Qui n’a pas déjà entendu qu’un investissement immobilier locatif devait impérativement se financer à crédit parce que la déductibilité fiscale des intérêts du crédit immobilier permettait de réduire l’impôt sur le revenu foncier ? Dans la logique des banquiers vendeurs de crédit immobilier, plus le montant du crédit immobilier est élevé, plus le gain patrimonial est important pour l’investisseur. C’est faux !

En 2017/2018, lors de la période faste des renégociations de crédit immobilier, ils ont même été très nombreux à expliquer aux clients qu’ils ne devaient pas renégocier leur crédit immobilier locatif pour ne pas perdre la déductibilité fiscale des intérêts.

Le financement à crédit d’un bien immobilier locatif fait l’objet de nombreux fantasmes qui malheureusement sont contre-productifs pour l’investisseur : Non, il ne faut pas toujours s’endetter au maximum pour investir dans l’immobilier locatif ; Il ne faut pas fantasmer l’importance de l’effet de levier du crédit immobilier ;

L’investissement immobilier à crédit est une possibilité, mais l’autofinancement ne doit pas être écartée pour les nombreux épargnants dont l’épargne importante est de plus en plus mal rémunérée. L’endettement à tout prix n’est pas toujours un bon conseil, c’est parfois une bêtise qui vous donne l’illusion de richesse mais qui au final vous appauvrit.

 

La déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu… elle permet seulement de réduire le coût réel du crédit immobilier !

Il suffit de reformuler la légende urbaine pour relativiser l’intérêt du recours au crédit immobilier. Non, la déductibilité fiscale ne permet pas de réduire le montant de l’impôt sur le revenu foncier. La déductibilité fiscale permet de réduire le coût réel du crédit immobilier et ainsi permet maximiser l’effet de levier (ou de constater un appauvrissement lié au recours au crédit immobilier). 

Prenons un exemple pour comprendre.

Monsieur X à un crédit immobilier locatif de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1.50% sans assurance emprunteur + 0.50% d’assurance emprunteur calculée sur le montant emprunté. Soit un TAEG simplifié (sans frais de garantie du crédit immobilier) à 2.38%. C’est le taux d’intérêt réel du crédit immobilier qui inclut taux nominal du crédit immobilier + coût de l’assurance emprunteur.

Monsieur X est imposé dans la tranche marginale à 30% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17.20%, soit une imposition totale de 47.20% sur le revenu foncier net imposable.

Voici le tableau d’amortissement du crédit immobilier en question :

En synthèse, c’est un crédit immobilier dont le coût total sur 20 ans sera de 52 000€ (32 000€ d’intérêt d’emprunt + 20 000€ d’assurance emprunteur). Emprunter de l’argent n’est pas gratuit ! Cela coûte 52 000€ sur les 20 ans du crédit, soit 25% du montant de l’investissement.

Capital restant à rembourser Annuités de crédit immobilier Dont intérêt Dont capital Dont assurance emprunteur Capital à rembourser après mensualité de l’année
1 200000€      11 649,15 €     3 000,00 € 8 649,15 €     1 000,00 €   191 350,85 €
2 191 350,85 €      11 649,15 €     2 870,26 € 8 778,88 €     1 000,00 €   182 571,97 €
3 182 571,97 €      11 649,15 €     2 738,58 € 8 910,57 €     1 000,00 €   173 661,40 €
4 173 661,40 €      11 649,15 €     2 604,92 € 9 044,23 €     1 000,00 €   164 617,17 €
5 164 617,17 €      11 649,15 €     2 469,26 € 9 179,89 €     1 000,00 €   155 437,29 €
6 155 437,29 €      11 649,15 €     2 331,56 € 9 317,59 €     1 000,00 €   146 119,70 €
7 146 119,70 €      11 649,15 €     2 191,80 € 9 457,35 €     1 000,00 €   136 662,35 €
8 136 662,35 €      11 649,15 €     2 049,94 € 9 599,21 €     1 000,00 €   127 063,13 €
9 127 063,13 €      11 649,15 €     1 905,95 € 9 743,20 €     1 000,00 €   117 319,93 €
10 117 319,93 €      11 649,15 €     1 759,80 € 9 889,35 €     1 000,00 €   107 430,59 €
11 107 430,59 €      11 649,15 €     1 611,46 € 10 037,69 €     1 000,00 €     97 392,90 €
12 97 392,90 €      11 649,15 €     1 460,89 € 10 188,25 €     1 000,00 €     87 204,64 €
13 87 204,64 €      11 649,15 €     1 308,07 € 10 341,08 €     1 000,00 €     76 863,57 €
14 76 863,57 €      11 649,15 €     1 152,95 € 10 496,19 €     1 000,00 €     66 367,37 €
15 66 367,37 €      11 649,15 €         995,51 € 10 653,64 €     1 000,00 €     55 713,74 €
16 55 713,74 €      11 649,15 €         835,71 € 10 813,44 €     1 000,00 €     44 900,29 €
17 44 900,29 €      11 649,15 €         673,50 € 10 975,64 €     1 000,00 €     33 924,65 €
18 33 924,65 €      11 649,15 €         508,87 € 11 140,28 €     1 000,00 €     22 784,37 €
19 22 784,37 €      11 649,15 €         341,77 € 11 307,38 €     1 000,00 €     11 476,99 €
20 11 476,99 €      11 649,15 €         172,15 € 11 476,99 €     1 000,00 € 0,00 €

