Nous poursuivons notre série d’articles consacrée aux différentes stratégies qui peuvent être mise en oeuvre par un épargnant prêt à consacrer 500€ / mois dans son projet patrimonial.

Ainsi, après avoir analysé :

Nos outils pour réussir votre investissement immobilier (locatif, location meublée ou résidence principale)

  • Notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier«  (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir. Une lecture indispensable pour apprendre comment investir, sélectionner le meilleur bien immobilier, choisir le régime fiscal adapté, …

 

 

 

Je vous propose d’analyser la stratégie simple qui consisterait à se contenter d’acheter des parts de SCPI, progressivement, sans recours au crédit immobilier, au gré de la capacité d’épargne de l’épargnant / investisseur.

L’analyse de cette stratégie permettra de chiffre l’intérêt du recours au crédit immobilier et donc le chiffrage de l’effet de levier du crédit grâce à une comparaison simple avec les conclusions de l’article consacré à l’investissement en SCPI à crédit.

En effet, l’épargnant qui souhaite investir en SCPI pourra :

 

Soit acheter des SCPI, tous les ans, au gré de sa capacité d’épargne.

Il s’agit d’une stratégie pertinente pour celui qui « sait » épargner et qui aura la « force » de respecter ce projet d’épargne pendant 20 ans, sans succomber aux tentations de le reporter pour consommer, vivre. Cette liberté dans l’affectation de l’épargne est surtout une force pour celui qui souhaite maîtriser son budget et ne pas sacrifier son train de vie pour épargner. Enfin, l’épargnant/investisseur qui souhaite investir en SCPI, mais qui craint des valorisations trop élevées pourra préférer ce mode d’épargne progressive pour investir dans tous les cycles de croissance et donc lisser son investissement (cf »Comment investir en SCPI en 2016 ? A crédit ou progressivement au fil de l’eau ? ») ; 

 

 

Soit acheter des SCPI, en une seule fois, via la souscription d’un crédit immobilier. 

Contrairement à l’investissement au fil de l’eau, l’investissement en SCPI à crédit est une forme d’épargne forcée puisque le remboursement des mensualités du crédit est inéluctable. Mais au delà de cette contrainte que certains pourraient considérer comme une force, le recours au crédit immobilier pour financer l’acquisition de parts de SCPI, c’est surtout l’opportunité de profiter d’un effet de levier qui s’explique par le différentiel favorable entre le coût du crédit immobilier (Frais + taux du crédit immobilier au plus bas actuellement + taux assurance emprunteur) et le rendement net des parts de SCPI (Revenu versé – CGG – Impôt sur le revenu). A ce titre, vous pouvez consulter les meilleurs taux de crédit actuel sur cette page dédiée. En revanche, c’est aussi prendre le risque d’investir massivement sur un actif dont la valeur pourrait être trop élevée, c’est à dire prendre le risque d’investir au mauvais moment dans le cycle de valorisation des parts. (cf »Comment investir en SCPI à crédit avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? »).

 

Dans notre cas, il s’agit d’investir pour 6000€ par année de SCPI pendant 20 ans. Le tableau de trésorerie et de valorisation de l’épargne est relativement simple.



 

Montant de l’épargne mensuelle 500 €
Taux de rendement SCPI (avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) 4,50%
Taux de revalorisation des parts de SCPI * 0,00%
Frais de souscription 10,00%
Tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur 30%
Prélèvements sociaux 17%

*Par prudence, et fin d’utiliser les mêmes hypothèses pour toutes les stratégies présentées, nous considérons une non revalorisation des parts de SCPI pendant 20 ans. Seuls les frais de souscription seront absorbés à échéance par la revalorisation des parts. 

