Depuis le 01 Janvier 2022, les normes d’endettement imposées par le HCSF sont incontournables. Vous êtes nombreux à rechercher des solutions pour continuer à investir dans l’immobilier locatif ; Le recours au crédit in fine pourrait être LA stratégie simple et efficace.
Un recours au crédit In fine qui permet non seulement de contourner habillement les exigences du HCSF, mais surtout une stratégie qui autorise les plus stratèges d’entre vous à maximiser l’effet de levier du crédit immobilier.
Notre courtier en crédit immobilier partenaire propose de plus en plus souvent ce montage, tant pour essayer de trouver une solution face à un taux d’endettement qui dépasse 35% … que pour trouver une stratégie qui permettra de maximiser l’effet de levier du crédit et l’enrichissement patrimonial.
Attention, tout le monde ne pourra prétendre à ce montage à forte valeur ajoutée. Généralement, il faudra disposer d’une épargne mobilisable pour un montant proche du capital emprunté pour espérer maximiser les conditions de l’opération.
Explication.
Le crédit In fine est un crédit immobilier qui a pour caractéristique principale d’être remboursé en une seule fois, lors de la dernière échéance du prêt immobilier. Pendant toute la durée du crédit immobilier, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt.
Prenons un exemple simple pour comprendre la différence entre un crédit amortissable et un crédit in fine
- Crédit amortissable : 200 000€ ; 20 ans ; 1.50% = mensualité de 965€ pendant 240 mois.
- Crédit In fine : 200 000€ ; 20 ans ; 1.90% = Mensualité de 316€ par mois pendant 239 mois puis une mensualité de 200 000€ à la dernière échéance.
Comme vous pouvez le constater, l’écart de mensualité est très important, et c’est la raison pour laquelle, le recours au crédit infine permet de contourner les règles du HCSF. Ce n’est pas plus compliqué que cela.
Un crédit in fine qui coute plus cher d’un crédit amortissable.
En apparence, le crédit In Fine coute plus cher qu’un crédit amortissable. Toujours. Non seulement le taux du crédit Infine est souvent plus élevé que le taux d’un crédit amortissable, mais surtout, le capital n’étant remboursé qu’à l’échéance du prêt, les intérêts sont calculés sur un encours de crédit immobilier plus important.
Voici deux tableaux d’amortissement qui permettent de comprendre pourquoi le crédit Infine est plus cher que le crédit amortissable (pour faciliter la compréhension, nous considérons ici, le même taux).
Hypothèse : 200 000€ / 20 ans / 1.50%
Dans notre exemple, le montant total des intérêts d’emprunt est de 32983€ pour le crédit amortissable et de 60000€ pour le crédit in FINE
Quelle belle affaire ! A quoi bon souscrire un crédit qui coûte presque 2 fois plus cher ?
Tableau d’amortissement crédit amortissable
capital restant à rembourser | annuité | dont capital | dont intérêt | capital fin de période. | |
1 | 200000 | 11649 | 8649 | 3000 | 191351 |
2 | 191351 | 11649 | 8779 | 2870 | 182572 |
3 | 182572 | 11649 | 8911 | 2739 | 173661 |
4 | 173661 | 11649 | 9044 | 2605 | 164617 |
5 | 164617 | 11649 | 9180 | 2469 | 155437 |
6 | 155437 | 11649 | 9318 | 2332 | 146120 |
7 | 146120 | 11649 | 9457 | 2192 | 136662 |
8 | 136662 | 11649 | 9599 | 2050 | 127063 |
9 | 127063 | 11649 | 9743 | 1906 | 117320 |
10 | 117320 | 11649 | 9889 | 1760 | 107431 |
11 | 107431 | 11649 | 10038 | 1611 | 97393 |
12 | 97393 | 11649 | 10188 | 1461 | 87205 |
13 | 87205 | 11649 | 10341 | 1308 | 76864 |
14 | 76864 | 11649 | 10496 | 1153 | 66367 |
15 | 66367 | 11649 | 10654 | 996 | 55714 |
16 | 55714 | 11649 | 10813 | 836 | 44900 |
17 | 44900 | 11649 | 10976 | 674 | 33925 |
18 | 33925 | 11649 | 11140 | 509 | 22784 |
19 | 22784 | 11649 | 11307 | 342 | 11477 |
20 | 11477 | 11649 | 11477 | 172 | 0 |
Tableau d’amortissement crédit In FINE
capital initial | annuité | dont intérêt | dont capital | CRD |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 3000 | 3000 | 200000 | |
200000 | 203000 | 3000 | 200000 | 0 |
… Mais un écart de coût entre In FINE et Amortissable qui est réduit par la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.