 

Néanmoins, fiscalement, les intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu foncier. L’intérêt fiscal sera donc fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier. A taux de crédit immobilier identique, plus la tranche marginale d’imposition est élevée, moins le coût réel du crédit immobilier est élevé.

Poursuivons notre exemple pour calculer l’impact financier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. On obtient alors le tableau d’amortissement suivant :

Après déductibilité fiscal des intérêts de crédit immobilier, son coût total est de 27974€ contre 52000€ avant déductibilité des intérêts d’emprunt.

Après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le crédit immobilier coûte moins cher … mais il coûte toujours trop cher (notamment si l’épargnant possède de l’épargne encore moins bien rémunérée type fonds euros d’assurance-vie). 

Montant des intérêts et assurance emprunteur déductibles Tranche marginale d’imposition Coût réel des intérêts d’emprunt + assurance emprunteur après impact fiscal
    4 000,00 € 47,20%     2 112,00 €
    3 870,26 € 47,20%     2 043,50 €
    3 738,58 € 47,20%     1 973,97 €
    3 604,92 € 47,20%     1 903,40 €
    3 469,26 € 47,20%     1 831,77 €
    3 331,56 € 47,20%     1 759,06 €
    3 191,80 € 47,20%     1 685,27 €
    3 049,94 € 47,20%     1 610,37 €
    2 905,95 € 47,20%     1 534,34 €
    2 759,80 € 47,20%     1 457,17 €
    2 611,46 € 47,20%     1 378,85 €
    2 460,89 € 47,20%     1 299,35 €
    2 308,07 € 47,20%     1 218,66 €
    2 152,95 € 47,20%     1 136,76 €
    1 995,51 € 47,20%     1 053,63 €
    1 835,71 € 47,20%        969,25 €
    1 673,50 € 47,20%        883,61 €
    1 508,87 € 47,20%        796,68 €
    1 341,77 € 47,20%        708,45 €
    1 172,15 € 47,20%        618,90 €
  52 982,94 € 47,20%   27 974,99 €

 

Au final, après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le TAEG (après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt du crédit immobilier) tombe à 1.28% (contre 2.38% avant prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt).

Dans notre exemple, 1.28% est le coût réel du crédit immobilier locatif. Ce taux de 1.28% est très important. C’est le taux de rendement net fiscal minimum de l’épargne de l’investisseur pour espérer bénéficier d’un effet de levier.

Si l’épargne est rémunérée à un taux inférieur à 1.28% (après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), l’investisseur subit un effet massue et se financer à crédit est source d’appauvrissement ! 

Dans ce cas, le recours au crédit immobilier est une erreur et l’investisseur ferait mieux d’utiliser son épargne mal rémunérée pour financer son investissement immobilier. L’épargne mal rémunérée, c’est l’épargne sur les fonds euros des contrats d’assurance-vie ou encore les livrets A et les PEL…

Au final, il est généralement une erreur d’être endetté pour celui qui possède une épargne autre que précaution. L’autofinancement de l’investissement ou le remboursement anticipé des crédits immobiliers doivent être envisagés.

