Les crédits IN FINE ont fait le bonheur de beaucoup d’investisseurs lorsqu’il s’agissait d’optimiser un investissement immobilier : sous couvert de diminuer la pression fiscale, de nombreux investisseurs immobilier ont mis en place des crédits IN FINE adossés à un contrat d’assurance vie.

Mais la baisse des rendements des contrats d’assurance vie risque bien de remettre en cause certains montages.

 

Différences entre un crédit IN FINE et un crédit Amortissable ?

Un crédit IN FINE est un crédit dont le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Contrairement à un crédit amortissable dont le capital est remboursé progressivement dans la mensualité du crédit, la mensualité du crédit IN FINE n »est composé que des intérêts du crédit.

Prenons deux exemples pour comprendre la différence :

Un investisseur immobilier souhaite réaliser un crédit de 100 000 € sur 10 ans. Le taux est de 4% (par soucis de simplification, nous considérerons que les taux sont identiques entre un crédit IN FINE et un crédit AMORTISSABLE).

# Le crédit amortissable.

Si l’investisseur souscrit un crédit amortissable, il devra rembourser 740€ par mois pendant 15 ans (soit 180 mensualités). Cette mensualité de crédit comprend du capital et des intérêts.

Répartition entre intérêt et capital pour un crédit amortissable

Ainsi, au fur et à mesure du paiement du crédit, le montant de la dette se réduit selon ce graphique :

Evolution du capital restant à rembourser.

 

 

Au final, l’investisseur aura déboursé 133143€ dont 100 000€ de capital et 33143€ d’intérêts. L’intégralité de ces intérêts seront déductibles des revenus fonciers.

 

# Le crédit IN FINE

Pour un crédit in fine, la mensualité du crédit sera nettement plus faible. Elle sera, pour un crédit de 100 000€ à 4% de 333€ pendant 15 ans (soit 180 mensualités ) contre 740€ par mois pendant 15 ans pour le crédit amortissable.

Mais attention, si le capital restant à rembourser diminue dans le cas d’un crédit amortissable, ce n’est pas le cas dans le cas d’un crédit in fine. L’investisseur devra rembourser le capital emprunté dans son intégralité au terme des 15 ans de crédit.

Pour le crédit IN FINE, le capital restant dû ne baisse pas pendant toute la durée du crédit

Afin d’assurer le remboursement du crédit au terme de la période de 15 ans, l’investisseur devra épargner régulièrement sur un produit financier. Ce produit est dans 99% des cas, le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. L’investisseur réalisera une épargne régulière sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie afin de capitaliser la somme nécessaire au remboursement du crédit IN FINE.

Le taux de rendement du contrat d’assurance vie est donc une notion ESSENTIEL dans le montage IN FINE : plus le rendement sera important, plus l’épargne mensuelle sera faible.

Dans notre hypothèse, nous prendrons un rendement de 2,5% (soit le rendement moyen net de prélèvements sociaux des contrats d’assurance vie pour 2011). Cf article : Assurance vie rendement 2011 : Les fonds euros perdent encore en avantage comparatif. pour approfondir notre analyse sur l’avenir des fonds euros des contrats d’assurance vie.

Compte tenu de cette hypothèse de rendement de 2,5%, d’un niveau de frais sur versement de 2%, l’investisseur devra épargner 467€ par mois sur le contrat d’assurance vie.

 

L’investisseur devra donc réaliser une épargne totale de plus de 800€ par mois (intérêt : 333€ / versement sur contrat d’assurance vie : 467€ = 800€). On obtient le graphique suivant :

Au total, l’investisseur aura déboursé : 60 000€ au titre du remboursement des intérêts et 84060€ au titre de la reconstitution du capital emprunté pour le remboursement du crédit in fine. Le coût total du crédit est donc de 800€ par mois environ.

Mais, l’investisseur pourra déduire 60 000€ d’intérêt sur ses revenus fonciers (contre seulement 33 000€) dans le cas du crédit IN FINE.

 

 

Synthèse de la comparaison entre le crédit IN FINE et le Crédit AMORTISSABLE

IN FINEAMORTISSABLE
Montant du crédit100 000                100 000,00 €
Taux du crédit4%4%
Durée15 ans15 ans
Mensualité du crédit333 €740 €
Versement assurance vie467 €0
Effort de remboursement total800 €740 €
Soit sur 15 ans de crédit144 000 €133 200 €
Surcoût apparent du crédit IN FINE10 800 €
Différence
Montant des intérêts déductibles59 940 €33 200 €
Conséquence si impôt 5,5%-11 274€-6 308 €-4 966 €
Conséquence si impôt 14%-16 318 €-9 130€-7 188 €
Conséquence si impôt 30%-25 812 €-14 442 €-11 370 €
Conséquence si impôt 41%-32 340 €-18 094€-14 246 €

Au terme de cette simulation, nous pouvons constater que le crédit IN FINE présente un surcoût de 10800€ par rapport au crédit AMORTISSABLE.

Pour autant, compte tenu de la forte proportion des intérêts déductibles du crédit IN FINE par rapport au crédit Amortissable, il faut relativiser cette différence.

En comparant l’impact fiscal de la déduction des intérêts d’emprunt, on constate que le crédit IN FINE permet de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur à hauteur de:

  • 4966€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 5,5%
  • 7188€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 14%
  • 11370€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 30%
  • 14245€ si celui ci est fiscalisé à la tranche marginale de 41%

PS : pour calculer votre tranche marginale d’imposition vous pouvez utiliser notre simulateur disponible sur l’application MON PATRIMOINE

Bref, le crédit amortissable est préférable quelque soit la tranche marginale d’imposition de l’investisseur… la différence de gain entre le crédit in fine et le crédit amortissable est trop faible pour prendre la décision de se financer IN FINE.

L’économie fiscale ne permet pas de réduire suffisamment le surcoût du crédit in fine par rapport au crédit amortissable.  La baisse structurelle des rendements des fonds euros oblige à revoir les stratégies IN FINE.

Compte tenu des rendements actuels de l’épargne assurance vie, les crédits IN FINE ne présentent plus beaucoup d’intérêt actuellement, même pour les contribuables les plus fiscalisés à l’impôt sur le revenu. Il pourrait être opportun de renégocier vos crédits IN FINE pour les transformer en crédit amortissable avant que les taux n’augmentent de trop.

Pour aller plus loin :
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