La question de la faiblesse des rendements de votre épargne devrait animer vos réflexions patrimoniales dans les années à venir. La question de l’effet de levier du crédit immobilier devrait se poser tout aussi naturellement. En effet, pourquoi s’endetter même à taux excessivement bas, si le rendement de votre épargne est condamné à être médiocre ? Ne devez vous pas préférer rembourser vos crédits immobilier ou financer cash votre investissement immobilier ?

Ainsi, dans le prolongement des réflexions que nous vous avons proposées lundi dernier sur BFM Business sur le thème « Quelles solutions pour protéger et dynamiser son épargne en 2019 ? »,  je vous propose d’explorer l’idée du « remboursement anticipé des crédits immobiliers » soumise par Christian FONTAINE, rédacteur en Chef du magazine Le Revenu, lors de notre débat télévisé (cf »Quelles solutions pour protéger et dynamiser son épargne en 2019 ? pour revoir la vidéo de notre échange sur BFM Business« ).

Christian FONTAINE évoque la question délicate mais fondamentale de l’effet de levier du crédit immobilier ! Devez vous vraiment souscrire un crédit immobilier pour financer l’acquisition de votre résidence principale, résidence secondaire ou locative ?

Ne devriez vous pas autofinancer votre investissement immobilier en utilisant tout ou partie de votre épargne mal rémunérée, notamment sur le fonds euros de vos contrats d’assurance vie ?

 

Derrière cette question apparemment complexe, la réponse est très simple : Vous avez intérêt à souscrire un crédit immobilier et/ou conserver votre épargne si, et seulement si, le rendement net d’impôt de votre épargne est supérieur au taux de votre crédit immobilier assurance emprunteur comprise.

Il vous suffit donc de comparer, d’une part :

 

Le coût réel de votre crédit immobilier.

Il s’agira du taux de votre crédit immobilier et du taux de l’assurance emprunteur. Lorsque le crédit immobilier a pour objectif le financement d’un bien immobilier locatif en location nue ou location meublée, il conviendra de tenir compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt afin de calculer le coût réel du crédit immobilier. La formule de calcul sera la suivante :

Coût réel de votre crédit immobilier « Résidence principale » ou « Résidence secondaire » = Taux du crédit immobilier + Taux assurance emprunteur.

Coût réel de votre crédit immobilier locatif = (Taux du crédit immobilier + Taux d’assurance emprunteur) x (1- (Tranche marginale d’imposition + 17.20%)).

 

Prenons un exemple simple pour comprendre.

Monsieur X souhaite souscrire un crédit immobilier de 100 000€. Sa banque lui propose un taux de 1.50% sur 20 ans (cf »Barème personnalisé de meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ).

L’assurance emprunteur est estimé à 0.50% (cf « Comparateur d’assurance emprunteur« .

Monsieur Dupont est marié, deux enfants, il a donc 3 parts de quotient familial. Son foyer fiscal déclare 95 000€ de revenu imposable.

En application du barème d’impôt sur le revenu 2019, sa tranche marginale d’imposition est de 30%.

 

Ainsi, le coût réel de son crédit immobilier sera de 1.05% en tenant compte de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt. 

(Taux du crédit immobilier 1.50% + Taux de l’assurance emprunteur 0.50%) x (1- (TMI 30% + 17.20%))

 

 

– Le rendement réel de votre épargne.

Afin de calculer l’intérêt ou non de recourir au crédit immobilier, le rendement de l’épargne est d’une importance majeure. Bien évidemment, l’épargnant pourra prendre la décision de dynamiser son allocation d’actif et d’investir dans des actifs d’usage afin d’y rechercher un espoir de rendement meilleur, même si cette diversification ne pourra pas être totale (cf »Assurance vie : Le fonds euros est un mauvais placement mais vous n’avez pas beaucoup d’autres choix… »).

 

Poursuivons notre exemple pour mieux comprendre.