 

A suivre…

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48 Comments

  1. On est bien d accord ..pas faute de l avoir souvent écrit et vous oubliez toujours l essentiel’: un crédit ça se rembourse …si vous avez achete sans crédit certes pas d effet de levier …Mais …quand votre locataire fait defaut ce n’est pas agréable cependant vous n avez pas le banquier aux fesses ….et parfois le fisc dans ces très chers montages fiscaux dont les français raffolent .Et oui le beurre l’argent du beurre et la fermière c est seulement pour vendre du crédit et de l immobilier

    • Guillaume G. says:

      Bonjour Fredy Gosse,
      Vos propos sont un peu bas de plafond si vous me permettez l’expression.
      Ou comment parler pour le plaisir et pour ne rien dire…
      Cordialement,

      • Fredy Gosse says:

        Heureusement que c’était cordial… je n’ose imaginer si votre réponse avait été désagréable -:) pour le reste j’ai oublie une autre platitude essentielle :c’est à la fin de l histoire que. l’ on connait le résultat d un achat immobilier à credit ….. j’avais espéré qu en ces temps de covid , les certitudes sur les moyens de devenir riches en immobilier apprises dans les écoles de commerce , auraient pris un petit coup de vieux , à tout Le moins faire apparaître un petit doute…apparemment ce n’est pas le cas …ceci dit ,dans ma lointaine jeunesse, ayant, moi aussi ,appartenu à la  » tribu » immobilière » je sais que les gens qui gagnent de l’argent en immobilier appartiennent aux conseilleurs pas aux payeurs ….je pense que vous êtes donc banquier ,courtier en crédit ,promoteur ou marchand de biens.. Dans 20 ans vos clients selon leurs destins et….la conjoncture politico économique auront gagné de l’argent ou. pas ; Tous vos conseils sont juste du pipeau .Vos conseils sont à l’instant présent sont basés sur ce que vous connaissez ou croyez connaitre ou espérez connaitre.Dans un environnement aussi incertain que le notre ;il y longtemps que vous aurez oublie vos clients de 2020 qui auront assuré la « gamelle « MAIS eux .. ils feront le bilan des beaux chiffres que vous leur avez communiques .. avec les impayés, les travaux ; les blocages de loyer éventuels,les obligations d rénovation contradictoires ,l es travaux obligatoires pour sauver la planète etc…. etc …alors un vieux con, vous dit simplement ceci :la vie va vous filer des baffes dont vous n’avez même pas idée et vous avez interêt à être né sous une bonne étoile… vous ne savez pas encore que vous ne savez rien .Cordialement

      • Mayeux willaim says:

        Au meme titre que ce commentaire, du coup..

    • vous enfoncez une porte ouverte….c’est evident, je ne vois pas l’intérêt de cet article sauf pour les gens qui ne savent pas compter La seule remarque que je peux faire, c’est que l’épargne de précaution à la caisse d’epargne, c’est celle dont on se sert pour acheter une voiture si on a eu un accident, pour payer un ravalement….et si on n’en a pas parce qu’on a tout mis dans l’achat d’un bien immobilier, bernique ! ca veut tout simplement dire qu’on n’a pas les moyens de cet achat. Et je ne parle même pas d’accident de la vie, de divorce….

      • Guillaume G. says:

        Dans le prolongement de votre post Ronny, l’on pourrait peut-être avancer opportunément un tuyau efficace pour ceux que l’investissement immobilier rebute parce qu’ils n’ont en pratique bien souvent pas les moyens de leurs ambitions : ne surtout pas investir dans la pierre ou alors le faire dans des placements moins complexes tels que des parts de SCPI, par exemple…
        Cordialement,

        • Avec la baisse de la valeur des parts à venir vu le développement inéluctable du télétravail ? Surtout pas !

