L’autofinancement d’un investissement locatif est le graal de l’investisseur immobilier ! L’autofinancement est une notion relativement simple à comprendre : il s’agit de la situation dans laquelle le loyer versé par le locataire permet de couvrir les mensualités du crédit immobilier !

Bref, c’est la situation magique dans laquelle votre investissement immobilier locatif ne vous coute rien mensuellement ! C’est le locataire qui rembourse votre crédit immobilier.

Dans une première approche simplifiée, c’est à dire sans inclure l’impact fiscal de l’imposition sur le revenu des revenus fonciers, le calcul de la durée optimale du crédit immobilier est relativement aisée.

Celle-ci sera d’autant plus faible que le rendement locatif net de charges de propriété sera élevé. De manière intuitive, plus le loyer est élevé (c’est à dire plus le rendement locatif est important), moins la durée du crédit immobilier dont la mensualité de remboursement se couverte par le loyer pourra être longue.

 

Rendement locatif minimum pour couvrir les mensualités du crédit immobilier et atteindre l’autofinancement locatif

On obtient ce premier tableau de résultat en fonction du rendement locatif de l’immeuble :

Taux de rendement locatif net de charges de propriété (taxe foncière, entretien réparation, …) 2,00% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00%
Taux du crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ) NC NC NC NC 1,85% 1,85% 1,60% 1,60% 1,45% 1,40% 1,15%
Durée optimale du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit soit couverte par le loyer versé par le locataire.
NC NC NC NC 29 ans 25 ans 22 ans 19 ans 16 ans 14 ans 12 ans

 

Lecture : Les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier d’une durée de 19 ans sont couverte par le loyer d’un immeuble dont le rendement locatif net de charge est de 6%.

 

Malheureusement, ce premier tableau de synthèse est intéressant, mais ne permet pas une vision parfaite de la situation puisque nous n »y avons pas intégré les conséquences fiscales du paiement de l’impôt sur le revenu foncier perçu, ni les prélèvements sociaux.

Les revenus fonciers perçus par le propriétaire bailleur seront taxables à l’impôt sur le revenu, après déduction des intérêt d’emprunt, selon le taux de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0% ; 14% ; 30% ; 41% ; 45% ) + prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunt, cet exercice de calcul n’est pas aisé. Pas soucis de simplification, oublions cette déductibilité des intérêts d’emprunt et considérons simplement que l’intégralité des revenus foncier net imposables sont taxables à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (17.20%). – De surcroît, comme vous allez le constater cette simplification ne bouleverse pas fondamentalement les résultats.

Comme vous pourrez le constater dans les tableaux de synthèse, le graal de l’autofinancement locatif est quasi-impossible à atteindre pour le propriétaire bailleur imposé au delà d’une tranche marginale d’imposition de 14%. Il convient alors de combiner l’investissement immobilier avec des mécanismes d’optimisation fiscale afin de réduire le montant des revenus fonciers taxables. Il pourra s’agir :

 

(Je ne peux alors que vous encourager à lire mon livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous vous donnons tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif et surtout le détail stratégie à mettre en œuvre).

 

 

Le tableau de synthèse du rendement locatif minimum pour couvrir les mensualités du crédit immobilier et atteindre l’autofinancement locatif devient moins attrayant

Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 14% + prélèvements sociaux à 17.20% = 31.20%

Taux de rendement locatif net de charges de propriété (taxe foncière, entretien réparation, …) 2,00% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00%
Taux Impôt sur le revenu + taux des prélèvements sociaux 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20% 31,20%
Montant de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux 114,67€ 172 € 200 € 229€  258 € 286 € 315 €   344 € 401 € 458 €  516 €
Taux du crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement ») NC NC NC NC NC NC NC NC 1,45% 1,40% 1,15%
Durée du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit soit couverte par la mensualité NC NC NC NC NC NC NC NC 25 ans 21 ans 18 ans

 

Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30% + prélèvements sociaux à 17.20% = 47.20%

Montant de l’investissement 100 000 €  100 000€ 100 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 €
Loyer net de charges de propriété (taxe foncière, entretien, réparation, …)  167 €  250 €  458 €  500 €  583 €  667 €  750 €
Taux de rendement locatif net de charges de propriété (taxe foncière, entretien réparation, …) 2% 3,00% 5,50% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00%
Taux Impôt sur le revenu + taux des prélèvements sociaux 47,20% 47,20% 47,20% 47,20% 47,20% 47,20% 47,20%
Montant de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux                           88                   132                   242                   264                    308                   352                   396
Taux du crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement ») NC NC NC NC 1,45% 1,40% 1,15%
Durée du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit soit couverte par la mensualité NC NC NC NC 34 ans 29 ans 24 ans




