont juste un peu plus malin et conseillé que le commun des citoyens, c’est tout…… 🙂
« Les yeux dans les yeux, je n’ai, je n’ai jamais eu de compte en Suisse » :-))))))))))))))))))))))))))))))))))))
Réponse à Laurent
Les déclarations de patrimoine de nos politiques, une belle invention du quinquennat Hollande, relèvent de la mascarade.
Mais on a ce que l’on mérite: en France, l’argent est sale, c’est un sujet tabou, donc , nonobstant les obligations légales, nos politiques trouvent le moyen de le cacher aux yeux du public : c’est « cachez-moi donc ce sein que je ne saurais voir » !!
Ce fût l’apothéose avec CAHUZAC auquel vous faites allusion !
Oui, une vaste blague, ces déclarations de patrimoine.
A les consulter, on a le sentiment qu’ils ont une main devant et une derrière, propriétaire de rien, ont tout juste un livret A et un PEL …..
De la pure hypocrisie.
Pour être tout à fait précis, la déclaration de patrimoine de notre président présentait en 2017 un PEA et un compte titre pour ~10 k€, une assurance vie (Euro ou unité de compte, on ne sait pas) pour ~90 k€ et un fond de placement dans les PME pour ~61 k€ (c’est un fonds captif proposé aux salariés de Rothschild & Cie). C’est en tout cas ce qui est publié sur le site de la Haute autorité pour la transparence de la vie publique. Comme indiqué plus haut, c’est souvent délicat pour un homme politique d’avoir des titres en direct.
à Gilbert
merci pour cet exposé très clair
il me semble que la question du montage IS/IR a déjà tourné sur le blog
et qu’il y a un doute sur un possible abus de droit en vertu d’un « objectif principalement fiscal »
êtes vous serein sur ce plan ?
Réponse à gestad et aussi à Laurent
Etes-vous serein quant à l’abus de droit (ABD)?
Avant de répondre, il faut bien préciser le montage dont il s’agit et ses objectifs.
Le thème du présent article de Guillaume Fonteneau est celui-ci : pour l’investisseur qui ne supporte pas le stress de la très grande volatilté de la Bourse qui est prévisible dans les prochains mois, l’immobilier locatif est un investissement alternatif d’autant plus pertinent qu’il peut être financé à crédit dans des conditions de taux bas très avantageux.
S’agissant d’un 1er étage de la fusée de nature à atteindre un premier palier de patrimoine immobilier, je partage ce point de vue, à condition qu’il s’agisse d’un crédit classique amortissable et non d’un crédit couplé , cad adossé à un contrat d’AV ou de CAPI, remboursable in fine, ce qui selon moi est beaucoup trop dangereux (cf mes commentaires à ce sujet), en tout cas comporte un plus grand risque économique que le risque fiscal de l’ABD.
Au plan de la fiscalité, il est envisagé par GF un investissent PINEL à crédit sur 20 ans permettant, grâce à la carotte fiscale du crédit d’impôt, de palier la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers pendant les « années Pinel » . …
Risques de l’achat en VEFA , risques locatifs,…..tout cela pour un TRI de moins de 3% …ce qui est assez peu!!!!
Ensuite, jusqu’à la fin du crédit , les revenus fonciers seront d’autant plus amputés que le TMI est élevé.
Engagé par un crédit sur 20 ans, l’investisseur, disons de 30 / 35 ans pourra peut-être mener en parallèle de l’acquisition PINEL, celle de sa résidence principale, et être ainsi propriétaire de deux biens à 50 / 55 ans.
Or la vie passe très vite, et avec des revenus amputés, il faudra du temps à l’investisseur « passé par Pinel », avec des revenus devenus fortement fiscalisés, pour poursuivre le développement de son patrimoine de façon significative.
Ceux qui réussissent en immobilier sont au contraire ceux qui ont compris que la vie efficiente d’investisseur étant courte, il faut réinvestir des revenus n’ayant pas subi l’impôt (confiscatoire des RF) : c’est le principe fondamental des « techniques dites acquisitives ».
