La question de la faiblesse des rendements de votre épargne devrait animer vos réflexions patrimoniales dans les années à venir. La question de l’effet de levier du crédit immobilier devrait se poser tout aussi naturellement. En effet, pourquoi s’endetter même à taux excessivement bas, si le rendement de votre épargne est condamné à être médiocre ? Ne devez vous pas préférer rembourser vos crédits immobilier ou financer cash votre investissement immobilier ?
Ainsi, dans le prolongement des réflexions que nous vous avons proposées lundi dernier sur BFM Business sur le thème « Quelles solutions pour protéger et dynamiser son épargne en 2019 ? »,  je vous propose d’explorer l’idée du « remboursement anticipé des crédits immobiliers » soumise par Christian FONTAINE, rédacteur en Chef du magazine Le Revenu, lors de notre débat télévisé (cf »Quelles solutions pour protéger et dynamiser son épargne en 2019 ? pour revoir la vidéo de notre échange sur BFM Business« ).
Christian FONTAINE évoque la question délicate mais fondamentale de l’effet de levier du crédit immobilier ! Devez vous vraiment souscrire un crédit immobilier pour financer l’acquisition de votre résidence principale, résidence secondaire ou locative ?
Ne devriez vous pas autofinancer votre investissement immobilier en utilisant tout ou partie de votre épargne mal rémunérée, notamment sur le fonds euros de vos contrats d’assurance vie ?
 
Derrière cette question apparemment complexe, la réponse est très simple : Vous avez intérêt à souscrire un crédit immobilier et/ou conserver votre épargne si, et seulement si, le rendement net d’impôt de votre épargne est supérieur au taux de votre crédit immobilier assurance emprunteur comprise.
Il vous suffit donc de comparer, d’une part :
 

Le coût réel de votre crédit immobilier.

Il s’agira du taux de votre crédit immobilier et du taux de l’assurance emprunteur. Lorsque le crédit immobilier a pour objectif le financement d’un bien immobilier locatif en location nue ou location meublée, il conviendra de tenir compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt afin de calculer le coût réel du crédit immobilier. La formule de calcul sera la suivante :

Coût réel de votre crédit immobilier « Résidence principale » ou « Résidence secondaire » = Taux du crédit immobilier + Taux assurance emprunteur.

Coût réel de votre crédit immobilier locatif = (Taux du crédit immobilier + Taux d’assurance emprunteur) x (1- (Tranche marginale d’imposition + 17.20%)).

 
Prenons un exemple simple pour comprendre.
Monsieur X souhaite souscrire un crédit immobilier de 100 000€. Sa banque lui propose un taux de 1.50% sur 20 ans (cf »Barème personnalisé de meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ).
L’assurance emprunteur est estimé à 0.50% (cf « Comparateur d’assurance emprunteur« .
Monsieur Dupont est marié, deux enfants, il a donc 3 parts de quotient familial. Son foyer fiscal déclare 95 000€ de revenu imposable.
En application du barème d’impôt sur le revenu 2019, sa tranche marginale d’imposition est de 30%.
 
Ainsi, le coût réel de son crédit immobilier sera de 1.05% en tenant compte de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt. 

(Taux du crédit immobilier 1.50% + Taux de l’assurance emprunteur 0.50%) x (1- (TMI 30% + 17.20%))

 
 

– Le rendement réel de votre épargne.

Afin de calculer l’intérêt ou non de recourir au crédit immobilier, le rendement de l’épargne est d’une importance majeure. Bien évidemment, l’épargnant pourra prendre la décision de dynamiser son allocation d’actif et d’investir dans des actifs d’usage afin d’y rechercher un espoir de rendement meilleur, même si cette diversification ne pourra pas être totale (cf »Assurance vie : Le fonds euros est un mauvais placement mais vous n’avez pas beaucoup d’autres choix… »).
 
Poursuivons notre exemple pour mieux comprendre.
Monsieur X dispose de 250 000€ d’épargne répartie entre deux livrets A au plafond pour 45 000€ et un fonds euros d’assurance vie dont le rendement 2017 est de 1.5% brut de prélèvements sociaux, soit 1.24% net de prélèvements sociaux et de frais.
Au final, si le rendement du contrat d’assurance vie de Monsieur X, souscrire un crédit immobilier lui permettrait de bénéficier d’un effet de levier de 0.20% environ (sans compter les frais qui entourent la souscription d’un crédit immobilier tel que les frais de dossier bancaire ou les frais de garantie qui grèvent encore ce gain).
Pour améliorer son effet de levier, Monsieur X devra chercher à améliorer le rendement de son épargne en l’investissant de manière plus efficace. A défaut, on peut considérer que la faiblesse de l’effet de levier milite pour l’autofinancement de son investissement immobilier !
 
 

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