Monsieur X dispose de 250 000€ d’épargne répartie entre deux livrets A au plafond pour 45 000€ et un fonds euros d’assurance vie dont le rendement 2017 est de 1.5% brut de prélèvements sociaux, soit 1.24% net de prélèvements sociaux et de frais.

Au final, si le rendement du contrat d’assurance vie de Monsieur X, souscrire un crédit immobilier lui permettrait de bénéficier d’un effet de levier de 0.20% environ (sans compter les frais qui entourent la souscription d’un crédit immobilier tel que les frais de dossier bancaire ou les frais de garantie qui grèvent encore ce gain).

Pour améliorer son effet de levier, Monsieur X devra chercher à améliorer le rendement de son épargne en l’investissant de manière plus efficace. A défaut, on peut considérer que la faiblesse de l’effet de levier milite pour l’autofinancement de son investissement immobilier !

 

 

Simulateur effet de levier de crédit immobilier




31 Comments

  1. Sénèque says:

    De mon point de vue, il ne faut pas raisonner exclusivement sous une approche quantitative…ce que font néanmoins je pense la plupart.
    En effet, la motivation « générale » (car observée dans le cadre de mon activité professionnelle voire même lors des échanges dans un cadre personnel) est de maximiser son patrimoine, d’empiler des couches sans nécessairement avoir d’objectifs qualitatifs véritables, d’avoir plus, toujours plus (et donc jamais « assez »…). De la sorte, celui qui dispose de cash pour éventuellement autofinancer un investissement tout en disposant par la suite de stocks financiers – car pour se poser la question de cet arbitrage recours au crédit ou autofinancement, il faut déjà avoir suffisamment de cash de côté ! – se dira:
    1) « pourquoi retirer des fonds alors qu’un locataire paiera pour moi ? en plus, avec les intérêts déductibles, je réduis mes revenus imposables face à un autofinancement ! en plus, je vais subir probablement une fiscalité lors du retrait des fonds placés sur mes contrats d’assurance-vie !!! » et lorsqu’on connaît le rapport à la fiscalité de nos compatriotes…
    2) « autant maximiser les gains sur les deux tableaux: en conservant d’une part les encours financiers qui vont se revaloriser progressivement, d’autre part, « profitons de la faiblesse des taux pour emprunter » » (la faiblesse des taux est avancée en argument favorable à l’endettement, le pendant taux faible de rémunération de l’épargne est constatée mais jamais considéré lors de la réflexion d’arbitrages patrimoniaux)
    3) par ailleurs, « nous ne savons pas de quoi demain sera fait » et donc autant conserver du cash…quitte à avoir une tension sur les flux avec la charge de remboursement du crédit.
    Ces observations ne sont pas tirées de mon chapeau mais issues de 10 années d’expérience dans la GP.
    Il s’agit de mentalités distinctes avec par conséquent une quasi impossibilité entre les uns et les autres de se retrouver sur ces aspects patrimoniaux (il y a aussi une question « temps » avec le fait d’avoir « beaucoup » dès maintenant grâce au crédit plutôt que de disposer de la même somme à un horizon plus éloigné en cas d’autofinancement, cf. les OBO également où le cash reçu ne correspond d’une certaine manière qu’à la disposition l’année N de sept années de dividendes futures).

    • Je rajouterais un élément qui me semble important dans la conjoncture actuelle.

      Les taux sont au plus bas et ne peuvent que remonter sans savoir si ce sera demain ou dans 1, 2, 5 ans ou plus encore.
      Quand les taux remonteront, la rémunération de l’épargne devra suivre même avec un éventuel spread, sinon les fonds partiront à l’étranger.

      A ce moment là, qui aura fait la meilleure opération ?
      Madame Pitchu, qui aura profité des taux bas pour emprunter sur 20 ans et garder son épargne même mal rémunéré au début avant la hausse de ces taux ou Monsieur Dup(c)on qui aura investi son épargne et perdra alors la rémunération de celle-ci à des rendement devenus satisfaisants.