19 Comments

  1. … et à rajouter les charges supportées par le propriétaire non imputables au locataire, les risques locatifs et autres etc

  2. Il serait amusant de tout prendre en compte : IFI + taxation à 45 + 17,20 + emprunts + frais d’agence + taxes foncières + travaux + frais de vacances + frais d’impayés et procédures et réparations.

    Je viens de recevoir mes taxes foncières pour un bâtiment sur Niort = + 4,66 % !!!
    Augmentation pour le département = + 12,31 %

    Cela représente 1,7 mois de loyer, soit presque 2 mois de loyer par an, rien que pour le paiement des taxes foncières !

    Avec une inflation de 1,00 % en 2017 (d’après les chiffres de l’INSEE et, à mon avis, en oubliant beaucoup de facteurs à charge)
    et une augmentation des loyers de + 1,05 % entre les 4ème trim 2016 et 2017 ( là par contre pas de doute, c’est bien le maximum autorisé)

    On peut dire que l’état ne se gène pas !
    Maintenant nous savons vraiment qui va payer les cadeaux électoraux : plus de taxes d’habitation mais doublement progressif des taxes foncières. C’est d’autant plus idiot que ces taxes servent au bon fonctionnement des villes et départements, donc de tous ceux qui habitent sur place, soit les locataires et pas les propriétaires !!!

    Je ne sais pas si Mr MACRON est le président des riches. Mais je suis bien certain qu’il n’est pas celui des bailleurs et des propriétaires.

    • En effet, avec l’augmentation massive des impôt sur les revenus fonciers (et ne nous racontons pas d’histoire, ca va s’aggraver car l’Etat est désargenté et l’immo est le seul actif tres peu liquide et non delocalisable) , sauf usage de dispositifs d’optimisation fiscale (legaux) type LMNP ou déficit foncier massif, le locatif ‘sec’ avec un taux marginal d’imposition supérieur à 14%n’a dans la plupart des cas strictement plus aucun intérêt.

      • Bien d’accord. C’est une évidence pour tous ceux qui savent faire quelques calculent.
        En fait, c’est surtout rentable pour celui qui vous le vend ou vous le construit.

        Réfléchissez un peu… juste quelques secondes…

        Si c’était rentable, pensez-vous vraiment que l’Etat vous ferez un cadeau fiscal pour vous inciter à le faire ?
        Pire : non seulement il ne vous ferait pas de cadeau fiscal mais en plus il le ferait lui-même.

        Ne soyez pas naïf. L’Etat n’a jamais fait de cadeau juste pour vous faire plaisir, sans arrière pensée.

  3. Bonjour,

    Au delà de la durée d’emprunt, c’est bien souvent le prix d’acquisition qui fait toute la différence !

    • Bonjour,

      Vous avez 100 fois raison.
      Il suffit de regarder ce que l’on connait bien, c’est à dire l’immobilier de notre propre ville.
      Chez moi, l’ancien (plus ou moins récent) tourne au environ de 2000 à 3000 €/m².
      Depuis près de 20 ans. Les prix suivent, en gros, l’inflation qui est très faible ces dernières années.
      Le neuf avec défiscalisation est vendu 4500€/m² voire 5000.
      Vous pouvez faire tous les calculs que vous voulez, mais même avec la réduction à l’achat, votre neuf sera de l’ancien dans quelques années et vous ferez très probablement une belle perte… comme la plupart des gens.

      Autre travers que tous les vendeurs d’immobilier oublient dans leur calcul : les travaux non prévus.
      Tous ceux qui ont vécu dans une copropriété savent qu’en 10 ans, 15 ans de détention, il va avoir des travaux d’entretien/réparation/amélioration, que tous ces travaux ne seront pas à la charge du locataire et qu’ils ne vont pas augmenter la valeur du bien mais simplement limiter sa baisse.
      Evidemment, si l’on prend tout cela en compte (travaux non prévu et valeur lors de la vente), au bout de 10 ans on se dit que ce n’était pas forcément une bonne affaire.
      Heureusement, quasiment personne ne sait calculer la rentabilité d’un bien immobilier sur 10 ans (en tenant compte de tous les flux entrants et sortants), donc c’est facile de faire croire que c’était une bonne opération.