Cela signifie, tant pis si c’est un gros mot, qu’il faut pratiquer l’OPTIMISATION FISCALE pour accélérer le processus d’enrichissement .
La SCI à l’IS qui permet d’encaisser des loyers peu (ou pas) fiscalisés est l’outil par excellence de la CAPITALISATION
qui permet de réinvestir des loyers non amputés, et donc de bénéficier de « l’effet boue de neige » .
On notera que le processus de réinvestissement des revenus au fil de l’eau par petites sommes , est beaucoup plus facile avec pour actifs des titres de placement tels que la pierre-papier (SCPI, OPCI, parts de SCI , voire actions de foncières cotées, voire titres de participation ..)
Autre principe fondamental, l’AMORTISSEMENT que permet le régime IS, constitue une charge non décaissée déductible qui vient effacer comme sur une ardoise magique, une part notable des revenus et ainsi réduire à la fois l’assiette et le taux d’IS qui, la plupart du temps, se limitera au taux réduit de 15% – et 25% depuis le 1/01/2022 au delà de 38 120 euros.
Pas de distribution de dividende, donc pas d’impôt sur le revenu (flat tax), évidemment pas de CSG, pas de cotisation à la SSI, mais réinvestissement de la trésorerie disponible non amputée (ou très peu) .
Ceux qui ont bien suivi devraient me faire une objection de taille :
Les titres de placement, tels que les SCPI notamment, ne sont pas amortissables ….ce qui est un gros problème car on perd ainsi le bénéfice de l’ardoise magique du régime IS …!
La solution existe, et c’est un autre principe fondamental : PAS d’IS SANS DEMEMBREMENT DE PROPRIETE DES ACTIFS immobiliers, qu’ils soient constitués de titres ( pour la raison ci-dessus) ou de biens immobiliers physiques, pour la raison ci-après .
La sortie des actifs est , selon l’expression de Me Axel DEPONDT (mon ancien notaire qui m’a beaucoup appris !) » le pont aux ânes » de la gestion de patrimoine : en effet, la cession entraîne taxation de la plus-value professionnelle et ensuite la sortie du produit de cession par distribution de dividendes, leur imposition à la flat taxe de 30% …ce qui, additionné, fait très mal, et ruine l’intérêt de l’IS : les revenus gommés par l’amortissement se retrouvent dans la plus-value, et sont donc au final taxés…c’est un coup d’épée dans l’eau !
Le démembrement consiste à détenir :
– l’usufruit à durée fixe ( je pratique sur 12 ans) dans la SCI à l’IS
– la nue-propriété en tant que personne physique ou dans une SCI à l’IR , laquelle à l’extinction de l’usufruit, recouvrera la pleine-propriété des actifs , cessibles en régime de plus-value des particuliers , donc sans taxation après 30 ans de détention , à moins d’avoir, mieux encore, anticipé préalablement la transmission très tôt par donation de la nue-propriété des parts de la SCI à l’IR à ses enfants.
Si l’acquisition de parts de SCPI en démembrement par deux entités comme indiqué ne présente aucune difficulté, il n’en est pas de même pour l’immobilier physique en raison de l’article 13.5 du CGI (lequel peut néanmoins être contourné en opérant sur un usufruit viager préconstitué suite à donation de nue-propriété !)
Voilà une raison de plus de porter intérêt aux SCPI qui, outre leur parfaite souplesse d’utilisation dans une telle stratégie de capitalisation, offrent un taux de rendement très satisfaisant d’environ 5% (net d’impôt) pour un bon portefeuille diversifié.
Si vous avez un investissement immobilier avec 2.5% de rendement net après impôt (exemple de l’article) , à supposer que vous puissiez réinvestir au fil de l’eau les revenus à 2.5% (quel supoort ?) , il vous faudrait :
72 /2.5 = 29 ans disons au moins 30 ans pour doubler votre capital .