      • Sénèque says:

        Et oui, plus, toujours plus, essayer de gagner sur tous les tableaux, « faire la meileure opération », c’est bien ce que j’essayais d’indiquer dans mes propos quant à une distinction de mentalité.
        D’ailleurs, pour démontrer cette mentalité, vous arrivez à qualifier de « Dup(c)on » celui qui ne penserait pas en ces termes quantitatifs, gage d’un potentielle « débilité » de sa part, ce à quoi, bien entendu, je ne souscris pas.

        Dans les autres commentaires, nous trouvons également « afin de multiplier les opérations », « l’achat cash est une hérésie »… donc du « plus » à nouveau, l’emploi de termes décrédibilisants de la mentalité distincte.

        • Vous confondez me semble t-il « mentalité » et « humour » !

          Par ailleurs, ce blog n’est-il pas un espace où chacun essaye, avec ses petits commentaires et idées, d’optimiser son patrimoine et son épargne ?
          Si vous ne raisonnez pas dans ce sens, allez sur un blog de bobos écolos/ socialos vous y trouverez probablement ce à quoi « vous souscrivez »! 🙂 🙂

          • Sénèque says:

            A nouveau, l’usage de termes pour décrédibiliser, « bobos écolos/ socialos ».

            Rassurez-vous (non pas sur mon profil ou mes convictions, car d’une part, connaître celles-ci ne vous servirait pas à grand chose et d’autre part, je pense que les étiquettes que vous employez témoignent – de mon point de vue – d’un certain manque de hauteur de vue accompagné d’une position dans les clivages ressassés depuis des décennies – si vous saviez ce que je pense au demeurant du socialisme en son sens dogmatique…), je vous rejoins dans une certaine mesure sur:
            1) la finalité théorique de ce blog à savoir « d’optimiser son patrimoine et son épargne »,
            2) l’espace de liberté d’expression. Il conviendrait néanmoins de respecter ses contradicteurs afin que le débat soit courtois et que le fond prédomine sur la forme.

            Au demeurant, je tendais à indiquer la présence d’au moins deux types de « mentalités » en vigueur, laquelle présence est ainsi démontrée par l’antagonisme de nos échanges.

            Enfin, quant à une hypothétique absence d’humour de mon côté, cela m’amuse car cela est usité comme argument par certains de mes contradicteurs : doit-on en conclure que leurs propos initiaux étaient strictement à recevoir sur un ton humoristique et donc pas nécessairement à considérer de façon sérieuse ? cela servirait in fine à annuler les propos tenus initialement par celui qui les énonce, ce qui sera tout de même relativement incohérent. Mais bon…

            • Vos réponses me font penser à ce problème malheureusement trop répandu:
              « Le délire d’interprétation paranoïa ! »

              • Sénèque says:

                Je vous laisse ainsi le mot de la fin (…et m’en vais me soigner). Bien cordialement.

                • Mais comment appelez vous cette tendance qui revient chez bon nombre d’individus et consiste à interpréter tout le temps les écrits ou idées des autres ?

                  Quand j’utilise l’assertion « bobos -écolos – socialos », c’est en référence à l’état déplorable de notre pays, cet état en faillite avec des banques et des institutions en toute aussi mauvaise posture.
                  Je n’en veux pas directement aux hommes et femmes b-e-s mais à leurs idéologies qui ont amené la France là où elle en est aujourd’hui, et ceci depuis l’ère Mitterrand.

    • Merci pour ce commentaire encore une fois plein de bon sens et d’expérience. Je partage à 100% votre regard.

  2. Ange LERUAS says:

    Votre simulateur est fort intéressant,cependant tout ne se réduit à un cas et vouloir dans ce simulateur à la fois inclure l’assurance décès au taux trompeur. l’assurance décès est une loterie où le décès de l’un donne droit à gain que les survivant payent.

