L’autofinancement d’un investissement locatif est le graal de l’investisseur immobilier ! L’autofinancement est une notion relativement simple à comprendre : il s’agit de la situation dans laquelle le loyer versé par le locataire permet de couvrir les mensualités du crédit immobilier !
Bref, c’est la situation magique dans laquelle votre investissement immobilier locatif ne vous coute rien mensuellement ! C’est le locataire qui rembourse votre crédit immobilier.
Dans une première approche simplifiée, c’est à dire sans inclure l’impact fiscal de l’imposition sur le revenu des revenus fonciers, le calcul de la durée optimale du crédit immobilier est relativement aisée.
Celle-ci sera d’autant plus faible que le rendement locatif net de charges de propriété sera élevé. De manière intuitive, plus le loyer est élevé (c’est à dire plus le rendement locatif est important), moins la durée du crédit immobilier dont la mensualité de remboursement se couverte par le loyer pourra être longue.
 

Rendement locatif minimum pour couvrir les mensualités du crédit immobilier et atteindre l’autofinancement locatif

On obtient ce premier tableau de résultat en fonction du rendement locatif de l’immeuble :

Taux de rendement locatif net de charges de propriété (taxe foncière, entretien réparation, …)2,00%3,00%3,50%4,00%4,50%5,00%5,50%6,00%7,00%8,00%9,00%
Taux du crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )NCNCNCNC1,85%1,85%1,60%1,60%1,45%1,40%1,15%
Durée optimale du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit soit couverte par le loyer versé par le locataire.
NCNCNCNC29 ans25 ans22 ans19 ans16 ans14 ans12 ans

 
Lecture : Les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier d’une durée de 19 ans sont couverte par le loyer d’un immeuble dont le rendement locatif net de charge est de 6%.
 
Malheureusement, ce premier tableau de synthèse est intéressant, mais ne permet pas une vision parfaite de la situation puisque nous n »y avons pas intégré les conséquences fiscales du paiement de l’impôt sur le revenu foncier perçu, ni les prélèvements sociaux.
Les revenus fonciers perçus par le propriétaire bailleur seront taxables à l’impôt sur le revenu, après déduction des intérêt d’emprunt, selon le taux de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0% ; 14% ; 30% ; 41% ; 45% ) + prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
Du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunt, cet exercice de calcul n’est pas aisé. Pas soucis de simplification, oublions cette déductibilité des intérêts d’emprunt et considérons simplement que l’intégralité des revenus foncier net imposables sont taxables à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (17.20%). – De surcroît, comme vous allez le constater cette simplification ne bouleverse pas fondamentalement les résultats.
Comme vous pourrez le constater dans les tableaux de synthèse, le graal de l’autofinancement locatif est quasi-impossible à atteindre pour le propriétaire bailleur imposé au delà d’une tranche marginale d’imposition de 14%. Il convient alors de combiner l’investissement immobilier avec des mécanismes d’optimisation fiscale afin de réduire le montant des revenus fonciers taxables. Il pourra s’agir :

 
(Je ne peux alors que vous encourager à lire mon livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous vous donnons tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif et surtout le détail stratégie à mettre en œuvre).
 
 

Le tableau de synthèse du rendement locatif minimum pour couvrir les mensualités du crédit immobilier et atteindre l’autofinancement locatif devient moins attrayant

Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 14% + prélèvements sociaux à 17.20% = 31.20%

Taux de rendement locatif net de charges de propriété (taxe foncière, entretien réparation, …)2,00%3,00%3,50%4,00%4,50%5,00%5,50%6,00%7,00%8,00%9,00%
Taux Impôt sur le revenu + taux des prélèvements sociaux31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%
Montant de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux114,67€172 €200 €229€ 258 €286 €315 €  344 €401 €458 € 516 €
Taux du crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement »)NCNCNCNCNCNCNCNC1,45%1,40%1,15%
Durée du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit soit couverte par la mensualitéNCNCNCNCNCNCNCNC25 ans21 ans18 ans

 

Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30% + prélèvements sociaux à 17.20% = 47.20%

Montant de l’investissement100 000 € 100 000€100 000 €100 000 €100 000 €100 000 €100 000 €
Loyer net de charges de propriété (taxe foncière, entretien, réparation, …) 167 € 250 € 458 € 500 € 583 € 667 € 750 €
Taux de rendement locatif net de charges de propriété (taxe foncière, entretien réparation, …)2%3,00%5,50%6,00%7,00%8,00%9,00%
Taux Impôt sur le revenu + taux des prélèvements sociaux47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%
Montant de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux                          88                  132                  242                  264                   308                  352                  396
Taux du crédit immobilier (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement »)NCNCNCNC1,45%1,40%1,15%
Durée du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit soit couverte par la mensualitéNCNCNCNC34 ans29 ans24 ans
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