(c’est la durée de vie efficiente de l’investisseur !).
Si vous avez un rendement net de 5%, il faut 72/5 = 14 ans pour doubler votre capital , donc en 30 ans , vous pouvez le quadrupler !!
Ceci exposé, il faudrait que je réponde à la QUESTION de gestad concernant le risque d’ABUS DE DROIT.
Sachant qu’il y a trois angles d’attaque possible pour l’administration fiscale :
– l’article L64 du LPF : motif exclusivement fiscal
– l’article L64 A du LPF : motif principalement fiscal
– l’article 205A du CGI : clause anti-abus relative à l’impôt sur les sociétés
la réponse argumentée nécessite certains développements …
J’ouvrirai un autre cadre à cet effet.
Je puis dores et déjà dire que, moyennant certaines précautions dans la mise en oeuvre d’une telle gestion sociétaire , la mise en cause d’un abus de droit ne peut prospérer.
Réponse à gestad concernant « l’arme atomique » de l’ABUS DE DROIT susceptible de viser la stratégie de détention de l’immobilier à l’IS en démembrement
suite 2/3.
Dès lors que le choix de tels montage se traduit par une réduction de l’assiette de l’impôt sur les revenus ainsi que par un taux d’imposition faible, un contrôleur des impôts peut logiquement suspecter un éventuel abus de droit comme évoqué à juste titre par gestad.
Le document auquel il convient de se référer à cet égard, à la fois pour cerner les risques et pour en prévoir les parades, est le Bulletin BOI-IS-BASE-70-20190703.
1/Le paragraphe 90 précise que : « la procédure prévue à l’article L.64 A du LPF ( ABD pour motif principalement fiscal dit « petit abus de droit » ) concerne tous les impôts, à l’exception de l’impôt sur les sociétés. Exit L 64 A .
2/ Le paragraphe 70 précise que :
« S’agissant de l’impôt sur les sociétés, deux dispositifs coexistent.
2.1 Si l’opération est constitutive d’un montage qui vérifie les conditions d’application de l’article 205 A du CGI (§ 10 à § 60) , il convient d’en écarter les conséquences sur le fondement de cet article. L’administration peut alors appliquer des pénalités pour insuffisances, omissions ou inexactitudes prévues aux a et c de l’article 1729 du CGI.
Il convient donc tout simplement, pour échapper à de telles sanctions, de faire en sorte aux sanctions de satisfaire aux conditions d’application de l’article 205 A du CGI énumérées aux paragraphes § 10 à § 60 dudit BOI qui fournit en quelque sorte « le mode d’emploi » , autrement qui indique « les pare-feu » à mettre en place lors de la conception du montage ; nous verrons lesquelles et comment faire.
2.2 De plus, en présence d’actes fictifs ou de montages mis en place dans un but exclusivement fiscal, il il convient d’appliquer la procédure d’abus de droit de l’article L.64 du LPF.
J’écarte d’emblée ce risque qui concerne « les nuls » car il ne faut pas être bien malin pour s’exposer au péché de fictivité ou encore de « poursuite d’objectif fiscal exclusif » .
Il suffit de prévoir au début des STATUTS, dont l’enregistrement au RCS est l’acte fondateur, un article pouvant être intitulé EXPOSE ou PREAMBULE, indiquant les divers objectifs poursuivis, d’ordre économique, organisationnel etc…. autre que fiscal.
Il convient donc d’examiner le mode d’emploi de l’IS qui se trouve explicité par les paragraphes §10 à §60 dudit BOI qui servira de base à la rédaction du PREAMBULE des statuts .
A suivre par ceux que cela intéresse (suite 3/3)
.
Réponse à gestad concernant « l’arme atomique » de l’ABUS DE DROIT susceptible de viser la stratégie de détention de l’immobilier à l’IS en démembrement
suite 3/3.
Je ferai l’économie de commentaires des §10 à §60 du BOI desquels découle la conception du projet économique à décrire en PREAMBULE des statuts.