    Il appartient à celui qui le décide de vouloir avec ou sans prêt, préserver sa famille en cas de décès. Donc les chiffres peuvent être nuancé, par aspect pur ce choix. ceci devrait être ajouter à votre réflexion.

    Puis il y a le cas où l’emprunt ne donne pas droit à déduction mais le placement est un placement à caractère successoral dans la tranche d’age où le dépôt change de régime.
    Dans ce cas, pendant cette période, le retrait puis un dépôt (remplacement prêt intérêt non déductible) équivalant à un remboursement d’emprunt est-il un nouveau dépôt ou la reconstitution du patrimoine sans droit de succession?

    Libre à l’emprunteur de ou de ne pas y ajouter une assurance vie si cette solution est préférable).

  3. Comme disait l’autre, « l’ennuyeux avec les chiffres c’est qu’ils ont toujours raison… ».
    D’un point de vue purement mathématique le rendement du financement cash en cette période de rendement anémique est peut être supérieur.
    Cependant, insinuer une telle idée dans la tête d’un jeune investisseur sur un blog à vocation optimisation patrimoniale me laisse songeur.
    ( je me fais l’avocat du diable, j’ai bien compris votre approche sous l’angle théorique ).

    L’immobilier s’achète avec l’argent du banquier, se rembourse avec celui du locataire, et le stock financier doit servir à accompagner l’opération, à recapitaliser l’esemble lorsque cela est nécessaire.
    C’est également ce stock qui permettra de rassurer le prêteur afin de multiplier les opérations.

    De plus, j’accède à l’immobilier locatif grace au crédit, à l’inverse du placement financier quel qu’il soit et que j’ai constitué moi même.
    M’en delester ne serait t’il pas contre nature ?
    Disons qu’en phase de création et de développement du patrimoine, l’achat cash est une hérésie ( à moins de disposer de gros moyens ).
    En phase d’optimisation du patrimoine, effectivement ça se discute.

    • « Disons qu’en phase de création et de développement du patrimoine, l’achat cash est une hérésie ( à moins de disposer de gros moyens ). »

      Justement, non ! Cette phrase est typique des idées reçues et autres certitudes construites sans fondement ou analyse ! L’analyse, ce sont les chiffres ! et les chiffres disent que si le rendement de votre épargne est inférieur au coût réel de votre crédit, vous n’avez aucun intérêt à souscrire un crédit immobilier.

      Je suis preneur d’analyses chiffrées qui infirmeraient mes chiffres 😉

      • Dans une économie figée , vous avez raison probablement, mais dans une économie dynamique, où un jour les taux sont inférieurs à la rémunération de l’épargne et un an plus tard, c’est le contraire, une année les taux sont à 1% et les 2 années suivantes à 4%, etc.

  4. OlivierSPb says:

    GF est un peu en panne d’inspiration pour nous égrener des vérités premières:
    – Si le taux net de rémunération de vos emplois est supérieur au taux net du coût de vos ressources: Empruntez vous bénéficierez d’un effet de levier.
    – Si le taux net de rémunération de vos emplois est inférieur au taux net du coût de vos ressources: investissez vos fond propres, ils seront de fait rémunérés au coût des ressources. (Gain d’opportunité).
    Bonjour chez vous.

    • Non, je ne suis pas en panne d’inspiration … mais je vous assure, comme le présente parfaitement « seneque » dans son commentaire, il est très difficile de lutter contre les idées reçues et les certitudes construites par les discours commerciaux des banquiers et autres CGPI qui n’ont pour seule ambition que de vendre du crédit, de l’assurance vie et du PINEL !

  5. Selon moi si l’on fait de l’investissement locatif, il est primordial de toujours garder de l’épargne de précaution disponible sur des livrets type A ou LDD (travaux; vacances locatives; projet solide pour la banque …).