 

Valeur du capital début de période   Revenu locatif  Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux  Net   Flux de trésorerie annuel

TRI = 2.98%

                   1 6 000,00 €        270,00 €        127,44 €        142,56 € –       6 000,00 €
                   2 12 142,56 €        546,42 €        257,91 €        288,51 € –       6 000,00 €
                   3 18 431,07 €        829,40 €        391,48 €        437,92 € –       6 000,00 €
                   4 24 868,99 €     1 119,10 €        528,22 €        590,89 € –       6 000,00 €
                   5 31 459,88 €     1 415,69 €        668,21 €        747,49 € –       6 000,00 €
                   6 38 207,36 €     1 719,33 €        811,52 €        907,81 € –       6 000,00 €
                   7 45 115,17 €     2 030,18 €        958,25 €     1 071,94 € –       6 000,00 €
                   8 52 187,11 €     2 348,42 €     1 108,45 €     1 239,97 € –       6 000,00 €
                   9 59 427,07 €     2 674,22 €     1 262,23 €     1 411,99 € –       6 000,00 €
                 10 66 839,06 €     3 007,76 €     1 419,66 €     1 588,10 € –       6 000,00 €
                 11 74 427,16 €     3 349,22 €     1 580,83 €     1 768,39 € –       6 000,00 €
                 12 82 195,54 €     3 698,80 €     1 745,83 €     1 952,97 € –       6 000,00 €
                 13 90 148,51 €     4 056,68 €     1 914,75 €     2 141,93 € –       6 000,00 €
                 14 98 290,44 €     4 423,07 €     2 087,69 €     2 335,38 € –       6 000,00 €
                 15 106 625,82 €     4 798,16 €     2 264,73 €     2 533,43 € –       6 000,00 €
                 16 115 159,25 €     5 182,17 €     2 445,98 €     2 736,18 € –       6 000,00 €
                 17 123 895,43 €     5 575,29 €     2 631,54 €     2 943,76 € –       6 000,00 €
                 18 132 839,19 €     5 977,76 €     2 821,50 €     3 156,26 € –       6 000,00 €
                 19 141 995,45 €     6 389,80 €     3 015,98 €     3 373,81 € –       6 000,00 €
                 20  151 369,26 €     6 811,62 €     3 215,08 €     3 596,53 €     154 965,79 €

 

Au final, au terme de la simulation, le taux de rendement interne ressort à 2.98% pour un enrichissement total de 154965€ environ. 

 

Pour mémoire, l’investissement en SCPI à crédit permettait de dégager un taux de rendement interne de 4.75% pour un enrichissement total de 190 000€, mais attention à la valeur future des parts de SCPI et au risque d’investir aujourd’hui massivement sur un actif dont la valeur est à un sommet historique.

 

L’écart entre les deux stratégies, c’est l’effet de levier du crédit majoré de l’impact fiscal attaché à la déductibilité des intérêts de l’emprunt. 

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20 Comments

  1. OlivierSPb says:

    Tout cela est bel et bien bon mais en fait, vous ne faites qu’illustrer un principe simple que tout le monde connait, même un lycéen en terminale B, l’effet de levier.

    A partir du moment ou vos emplois (Appelez les comme vous voulez placement, investissement, spéculation, tout le monde s’en fiche) ont une rentabilité (r) supérieure aux coûts de vos ressources (Épargne coût 0, emprunt bancaire: un taux d’intérêt t), plus vous augmentez l’effet de levier c’est dire le ratio entre le montant investi en fonds propres et le montant total investi en FP+ emprunt meilleur est votre TRI.
    Ce TRI augmente aussi si vous diminuez le coût de vos ressources par un avantage fiscal quelconque: déductibilité des intérêts, avantage Pinel, etc.
    Nul besoin d’avoir fait Polytechnique ou l’ISFA pour comprendre cela, n’importe quel bachelier ayant trouvé son diplôme dans une pochette surprise peut le comprendre.
    A noter que vous pouvez encore améliorer cela en prenant non pas un crédit amortissable mais un crédit in fine si votre banquier a suffisamment abusé de la bouteille pour vous le consentir.
    Toutes vos démonstrations ne sont donc que des illustrations d’une tautologie: Si le coût de mes ressources et inférieur à celui de mes emplois, plus je m’endette meilleur est mon TRI, et ce TRI croît si je diminue le coût de mes ressources par un avantage fiscal.