          • Guillaume G. says:

            Mon Cher Antoine,
            C’est ce que je pensais il y a peu encore.
            Cependant, d’après les dernières informations, l’horizon de l’immobilier de bureaux n’est pas aussi noir qu’on a bien voulu nous le présenter.
            Raison principale : la politique de QE de la BCE génère une bulle spéculative sur l’immobilier et les valeurs mobilières, les investisseurs devant bien placer tout leur cash.
            Cf. la dernière interview de Patrick Arthus sur Boursorama TV.
            Donc n’enterrons pas si vite les parts de SCPI.
            Connaissez-vous le principe  » TINA  » mon cher Antoine ?
            Je vous laisse aller chercher la réponse (vous devriez la trouver sur Google je pense).
            Cordialement,

            • Je me dois de me faire la porte-parole de la très grande majorité des contributeurs de ce site pour vous remercier cher Guillaume G de nous avoir informé de ce nouvel acronyme dont nous ignorions tous jusque-là l’existence.
              Encore merci!!

            • En fait, TINA, c’est Margaret Thatcher : « There is no alternative to capitalism. »

              Et TINA, depuis 2012, c’est la bourse. Mais, bon, ça devient un peu comme les roses et Nerval, maintenant.

              Et donc Patrick Arthus nous recycle ça pour l’immo. Pourquoi pas, il faut bien que l’argent gratuit se déverse quelque part, et, les Français ayant un amour particulier pour l’immobilier depuis les années 50, il n’est pas sot de penser que des tombereaux d’euros vont se déverser sur l’immo.

              Reste à savoir comment, et sur quel secteur : direct, SCPI, SIIC, crowdfunding, … Au vu des chiffres du premier semestre, on peut se faire une petite idée. Quant à en tirer des conclusions pour la suite, …

  2. Guillaume G. says:

    Bonjour Monsieur Fonteneau,
    Voici un article digne d’un CGP…
    Remettons toutefois l’église au centre du village, voulez-vous : les intérêts des emprunts ayant permis l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration et la conservation des biens immobiliers sont bels et bien déductibles des revenus fonciers puisque c’est la loi qui le dit (article 31, I-1°-d du code général des impôts).
    Votre approche est plus financière que fiscale mais dites-le clairement à vos lecteurs.
    Cordialement,

  3. Bonjour,

    Pourquoi pas avoir ce raisonnement.

    Cependant vous oubliez de préciser que l’assurance emprunteur n’est pas un simple poste de coût. Cette garantie apporte une formidable prévoyance (parfois à très faible coût). Garantie totalement absente si l’on vous suit, en utilisant son épargne bancaire ou fonds euro faiblement rémunéré (pour reprendre votre exemple). Donc à 1,28%, cela sert aussi à couvrir une somme de départ de 200 000€…

    La prévoyance répond souvent à un des objectifs de l’investisseur : protéger sa famille.

    Anthony

  4. A mon avis, le vrai avantage d’emprunter davantage (meme si c’est plus couteux) est de conserver le maximum de liquidite. Beaucoup de liquidite = capacite a faire face a des coups durs (loyers impayes ou vacances locative ou ravalement de facades ou besoin personnel…).
    Idem pour ceux qui sollicitent de nombreux credits pour l’achat d’actifs, au-dela du ratio d’endettement, un client qui vient emprunter 100.000E pour un projet et peut montrer qu’il a une surface financiere en livrets , assurances-vie et Bourse de 150.000E aura plus de facilite a se faire financer (idem pour ses enfants). Quand on « pese » avec une grosse somme mise en epargne dans une banque, on est credible, respecte et on obtient plus facilement des accords ou des derogations dans les negociations commerciales.

  5. En tant qu’ex banquier privé très attentif à la primauté de l’intérêt client, je tenais souvent le même discours…la déductibilité est effectivement un leurre et un argument utilisé par les banquiers pour vendre aisément du financement ;).

    Derrière cet argument de la déductibilité se cachait souvent l’envie de conserver l’encours d’épargne tout en proposant des SCPI ou de l’immobilier à crédit (le tout étant bien entendu commercialisé par une filiale de la banque).

    J’admets cependant plus volontiers l’argument de l’effet de levier patrimonial (le placement rapporte plus que le coût du crédit).

    La couverture du risque décès était plus discutable ..car à quoi bon voir un patrimoine s’accroître si nous ne sommes plus là pour en jouir (sauf à avoir pour principal objectif la transmission).