      • Je partage tout-a-fait votre avis: en fait, l’immobilier locatif physique, c’est surtout un énorme anxiolytique pour l’investisseur. Pratiquement personne ne calculé correctement le ‘rendement locatif’, sur longue periode, en prenant en compte tous les ‘frais cachés’, les travaux, les charges non refacturables, l’entretien, le temps investi dans la gestion des locataires etc. Et comme aucun bailleur ne fait faire une estimation immobilière independante de son bien chaque année, il a le confort d’imaginer que son bien ne perd jamais de valeur, voire même qu’il en gagne un peu, même si ce n’est pas vrai. En d’autres termes, l’immobilier locatif met l’investisseur à l’abri de toute réflexion ou anxiété sur la volatilité (sauf lorsque lui même ou ses héritiers exigent de vendre…). Intelectuellement, c’est très rassurant. Un bon gros anxiolytique, je vous dis.

  4. Personnellement dans chacune de mes opérations le remboursement de l’emprunt equivaut
    a UN TIERS de mes loyers .. IMM 1 : 2770/mois pour 9500 de loyers , Imm 2 ; 1100 pour 3600 de loyer et Imm 3 3100 pour 10000 de loyers .. Donc 7000 de rbst pour 23K de loyer ça passe bien ,

    • CLOUC . En effet , ça semble valoir le coup en théorie !mais cela fait combien de temps que tu disposes de cet avantage ? (Ne pas payer d’impôts ). Dans ces trucs là y a toujours un moment ou tu casques forcément ,si c’est pas avant ou pendant ,certainement à la sortie non ? Car le fait de passer ton immo en amortissement fait que lorsque tu as tout passé il se passe quoi ?En plus je crois que ça n’est interessant que si tu es dans une certaine tranche d’imposition ; Cela se calcule comment pour savoir si ça vaut le coup ? Perso je fais aussi de la loc meublée mais defiscalisée a 50 % .Donc j’ai tjs la moitié des revenus fonciers qui s’aditionne aux revenus du travail . Tu peux m’en dire un peu plus sur le mécanisme ?Merci d’avance .

  5. 23000 € de loyer /mois , c’est plutôt joli quand on a 7000 € seulement à sortir en remboursement de crédit mais si on y ajoute l’impact fiscal plus les taxes foncières qui vont aller en augmentant et l’entretien des biens . N’est-il pas préférable d’essayer de rembourser une partie par anticipation afin de disposer de plus de liquidités ?
    Merci ;
    Alister.

    • bien entendu il ya 25000€ par an de taxe fonciere et CFE , mais tres peu d’autres impôts en meublé .. rembourser par anticipation des credits a 1.6 % n’apporte pas grand chose sauf si vraiment beaucoup de cash et pas d’investissement en projet , mais augmenter ses investissements c’est diluer le risque et augmenter son cash flow .

  6. Et les frais comptable ? et les frais d’entretien ? A combien s’élèvent-ils ?En effet vous devez bien payer un comptable pour s’occuper de vos déclarations ?Et les assurances ? Et si on doit changer une chaudière en cours de route ? ce n’est pas pris en compte tout ça ? Il y a toujours un petit quelque chose qui reste mais est-ce que le jeu en vaut la chandelle ?

    Merci

    • Sur 260K€ annuel ( un peu de vacance ) apres avoir laissé 82K a la banque et 50k aux impots , 45k de fluides , 5k de personnel et 5k de divers , assurances et entretien etc il reste environ 70 k annuel en meublé , je pense que en nu je serais a peine à l’equilibre ..

    • Tant que vous achetez avec l’argent du banquier et remboursez avec l’argent du locataire…
      Oui. Il reste toujours un « petit quelque chose »

      • C’est beau sur le papier, mais dans la réalité vous allouez une partie de votre budget au remboursement du crédit.
        Acheter avec l’argent du banquier, ce n’est vrai que pour calculer un taux de rentabilité financière. Ce taux de rentabilité financière ne saurait se confondre avec une création de valeur.
        Ma rentabilité financière a beau être de 15 ou 20% si je dépense de l’argent, alors le bien ne m’apporte aucune valeur.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*