Disons simplement qu’il faut un projet « authentique » , cad « ayant une justification économique » et « mis en place pour des motifs commerciaux valables » .
Par exemple annoncer le développement d’ un patrimoine immobilier géré évitant les lourdeurs de la gestion locative trop lourde à un certain âge ( résidences gérées ou pierre-papier , SCPI et OPCI FILM)
Pour crédibiliser l’annonce des statuts, l’investisseur pourra commencer par l’acquisition d’OPCI FILM en PP ( investi par exemple en locations meublées de résidences senior ou étudiantes ); les revenus de tels OPCI ( OPCI FILM Silver generation ou Cerenissimmo ) relevant des BIC, l’IS ne relève pas d’un choix fiscal, mais d’une obligation résultant de l’article 206 du CGI selon lequel une SCI ayant des revenus de la catégorie BIC, relève de facto de l’impôt sur les sociétés.
Le recours à l’IS (précisé et commenté dans l’article REGIME FISCAL des statuts) n’étant pas un choix, mais un impératif fiscal, l’abus de droit ne peut prospérer; c’est la « réponse du berger à la bergère » !
La SCI pourra ensuite acquérir en régime IS (favorable) de la pierre-papier relevant des revenus fonciers , car le choix des actifs relève de la liberté de gestion.
De bonnes connaissances juridiques, comptables et fiscales sont nécessaires pour éviter les récifs , mais il faut aussi un peu d’ingéniosité pour une bonne navigation !
Bon périple !
investir dans l’immobilier locatif pour être plus tranquille qu’en bourse ?
c’est entendu, pour que l’immobilier puisse assurer sur le long terme le simple maintien du pouvoir d’achat d’un capital, il faut, au choix ou cumulé, que les conditions suivantes soient réunies :
– achat au bon prix
– dans un secteur porteur
– avec emprunt pour bénéficier de l’effet de levier
– avec un espoir « raisonnable » de plus value à long terme via plutôt un investissement patrimonial
tout cela en gardant à l’esprit que sur 20/30 ans, on risque de passer par la case rénovation pour cause d’obsolescence, et que cela va entamer la capitalisation.
merci à Gilbert de rappeler qu’en détention classique, la fiscalité annihile tous ces espoirs tant elle est confiscatoire.
je voudrais rajouter une (grosse) cerise (gâtée) sur ce gateau déjà passablement indigeste.
je m’étonne qu’on l’évoque d’ailleurs assez peu sur le blog, notamment par les propriétaires parisiens qui s’y expriment.
il s’agit de l’IFI.
sauf erreur de ma part, le montage de Gilbert ne permet pas d’y échapper.
il faut compléter son bon travail pédagogique en faisant remarquer que
– avec un ifi à 0,7%
– et une rentabilité brute de 4,5% par ex
– en direct comme en scpi
c’est 0,7% / 4,5% = 15% de la rentabilité qui s’évapore avant toute autre considération
et là on reste gentil.
à Paris, avec un plus gros patrimoine le ratio peut atteindre facilement 1% / 2,5% soit 40% de la rentabilité qui s’envole au titre du simple ifi !
et l’ifi n’est pas déductible !!!
donc dans ce dernier cas le net locatif ne couvrira même pas l’ifi.
il me semble hallucinant que l’on puisse taxer le simple fait de posséder.
taxer un revenu, même dans des proportions confiscatoires, garde une certaine logique.
mais taxer la propriété n’a pas d’autre fondement qu’idéologique.
je n’ai pas assez de notions de droit pour comprendre comment une telle aberration a pu passer au conseil constitutionnel.
revenons à la simple conservation de la valeur d’un capital
on vient d’observer, qu’ifi inclu, il faut vraiment être très fort pour s’en tirer, et que l’emprunt n’est pas une option.
nombreux sont ceux qui trouvent, à raison, la gestion financière stressante.
mais des emprunts « à perpette » lorsqu’on est retraité est-il moins stressant ?
question de ressenti bien sûr.
ou alors, il faut se résoudre à constater que la simple conservation d’un capital n’est pas possible.
en ces temps de retour de l’inflation, il y a une observation cruelle à rappeler :
les investissements commencent par une rentablilité brute, alors que la conservation d’un capital doit s’observer en net après impôts ; on part donc avec un sérieux handicap….
sans parler des droits de succession
et Piketty qui trouve cela insuffisant !
