Qui n’a pas déjà entendu qu’un investissement immobilier locatif devait impérativement se financer à crédit parce que la déductibilité fiscale des intérêts du crédit immobilier permettait de réduire l’impôt sur le revenu foncier ? Dans la logique des banquiers vendeurs de crédit immobilier, plus le montant du crédit immobilier est élevé, plus le gain patrimonial est important pour l’investisseur. C’est faux !
En 2017/2018, lors de la période faste des renégociations de crédit immobilier, ils ont même été très nombreux à expliquer aux clients qu’ils ne devaient pas renégocier leur crédit immobilier locatif pour ne pas perdre la déductibilité fiscale des intérêts.
Le financement à crédit d’un bien immobilier locatif fait l’objet de nombreux fantasmes qui malheureusement sont contre-productifs pour l’investisseur : Non, il ne faut pas toujours s’endetter au maximum pour investir dans l’immobilier locatif ; Il ne faut pas fantasmer l’importance de l’effet de levier du crédit immobilier ;
L’investissement immobilier à crédit est une possibilité, mais l’autofinancement ne doit pas être écartée pour les nombreux épargnants dont l’épargne importante est de plus en plus mal rémunérée. L’endettement à tout prix n’est pas toujours un bon conseil, c’est parfois une bêtise qui vous donne l’illusion de richesse mais qui au final vous appauvrit.
 

La déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu… elle permet seulement de réduire le coût réel du crédit immobilier !

Il suffit de reformuler la légende urbaine pour relativiser l’intérêt du recours au crédit immobilier. Non, la déductibilité fiscale ne permet pas de réduire le montant de l’impôt sur le revenu foncier. La déductibilité fiscale permet de réduire le coût réel du crédit immobilier et ainsi permet maximiser l’effet de levier (ou de constater un appauvrissement lié au recours au crédit immobilier). 
Prenons un exemple pour comprendre.
Monsieur X à un crédit immobilier locatif de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1.50% sans assurance emprunteur + 0.50% d’assurance emprunteur calculée sur le montant emprunté. Soit un TAEG simplifié (sans frais de garantie du crédit immobilier) à 2.38%. C’est le taux d’intérêt réel du crédit immobilier qui inclut taux nominal du crédit immobilier + coût de l’assurance emprunteur.
Monsieur X est imposé dans la tranche marginale à 30% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17.20%, soit une imposition totale de 47.20% sur le revenu foncier net imposable.
Voici le tableau d’amortissement du crédit immobilier en question :
En synthèse, c’est un crédit immobilier dont le coût total sur 20 ans sera de 52 000€ (32 000€ d’intérêt d’emprunt + 20 000€ d’assurance emprunteur). Emprunter de l’argent n’est pas gratuit ! Cela coûte 52 000€ sur les 20 ans du crédit, soit 25% du montant de l’investissement.

Capital restant à rembourser Annuités de crédit immobilier Dont intérêt Dont capital Dont assurance emprunteur Capital à rembourser après mensualité de l’année
1 200000€      11 649,15 €     3 000,00 € 8 649,15 €     1 000,00 €   191 350,85 €
2 191 350,85 €      11 649,15 €     2 870,26 € 8 778,88 €     1 000,00 €   182 571,97 €
3 182 571,97 €      11 649,15 €     2 738,58 € 8 910,57 €     1 000,00 €   173 661,40 €
4 173 661,40 €      11 649,15 €     2 604,92 € 9 044,23 €     1 000,00 €   164 617,17 €
5 164 617,17 €      11 649,15 €     2 469,26 € 9 179,89 €     1 000,00 €   155 437,29 €
6 155 437,29 €      11 649,15 €     2 331,56 € 9 317,59 €     1 000,00 €   146 119,70 €
7 146 119,70 €      11 649,15 €     2 191,80 € 9 457,35 €     1 000,00 €   136 662,35 €
8 136 662,35 €      11 649,15 €     2 049,94 € 9 599,21 €     1 000,00 €   127 063,13 €
9 127 063,13 €      11 649,15 €     1 905,95 € 9 743,20 €     1 000,00 €   117 319,93 €
10 117 319,93 €      11 649,15 €     1 759,80 € 9 889,35 €     1 000,00 €   107 430,59 €
11 107 430,59 €      11 649,15 €     1 611,46 € 10 037,69 €     1 000,00 €     97 392,90 €
12 97 392,90 €      11 649,15 €     1 460,89 € 10 188,25 €     1 000,00 €     87 204,64 €
13 87 204,64 €      11 649,15 €     1 308,07 € 10 341,08 €     1 000,00 €     76 863,57 €
14 76 863,57 €      11 649,15 €     1 152,95 € 10 496,19 €     1 000,00 €     66 367,37 €
15 66 367,37 €      11 649,15 €         995,51 € 10 653,64 €     1 000,00 €     55 713,74 €
16 55 713,74 €      11 649,15 €         835,71 € 10 813,44 €     1 000,00 €     44 900,29 €
17 44 900,29 €      11 649,15 €         673,50 € 10 975,64 €     1 000,00 €     33 924,65 €
18 33 924,65 €      11 649,15 €         508,87 € 11 140,28 €     1 000,00 €     22 784,37 €
19 22 784,37 €      11 649,15 €         341,77 € 11 307,38 €     1 000,00 €     11 476,99 €
20 11 476,99 €      11 649,15 €         172,15 € 11 476,99 €     1 000,00 € 0,00 €

