Nous poursuivons notre série d’articles consacrée aux différentes stratégies qui peuvent être mise en oeuvre par un épargnant prêt à consacrer 500€ / mois dans son projet patrimonial.
Ainsi, après avoir analysé :

Je vous propose d’analyser la stratégie simple qui consisterait à se contenter d’acheter des parts de SCPI, progressivement, sans recours au crédit immobilier, au gré de la capacité d’épargne de l’épargnant / investisseur.
L’analyse de cette stratégie permettra de chiffre l’intérêt du recours au crédit immobilier et donc le chiffrage de l’effet de levier du crédit grâce à une comparaison simple avec les conclusions de l’article consacré à l’investissement en SCPI à crédit.
En effet, l’épargnant qui souhaite investir en SCPI pourra :
 

Soit acheter des SCPI, tous les ans, au gré de sa capacité d’épargne.

Il s’agit d’une stratégie pertinente pour celui qui « sait » épargner et qui aura la « force » de respecter ce projet d’épargne pendant 20 ans, sans succomber aux tentations de le reporter pour consommer, vivre. Cette liberté dans l’affectation de l’épargne est surtout une force pour celui qui souhaite maîtriser son budget et ne pas sacrifier son train de vie pour épargner. Enfin, l’épargnant/investisseur qui souhaite investir en SCPI, mais qui craint des valorisations trop élevées pourra préférer ce mode d’épargne progressive pour investir dans tous les cycles de croissance et donc lisser son investissement (cf »Comment investir en SCPI en 2016 ? A crédit ou progressivement au fil de l’eau ? ») ; 
 
 

Soit acheter des SCPI, en une seule fois, via la souscription d’un crédit immobilier. 

Contrairement à l’investissement au fil de l’eau, l’investissement en SCPI à crédit est une forme d’épargne forcée puisque le remboursement des mensualités du crédit est inéluctable. Mais au delà de cette contrainte que certains pourraient considérer comme une force, le recours au crédit immobilier pour financer l’acquisition de parts de SCPI, c’est surtout l’opportunité de profiter d’un effet de levier qui s’explique par le différentiel favorable entre le coût du crédit immobilier (Frais + taux du crédit immobilier au plus bas actuellement + taux assurance emprunteur) et le rendement net des parts de SCPI (Revenu versé – CGG – Impôt sur le revenu). A ce titre, vous pouvez consulter les meilleurs taux de crédit actuel sur cette page dédiée. En revanche, c’est aussi prendre le risque d’investir massivement sur un actif dont la valeur pourrait être trop élevée, c’est à dire prendre le risque d’investir au mauvais moment dans le cycle de valorisation des parts. (cf »Comment investir en SCPI à crédit avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? »).
 
Dans notre cas, il s’agit d’investir pour 6000€ par année de SCPI pendant 20 ans. Le tableau de trésorerie et de valorisation de l’épargne est relativement simple.
 

Montant de l’épargne mensuelle500 €
Taux de rendement SCPI (avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)4,50%
Taux de revalorisation des parts de SCPI *0,00%
Frais de souscription10,00%
Tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur30%
Prélèvements sociaux17%

*Par prudence, et fin d’utiliser les mêmes hypothèses pour toutes les stratégies présentées, nous considérons une non revalorisation des parts de SCPI pendant 20 ans. Seuls les frais de souscription seront absorbés à échéance par la revalorisation des parts. 
 

Valeur du capital début de période  Revenu locatif Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux Net  Flux de trésorerie annuel
TRI = 2.98%
                   16 000,00 €       270,00 €       127,44 €       142,56 €–       6 000,00 €
                   212 142,56 €       546,42 €       257,91 €       288,51 €–       6 000,00 €
                   318 431,07 €       829,40 €       391,48 €       437,92 €–       6 000,00 €
                   424 868,99 €    1 119,10 €       528,22 €       590,89 €–       6 000,00 €
                   531 459,88 €    1 415,69 €       668,21 €       747,49 €–       6 000,00 €
                   638 207,36 €    1 719,33 €       811,52 €       907,81 €–       6 000,00 €
                   745 115,17 €    2 030,18 €       958,25 €    1 071,94 €–       6 000,00 €
                   852 187,11 €    2 348,42 €    1 108,45 €    1 239,97 €–       6 000,00 €
                   959 427,07 €    2 674,22 €    1 262,23 €    1 411,99 €–       6 000,00 €
                 1066 839,06 €    3 007,76 €    1 419,66 €    1 588,10 €–       6 000,00 €
                 1174 427,16 €    3 349,22 €    1 580,83 €    1 768,39 €–       6 000,00 €
                 1282 195,54 €    3 698,80 €    1 745,83 €    1 952,97 €–       6 000,00 €
                 1390 148,51 €    4 056,68 €    1 914,75 €    2 141,93 €–       6 000,00 €
                 1498 290,44 €    4 423,07 €    2 087,69 €    2 335,38 €–       6 000,00 €
                 15106 625,82 €    4 798,16 €    2 264,73 €    2 533,43 €–       6 000,00 €
                 16115 159,25 €    5 182,17 €    2 445,98 €    2 736,18 €–       6 000,00 €
                 17123 895,43 €    5 575,29 €    2 631,54 €    2 943,76 €–       6 000,00 €
                 18132 839,19 €    5 977,76 €    2 821,50 €    3 156,26 €–       6 000,00 €
                 19141 995,45 €    6 389,80 €    3 015,98 €    3 373,81 €–       6 000,00 €
                 20 151 369,26 €    6 811,62 €    3 215,08 €    3 596,53 €    154 965,79 €

 
Au final, au terme de la simulation, le taux de rendement interne ressort à 2.98% pour un enrichissement total de 154965€ environ. 
 
Pour mémoire, l’investissement en SCPI à crédit permettait de dégager un taux de rendement interne de 4.75% pour un enrichissement total de 190 000€, mais attention à la valeur future des parts de SCPI et au risque d’investir aujourd’hui massivement sur un actif dont la valeur est à un sommet historique.
 

L’écart entre les deux stratégies, c’est l’effet de levier du crédit majoré de l’impact fiscal attaché à la déductibilité des intérêts de l’emprunt. 

Pour aller plus loin :
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