Une fois n’est pas coutume, je vous propose aujourd’hui un cas pratique tiré d’une récente consultation patrimoniale réalisée dans le cadre de notre offre de courtage en crédit immobilier patrimonial (cf »[Nouveau] Le courtage en crédit immobilier « Patrimonial » arrive sur Leblogpatrimoine.com« ).
Avec cet exemple, vous allez comprendre pourquoi j’ai créé ce nouveau service : Dans un certain nombre de situations, la complémentarité (tout en restant totalement indépendant) est forte entre le conseil en gestion de patrimoine et le courtier en crédit immobilier :
- Indépendance : le conseil en gestion de patrimoine et le courtage en crédit immobilier sont totalement déconnectés ; Ce sont deux services hermétiques qui fonctionnent séparément ;
- Complémentarité : Selon les besoins, vous pouvez solliciter une consultation patrimoniale via (nos offres d’assistance et bilan patrimonial) dont le montant sera remboursé si vous choisissez de vous financer par l’intermédiaire de notre courtier. Simple et efficace.
Gérard est un lecteur très fidèle depuis environ 10 ans. Âgé de 72 ans, il est en train d’acheter un appartement PINEL situé en Ile de France. Il vient de signer le contrat de réservation de l’appartement et se pose maintenant la question du financement.
Gérard dispose d’un patrimoine très confortable, de revenus tout autant confortables et souhaite investir dans un bien immobilier PINEL pour continuer d’investir sans pour autant s’engager dans un bien immobilier dont la gestion serait chronophage (c’est l’intérêt de l’immobilier neuf,la rentabilité n’est pas exceptionnelle au regard du prix d’achat, mais vous devez pouvoir espérer être « tranquille » pendant quelques années ; Il n’y aura pas de travaux à envisager).
Gérard est imposé à l’impôt sur le revenu à la tranche marginale d’imposition de 30%, à laquelle il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17.20%. Au total, les revenus fonciers de Gérard sont taxés au taux de 47.20%.
Il achète un bien immobilier d’une valeur de 250 000€ environ.
Gérard dispose bien évidemment de l’argent sur des contrats d’assurance-vie, souscrits et alimentés avant ces 70 ans. Ces contrats d’assurance-vie sont en gestion pilotées avec un profil prudent ; Il constate un rendement moyen de 2.50% net de frais sur les dernières années et espère donc obtenir un tel rendement dans les années prochaines.
Gérard prend donc contact avec Pierre Marchand, notre courtier en crédit immobilier pour qu’il lui trouve un crédit immobilier sans assurance emprunteur. A ma grande surprise, cela ne pose pas de problème pour Pierre qui réussit à obtenir un accord de financement d’une banque en moins de 10 jours.
Gérard peut donc financer son investissement PINEL avec un crédit immobilier sans assurance emprunteur ; Le taux du crédit immobilier est de 1.95% sur 15 ans (72ans + 15 ans = 87 ans fin du crédit immobilier).
Comme vous le constatez, le taux du crédit immobilier est supérieur aux taux traditionnels que l’on peut obtenir auprès d’une banque traditionnelle ; Mais c’est le prix à payer pour obtenir un crédit immobilier sans assurance emprunteur. Au regard de l’âge de Gérard, une assurance emprunteur serait trop onéreuse et dépasserait allègrement le taux d’usure,rendant impossible l’opération.
C’est alors que se pose l’opportunité d’un tel montage.
Gérard doit il vraiment faire un crédit immobilier pour financer son PINEL ou doit il procéder à un rachat de son contrat d’assurance-vie pour financer cash cet investissement ?
Avant de rentrer dans le détail de la simulation d’investissement, voici mes conclusions : Oui, un financement à crédit peut être pertinent même si l’effet de levier n’est pas très élevé en l’état actuel des choses.