    Bien entendu, ce qui précède est valable pour ceux qui ont le choix entre mobiliser du cash pour réaliser l’opération ou recourir au crédit (souvent à taux avantageux du fait du cash détenu dans l’établissement), pour les autres le crédit est un passage obligé pour se construire un patrimoine.

  6. Ne pas oublier que le crédit immo est aussi une arme très efficace pour les redevables IFI (ou proches du seuil) : dommage de financer avec des liquidités non taxables des biens qui deviennent taxables. D’autant que le passif IFI se constitue du capital et de tous les intérets et autres assurances…

    • Guillaume G. says:

      Absolument Monsieur Bousquet,
      A condition bien sûr de ne pas emprunter sur une opération de cash out, auquel cas le capital restant dû à la banque au 1er janvier de l’année considérée n’est pas déductible de l’assiette de l’IFI…
      Cordialement,

  7. ALAIN LAMBARD says:

    Emprunter en vue de la location d’un bien immobilier , c’est mettre en place une stratégie pour bénéficier de l’effet de levier financier.
    Cet effet de levier sera positif lorsque la rentabilité net n’impôt sera supérieure au coût du crédit net d’impôt; dans la situation inverse, l’effet de levier est négatif; c’est l’effet de massue.
    L’effet de levier positif (constaté à l’issue de l’investissement) aura permis d’augmenter la rentabilité de l’autofinancement, à ne pas confondre avec la rentabilité de l’actif économique.
    Le cumul de l’effet de levier financier et de l’effet de levier fiscal permet de dégager un TRI de l’autofinancement supérieur à la rentabilité de l’actif économique: c’est magique!

    • Guillaume G. says:

      Bonjour Monsieur Lambard,
      C’est magique dans un monde parfait.
      Ce faisant, vous ignorez totalement le risque locatif.
      Un rendement élevé, dois-je le rappeler, vise généralement en pratique des zones de province où le pouvoir d’achat est tendu (bassins industriels, taux de chômage élevé).
      Le rendement élevé des loyers est une prime de risque, qui tient compte du risque élevé de vacance locative et d’arriérés de loyers.
      Mais au final, le bien immobilier à rendement élevé ne sera pas plus rentable qu’un autre bien immobilier à rendement plus faible mais situé dans une zone favorable.
      Tout cela s’ajuste en fonction du marché locatif de l’offre et de la demande.
      Il n’y a donc ni magie ni miracle.
      Cordialement,

      • ALAIN LAMBARD says:

        Je n’ignore en rien le risque locatif dans la mesure où le mot « magique » est à retenir au second degré puisque, précédemment j’ai évoqué l’effet de levier négatif qualifié, aussi, d’effet « massue ».
        Le mot « magique » visait aussi les présentations favorables du TRI de l’apport supérieures au rendement de l’actif économique grâce, notamment, au levier de l’endettement (et donc du risque) et au levier fiscal.

  8. Bonjour,
    Est ce que votre raisonnement est valable également pour un crédit in finé qui cumule les avantages de pouvoir valoriser son épargne et aussi de bénéficier d’un cout de crédit faible?
    Cdt
    Mathieu

    • Oui et probablement encore davantage.

    • Encore faut il que les projections de rendement soient « objectives »… les crédits in fine arrivés à échéance sans que la valorisation de l’épargne ne couvre la dette exigible in fine étaient (et sont encore) nombreux du fait de la baisse inexorable du rendement des contrats nantis (ou des crises qui les ont affecté en 2000, 2008 etc 😉 ) … les clients étaient (sont) peu nombreux à être satisfaits dans ce cas !

    • Hum hum … si c’est un crédit un fine adossé à un contrat d’assurance vie, avec des uc qui se sont fait laminer au printemps et/ou un fonds en euros dont le rendement tend vers 0 peu à peu, avec un risque de blocage du contrat « in fine », l’effet massue est plus qu’assuré, et si c’est sur un bien locatif en défiscalisation mal choisi car vendu par un vendeur de défiscalisation dans une zone en abondance d’offre, c’est l’effet levier d’une guillotine avec appauvrissement assuré. Pour en revenir à nos moutons, dès que le rendement du produit toujours en baisse en face des Intérêts stables pour un taux d’emprunt fixe passe en dessous de ce taux, alors on perd de l’argent, régulièrement et de plus en plus

      • Le Dr Guillotin était de mon point de vue plus fan de la Loi de Newton que de l’effet de levier, la lame descendant par gravité (si j’osais j’ajouterais et avec).

