Investir dans l’immobilier locatif suppose de pouvoir se financer à crédit. Malheureusement, avec les nouvelles normes imposées par le HCSF, le taux d’endettement maximum de 35% est très rapidement atteint.

Ces nouvelles normes qui s’imposent aux banques limitent drastiquement les capacités d’investissement dans l’immobilier locatif d’autant plus que le calcul du taux d’endettement différentiel est dorénavant proscrit (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif« )

C’est alors que le crédit In Fine pourrait retrouver de l’intérêt pour continuer d’investir sans trop alourdir le taux d’endettement de l’investisseur. En effet, comme nous vous l’expliquons dans cet article « Refus de crédit immobilier et taux d’endettement excessif. Quelles solutions ?« , la faible mensualité du crédit in fine est une technique simple mais efficace pour continuer de s’endetter sans trop alourdir le taux d’endettement.

Explorons cette obligation qui pourrait même se transformer en stratégie efficace pour améliorer l’effet de levier global du projet d’investissement. Une stratégie et plus globalement toutes les stratégies de financement immobilier que nous développons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« 

Attention, tout de même, il s’agit là d’une stratégie puissante, mais réservée à ceux d’entre vous qui estimez ne pas être dans le besoin ! C’est une stratégie destinée aux clients patrimoniaux capables d’assumer la volatilité et qui ont suffisamment d’épargne devant eux pour ne pas avoir besoin d’argent.

Un crédit in fine, c’est un crédit immobilier dont le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à l’échéance du crédit immobilier.

Contrairement à un crédit immobilier amortissable, les mensualités du crédit in fine sont très faibles car limitées aux seuls intérêts d’emprunt.

Prenons un exemple pour mieux comprendre la différence entre le crédit in fine et le crédit amortissable. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 15 ans. Pour notre exemple, le taux du crédit in fine sera de 1.70% alors que le taux du crédit amortissable sera de 1%.

Avec le crédit In Fine, il est compliqué de faire des généralités, notamment au niveau des conditions, des taux, apport personnel et nantissement d’épargne. Il faut véritablement faire étudier chaque situation par nos courtiers en crédit immobilier.

Un crédit in fine est toujours plus cher qu’un crédit amortissable. Le surcoût du crédit in fine concerne le taux nominal, mais également l’assurance emprunteur car le risque assuré est plus élevé. Mais, et notamment pour ceux d’entre vous qui n’avez pas besoin d’argent et vous endettez par intérêt patrimoniale (IFI, effet de levier, …), le crédit in fine est une arme très efficace pour accélérer la valorisation de votre patrimoine.

Explication.

Tableau d’amortissement du crédit amortissable.

La mensualité du crédit amortissable sera de 919.79€ par mois pendant 240 mois ;

Au total, l’emprunteur aura remboursé 20749€ d’intérêt, déductibles des revenus fonciers.

Capital restant dûMensualité du crédit amortissableDont intérêt d’emprunt déductiblesDont capital remboursé
1200000919,79 €       166,67 €753,12 €
2199246,88€919,79 €       166,04 €753,75 €
3198493,13€919,79 €       165,41 €754,38 €
4197738,75€919,79 €       164,78 €755,01 €
5196983,74€919,79 €       164,15 €755,64 €
6196228,11€919,79 €       163,52 €756,27 €
7195471,84€919,79 €       162,89 €756,90 €
8194714,95€919,79 €       162,26 €757,53 €
9193957,42€919,79 €       161,63 €758,16 €
10193199,26€919,79 €       161,00 €758,79 €
[…][…][…][…][…]
2355502,67€919,79 €            4,59 €915,20 €
2364587,47 €919,79 €            3,82 €915,97 €
2373 671,50 €919,79 €            3,06 €916,73 €
2382 754,77 €919,79 €            2,30 €917,49 €
2391 837,28 €919,79 €            1,53 €918,26 €
240919,02 €919,79 €            0,77 €919,02 €
TOTAL220 749,27 €20 749,27 €200 000,00 €

Tableau d’amortissement du crédit In Fine

La mensualité du crédit In Fine sera de 283.33€ par mois pendant 239 mois, puis 200233.33€ pour la dernière mensualité.

Au total, ce sont 68000€ d’intérêt d’emprunt qui seront payés. Le montant des intérêts payés est toujours plus élevés pour un crédit In Fine par rapport à un crédit amortissable car la dette n’est pas remboursée mensuellement et le taux est plus élevé.

Mais comme vous allez pouvoir le constater dans la suite de l’article, ce n’est pas une fatalité.

Capital restant dûMensualité du crédit amortissableDont intérêt d’emprunt déductiblesDont capital remboursé
1200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
2200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
3200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
4200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
5200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
6200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
7200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
8200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
9200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
10200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
[…][…][…][…][…]
231200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
232200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
233200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
234200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
235200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
236200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
237200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
238200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
239200000,00€          283,33 €               283,33 €                   –   €
240200000,00€  200 283,33 €               283,33 €  200 000,00 €
TOTAL  268 000,00 €          68 000,00 €  200 000,00 €

Un crédit immobilier In Fine qui coute plus cher qu’un crédit amortissable, y compris après la prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Le crédit in fine est plus onéreux que le crédit amortissable ! C’est inévitable et toujours la cas. Ne cherchez pas, c’est toujours comme ça et c’est normal.

Néanmoins, cet écart de coût tend à se réduire grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt. Après prise en compte de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt, le crédit in fine est toujours plus cher que le crédit amortissable, mais cet écart est plus faible qu’avant prise en compte de la déductibilité fiscale.

Reprenons notre exemple pour mieux comprendre.