La stratégie gagnerait encore en pertinence si le rendement de son contrat d’assurance-vie était plus élevé (ce qui doit être envisageable avec un profil de risque « équilibre » ou éventuellement en remplaçant la composante fonds euros de son contrat d’assurance-vie par un support Eurocroissance »).
L’effet de levier, c’est la différence entre le coût du crédit immobilier et le rendement net de l’épargne :
- Coût du crédit immobilier = 1.95% – impact fiscal de la déductibilité des intérêt d’emprunt ; Au regard de la tranche marginale d’imposition à 30% + prélèvements sociaux à 17.2%,le coût réel du crédit immobilier est de 1.02%.
- Rendement net de l’épargne = 2.50% ;
- L’effet de levier est donc estimé à -+1.50% par an. Ce n’est pas exceptionnel, mais ce doit être suffisant pour justifier l’intérêt du recours au crédit immobilier. Bien évidemment, plus le rendement de l’épargne sera élevé, plus l’effet de levier sera important; Au regard de la durée espérée de l’opération, une plus grande diversification doit permettre d’espérer un rendement meilleur et donc d’améliorer cet effet de levier.
De surcroît, la mise en œuvre d’un crédit immobilier sans assurance emprunteur permet d’optimiser la transmission en cas de décès pendant la durée du crédit immobilier;
En effet, l’épargne de Gérard est conservée sur le contrat d’assurance-vie, souscrit et alimenté avant ces 70 ans. Ainsi, en cas de décès, les capitaux seront transmis aux bénéficiaires désignés dans la clause dans le cadre fiscal favorable de l’assurance-vie.
De l’autre côté, le crédit immobilier, en l’absence d’assurance emprunteur est un passif de succession qui viendra donc réduire l’actif de succession taxable aux droits de succession. Ainsi, comme je l’expliquais, avec humour, à Gérard : « Plus vous mourrez tôt, plus l’opération est fiscalement rentable » ;-).
Rentrons maintenant dans le détail de ce projet selon le mode de financement « Cash » ou à l’aide d’un crédit immobilier. Pour ce faire, j’utilise le simulateur PINEL construit par mes soins (car il me permet de maîtriser tous les paramètres – J’ai construit ce simulateur il y a quelques années lorsque je me suis aperçu que les simulateur du marché ne permettaient pas de construire des simulations avec des baisses de prix de l’immobilier).
J’ai donc réalisé, deux simulations :
- La première avec un financement à 100% à l’aide d’un crédit immobilier ;
- La seconde avec un financement à 100% cash, c’est à dire en procédant au rachat du contrat d’assurance-vie.
PS : Cette simulation ne tient pas compte de l’optimisation des droits de succession en cas de décès de Gérard.
Simulation 1 – Financement à 100% à l’aide d’un crédit immobilier.
Simulation 2 – Financement à 100% cash après rachat sur le contrat d’assurance-vie.
CONCLUSION GENERALE
- En comparant les deux TRI, on constate l’effet de levier grâce à un TRI supérieur dans la simulation 1 par rapport à la simulation 2 ; Le recours au crédit immobilier permet donc de majorer le rendement de l’opération d’investissement.
- Le TRI n’est pas exceptionnel, mais ça ce n’est pas tant la question de l’effet de levier que celui du faible rendement de l’épargne. En effet, le TRI de l’opération tient compte du rendement de l’épargne à 2.50%. En faisant abstraction du rendement de l’épargne, le TRI du PINEL seul ressort à 6.40% avec des hypothèses prudentes ; (cf »Quelle rentabilité pour un investissement locatif PINEL en 2021 ?« ). Le TRI calculé dans les simulation est fortement pénalisé par le rendement de l’épargne.
- Pour améliorer l’effet de levier et donc l’intérêt du crédit immobilier, un travail sur l’amélioration du rendement de l’épargne pourrait avoir du sens ; Nous avons construit les simulations sur un rendement de l’assurance vie à 2.50% (gestion pilotée très prudente). Une nouvelle simulation avec un rendement de l’épargne à 4% conduit à un résultat nettement plus favorable pour le projet « Financement à crédit ». Avec une telle hypothèse, le TRI de la simulation 1 ressort à 4.24% (contre 3.07% avec une hypothèse de rendement à 2.50%).