  9. Bonjour,

    Mon avis est le suivant : Il est important d’avoir une bonne répartition entre investissement immobilier à crédit, épargne disponible et épargne bloquée. Le crédit reste la meilleure assurance vie en cas de problème grave (décès, invalidité etc…)
    Cordialement

    •  » Il est important d’avoir une bonne répartition entre investissement immobilier à crédit, épargne disponible et épargne bloquée. »

      Pourquoi ?

      • Pour ne pas mettre tous les œufs dans le même panier. Si votre épargne ou prévoyance n’est constitué pour l’essentiel que d’immobilier, un crash immobilier et vous êtes à la rue….Si vous avez à faire à un locataire défaillant vous devez tout de même rembourser votre crédit, si vous n’avez pas de liquidité pour le faire, vous êtes à la rue…Beaucoup d’immobilier amène beaucoup de fiscalité, impact sur impôt sur le revenu (si en nom propre) , CSG etc….Si vous n’avait pas anticipé tout ça et que vous n’avez pas prévu suffisamment de liquidité, attention de ne pas devoir contracter un crédit pour payer votre fiscalité ! c’est du vécu, et j’ai été pourtant pas mal conseillé. Le meilleur conseil que je puisse donner aujourd’hui à celui qui veut l’entendre, c’est : investissement immobilier à crédit oui, avec un peu de liquidité pour prévoir les coups durs, avec si possible une épargne bloquée pour pérenniser tout ça. Encore faut il pouvoir arriver à mener ces 3 projets de front. Cordialement

  10. Pierre Dehove says:

    Anthony, je partage complètement cette approche de prévoyance et cet article l’a complètement oublié.
    De plus, l’épargne investie en apport dans un projet immobilier… eh bien, elle est justement « immobile », c’est à dire non liquide, durablement (voire définitivement) indisponible.
    A l’inverse, il est toujours possible de rembourser un prêt par anticipation avec l’épargne qu’on a gardée.
    Et une solution réversible a toujours plus de valeur qu’une solution irréversible.
    Au final, on est toujours plus riche de l’épargne qu’on garde, que du prêt qu’on rembourse trop vite, surtout aux taux historiquement faibles d’aujourd’hui.

    • Et votre métier est ? … Courtier en crédit immobilier. Votre discours est parfaitement rodé pour vendre du crédit à tout prix. C’est tout une culture à revoir.

      • Pierre Dehove says:

        C’est votre avis, pas le mien. Mon métier ne m’autoriserait donc pas à avoir un avis sur ce sujet ?
        Nous avons le droit d’avoir des avis différents, inutile de tomber dans la caricature. Et non, je ne vends pas « du crédit à tout prix »

  11. François C says:

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  12. Philippe30 says:

    Un avis rapide

    Emprunt = effet de levier , voila le principal avantage

    Les intérêts d’emprunt sont infimes dans la fiscalité foncière , il vaut mieux s’appuyer sur des travaux.
    Si apport autant passer par une SCI Is avec apport en CCA.

    On peux faire un apport partiel et emprunter le reste , résultat on double la capacité d’emprunt , on rassure le banquier et on dilue le risque en conservant des fonds.
    On peux aussi acheter 2 biens avec apport et emprunter au lieu d’en acheter 1 seul sans emprunt.

    Bref on ne peux pas être catégorique ni dogmatique cela dépend de chacun et de la période de vie.
    J’ai beaucoup emprunter il y a 15 ans à 110 % maintenant je pratique des apports à 50 % sur des achats dans des SCI

    • Je suis d’accord avec vous Philippe30,
      Pourquoi ce choix quand vous dites : J’ai beaucoup emprunter il y a 15 ans à 110 % maintenant je pratique des apports à 50 % sur des achats dans des SCI

      • Philippe30 says:

        Question d’age ….
        Un nombre important de mes emprunts arrivent ou sont arrivées à terme.
        Parfois j’ai fait des remboursements anticipés.
        Bref je dispose de liquidités qui me permettent de faire des apports pour des achats en SCI dont pour certaines j’ai fait des démembrements de parts et pour d’autres je ferais des donations aux enfants.
        A terme je me rembourserai sur les comptes courants sans fiscalité

        • Donc, pour le moment, vous ne tirez aucun revenu de ces investissements ?