    Jusqu’ici pas de polémique et tout lecteur justifiant d’un QI supérieur à celui d’une paramécie est d’accord.

    Une comparaison entre divers placements ne peut se faire que si l’on suit deux règles:
    – Tous les paramètres ont été pris en compte.
    – Les paramètres injectés dans le modèle sont réalistes.

    Un des multiples paramètres que vous ne prenez pas en compte est le coût du temps de l’épargnant. Personnellement, je valorise mon temps car soit je peux l’utiliser à me faire plaisir en taquinant la dorade coryphène géante sous les cocotiers, soit à monter d’autres opérations génératrices de profit.
    Force est de constater qu’il s’agit d’une activité chronophage puisque vous-même déconseillez une opération distante de plus de 100 km de son domicile et que le Tartuffe de l’investissement immobilier considère que la sous-traitance de ces tâches à un gérant d’immeuble obère considérablement la rentabilité.
    Certes Paul (Jean Lefebvre) dans « les tontons flingueurs » nous rappelait que « Même les tâches ménagères ne sont pas sans noblesse » https://www.youtube.com/watch?v=-ea7r_UOpWs mais sauf à considérer qu’il s’agit d’un hobby de gérer les problèmes de chasse d’eau des locataires, comparer une opération totalement passive comme l’investissement en SCPI à une opération chronophage comme la gestion immobilière en direct c’est introduire un biais.

    Mais ce biais n’est que peu de choses comparé au fait que vous prenez des hypothèses irréalistes.
    En effet, même en chaussant des lunettes du rose le plus vif, considérer qu’il n’y aura jamais de vacance, ni d’impayés ni aucun autre évènement fâcheux pendant 20 ans relève soit de l’optimisme béat soit de la mauvaise foi la plus noire. Il faudrait au moins pondérer à partir des statistiques moyennes d’impayés et de vacance ou d’autres évènements disponibles auprès de la FNAIM ou toutes autres sources fiables. Et encore, en prenant une moyenne nationale on peut considérer que l’on a un chiffre assez optimiste car le plafonnement des ressources du locataire dans la loi Pinel fait que vous vous adressez à une population plus fragile que la moyenne.
    Enfin vous négligez la valeur de la liquidité.

    Mais la liquidité à un prix et l’illiquidité peut conduire à des catastrophes. Je ne parle pas de crise économique majeure comme 2008, mais d’incidents ou accidents de la vie. Par exemple, e connais peu de gens qui n’ont pas eu d’accident de carrière (Période de chômage) et rappelons que le taux de divorce est loin d’être négligeable: 45% des mariages finissent par un divorce en France et 1% des ménages divorcent chaque année. Soit une probabilité de divorce sur une opération sur 20 ans de (1-0,99 ^20) = 18%. On est donc loin du risque négligeable même si cela n’entraîne pas nécessairement la remise en cause de l’avantage fiscal (Voir le BOFIP pour les conditions).
    Il est évident que la survenance d’une crise économique majeure peut nuire à la liquidité des parts de SCPI mais rend l’immobilier en direct totalement illiquide.
    Vous introduisez un biais supplémentaire en prenant diverses hypothèses fantaisistes, notamment en sortant d’un chapeau un taux de rentabilité d’une SCPI sans prendre en compte la moyenne de performances du secteur sur 20 ou 30 ans, certes qui ne fait que refléter le passé, mais votre pseudo-objectivité qui consiste à émettre les mêmes hypothèses pour tous les placements immobiliers revient en fait à comparer le lièvre à la tortue en supposant que, par objectivité bien sûr, ils avancent à la même vitesse.