    • En outre, il est toujours bon d’aller voir son banquier pour un emprunt avec un peu d’épargne, cela « améliore » le dossier !

  6. Cher Sénèque, je souscris parfaitement à votre observation des « caractères » précités et à votre analyse cauteleuse tirée de vos années pro riches d’enseignement.

    Ceci étant, je confesse -avant d’être démasqué- être à classer sans ambages dans la catégorie poids léger/ gros avide….:

    – je renégocie les crédits
    – je vise les assurances emprunteurs les moins chères
    – j’emprunte à taux bas au max (eh oui)
    – je conserve mon épargne de précaution
    – j’investis sous des cieux plus cléments à des taux et fiscalités riantes
    -je tente une vision dynamique de la gestion du patrimoine

    Le parfait gambler, mais avec bretelles, en perpétuelle phase paradoxale.

    Qu’il est bon de s’amuser est mon projet de vie auquel j’inféode la gestion de mon patrimoine, pour compléter la réflexion d’un article précédent.

    • Cher Sven,
      Cette émergence de bon sens et de pragmatisme me comblent de plaisir à constater que je ne suis pas seul dans mon univers de sale « capitaliste libéral » !

    • Sven,

      Pour vous répondre, pour ma part, je trouve que vous employez des termes qualitatifs pour la gestion de patrimoine:
      – « gestion de [votre] patrimoine inféodée à [votre] projet de vie » : donc le projet de vie est prioritaire et la gestion du patrimoine doit être le moyen et non pas une fin,
      – « perpétuelle phase paradoxale/vision dynamique de la gestion de patrimoine » : soit donc une cohérence entre les actions que vous menez après analyses et recherches personnelles et votre situation, et non la réplication de ce qui se faisait lors des dernières décennies avec vraisemblablement également le constat que certains paradigmes sont en substantielle évolution,
      – « s’amuser » : si vous saviez comment certains se plaignent d’être possédés par leur patrimoine, du coup, là également, du recul avec une possession de votre patrimoine et non l’inverse.

      J’emprunte également pour l’investissement immobilier de rapport si cela peut rassurer…
      J’emprunte également pour acheter de l’immobilier non-bâti…
      J’ai de l’épargne de précaution (dans et hors système financier)…
      Je fais, dans la mesure du possible, tous mes investissements en direct…
      J’étudie les risques potentiels et ma vulnérabilité le cas échéant en cas de survenance de ceux-ci…
      J’adapte également ma stratégie globale en fonction de mes analyses personnelles…
      J’essaie d’appréhender de façon globale les conséquences de mes choix et actes…
      J’ai ma propre grille de lecture… ça, je crois que cela aura été compris !…mais comme nombreux sur ce blog !

  7. Bonjour,

    Je suis votre site avec beaucoup d’intérêt même si je n’avais encore jamais posté de commentaire mais je me permet d’intervenir car amha vous avez négligé 2 points très importants et cela fausse votre comparatif :
    En effet il ne faut pas comparer les rendements et les taux d’emprunts car les rendements sont composés alors que les intérêts et l’assurance (bien souvent maintenant) sont sur capital restant dû, le différentiel est d’autant plus fort que ces 2 effets sont opposés.

    Pour moi la seule manière de comparer les 2 possibilités est de faire une simulation de capital à l’échéance. Voire à plusieurs échéances car peu de prêts immo vont jusqu’au bout, il faudrait comparer le capital à 7, 10 ,15, 20 ans par exemple.

    je prends un exemple sur 15 ans:
    100 000€ à crédit à 2% assurance comprise coûte 19233€ (et encore je ne suis pas sûr que l’assurance soit sur capital restant dû dans le simulateur que j’ai utilisé ce qui si ce n’est pas le cas diminuerait encore le coût)
    alors qu’un placement à 2% nets avec intérêts réinvestis donne 134587€
    nous avons donc un gain de 134587-119233 = 15354€ pas si mal et encore l’assurance sur capital restant dû augmenterait encore le gain…

    En réalité un rendement à 1.1% permet d’être flat vis à vis d’un emprunt à 2% donc l’impact des rendements composés et du remboursement sur capital restant dû est vraiment énorme !