Dès lors que le crédit immobilier est affecté à l’investissement immobilier locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cette déductibilité fiscale tant à réduire le surcoût du crédit In FINE… mais il reste plus cher, même après prise en compte de l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Reprenons notre exemple.
- Crédit amortissable. Nous avons calculé 32983€ d’intérêt d’emprunt qui pourront être déduit du revenu imposable. Dans l’hypothèse d’une Tranche Marginale d’Imposition à 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, ce sont 32983€ * 47.20% = 15567€ d’impôt sur le revenu en moins. Finalement, le coût réel du crédit amortissable est donc de 32983€ – 15567€ = 17415 €.
- Crédit In FINE. Nous avons calculé 60 000€ d’intérêt d’emprunt qui pourront être déduit du revenu imposable. Dans l’hypothèse d’une Tranche Marginale d’Imposition à 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, ce sont 60000€ * 47.20% = 28320 € d’impôt sur le revenu en moins. Finalement, le coût réel du crédit amortissable est donc de 60000€ – 28320€ = 31680 €.
Bref, le crédit In FINE coûte toujours plus cher que le crédit amortissable même si la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt tend à réduire ce surcoût. Dans notre exemple on passe de -+27000€ à -+14265€. C’est mieux, mais le crédit In Fine est toujours plus cher !
Car le véritable intérêt du crédit In FINE, c’est le temps et la capitalisation
Pourtant, il est important d’aller au delà de ce surcoût apparent du crédit In FINE car le crédit In FINE est en réalité une opportunité patrimoniale pour ceux qui voudraient maximiser leur effet de levier (et qui en ont les moyens).
En effet, comme vous l’avez compris, l’emprunteur devra « se débrouiller » pour rembourser l’intégralité de sa dette lors de la dernière échéance du crédit immobilier.
Dans notre exemple, il doit trouver 200 000€ dans 20 ans. Et c’est là tout le secret du temps et de la capitalisation.
En effet, pour rembourser 200 000€ dans 20 ans, il me faut provisionner aujourd’hui :
Taux de rendement de l’épargne | Montant à provisionner pour rembourser le crédit In Fine |
1% | -163 908,89 € |
2% | -134 594,27 € |
3% | -110 735,15 € |
4% | -91 277,39 € |
5% | -75 377,90 € |
6% | -62 360,95 € |
Vous venez de comprendre l’intérêt du crédit In FINE ! Le crédit In FINE coûte plus cher en intérêt d’emprunt… mais il coûte beaucoup moins cher en capital remboursé grâce à la capitalisation et au remboursement en une seule fois du capital emprunté :
- Le crédit In Fine vous permet de contourner les contraintes du HCSF grâce à une mensualité beaucoup plus faible limitée au intérêt d’emprunt ;
- Le crédit in Fine est plus cher que le crédit amortissable malgré la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt ;
- Mais l’effet de levier est pourtant maximal puisque le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance du crédit immobilier – La coût réel du capital remboursé est alors d’autant plus faible que l’épargnant pourra espérer un rendement élevé de son épargne.
Bref, c’est une véritable opportunité pour celui qui souhaite investir dans l’immobilier locatif sans se priver du potentiel de performance des marchés financiers à long terme.
Pour vous aider dans vos simulations, j’ai construit un simulateur rapide qui vous permettra de mieux comprendre l’intérêt du crédit In FINE.