    Enfin les biais les plus importants, vous les introduisez quand vous comparez la performance des placements avec la Bourse:
    1) Vous prenez l’indice CAC 40 nu comme unique référence. Or tout le monde sait très bien que quand on a un portefeuille boursier on fait une allocation d’actifs notamment géographique, et de fait il faudrait comparer cela avec des allocations typiques en fonction du profil de risque de l’épargnant. Plus facile à écrire qu’à faire mais plus réaliste. Et bien évidemment le biais le plus criant vient de l’omission des dividendes dans le CAC 40 nu qui plombe l’opération d’environ 2,5% du TRI.
    2) Vous omettez le fait que mobilier veut dire qui peut bouger alors qu’immobilier veut dire qui ne peut pas bouger. Et que donc les allocations peuvent changer. Si je prends mon seul cas, je peux vous dire qu’en 1987 je me suis fait ratiboiser par le krach d’octobre 1987 quand mon aveuglement m’avait fait négliger le signe avant-coureur évident qu’avait été le krach du MATIF en septembre. J’ai juré que l’on ne m’y reprendrait plus et je suis sorti des marchés avant les autres krachs y compris en 2008 où une certaine myopie m’a fait sortir un peu tard c’est-à-dire en juin 2008 mais j’ai pu éviter la catastrophe. 2018 me parait à ce titre une année dangereuse car beaucoup d’indicateurs sont au rouge et d’ailleurs j’en tire les conséquences aujourd’hui en essayant de rendre en tout ou partie market-neutral l’essentiel de mes positions.

    Vous avez le cuir bien épais car malgré mes accusations répétées et effectivement non-nuancées, mais c’est fait pour vous faire réagir, j’ai bien du mal à parvenir à mes fins!

  2. « ….. en essayant de rendre en tout ou partie market-neutral l’essentiel de mes positions. »

    En marge de votre excellente analyse, pouvez-vous développer l’assertion ci-dessus ?
    Cdlt

    • OlivierSPb says:

      Market- neutral: Neutre par par rapport au sens du marché.
      C’est le cas, par exemple:
      1) Dans les opérations d’arbitrages. Pour revenir à celle que j’avais décrite sur l’aluminium, ma position est neutre par rapport à l’évolution du prix de l’aluminium à la hausse ou à la baisse, je m’en contrefiche, seule m’intéresse l’écart de prix entre l’aluminium secondaire et l’aluminium primaire, mon risque est seulement sur la variation de cet écart.
      2) On peut rendre le stock-picking market-neutral. Exemple, j’ai repéré une valeur qui me semble grossièrement sous-estimée sur le Nasdaq par exemple dans le secteur pharmaceutique. Si je veux être plus ou moins market-neutral, je vais acheter cette valeur et me couvrir en vendant à découvert une ETF qui regroupe des valeurs pharmaceutiques ou purement et simplement en vendant à découvert le Nasdaq. Dans ce cas là ma seule espérance de gains est que la valeur sélectionnée s’apprécie plus rapidement ou se déprécie moins rapidement que le marché ou le secteur. Mais si le Nasdaq se casse la figure, je m’en contrefiche mais bien évidemment je loupe l’ascenseur s’il monte jusqu’au ciel.
      3) Autre exemple pour une couverture partielle d’un portefeuille, je vais limiter mon gain potentiel en vendant des calls hors de la monnaie mais aussi limiter mes pertes potentielles en achetant des puts dans la monnaie en cherchant le plus généralement à ce que le total encaissé en vendant des calls soit égal à celui décaissé en achetant des puts. Je plafonne donc le gain possible mais je limite aussi mes pertes au cas ou le marché se crashe. Je ne suis donc pas totalement market-neutral car je suis en fait légèrement haussier.
      etc.
      Tout ceci est assez délicat à manœuvrer et est réservé à des adultes TRÈS avertis.
      Je doute qu’aucun gérant de portefeuille ou aucun gérant d’OPCVM grand public en France ne le fasse car en cas de problème il est sur d’en prendre la plein tête.
      C’est réservé aux investisseurs accrédités dans des Hedge Funds ou dans des véhicules adaptés. Mais là aussi il faut de la technicité pour bien analyser la stratégie d’un gérant de hedge fund ou démonter les composants d’un produit bancaire structuré. Voir Wikipédia: https://fr.wikipedia.org/wiki/Produit_structur%C3%A9_financier (Pas terrible en Français) https://en.wikipedia.org/wiki/Structured_product, (Mieux en Anglais) car n’oubliez pas que la fameuse crise des sub-primes provient d’un produit structuré: le CDO.
      Et si vous avez la technicité suffisante et la surface financière, vous pouvez vous le fabriquer vous-même.