Un zozo comme Piketty mériterait d’être passé par les armes eu égard à sa connerie qui n’a d’égale que son ego
Ce mec fait partie de la pensée qui vise à dégommer la classe moyenne dans toute sa diversité
Avec leur réforme de succession, ils vont en remettre une couche pour terminer de lessiver cette classe sociale qu’ils détestent
Réponse à gestad
Nous sommes parfaitement d’accord en ce qui concerne notre triste record en matière de fiscalité immobilière.
Le régime des revenus fonciers en France enlève tout charme à l’immobilier, que ce soit l’immobilier physique en direct, ou la pierre-papier (SCPI) dès que le TMI atteint les 30% auxquels il faut ajouter 17.2% de contributions sociales (imposition globale de seulement 16% sans CS en Allemagne) .
Seule voie de salut, professionnaliser la détention pour bénéficier de la fiscalité IS des entreprises beaucoup plus stable et clémente, à la fois :
– par réduction de l’assiette du fait de l’amortissement ,
– par le fait du taux d’ IS réduit de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfice, 25% au-delà depuis janvier 2022.
Mais, l’amortissement ne peut se pratiquer que sur les biens immobiliers physiques et non sur les titres de placement que sont les SCPI.
A contrario, l’usufruit (US) de parts de SCPI détenu dans une SCI N°1 à l’IS est amortissable ; or, l’amortissement en tant que charge non décaissée déductible constitue une « merveille » en matière de défiscalisation.
Celui qui n’a pas compris cela ne peut guère s’enrichir avec l’immobilier ……si ce n’est avec la location meublée très contraignante à tous égards : gestion locative lourde et régimes fiscaux à la fois très complexes et très instables.
De plus, en détenant la nue-propriété (NP) des actifs immobiliers en régime IR (personne physique ou SCI à l’IR), lors de l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire en régime IR.
Il n’y a donc pas dans le cas de cette stratégie le matraquage fiscal « à deux coups » qui a lieu lors de la sortie d’un actif d’une SCI à l’IS et qui en constitue le handicap majeur rédhibitoire :
1/ impôt sur PV pro calculée comme différence entre valeur vénale et valeur nette comptable ( valeur d’acquisition déduction faite des amortissements)
2/ imposition des dividendes correspondant à la distribution (sortie) du produit de cession.
On traduit cela par la formule selon laquelle, pour un immobilier rentable :
« Il faut VIVRE (c’est-à-dire encaisser les revenus) à l’IS et MOURIR (c’est-à-dire récupérer les actifs pour pouvoir les céder à titre onéreux ou gratuit) à l’IR ».
Pour parfaire ce montage à deux compartiments : NP à l’IR et US dans SCI à l’IS, encore faut-il échapper à la dernière menace que constituent les droits de succession.
A cet effet, il est judicieux de procéder dès que possible à la donation de la nue-propriété des parts de la SCI à l’IR à ses enfants en profitant si possible des abattements.
Ouf, on a échappé à l’imposition confiscatoire des revenus, à l’imposition des plus-values et sorti les actifs de l’emprise de l’IS sans impôt.
Reste comme vous le soulignez à juste titre la question de l’IFI qui, en gestion immobilière classique non professionnalisée, est une double imposition portant sur un capital constitué avec des revenus déjà imposés une première fois.
Un scandale bien français pérennisé par Macron I ! Il faut le dégager celui-là, car Macron II, ce serait pire encore ….!