- On constate un différentiel d’enrichissement puissant entre les deux projets puisque l’on ne compare pas tout à fait des choses comparables. En effet, le recours au crédit immobilier oblige un effort d’épargne dans le projet 1 (qui n’est pas un problème pour Gérard) alors que le projet 2 est sans effort d’épargne.
- Enfin, tout ces chiffres ne prennent pas en compte l’hypothèse du décès prématuré et l’optimisation des droits de succession qui découle de l’absence d’assurance emprunteur.
- Au final, nous devons pouvoir faire le constat que l’investissement PINEL sans crédit n’a pas beaucoup d’intérêt tant l’effet de levier est déterminant dans la rentabilité finale du projet ; En revanche, la question de l’amélioration du rendement de l’épargne est fondamentale. Gérard est engagé dans une gestion pilotée prudente, c’est déjà bien et nettement plus favorable qu’un fonds euros au rendement anémique (Un épargnant qui souhaiterait rester en fonds euros n’a aucun intérêt à envisager un financement à crédit).
Et vous, qu’en pensez vous ?
Gérard doit il faire un crédit pour financer son projet ou doit il procéder à un rachat sur son contrat d’assurance vie ?
Gérard a besoin de vos commentaires. Il va lire cet article et vos avis lui seront très utiles.
46 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour Guillaume,
Merci pour ce cas pratique. Petite question, dans vos simulations vous arrive-t-il de prendre comme valeur à terme du bien immobilier un montant inférieur au prix d’acquisition ?
En effet, pour ma part c’est ce que je pratique : j’applique une décote entre 21 % (avec le raisonnement suivant : la réduction d’impôt couvre environ le surcoût du bien neuf) et 30% (valeur de marché actuelle d’un bien de même qualité = prix du neuf moins 30%). Le TRI de l’investissmeent s’en ressent forcément mais ça me semble économiquement plus probant (même si nous ne somme pas à l’abris d’une appréciation du bien bien sûr, j’applique ce principe par prudence).
De la même façon, quand il s’agit de petites surfaces, j’applique 1 mois de vacance locative / an dans l’idée que le public de locataires sera principalement étudiant et donc avec une potentielle vacance locative l’été (un été sur deux par exemple).
Merci. Oui, je fais toujours 3 simulations pour calculer 3 TRI :
– L’optimiste (prix du bien +1% / an / 20 ans ; Loyer : +1% / an / 20 ans) ;
– Le pragmatique (prix du bien +0% / an / 20 ans ; Loyer : +0% / an / 20 ans) ;
– Le pessimisme (prix du bien -1% / an / 20 ans ; Loyer : -1% / an / 20 ans)
Je crois en effet que la réalité est entre ces trois hypothèses.
Et c’est justement parce que les logiciels du marché interdisaient la prise en compte d’une baisse des prix de l’immobilier que j’ai décidé de construire mes propres outils.
En ce qui concerne, la vacance, j’intègre toujours 20% de charges d’entretien qui doivent permettre de prendre en compte l’aléa du locatif.
pragmatique = pessimiste
merci. Je viens de corriger mon erreur de copier/coller : le pessimiste (prix du bien -1% / an / 20 ans ; Loyer : -1% / an / 20 ans)
Si vous pouvez emprunter après 70 ans, faite le. Négociez le taux évidemment, négociez un placement avec le prêteur, adossez un contrat d’assurance vie et travaillez vos supports
Vous y serez gagnant sur le rendement de l’opération et sur votre imposition et peut être pour votre succession malheureusement
Malheureusement, le taux n’est pas négociable du fait de la caractéristique du crédit (Prêt sans assurance).