  • Dans l’exemple, le montant des intérêt d’emprunt payé sur la durée totale du crédit amortissable est de 20749€. Ces 20749€ viendront en déduction des revenus fonciers imposables et permettront donc d’éviter une imposition au taux marginale de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45% + prélèvements sociaux à 17.20%.
  • Idem pour le crédit In fine sauf que ce seront 60 000€ d’intérêts d’emprunt qui seront déductibles des revenus fonciers selon la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux.

Avant impact de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt, le surcoût du crédit In fine est de 39251€.

Après impact de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt, on obtient le tableau suivant :

Crédit amortissableCrédit In fineSurcoût du crédit in fine après impact de la déductibilité fiscale
TMIPs Total 20 749 €60000 €39 251 €
0%17,20%17,20%17 180 €49680 €32 500 €
14%17,20%31,20%14 275 €41280 €27 005 €
30%17,20%47,20%10 955 €31680 €20 725 €
41%17,20%58,20%8 673 €25080 €16 407 €
45%17,20%62,20%7 843 €22680 €14 837 €

Bref, plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée, plus le surcoût du crédit in fine est faible. CQFD.

Mais, comme je l’affirmais plus haut dans l’article, le crédit in fine est toujours plus cher que le crédit amortissable, même après intégration de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.

Quel est l’intérêt du crédit In Fine, s’il est toujours plus cher que le crédit amortissable ?

La réponse est à chercher dans les conditions de remboursement du capital et dans l’écart de mensualité entre amortissable et in fine.

Dans le cadre du crédit In fine, la mensualité du crédit immobilier est limitée aux seuls intérêts d’emprunt alors que la mensualité d’un crédit amortissable est constituée des intérêts d’emprunt et d’une fraction du capital emprunté.

Dans notre exemple, l’écart de mensualité est estimé à 919.79 – 283.33 = 636.46€.

Cet écart devra être majoré de l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt selon le tableau suivant :

Écart de mensualité entre In fine et amortissableImpact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt mensualiséÉcart de mensualité après impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt
TMIPs Total 636 €0 €636 €
0%17,20%17,20%636 €-28 €665 €
14%17,20%31,20%636 €-51 €687 €
30%17,20%47,20%636 €-77 €714 €
41%17,20%58,20%636 €-95 €732 €
45%17,20%62,20%636 €-102 €738 €

Ces sommes vont pouvoir être investie, capitalisée et générer un capital qui permettra de rembourser le crédit immobilier In fine à échéance. Si le capital acquis au terme de la durée du crédit immobilier est supérieur au montant de la dette, alors le crédit In Fine sera à l’origine d’une majoration de l’effet de levier du crédit immobilier.

La capitalisation de cet écart de coût est la clef de succès du crédit immobilier In fine. Plus l’espérance de rendement est élevée, plus le crédit immobilier à un intérêt patrimonial élevé.

Prenons quelques hypothèses de taux de valorisation pour estimer l’enrichissement complémentaire prévisible.

Taux de rendement du support de capitalisation : 2%Taux de rendement du support de capitalisation : 4%Taux de rendement du support de capitalisation : 5%Taux de rendement du support de capitalisation : 7%Taux de rendement du support de capitalisation : 9%
TMI
0%195 918,99 €243 754,71 €273 168,82 €346 202,59 €443 870,86 €
14%202 668,78 €252 152,53 €282 580,02 €358 129,94 €459 163,07 €
30%210 382,83 €261 750,04 €293 335,67 €371 761,20 €476 639,89 €
41%215 686,24 €268 348,34 €300 730,18 €381 132,70 €488 655,20 €
45%217 614,75 €270 747,71 €303 419,10 €384 540,51 €493 024,41 €

Lecture :

  • Si le capital est inférieur à 200 000€ (montant de la dette à rembourser) alors le crédit In fine n’est pas intéressant car il alourdi le coût global du crédit immobilier et détruit l’effet de levier.
  • Si le capital est supérieur à 200 000€ (montant de la dette à rembourser) alors le crédit immobilier in fine améliorera l’effet de levier et il restera du capital après remboursement de la dette. Cette somme restant pourra être considérée comme l’enrichissement réel généré par le crédit in fine par rapport au crédit amortissable. Voici le tableau du gain supplémentaire qui trouvera son origine dans le crédit in fine :
Taux de rendement du support de capitalisation : 2%Taux de rendement du support de capitalisation : 4%Taux de rendement du support de capitalisation : 5%Taux de rendement du support de capitalisation : 7%Taux de rendement du support de capitalisation : 9%
TMI-12 373,61 €33 437,38 €61 606,49 €131 548,98 €225 083,28 €
0%-4 081,01 €43 754,71 €73 168,82 €146 202,59 €243 870,86 €
14%2 668,78 €52 152,53 €82 580,02 €158 129,94 €259 163,07 €
30%10 382,83 €61 750,04 €93 335,67 €171 761,20 €276 639,89 €
41%15 686,24 €68 348,34 €100 730,18 €181 132,70 €288 655,20 €
45%17 614,75 €70 747,71 €103 419,10 €184 540,51 €293 024,41 €
  • Le secret, c’est l’espérance de rendement de l’épargne. Pour atteindre de tels rendements, l’investisseur devra être capable d’investir de manière dynamique sur les marchés actions, ne pas avoir besoin de son épargne et avoir suffisamment de réserves pour assumer l’hypothèse d’un krack boursier au moment de devoir rembourser la dette.
  • C’est une stratégie qui est complexe et risquée, mais potentiellement très rémunératrice pour celui qui les moyens de l’assumer !
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