          Vous avez donc suffisamment de revenus par ailleurs pour vous passer des revenus immo ?

  13. Bizarre, si de nos jours, c’ést simple de faire de faire de l’immobilier locatif, c’est à dire si il suffit d’emprunter à taux bas pour acheter un logement, dont les loyers et les charges paieraient le coût du crédit, tout le monde le ferait. Du coup, avec ces taux bas on se demande vraiment pourquoi certains « gogos » persistent à louer dans le locatif privé… ( bien qu’il n’y ait que 6 millions de ménages qui persistent dans cette voie, mais 6 millions de « gogos », ça fait bcp… A mon avis, ce ne peut être qu’une solution de dépannage à court terme, le turn-over doit être affolant, avec les emmerdes qui vont avec .. 😉 )

    • Guillaume G. says:

      Bonjour Thierry,
      Désolé de vous contredire Thierry, mais je suis dans cette situation favorable depuis plusieurs années.
      Je perçois environ 7 000 € de recettes locatives mensuelles pour un total d’échéances mensuelles à verser au banquier d’environ 4 000 €.
      L’excédent de trésorerie est utilisé pour partie pour payer la taxe foncière et les petits travaux de réparation courants ou de changement d’équipement incombant au bailleur (c’est-à-dire à mes SCI) et le reste (entre 1 000 € et 2 000 € selon les mois) est placé pour faire face à des lendemains qui déchantent car je suis prudent et me dis que je suis peut-être en train de finir de manger mon pain blanc et que j’ai peut-être été tout simplement très chanceux jusqu’à présent.
      Mais sachez que l’on peut parfaitement, contrairement à ce que l’on peut lire sur différents sites internet de qualité médiocre, acquérir des immeubles de rapport, se constituer un patrimoine substantiel par effet levier et en sus dégager tout les mois un excédent de trésorerie net.
      Ceci dit, mon objectif premier est l’autofinancement de mon patrimoine immobilier locatif ; l’excédent de trésorerie, qui ne durera peut-être pas, c’est juste du bonus à surtout bien mettre de côté pour le jour où la roue tournera.
      Cordialement,

  14. Imm❤️ says:

    Si vous faites 5%de rentabilité net net sur 100000€.
    Donc 5000€de loyer.
    Si votre apport est de 10000€ soit 10%.
    Apport 10000… Gain 5000net=50%de renta
    Je menrichi de 50% par an par rapport à mon investissement initial.
    Et je m’enrichi aussi sur le capital remboursé de mon crédit chaque année. Soit 3600€/an de capital remboursé .. Et là tout cumulé, on arrive à 86%
    C’est comme ça que je vois le paradis de l’immobilier que je ne peux aucunement comparer avec aucun autre placement.

    • Guillaume G. says:

      Bonjour Imm,
      Permettez-moi de penser qu’avec un rendement de 10 %, vos biens ne doivent pas se situer dans une zone paradisiaque mais plutôt dans un genre de ZUP ou autre zone défavorisée…
      Autrement dit, vous aurez de plus fortes probabilités d’avoir des problèmes de vacances locatives, d’arriérés de loyers et de dégradations d’appartement, quand ce ne sera pas les trois ensemble…
      Votre paradis, mon cher Imm, je vous laisse très volontiers.
      Encore une fois et comme rappelé à Monsieur Lambard supra, il n’y a pas de miracle en la matière ; à la limite parfois un peu de chance comme peut-être dans ma situation personnelle (cf. mon précédent poste supra, en réponse à Thierry).
      Cordialement,

      • Philippe30 says:

        Juste des biens qui ont nécessités des travaux.
        Payer moins cher , déduction des travaux , remise en état au gout du jour pour des loyers raisonnables cela permet de faire des rentabilités entre 12 et 18 %

        On ne parle pas des lois de défiscalisation , ni des achats en copropriétés avec une multitude de lots et des charges sur les communs.