Mais l’intérêt est que le placement n’est pas chez le préteur. Pas besoin de déplacer l’argent ou de placer les fonds chez un mauvais assureur bancaire.
Bonjour, pourriez-vous expliciter comment est calculé le différentiel d’enrichissement entre l’investissement Pinel et le placement financier type assurance vie au taus de 2,5% ?
Ainsi que l’effort moyen d’épargne sur 20 ans ?
En vous remerciant pour cet article !
Bonjour Guiilaume dans vos commentaire dans un scénario pessimiste de sortie vous prenez dans un cas pessimiste un prix du bien à 0%? j ‘imagine qu ‘il s’agit d’une erreur de rédaction de votre part.
cdlt
Christophe
Oui, le pessimiste est (prix du bien -1% / an / 20 ans ; Loyer : -1% / an / 20 ans)
Dans mon cas, j’ai prévu d’investir 190000€ d’épargne personnelle dans 1 bien locatif pour en tirer 1 revenu de 600€/mois nécessaires pour compléter ma retraite.
À mon décès, il restera bien quelque chose de ce bien : une plus value si j’entretiens ou 1 terrain si c’est trop dégradé.
Je raisonne à court terme sur mon intérêt, sans chercher à augmenter un patrimoine destiné aux enfants.
Charité bien ordonnée…
Maryse je ne sais pas quel âge vous avez, mais si vous avez besoins de 600€/mois avec 190 000 € vous en avez pour 30 ans.
Toujours selon votre âge, est-il intéressant d’acheter un bien avec les tracas que cela peut amener dans les 10/15 ans qui viennent lorsque vous devrez faire des travaux de copro ou de rafraichissement ?
Bonjour Maryse ,
Pour ma part , je gère depuis 25 ans un patrimoine immobilier de 25 logements ( studios , T1 , T2 …)
j’ai 58 ans , dans 4 ans la retraite ( peut être ??!!) , je constate depuis 5 à 10 ans une dégradation de la qualité
des locataires ( mauvais payeurs , râleurs , précarité , mauvaise foi….) , aujourd’hui , je commence à vendre et placer les sommes sur des assurances vies , avant des unités de compte , fonds boursiers et SCI plutôt que des SCPI , les SCI sont moins chargées en frais .
On trouve des contrats AV avec 0% de frais d’entrée , des frais de gestion entre 0.50 % et 0.80 % , fonds disponibles à tout moment .
Je privilégierais les SCI , et particulièrement dans le viager ( rentabilité à plus de 6 % l’an )
Une SCI devrait verser en moyenne 4 % net / an , soit pour 190 000 € , environ 7600 € / an .
Dans ce cas , plus de problème de gestion d’un appartement mis en location sachant que dans le meilleur des cas , avec une TMI à 11 % + 17.20% de prélèvements sociaux , vous serez taxée à 28.20 % sur vos loyers + taxe foncière + frais de syndic + entretien …
Bonne réflexion
MAX
Vous cherchez à accroître votre patrimoine, je cherche à en profiter… C’est la différence. Sans jugement, bien sûr…
C’est en contradiction avec ce que vous écrivez.
Si c’est pour profiter alors pourquoi investir 190 000 € dans un bien immobilier ?
Placez cet argent sur une AV et prélevez tout les mois 600 €.
Comme l’a dit Max, les intérêts couvriront vos 7 200 € annuel.
Et si vous voulez vraiment en profiter, prenez 1000 ou 1500 € par mois pourquoi vous limiter à 600 € ?
Je me sens plus utile en procurant 1 logement à 1personne de mon secteur qu’à prélever des avances sur 1 AV abstraite.
Mon notaire et mes enfants m’approuvent, en plus…
Vous êtes sérieuse ??
Bien sûr que le notaire ne dira pas le contraire c’est pas une AV qui va lui payer ses émoluments.