      • Merci pour ces démonstrations.
        Pour le 3) pouvez-vous prendre un exemple concret d’actualité pour mieux comprendre ?
        Merci d’avance.

        • Bonjour,
          Je crois que OlivierSPB fait référence à une situation où :
          1) Vous avez acheté un actif (un indice boursier, une action ou tout autre sous-jacent). Dans ce cas, si le sous-jacent monte, vous gagnez; s’il baisse, vous perdez. « Simple, basique », come dirait l’analyste financier de référence Orelsan (ttps://www.youtube.com/watch?v=2bjk26RwjyU ).
          Supposons que votre sous-jacent vaille 100.
          2) Vous achetez une protection à la baisse (puts) à un prix d’exercice Kp, avec une maturité M, qui vous permet de vendre votre sous-jacent à un prix défini à l’avance. Cela vous protège en cas de baisse des cours, mais vous payez une prime Pp.
          3) Vous vendez une protection à la hausse (calls) à un prix d’exercice Kc, avec une maturité M, qui vous oblige à acheter votre sous-jacent à un prix défini à l’avance. Cela limite vos gains en cas de hausse des cours, mais vous recevez une prime Pc.
          4) Vous choisissez Kc et Kp de manière à ce que Pp = Pc, et donc que le coût soit nul. Ainsi vous avez protégé votre portefeuille à la baisse en acceptant de limiter votre gain à la hausse. Il y a toutefois une petite coquille dans l’exemple : si vous vendez des calls hors de la monnaie (soit Kc > 100 dans notre exemple) et que vous achetez des puts dans la monnaie (soit Kp > 100 dans notre exemple, alors Pp > Pc (à moins que vous utilisiez des nominaux différents, et donc une couverture partielle pour vos puts). Pour que cela fonctionne (Pc = Pp), il faut que les deux options (call et put) soient en dehors de la monnaie (Kp < 100 Exemple numérique (purement imaginaire) : l’action vaut 100, Kc = 118, Kp = 84, Pc = Pp (coût nul).
          Et comme le dit OlivierSPB, à réserver aux spécialistes…

          • Avec le lien, tronqué dans ma réponse (ce serait dommage de le perdre…) :
            https://www.youtube.com/watch?v=2bjk26RwjyU

          • Merci pour la démonstration mais du concret serait plus facile à comprendre.
            Exemple: j’achète 1000 Turbo Call sur Carrefour (potentiel de hausse suite à restructuration du groupe)
            Carrefour CB turbo long 14.47 – Effet de levier=3,52 , Parité=10, Cours=0,55

            Quel(s) produit(s) pourrai(en)t, par exemple, me permettre de me protéger en cas de baisse de l’action Carrefour ? et en quelle quantité ?
            Cordialement

            • Olivier SPb says:

              Je parle d’une protection à la baisse de titres vifs.
              Maintenant si vous prenez une position à la hausse démultipliée (Turbocall), il n’y a pas de moyen de vous couvrir à la baisse.
              Si cela monte, je gagne beaucoup, si cela baisse je ne perd pas, cela serait trop facile…

  3. bonjour,
    je ne comprends pas très bien ce que vous appelez enrichissement total de 154965€
    l’investissement sur 20 ans étant de 120000€ l’enrichissement pour moi serait de 34965€ ??

