Depuis longtemps, le crédit est source d’enrichissement pour beaucoup d’investisseurs qui peuvent ainsi profiter d’un effet de levier et augmenter sans effort la valeur de leur patrimoine. Nous entrons cependant dans une période assez paradoxale qui pourrait inverser la tendance :
- L’épargne n’est plus rémunérée et sauf à accepter un risque (aléa sur la valeur du capital à court terme ou blocage des fonds pour espérer un meilleur rendement),
- l’inflation a tendance à grignoter progressivement la valeur d’un capital.
- … L’investissement sans risque n’existe plus …
Pour exemple, les livrets bancaires (livret A, LDD ..) et également, et c’est plus grave, les fonds euros des contrats d’assurance vie qui accueil près de 60% de l’épargne financière des français. Le rendement de l’épargne est faible, l’inflation progresse, il faut trouver une solution efficace pour optimiser le rendement de votre patrimoine financier.
En 2011, le rendement moyen des fonds euros des contrats d’assurance vie s’établit à 3% avant paiement de la CSG/ CRDS, soit un taux net proche de 2,50%.
Dans quelles circonstances faut-il avoir recours au crédit pour financer un projet ?
Lorsque l’investisseur a le choix, et de manière très pragmatique, le recours au crédit pour financer un investissement est pertinent lorsque le rendement de l’épargne investie est supérieur au coût du crédit : c’est l’effet de levier.
L’effet de levier est une notion financière, issue de monde de la finance d’entreprise. Dans le cadre d’un investissement immobilier, la comprendre la notion d’effet de levier revient à répondre à la question suivante :
Le fait de recourir au crédit immobilier pour financer mon acquisition immobilière me permet il d’augmenter le rendement global de mon investissement et la valeur de mon patrimoine ?
L’effet de levier est un notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne : Emprunter à un taux inférieur au taux de rendement net de mon épargne permet un enrichissement patrimonial.
A la base du calcul de l’effet de levier, on trouve donc :
Ainsi, dans la mesure ou le coût du crédit immobilier, matérialisé par le taux d’intérêt assurance comprise, est supérieur au rendement de votre épargne net d’impôt sur le revenu, le crédit immobilier n’a aucun intérêt pour vous ! Vous devez utiliser votre épargne pour rembourser votre crédit immobilier.
Le cas particulier de l’investissement en immobilier de rapport / Immobilier locatif ?
Dans le cas d’un investissement en immobilier locatif, le calcul de l’effet de levier et de l’intérêt de conserver votre crédit immobilier est un peu différent.
En effet, l’article 31 du code général des impôts dispose que les intérêts de l’emprunt permettant l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier est déductible dudit revenu foncier afin de déterminer le Revenu Foncier Net Imposable. Nous avons rédigé un article détaillé présentant de manière exhaustive l’effet de levier du crédit. Vous pouvez le consulter ci après : L’effet de levier du crédit est il toujours d’actualité avec la hausse récente des taux de crédits immobilier ?
En en déduit donc, que le coût réel du crédit immobilier « Locatif » sera fonction du :
Simulateur effet de levier pour un investissement immobilier locatif