Sur les 7200 € que vous pensez avoir en loyer , en définitive , une fois payé les diverses taxes , il restera 3600 € …50 % de taxes et frais divers , croyez en mon expérience , je pratique depuis 30 ans
-impôt sur le revenu , TMI+PS ( 28,20 %)
-taxe foncière ,
-frais de syndic dans le cas d’une copropriété , -frais d’agence dans le cas d’une gestion déléguée
– éventuels loyers impayés , sauf à souscrire une assurance pour loyer impayés ( GLI)
– entretien et réparation
– vacances locatives
En résumé si vous souhaitez réellement profiter de votre argent , n’achetez pas un bien immobilier , plutôt ouvrir une assurance vie avec démembrement , vos enfants nus-propriétaires , vous , usufruitière ; après vous les enfants hériteront de l’assurance vie , bénéficieront des divers abattements …
Un autre conseil changez de notaire .
Enfin c’est juste mon avis
Max
Avec mon.plus grabd respect, vouloir profiter de son argent (ce qui est par ailleurs très respectable !) et l’investir dans un bien immobilier locatif – par définition quasi illiquide, qui demandera énormément de travail pour le louer, l’assurer, l’entretenir etc -, le tout pour un rendement aussi modeste que 3.8% BRUT – je n’ose pas imaginer le net après frais d’agence, assurance PNO, charges, TF, travaux, IR, PS etc- me paraît totalement antinomique… et si vous avez besoin de « moraliser » votre investissement : pourquoi ne pas plutôt investir dans une enveloppe de capitalisation – AV, PEA, contrat de capi… – qui, outre un rendement probablement supérieur à celui de votre bien locatif, vous apportera une gestion beaucoup plus confortable avec la possibilité de faire des retraits quand vous le souhaitez, et faire annuellement des dons, représentant un certain porcentage de vos gains, à des oeuvres dont vous vous sentez proche (ce que je fais) ?
@Max : « Je privilégierais les SCI , et particulièrement dans le viager ( rentabilité à plus de 6 % l’an ) »
Pourriez-vous s’il vous plaît en dire plus ?
Merci d’avance
Bonjour
Un homme riche est un homme qui n’a pas de crédit
Bonjour Benoit ,
Un sage chef d’entreprise breton m’a dit un jour , il y a 30 ans :
» Ce ne pas celui que travaille le plus qui gagne le plus , pour gagner de l’argent , il ne faut pas travailler mais faire travailler les autres , enfin pour s’enrichir , il faut s’endetter , utiliser l’effet de levier »
Pour ma part , j’ai appliqué » sa méthode » et ne l’ai pas regretté .
J’ai fait travailler beaucoup d’artisans et créer de la valeur ajoutée .
Bonne continuation
Max
Bonjour Max,
Moi aussi je m’endette pour l’effet de levier, c’est très puissant.
Mais je ne me sentirai vraiment « riche » que quand j’aurai tout remboursé.
Ma remarque était un clin d’oeil mais c’est certain que si j’avais l’occasion d’acheter un beau bien à louer, bon sous tout rapport, je l’acheterai cash. Peu importe les calculs de polichinelle, les taux bas et la fiscalité…
Guillaume,
Pourriez vous détailler l’effort d’épargne dans le cas N°2 qui n’est pas très éloigné du cas N°1 alors qu’il n’y a pas de charges de crédit.
Pour être juste, on pourrait aussi capitaliser la différence d’effort d’épargne (à 2,5% ou 4%/an), ce qui je le crois, diminue encore l’écart entre les deux solutions.
En réalité, c’est une déformation lié au calcul. La simulation envisage un projet global (épargne + investissement pinel).
Ainsi, pour calculer le TRI, dans le projet « crédit immobilier », l’investisseur « décaisse » le montant de son épargne sur la première année ; L’effet moyenne est alors immédiat. Le solde de tréso l’année 1 est de -256600€, ensuite nous sommes mécaniquement en positif.