    Et même si l’achat à crédit amenait à une simulation égale à un achat cash je préfère largement acheter à crédit car en cas de déclenchement de l’assurance vous avez le bien et l’épargne ce qui peut bien servir en cas de situation difficile… ce point n’est vraiment pas à négliger surtout que la fiscalité successorale en terme d’assurance-vie peut faire économiser beaucoup d’argent à la succession.

    D’autre part la déductibilité des emprunts c’est terminé depuis 2011 donc il faudrait vraiment supprimer cette partie !

    Cordialement,

    • Commentaire très intéressant. Cependant corrigez votre premier chiffre à 119233 au lieu de 19233 🙂 🙂

      • Merci Michel, en effet je n’ai noté que le coût des intérêts et assurance, il faut bien sûr rembourser le capital emprunté… la suite du calcul reste valable mais j’aurai pu être plus clair

        • En réalité, vous me semblez faire une erreur d’analyse. Je confirme donc mon point de vue.

          Pour comparer deux stratégies, il convient de comparer des choses comparables. Dans votre cas, le remboursement du capital à échéance pour l’hypothèse « épargne » modifie en profondeur l’analyse;

          Il est exactement équivalent de :

          – Emprunter 100 000€ , 2% pendant 15 ans

          Que

          – Placer 100 000€ à 2% sur laquelle épargne vous retirer tous les mois le montant de la mensualité de crédit calculé ci avant.

          La seule différence est que le rendement de l’épargne est imposable. Cela nécessite donc un rendement réel supérieur.

          • Au vu de l’exemple ci-dessous, sur 30 ans, il semblerait qu’il vaille mieux dans l’ordre décroissant d’enrichissement;
            1) épargner sans investir . A supposé que l’on a déjà un logement car cet exemple ne l’inclut pas et supposé que cette épargne n’est pas imposée ni PS.

            2) investir à 100% avec son épargne tout en créant une épargne supplémentaire équivalente à une mensualité d’emprunt,

            3) mitiger épargne et crédit (60/40%),

            4) investir à 100% en crédit – ne tient pas compte d’un taux plus élevé du fait de ne pas apporter d’apport personnel-

            https://blog.cbanque.com/aristide/13/financer-un-investissement-avec-un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

  8. Ok je comprends. En fait , nous ne partons pas de la même hypothèse. Dans mon calcul, je pars du principe que je rembourse le crédit avec des revenus et non en prélevant sur l’assurance vie…

    Dans votre hypothèse l’assurance vie ne grossit pas puisque l’on doit retirer la mensualité tous les mois donc il n’y a pas de rendements composés et c’est ça qui change tout !

    Ps: n’oubliez pas d’enlever les passages sur la déductibilité des intérêts d’emprunt…

    • Oui, c’est ça, et mon hypothèse est obligatoire si vous voulez comparer des choses comparables 😉

    • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers :
      « Les propriétaires peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location. » (cf. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html)

      A quel disposition faîtes-vous référence pour la suppression de la déductibilité depuis 2011 ?

      • rhô !! « à quelle disposition »…

      • Bonjour Sénèque,

        À la fin de la déductibilité pour l’achat d’une RP.
        Je pense que Guillaume vient de mettre à jour son article pour en tenir compte car c’était à la base un article d’avant 2011. Donc oui comme il l’a clarifié, tenir compte de la déductibilité pour un investissement immo et ne pas en tenir compte pour la RP ou R secondaire.

        Ou alors je n’avais pas les yeux en face des trous et je n’avais pas lu ce passage… possible aussi !

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