Investir dans l’immobilier locatif en 2025, c’est l’assurance de ne pas payer d’impôt sur le revenu foncier pour de très nombreuses années.
S’il est vrai que l’immobilier locatif est lourdement imposé lorsqu’il est amorti, l’immobilier locatif est très peu fiscalisé pendant toute la durée du financement à crédit. Il suffit souvent de réaliser quelques travaux pendant l’exploitation et de le financer à crédit pour ne plus payer d’impôt sur l’exploitation immobilière pendant 10 ans ou presque.
Vous ne payerez donc pas d’impôt sur les loyers, ni prélèvements sociaux pendant de très nombreuses années grâce à des nombreux mécanismes fiscaux puissants :
- Les intérêts d’emprunt + cotisations d’assurance emprunteurs sont déductibles des revenus fonciers ; Avec un taux de crédit immobilier autour de 3.50% sur 20 ans, hors assurance emprunteur, c’est une partie non négligeable du revenu foncier qui est absorbé ;
- La déductibilité fiscale des travaux comme je vous l’explique déjà dans cet article « Immobilier locatif : La différence entre travaux déductibles et non déductibles des revenus fonciers » ; Des travaux déductibles du revenu foncier qui supprime le solde du revenu net imposable.
Voici les données d’une simulation qui vous permettra de prendre conscience de cet environnement fiscal très satisfaisant pendant toute la durée du financement à crédit.
Le tableau d’amortissement du financement à crédit est le suivant :
Les intérêts ici calculés sont déductibles du loyer pour déterminer le revenu foncier imposable au même titre que les charges d’exploitation et autre taxe foncière.
Dans notre hypothèse, on considère des charges d’exploitation autour de 30% des loyers.
On obtient alors le tableau d’imposition suivant :
Quels sont les « intérêts d’emprunt déductibles » ?
Ce que l’on nomme intérêt d’emprunt regroupe en réalité un peu plus que les seuls intérêts du crédit immobilier.
Sont déductibles, comme je vous l’expliquais déjà dans cet article « Immobilier locatif : La déductibilité fiscale des frais payés lors de l’achat » :
- Les intérêts du crédit immobilier. Des intérêts dont le montant baisse au fur et à mesure de la baisse du capital restant à rembourser ; Attention, il est faux d’affirmer que l’on rembourse les intérêts au début du prêt ; Les intérêts d’emprunt sont proportionnels au montant du capital restant à rembourser ;
- L’assurance emprunteur ;
- Les frais de dossier du crédit immobilier prélevé par la banque ;
- Les frais de garantie hypothèque ou PPD ;
- Les frais de garantie payés à un organisme de caution type crédit logement ou autre CAMCA ;
- Les frais de courtage en crédit immobilier.
Bref, bien plus que les seuls intérêts déductibles.
Dans la vraie vie, l’immobilier locatif n’est pas trop taxé lorsque vous réalisez des travaux ou en période d’amortissement du crédit immobilier.
Il faut rétablir la vérité. Les revenus immobiliers locatifs ne sont pas trop taxés en période d’amortissement du crédit immobilier ou lorsque le propriétaire bailleur investit dans des travaux.
En revanche, l’imposition des revenus fonciers devient rapidement insupportable pour le propriétaire bailleur qui perçoit ces revenus fonciers d’un immeuble sans crédit, et qui ne réalise pas de travaux.
Améliorer la qualité de son logement dans une période de transition énergétique permet de créer de la plus-value immobilière et de réduire l’imposition des revenus. Il est dommage de ne pas en profiter.
L’erreur principale est de croire que l’immobilier locatif est un bon investissement pour générer des revenus complémentaires. Les faits nous expliquent le contraire. L’immobilier est parfait pour se construire un capital.
L’immobilier est un mauvais investissement pour les rentiers.
Si vous possédez des immeubles sans crédit, dans lesquels vous ne pouvez créer de la valeur en réalisant des travaux, il y a de grandes chances que vous deviez vendre pour optimiser votre TRI.