A suivre.
belle démonstration ! mais je suis trop vieux pour lancer des projets !
vous insistez bien sur la nécessité de bien gérer son épargne et surtout de ne pas laisser son argent sur compte courant, livret A, LDD, fonds en euros.
Bonjour monsieur,
Vous avez oublié que les contribuables à l’IFI ne peuvent plus déclarer le montant du prêt in fine, il faut le recalculer en amortissable au niveau de la déclaration.
Et placer le futur capital à rembourser sur un contrat avec une gestion piloté à horizon ?
Excellente idée.
En général, quelles sont les garanties demandées par les établissements de crédit pour prêter in fine?
Souvent d’investir sur leurs produits si placement.
J’ai étudié cette possibilité, souvent prise par les professions libérales travaillant pour partie à domicile (cabinet médical , dentiste, …), lors d’une mutation (vente de résidence principale, placement du capital et achat de la nouvelle résidence in fine). Si l’on assure un placement supérieur au taux, l’effet levier est gagnant, mais si on se plante ….
Pour du locatif, le risque semble moindre entre la déduction des intérêts et le placement du loyer « excédentaire » (lire supérieur à l’intérêt.
Vous proposez de nombreuses pistes pour optimiser ficalité / emprunt etc…. dans vos articles. C’est bien. Cela permet de donner des idées ou d’explorer des opportunités.
Mais c’est malgré tout complexe eu égard aux gains.
Un bon investissement boursier ou une bonne sélection de SCPI présente moins de charge mentale, à mon sens.
Le crédit in fine permet en effet de débourser moins de capital, mais uniquement si vous disposez d’un gros capital au départ !
Dans votre exemple avec 1% de rendement, bloquer presque 165K€ pendant 20 ans pour récupérer à la fin une valeur de 200K€ (+ inflation) ce n’est pas ce que j’appellerai un effet de levier « énorme »
Et obtenir un taux de rendement à 6% c’est forcément prendre des risques. Rien ne garantit que vos 62K€ placés ne finirons pas en 30K€, 60K€, 100K€ ou 500K€
Or au bout des 20 ans il faut les rembourser les 200K€, ça c’est garanti !
Quand on veut voir en noir, on voit en noir.
Si vous avez peur. Pourquoi ne pas mettre en place un contrat eurocroissance avec garantie du capital à 20 ans ?
Ce montage est évidemment réservé aux épargnants qui pensent qu’il est possible d’espérer un rendement satisfaisant en acceptant un peu de volatilité (et qui ont les moyens de l’accepter).
Le risque n’était pas le sujet principal de mon commentaire, mais le fait que pour gagner sur le capital, il faille disposer d’un gros capital de départ et accepter de le bloquer.
Vous parliez d’effet de levier plus important sur le crédit in fine si on parle d’effet de levier sur le capital investi, s’il faut bloquer 165K pour avoir 200K au bout de 20 ans, ça fait un effet de levier de 1.21 sur le capital bloqué.
Alors que dans votre simulation de crédit amortissable, vous y mettez 0 EUR pour récupérer 200K au bout de 20 ans. L’effet de levier est sans commune mesure.
Il faudrait comparer à capital de départ égal pour valeur du bien 200K :
– financé par apport de 165K + crédit amortissable 35K
– ou par crédit in fine 200K avec apport de 0 mais blocage de 165K (ce qui au final revient à le mettre comme apport)
Le vrai avantage du in fine semble en effet être le taux d’endettement et non l’effet de levier sur le capital.
Non. Je confirme mon analyse. Je véritable intérêt du crédit infine, c’est la capitalisation !
Bonjour Guillaume,
Merci pour votre article comme toujours très intéressant.
Je m’étais renseigné en effet en arrivant au bout de mon endettement et un courtier m’avait affirmé que les banques (j’imagine pas toutes) recalculaient une « vraie » mensualité d’un emprunt amortissable pour mesurer votre taux d’endettement. Peut-être pas toutes les banques ?
Bonjour,
merci pour la précision, peut on imaginer une alimentation de l’assurance vie pendant la durée de l’emprunt. Dans ce cas l’effort d’epargne obligatoire rentre t il dans les charges à payer pour le taux d’endettement?