        Pour ma part je parle d’immeubles de rapport , Faites une petite recherche sur le boncoin et vous verrez le nombre de produits attractifs qui rapportent initialement entre 10 et 12 %

    • Cette hypothèse me semble assez éloigné car pour faire 5% de rentabilité nette nette (c.a.d après charges & après irpp et ps), il faut débusquer un immeuble de 100 KE (frais de notaire inclus) qui procure :

      7267 de revenus fonciers nets avant irpp 14% + PS 17,2%
      9469 de revenus fonciers avant irpp 30% + PS 17,2%
      11961 de revenus fonciers net avant irpp 41% + PS 17,2%

      Pouvez vous svp m’indiquer comment vous faites pour obtenir de tels rendements car cela me parait relever plus de l’exception qui confirme la règle ?

      Pour le reste du raisonnement, il n’est pas le reflet de la réalité puisque vous ne tenez pas compte des périodes de vacances locatives (sur le long terme, et même avec des biens de qualité, on ne conserve pas un locataire ad vitam eternam (je note en moyenne un changement tous les quatre ans et une carence d’un à quatre mois selon la situation du bien et la période été ou hiver …à noter que je sélectionne avec soin les dossiers et préfère avoir un vide pendant deux mois qu’un reloué de suite avec un dossier moins solide.

  15. Bonjour,
    Vous oubliez tous un élément capital dans tous les placements immobiliers dits de défiscalisation ,c’est les changements intempestifs et sans préavis de nos gouvernements sur la durée de l’investissement locatif et la fiscalité et les prélèvements sociaux qui viennent constamment remettre en question les promesses initiales de placement locatif défiscalisé. La CSG n’a pas fini de presser les investisseurs…
    Il y a 21 ans j’ai acheté en Lmp 4 chambres en EHPAD et mon rendement locatif ,appuyé par la tranquillité de gestion confiée à un professionnel national de la gestion d’EHPAD, a été excellent et l’est toujours d’ailleurs malgré les prélèvements sociaux .
    L’amortissement des biens est pratiquement terminé et je viens de prendre ma retraite .
    J’ai besoin maintenant de récupérer mon investissement dans l’esprit initial de mon placement en vendant ces chambres. Si au niveau fiscal la plus value n’est pas taxable comme prévu à l’origine de l’investissement, il n’en ai plus de même depuis pour les prélèvements sociaux qui en cas de vente ,et parce qu’il n’est plus possible de sortir de la LMP depuis peu ( loi européenne de 2019) , vont être appliqués sur le montant total de la vente ( puisque les biens sont totalement amortis).
    L’Impot économisé est remplacé In fine par la CSG qui n’existait pas au moment de l’achat.
    Coincé ! Impossible de récupérer au moins mon capital initial !
    Si quelqu’un a une solution, je suis preneur !
    L’investissement en immobilier locatif est aujourd’hui devenu un leurre et le faire à Credit presqu’un suicide . La loi récente qui va obliger les investisseurs à passer LMP et payer de nouvelles contributions sur les loyers encaissés va créer un désastre chez les investisseurs locatifs endettés. Calou .

  16. Bonjour

    Suivre

  17. alexyaute says:

    Bonjour,
    l’intérêt de l’endettement, au delà de l’aspect fiscal, n’est il pas aussi patrimonial en cas de décès de l’emprunteur par la prise en charge du crédit pas l’assurance décès ?
    N’est ce pas un élément important à prendre en compte pour la transmission de ses biens ?
    Bonne journée
    Alex

  18. Geminico says:

    Article implacable qui se base sur un pur calcul mathématique assez basique et pour autant il suscite la passion des uns et des autres qui bien souvent comparent les carottes (stocks) et les choux fleurs (flux) lol

    Merci Pr Guillaume pour cette vérité que l’on répète depuis que le monde (de l’immobilier et de la banque) est monde 🙂

  19. Bonjour
     »
    il suscite la passion des uns et des autres qui bien souvent comparent les carottes (stocks) et les choux fleurs (flux) lol »

    Merci pour eux professeur Geminico

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