Est ce plus clair ?
bonjour,
j’ignore si le cas de Gérard est réel ou bien construit pour démontrer qu’il n’est pas économiquement stupide de penser emprunter après 70 ans, et par voie de conséquence, faire tourner le business du crédit.
car enfin, votre personnage est aisé, et, à 70 ans il prendrait son pied à grapiller quelques maigres % en s’enquiquinant avec une gestion locative ?
avec un montage à 47,2 % de fiscalité sans parler d’éventuel ifi ?
avec comme seul argument décisif le tour de passe-passe successoral (ass vie hors succession et emprunt minorant la masse taxable) d’autant plus intéressant qu’on meurt vite !
un peu maso Gérard, non ?
C’est évidemment un cas réel. Je n’ai rien inventé.
Situation stupide ou alors l’investisseur est très mal conseillé. S’il veut profiter d’un loyer pour arrondir sa retraite et surtout préserver la valeur de son patrimoine, il doit éviter à la fois l’assurance vie, qui va être dévorée par la crise et les mesures sapin ii, et le Pinel, qui lui fait payer trop cher un bien qui n’enrichit que les promoteurs. Évidemment à son âge, il ne doit plus emprunter, surtout pas pour laisser de l’argent bidon sur des comptes.
Si j’ai bien compris, l’investisseur a de bons revenus, et n’a pas besoin de revenus supplémentaires. Plus que l’achat du Pinel, c’est le credit qui semble intéressant dans l’optique de la succession. Quand aux hypotheses prises, elles semblent indiquer que le propriétaire n’a pas l’intention de s’occuoer de la lication lui même.
L’immobilier est devenu un piège fiscal qui a pris de l’ampleur par Sarkosy avec sa plus-value à 30 ans dès 2011 jusqu’à dernièrement Macron avec l’IFI, et ça va continuer car l’immobilier est non DELOCALISABLE.
Bien sûr cela reste un moyen de se constituer un patrimoine pour les plus jeunes, dont j’ai fait partie, mais désormais cela demande beaucoup d’efforts, de travail (règlementations, diagnostics, Allur, Elan, RT 2012, RT 2020 et j’en passe), et ça ne se fera pas dans la tranquilité (dégradations, travaux, locataires indélicats comme on dit),
sans compter les lois idiotes (pour la plupart idéologiques) qui se succèdent qui viennent sabrer vos stratégies (AirBNB, plafonnement des loyers, DAL ..).
Une règle que je me suis toujours appliqué : Totale maîtrise du taux d’endettement. Et là ça peut fonctionner, quoique les plus-values que l’on a connues devraient se tarir.
Pour en revenir au fil de cette discussion, Gérard fait ce qu’il veut même si ça nous semble peu judicieux dans sa situation aisée et si Maryse a envie de faire du « social » libre à elle aussi.
Pour ma part, à 65 ans, je suis en train de tout vendre. L’Etat veut des logements, et bien il va en avoir. Dans un pays où les locataires ont le droit de ne pas payer leur loyers, je caricature à peine, (si, si), avec une fiscalité délirante, les dés sont pipés !
J’ai des enfants trentenaires et adorables, c’est maintenant qu’ils ont besoin d’aide. Mais chacun adapte sa propre stratégie bien sûr. Avec l’espérance de vie qui augmente, je devrais hériter de mes parents vers 70/72 ans, j’en riais encore dernièrement avec mon père.
Bien à vous.
En profil très pessimiste, j’achèterai » cash » car en cas de crack financier, mon assurance vie sera soit bloquée, soit couverte par le fond de garantie que jusqu’à 70 k€, alors que mon appartement aura une réelle valeur intrinsèque !
En profil optimiste modéré, j’achèterai toujours « cash » car la rémunération de mon assurance vie risque de baisser alors que la valeur de mon appartement risque d’augmenter.
On est réellement riche quand on paye réellement cash.