Bonne question car la banque désire des garanties pour récuperer les sommes dans 20 ans. Et impose des produits genre assurance vie avec versements programmés. Donc ce ne serait pas choquant si ces sommes rentrent dans le taux d endettement
Bonjour,
Oui en effet; si la banque accepte de prêter en infine:
– c’est déjà sous condition de nantir un contrat maison (et non un bon contrat extérieur que vous auriez déjà!) et autant vous dire que ce sera loin d’être le meilleur car il faudra se battre pour réduire les frais que la banque s’apprête à prendre
– mais dans son calcul de finançabilité, et en fonction de la somme nantie, la banque peut exiger que vous placiez une certain somme par mois sur l’assurance-vie nantie, afin de s’assurer d’avoir la somme empruntée en fin de crédit, et cette somme rentre bien dans le calcul d’endettement.
je confirme tout à fait les restrictions évoquées par Patrick pour l’avoir pratiqué il y a 25 ans.
certes, c’était une autre époque…
la banque s’est goinfrée sans retenue : elle vous vend une ass vie, un prêt, une ass sur le prêt, des frais de dossier…
bonjour, est-ce que la situation idéale ce n’est pas l’épargnant aisé qui 1) met en garantie donc « bon » taux d’emprunt le montant à rembourser in fine sur un « bon » support ie. mix frais / rendement / sécurité 2) abonde ce placement, chaque année, avec la différence des mensualités inc. la déduction fiscale. Pour l’épargnant le cashflow est identique dans les 2 solutions, mais à la sortie l’emprunt in fine s’est révélé beaucoup plus intéressant ….l’argent va à l’argent ! Quand à l’IFI, il me semblait que les intérêts d’emprunt restaient déductibles, c’est le montant de la dette qui est amorti pour déterminer la valeur soumise à l’IFI.
Je me permets de vous faire remarqué quelques approximations et d’incertitudes dans votre analyse :
1 – Vous avez oublié la fiscalité sur la sortie du contrat adossé (PFU à 30%) soit 9% de la valeur du contrat pour un rendement de 2% sur 15 ans. Ce n’est pas neutre.
2 – Les incertitudes sur la rentabilité du contrat qui font que la plupart des banques exigeront un adossement maximum (voire à 100% car on n’est plus dans les années 2000 et les banques ont eu trop de soucis avec des adossements in fine pris dans les tourmentes boursières).
3 – Il faudra au moins 50% de fonds euros et si on a plus de 50% d’UC, l’adossement exigé peut être supérieur au montant du prêt. Par le passé et avec des simulations de rendement à 4% sur du 100% euros, on était à priori tranquille. Mais la réalité de la baisse du rendement des fonds euros a aussi rattrapé les montages prudents.
4 – L’effet de levier fiscal dépend aussi de la fiscalité des revenus immobiliers (Revenus fonciers, LMNP vs micro BIC qui fait chuter l’effet de levier fiscal théorique…).
Les montages à base d’in fine ont toujours bénéficié d’un effet de levier purement fiscal (proportionnel à la TMI).
Mais ils restent réservés aux investisseurs disposant déjà de la possibilité de payer cash ou d’adosser au moins 80% d’épargne au financement.
A mon sens, l’effet capitalisation est quasi nul car il existe également pour l’investisseur qui dispose déjà du montant emprunté sur une assurance vie préexistante. S’il choisit l’amortissable, il bénéficiera du même effet capitalisation (sauf si besoin de rachat pour payer l’effort de trésorerie, ce qui équivaut au versement programmé de l’in fine).
Donc le seul intérêt (classiquement) reste de limiter son taux d’endettement, de bénéficier d’un l’effet de levier fiscal, éventuellement de l’effet IFI mais dégressif au fur à mesure de l’amortissement fictif de l’infine.
Il faudrait raisonner en TRI pour comparer les 2 solutions mais on reste tout de même très tributaire des hypothèses de rendement du capital.