 
Néanmoins, fiscalement, les intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu foncier. L’intérêt fiscal sera donc fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier. A taux de crédit immobilier identique, plus la tranche marginale d’imposition est élevée, moins le coût réel du crédit immobilier est élevé.
Poursuivons notre exemple pour calculer l’impact financier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. On obtient alors le tableau d’amortissement suivant :
Après déductibilité fiscal des intérêts de crédit immobilier, son coût total est de 27974€ contre 52000€ avant déductibilité des intérêts d’emprunt.
Après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le crédit immobilier coûte moins cher … mais il coûte toujours trop cher (notamment si l’épargnant possède de l’épargne encore moins bien rémunérée type fonds euros d’assurance-vie). 

Montant des intérêts et assurance emprunteur déductibles Tranche marginale d’imposition Coût réel des intérêts d’emprunt + assurance emprunteur après impact fiscal
    4 000,00 € 47,20%     2 112,00 €
    3 870,26 € 47,20%     2 043,50 €
    3 738,58 € 47,20%     1 973,97 €
    3 604,92 € 47,20%     1 903,40 €
    3 469,26 € 47,20%     1 831,77 €
    3 331,56 € 47,20%     1 759,06 €
    3 191,80 € 47,20%     1 685,27 €
    3 049,94 € 47,20%     1 610,37 €
    2 905,95 € 47,20%     1 534,34 €
    2 759,80 € 47,20%     1 457,17 €
    2 611,46 € 47,20%     1 378,85 €
    2 460,89 € 47,20%     1 299,35 €
    2 308,07 € 47,20%     1 218,66 €
    2 152,95 € 47,20%     1 136,76 €
    1 995,51 € 47,20%     1 053,63 €
    1 835,71 € 47,20%        969,25 €
    1 673,50 € 47,20%        883,61 €
    1 508,87 € 47,20%        796,68 €
    1 341,77 € 47,20%        708,45 €
    1 172,15 € 47,20%        618,90 €
  52 982,94 € 47,20%   27 974,99 €

 
Au final, après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le TAEG (après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt du crédit immobilier) tombe à 1.28% (contre 2.38% avant prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt).
Dans notre exemple, 1.28% est le coût réel du crédit immobilier locatif. Ce taux de 1.28% est très important. C’est le taux de rendement net fiscal minimum de l’épargne de l’investisseur pour espérer bénéficier d’un effet de levier.
Si l’épargne est rémunérée à un taux inférieur à 1.28% (après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), l’investisseur subit un effet massue et se financer à crédit est source d’appauvrissement ! 
Dans ce cas, le recours au crédit immobilier est une erreur et l’investisseur ferait mieux d’utiliser son épargne mal rémunérée pour financer son investissement immobilier. L’épargne mal rémunérée, c’est l’épargne sur les fonds euros des contrats d’assurance-vie ou encore les livrets A et les PEL…
Au final, il est généralement une erreur d’être endetté pour celui qui possède une épargne autre que précaution. L’autofinancement de l’investissement ou le remboursement anticipé des crédits immobiliers doivent être envisagés.
 
A suivre…

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