« car en cas de krach…mon appartement aura une réelle valeur intrinsèque ! »
Peut-être pas la valeur d’achat.
Un crédit à 72 ans pour de l’investissement immobilier pour quelqu’un qui a un « patrimoine très confortable », personnellement je trouve cela absurde, ou, à tout le moins, cela témoigne de cette mentalité moderne du « plus toujours plus…même si cela est superfétatoire »:
– crédit sur 20 ans : le prêt sera remboursé aux 92 ans de Gérard, un bel horizon pour déboucler une opération immobilière de rapport,
– ponction sur les flux de trésorerie existants lorsque pour ma part, je maximise les flux libres de mes clients à la retraite (afin qu’ils n’aient pas à compter, triste de faire des virements pour optimiser des 10aines d’euros par an…),
– quid de la rentabilité de son épargne financière et de sa disponibilité ? …car si cela se trouve, Gérard est craintif quant à ce niveau de rémunération mais aussi sur une potentielle ponction à la mode bail-in chypriote,…et se pose quand même la question de ET garder une épargne pléthorique (cf. « très confortable ») ET souscrire un crédit !
– quels niveaux de revenus pour Gérard et son épouse ? pour son épouse en cas de prédécès de Gérard ?
– quid de la résilience du niveau des retraites personnelles et de réversion ?
– quid de la tranquillité d’esprit ?
…
Merci Anne SCHMITT, vous me rassurez quant au fait de ne pas être seul à être motivé exclusivement par la dimension pécuniaire et quantitative.
Bonjour,
Et un prêt in-fine adossé à son contrat d’assurance-vie ne serait-il pas à étudier ?
Cordialement
bonjour
et merci pour cette analyse
mais je trouve votre démonstration déséquilibrée: faire un choix entre substitué du patrimoine à un autre patrimoine (solder l’assurance vie et la remplacer par un appartement) et rajouter du patrimoine à un autre patrimoine (conserver une assurance vie et posséder un appartement en plus).
ce qui revient dans cet exemple à doubler son patrimoine.
la question ne se pose même pas…sauf si je n’ai pas compris votre démonstration.
la formule « prêt » me semblant plus qu’avantageuse, au delà des chiffres.
j ai au moins appris que j’avais la possibilité d’emprunter sans assurance!!
merci pour cet exemple
Oui, vous avez raison. L’un des avantages du crédit immobilier est l’obligation faite de rembourser le crédit et donc de se forcer à épargner.
« j ai au moins appris que j’avais la possibilité d’emprunter sans assurance!! ». Oui, le taux est plus élevé, mais c’est effectivement possible.
Et pour la 1 ere partie de mon interrogation ? Remplacer du patrimoine par un autre patrimoine
Ou doubler le patrimoine( assurance vie +immobilier) ??
Je trouve le rendement bien maigre eu égard :
– aux montants investis
– aux charges
– à la fiscalité évolutive non prévisible (qui n’ira pas forcément dans le sens du propriétaire)
– de l’illiquidité du bien
A mon sens, l’immobilier eu été un bon placement par le passé mais ce n’est plus vraiment le cas. Trop de charges, trop de fiscalité, trop de mauvais payeurs, trop de dégradation etc…..
Les marchés financiers en investissement direct actions sont plus souples, plus liquides, offrent de meilleurs rendements. En outre, en combinant PEA + PEA PME, on dispose d’une niche fiscale extraordinaire.
Mais immobilier vs bourse est davantage une aversion culturelle qu’économique, je crois 🙂
[…] Voici un cas pratique qui va vous éclairer sur la question. [lire la suite …] […]
Bonjour
Je suis pour le moment encore très novice mais je me retrouve dans le cas présenté de Gérard à 2 différences près : mon age et la tranche d’imposition à 41%
Je me pose la question de convertir mes 2 crédits amortissables au taux de 2.15 (et oui) en crédit in fine avec une assurance vie?