  4. A votre démonstration, vous pouvez ajouter la performance du contrat d’assurance-vie mis en adossement du prêt pendant la même durée

  5. avec un enrichissement de 35000€ pour un investissement de 120000€ sur 20 ans l’investissement en parts de SCPI ne me semble pas très intéressant comme placement même s’il est à la mode encouragé par les lobbies immobiliers (trop de frais et trop de fiscalité !)
    en plus la valeur liquidative de la part à de très fortes probabilités de baisser sans parler des problèmes de liquidité !
    à fuir…

    • Non faut pas s’emballer comme ça !
      1) le rendement de 4,5% évoqué est très faible comparé à certaines SCPI qui peuvent rapporter plus (Corum Convictions= 6,45%, Novapierre Allemagne= 4,80% net et impôts à la source faibles),
      2) les frais sont certes élevés mais prélevés à la sortie (vente de la SCPI),
      3) RIEN A FAIRE sinon signer le contrat, surveiller de temps à autre et encaisser les revenus distribués,
      4) ne pas écouter les Cassandre, notamment sur ce blog qui « n’aime pas » de toute évidence les SCPI – Les SCPI, comme beaucoup de produits, il faut bien les choisir où se faire bien conseiller (chercher avant tout l’indépendance des acteurs, fuir banques et assurances) avant d’acheter. Il faut les choisir sur des segments porteurs d’avenir! Voilà c’est simple et c’est mieux que le livret A ou l’assurance vie.
      Cordialement

  6. il vaudrait mieux encourager les gens à investir régulièrement tous les mois sur des actions pour ne pas investir au plus haut
    pas de problèmes de liquidité
    frais très réduits en passant par un courtier
    fiscalité favorable

  7. Bonsoir,
    sauf erreur(s) de ma part, il me semble que vous avez pris quelques raccourcis quant à votre simulation sur l’investissement mensuel de 500€ en SCPI.
    1 – Le rendement réel s’étale sur 12 mois. Une part achetée en juin ne rapportera pas sur l’année l’équivalent de celle achetée en janvier. Mais on peut passer et considérer que l’on fait son investissement intégralement en janvier (6000€).
    2 – la carence de prise d’effet fait généralement perdre 3 mois de rendement la première année, mais passons
    3- A 6000€ d’investissement par an, ce sont en fait 5.400€ qui apportent réellement du rendement (10% de frais d’entrée) ==> là, l’impact est très significatif
    4 – Vous considéré que le revenu net d’impots généré par la SCPI est réinvestit dans la SCPI, profitant d’un rendement de 4.5%. cela me paraît impossible, il y a des quantités minimales (sauf erreur de ma part) à acquérir ==> il me paraît plus juste de considérer que les revenus de la SCPI sont réinvestit à un rendement de 1% sans risque, si pour autant on le les dépense pas pour se faire plaisir.

    Bizarrement, en prenant en compte les points 1-3-5, et en réinjectant 12.000€ au bout des 20 ans (valeur de la part à la revente équivalente à ce qu’elle m’a couté à l’achat), j’arrive à un capital final de 148.759€… soit un enrichissement de 28.759€ et un rendement annualisé de 1.20%…

    Je me suis trompé quelque part ??

    Je me suis amusé à faire le même exercice en achetant ses SCPI en AV (hypothèses à affiner), et à crédit. Les écarts sont édifiants…

    • Bonjour,

      Oui, vous avez raison, ce ne sont que des simulations par nature fausse car trop theorique. Il ne s’agit pas de donner des résultats à la virgule près… mais d’expliquer le fonctionnement et faire des comparaisons avec d’autres simulations aux hypothèses comparable.

      Mais pour répondre avec précision :

      1 – Oui. Dans mon exemple, je me contente d’un seul investissement annuelle…
      2 – Oui, vous avez raison ;
      3- Non, le rendement des SCPI est brut de frais. Vous obtiendrez bien 4.50% de rendement sur le montant investi, et non sur le seul montant net de frais ;
      4- Là, vous cherchez vraiment la petite bête.

    • OlivierSPb says:

      (4) C’est valable aussi pour l’immobilier en direct sans effet de levier.
      Avec effet de levier, comme vous remboursez du capital, vous réinvestissez au taux de l’emprunt. Idem pour les SCPI à crédit.
      Si vous avez des SCPI en AV, par contre vous pouvez réinvestir en UC.
      En Bourse, par contre c’est a priori le même taux que le capital.
      Dans Excel il y a une fonction TRIM qui permet de d’utiliser un taux de réemploi différent.

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