Le schéma évoqué ci-avant peut permettre, moyennant certaines dispositions, d’échapper (en toute légalité, cela s’entend) à l’IFI, même pour un patrimoine atteignant quelques millions d’euros.
Il y a notamment deux stratégies complémentaires qui peuvent permettre d’éviter l’IFI.
1/ Exploitez une partie du patrimoine immobilier en LMP dans une SARL de famille à condition de remplir les conditions permettant de justifier d’une activité professionnelle effective à titre principal.
Les conditions sont assez faciles à satisfaire pour des retraités n’ayant pas d’autre activité !
Dès lors les parts de la SARL ont la qualification de bien professionnel exonéré d’IFI . Voilà donc une partie des actifs immobiliers hors assiette IFI !
2/ Pour les biens exploités en démembrement dans une double structure, SCI à l’IR pour la nue-propriété des actifs immobiliers, SCI à l’IS pour l’usufruit, le calcul de l’IFI est assez sportif … !
Mais, quoi qu’il en soit, si les actifs ainsi détenus en démembrement ont pu être financés par des apports en comptes courants d’associés (grâce par exemple au produit de la vente de biens acquis dans une première étape), ceux-ci sont déductibles de l’ACTIF des SCI, ramenant ainsi l’ACTIF NET (de nature immobilière) à peu de chose.
Le 1/ et le 2/ cumulés permettent la détention d’un patrimoine immobilier bien au-delà du seuil d’assujettissement à l’IFI, sans avoir à subir cet impôt scandaleux.
Nous sortons là de la Gestion de patrimoine au sens classique du terme pour entrer dans l’ingénierie patrimoniale, pour laquelle la détention sociétaire constitue un outil essentiel comme l’enseigne l’éminent Professeur Henri HOVASSE.
Les SCI ou SARL de famille ne sont pas des gadgets !
Il est clair qu’en régime IS, le financement par compte courant est bien préférable (pour pouvoir sortir la trésorerie, mais aussi pour l’IFI) au financement par recours au crédit.
Piketty a le droit d’exprimer ces idées comme les autres. Je ne souhaite pas vivre dans un pays où l’on peut fusiller les gens pour leurs idées. Et si l’on devait passer par les armes tous ceux qui ne pensent pas comme moi, il ne resterait plus grand monde sur terre, vu je ne suis même pas certain de toujours penser comme moi 🙂
La base de l’impots est toujours un sujet délicat, surtout en France. En gros, si on accepte qu’il faut bien payer des impots, on peut soit vous taxer vos revenus (IR, CSG, IS, plus values), soit vos dépenses (TVA, achat immobilier, frais de transaction financière, TIPP), soit votre capital (IFI, impots foncier) où encore vos successions.
Evidemment, comme tout bon citoyen, je préfère que l’on taxe le voisin (c’est à dire vous) plutôt que moi 🙂
Actuellement, on taxe un peu de tout, et personne n’est content. Chacun peut faire son choix dans la liste précédente (en supposant que l’on doit arriver au même montant global), en se demandant ce qui est le plus juste et sans faire trop de nombrilisme.
Laurent,
Je n’ai pas oublié vos deux questions.
A suivre
Merci
Apollon
Ce qui est en cause ce n’est pas le principe de l’impôts, mais son niveau record !!
Nous sommes en la matière les champions !
Mieux vaudrait être les champions en matière de commerce extérieur ….et pour cela il faudrait moins d’impôts
L’épargne est confisquée par la politique des banques centrales qui redistribuent de l’argent public afin de ne pas faire couler les endettés en immobilier . Quelle bêtise de conseiller ce placement !! Cela créer des inégalités immenses et l’épargne des pauvres vient alimenter cette bulle. C’est ainsi que l’on se retrouve en récession de -10% avec des hausses en immobilier à 25%. L’amoralité est la règle en économie, je vous le concède. Mais ça ne fait que couler un pays déjà bien malade, pas sûr que vous en ressortirez gagnant…