Pourriez vous m’aider à répondre à cette question
La question du crédit in fine est un peu plus complexe. En revanche, il semble important de renégocier votre crédit immobilier cas 2.15% en crédit amortissable est aujourd’hui trop élevé ==> https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/qui-a-interet-a-renegocier-son-credit-immobilier-en-2021-pourquoi-la-covid-19-change-la-donne.html
En effet
j’ai 2 crédits amortissables pour un montant de 300 k€ dans le cadre d’un investissement PINEL et DUFLOT.
Au départ j’étais partie sur une renégociation classique en amortissement mais on m’a parlé de l’in fine sachant que je pourrais constituer ce montant sur 15 ans. J’y ai vu un intéret d’un point de vue fiscal ou je suis actuellement imposée sur mes revenus fonciers à 58.2 % du fait des intérêts de crédit/assurance qui vont faire diminuer mes bénéfices fonciers et d’un point de vue épargne avec une assurance vie qui travaille pour moi.
Par contre la contrepartie c’est un cout des intérêts plus important qui nourrissent grassement les banques.
Et donc tout repose sur le rendement de votre contrat d’assurance-vie pour espérer générer un effet de levier. Si l’épargne est sur le fonds euros, l’effet de levier sera quasi impossible, en revanche, une épargne investie en action (pour tout ou partie) pourrait être à l’origine d’un effet de levier si la durée restante du crédit immobilier est suffisamment longue et que vous disposez par ailleurs des moyens financiers de rembourser le crédit IN FINE sans utiliser cette épargne.
Si vous le souhaitez, nous pouvons travailler sur cette question de l’intérêt ou non du crédit IN FINE à l’occasion d’un rendez-vous d’assistance et bilan patrimonial
Au plaisir,
Guillaume
Bonjour
Merci beaucoup pour cet éclairage. Je pense en effet que pour le moment le rendement de mon assurance vie n’est pas assez rentable pour avoir un effet de levier important. Le crédit in fine semble attractif à la 1ère lecture mais je reste encore dubitative.
Je suis désormais de très pres votre blog très instructif
Bonjour à tous,
Retraités avec mon épouse avec des revenus suffisants à ce jour (de l’ordre de 60.000 euros pour le couple), nous avons effectué en 2011 une opération voisine, à savoir : un achat dans le cadre de la loi CENSI-BOUVARD, d’une chambre d’EHPAD via ORPEA, bien placée, médicalisée, dans la banlieue de NANTES avec revalorisation des loyers de 2% par an.
Cela avec un crédit in fine sans assurance du fait de mon état de santé et de nos âges ; crédit in fine (aujourd’hui à 1,5% après rachat en 2017, qui a été bien sûr possible car garanti par une assurance vie.
De surcroît, après donation des 3/4 de notre patrimoine immobilier à nos 3 filles, il y a 20 ans, Il ne nous reste pas de patrimoine conséquent susceptible de forte imposition de succession.
Ainsi pour l’instant nous sommes satisfaits de nos choix mais… NOUS DEVONS REFLECHIR A LA CONDUITE A TENIR A L’ECHEANCE DE LA SORTIE DES AVANTAGES DU »CENSI-BOUVARD » AFIN QUE CELA NE SE TRANSFORME PAS EN UN INCONVENIENT, sachant que parallèlement, le bail commercial de gestion du bien (et de la résidence) par ORPEA va durer 2 années supplémentaires et nous ne maîtrisons pas la suite.
Nous pensons que nombre d’investisseurs dans le cadre de la loi se sont trouvés dans notre cas depuis 3 ou 4 ans et nombre vont s’y retrouver.
Du fait, des réflexions ont forcément été menées sur ce sujet et nous sommes friands des retours d’une manière générale pour ensuite nous adapter plus facilement dans notre cas particulier.
Merci d’avance pour les points de vue de ceux qui connaissent cet épisode.
Très sincères salutations
Christian