La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers pose plusieurs questions au premier rang desquelles se situent les conséquences de la hausse des taux sur les stratégies d’effet de levier du crédit.

L’effet de levier est une notion financière, issue de monde de la finance d’entreprise.  Dans le cadre d’un investissement immobilier, la comprendre la notion d’effet de levier revient à répondre à la question suivante :

 

Le fait de recourir au crédit immobilier pour financer mon acquisition immobilière me permet il d’augmenter le rendement global de mon investissement et la valeur de mon patrimoine ?

Doit on faire un crédit ou utiliser son capital financier (investi en Fonds euros d’un contrat d’assurance vie ou autre ) pour financer son acquisition immobilière ?

 

L’effet de levier est un notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne :

Emprunter à un taux inférieur au taux de rendement net de mon épargne permet un enrichissement patrimonial. Le différentiel entre le coût du crédit et le rendement de l’épargne  génère un gain pour l’investisseur : Lorsque j’emprunte à 3%, alors que mon épargne disponible est rémunérée à 6%, le gain généré par l’endettement est de 3% par année. Ce gain c’est l’effet de levier du crédit.


Dans une stratégie d’acquisition à effet de levier du crédit, l’endettement permet d’augmenter la rentabilité globale de l’investissement : au rendement intrinsèque du bien acquis (Rentabilité locative), l’investisseur optimise son rendement grâce au différentiel entre le coût de l’argent et le rendement du placement (Rentabilité financière).
Ainsi, dans la détermination de la pertinence de recourir au crédit pour financer l’acquisition de biens immobiliers, c’est à dire pour déterminer l’impact de l’effet de levier dans le montage financier, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
  • Le coût réel du crédit immobilier (coût apparent – économie fiscale).
  • Le rendement de l’épargne de l’investisseur.

 

1- Le coût réel du crédit immobilier.

Le coût réel du crédit immobilier se compose d’une part du taux du crédit immobilier, de l’assurance du prêt (assurance décès du prêt), mais également de l’économie fiscale obtenue par le paiement des intérêts de l’emprunt immobilier.
En effet, lorsque l’on réalise un investissement immobilier, les revenus fonciers sont imposables après déduction des intérêts d’emprunt payés sur le crédit immobilier ayant permit l’acquisition dudit bien. (Article 31 du code général des impôts).
La déduction des intérêts d’emprunt permettant de réduire la base imposable des revenus fonciers et donc l’impôt sur le revenu, il est pertinent de considérer que l’économie d’impôt généré par la déduction  des intérêts d’emprunt vienne réduire le coût réel du crédit.
De manière trop schématique, considérant un taux de crédit, à 3,75% + 0,30% d’assurance = 4,05% sur 15 ans, le coût réel du financement sera fonction du niveau d’imposition de l’investisseur.
Si la tranche marginale d’imposition est :
  • à 5,5% et compte tenu d’un taux de prélèvement social à 13,5%, le coût réel du crédit immobilier sera de 3,28%
  • à 14% et compte tenu d’un taux de prélèvement social à 13,5%, le coût réel du crédit immobilier sera de 2,93%
  • à 30% et compte tenu d’un taux de prélèvement social à 13,5%, le coût réel du crédit immobilier sera de 2,28%
  • à 41% et compte tenu d’un taux de prélèvement social à 13,5%, le coût réel du crédit immobilier sera de 1,84%

2-Le rendement net de l’épargne de l’investisseur.

Le second élément important, est le rendement net de l’épargne de l’investisseur.Le rendement de l’épargne, c’est le rendement brut, déduction faites des frais de gestion, CSG/ CRDS et autre impôt sur le revenu.

Cette donnée est très difficile à obtenir car elle est fonction du placement/ de la structure dans lequel l’investissement est réalisé.

Nous allons donc raisonner différemment.

Dès lors que l’effet de levier est vérifié lorsque le rendement de l’épargne est supérieure au coût réel du crédit, et que nous connaissons le coût réel de l’emprunt immobilier, il est aisé de déterminer un niveau de rendement net minimum.
Pour que le financement par le crédit soit pertinent, il faut que le coût réel du crédit immobilier soit inférieur au rendement net de l’épargne de l’investisseur, autrement dit, le taux de rendement de l’épargne de l’investisseur doit être supérieur aux taux réels du crédit immobilier déterminé ci avant.

Dans l’hypothèse ou le rendement de l’épargne (c’est à dire dans 80% des cas, le fonds euros du contrat d’assurance vie), l’effet de levier se transformerait en effet massue et le financement par le crédit n’augmenterait pas le rendement global de l’opération mais le diminuerait.

 

Par exemple, pour un contribuable fiscalisé à la tranche marginale de 30%, pour obtenir un effet de levier positif, il faudrait qu’il place son argent à un taux net de toute fiscalité supérieur à 2,28%.

Lorsque l’on imagine que le rendement 2011 des fonds euros des contrats d’assurance vie (60% de l’épargne financière des français) sont de 2,60% environ avant paiement des frais d’entrée et de la fiscalité, on comprend pourquoi l’effet de levier est très limité actuellement.

 

 

3 – Démonstration de l’absence d’effet de levier.

Imaginons que pour financer l’acquisition de parts de SCPI, dont le rendement est de 5,5%, mon conseil me propose deux options :

  • Soit financer les parts de SCPI avec un crédit amortissable (taux fixe assurance comprise 4,40% sur 15 ans).
  • Soit financer les parts de SCPI cash progressivement selon ma capacité d’épargne. Au lieu de verser XXX € pour le remboursement d’un crédit, j’épargne XXX€ en achetant annuellement des parts de SCPI.

Je suis imposable à la tranche marginale de 30%.

En utilisant notre simulateur d’investissement en SCPI à crédit disponible sur le site (Cf simulateur investissement SCPI à crédit), on observe que le différentiel d’enrichissement entre les deux stratégies est nul sur 20 ans.

 

 

Vous constaterez que nous prenons en compte un taux de rendement de comparaison de 3,10% qui correspond au taux de rendement des parts de SCPI net de fiscalité pour un contribuable fiscalisé à la tranche marginale de 30%.

 

Ainsi, au terme de cette première simulation, on comprend que l’effet de levier du crédit est faible. Il existe pourtant une motivation qui pourrait encourager l’investisseur à réaliser un crédit : l’augmentation de la valeur de la part de SCPI.

En effet, dès lors que l’on considère que les parts de SCPI peuvent se valoriser dans le temps, il devient préférable de mettre en place un crédit. Le crédit permet alors de se porter acquéreur d’un bien dont la valeur augmente dans le temps. En achetant toutes mes parts immédiatement, je les achète moins cher que si je devais les acheter progressivement.

Avec une estimation de revalorisation de 1% par an, le différentiel d’enrichissement atteint 15000€ sur 20 ans.

 

 

 

 

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