Nous continuons notre série d’articles dédiés aux cas pratiques par cette question rencontrée par tous les investisseurs immobiliers au moment de la recherche de leur financement : Faut il faire un crédit IN FINE ou un crédit AMORTISSABLE ?

Cette question nous a récemment été posée par un client et nous allons reproduire ci après notre réponse à sa problématique.

Voici la situation :

M INVESLOC vient de signer l’acquisition d’un immeuble dans l’ancien dont le rendement est de 7,5%. Pour prix de revient (frais de notaire et frais d’agence inclus ) de 140 000€, il obtiendra un revenu foncier de 10500€.

M INVESLOC est marié, il a 45 ans et il perçoit avec son épouse un revenu de 80 000€. M et Mme INVESLOC ont ensemble 2 enfants de 8 et 10 ans.

Ensemble, ils disposent d’une capacité d’épargne de 500€ par mois pour réaliser cet investissement : ils sont prêts à consacrer 500€ par mois pour réaliser cet investissement.

 

Calcul de la tranche marginale d’imposition et de la marge disponible avant le changement de tranche

Au niveau de l’impôt sur le revenu, M et Mme INVESLOC sont dans la tranche marginale d’imposition de 30% et disposent d’une marge de 44 000€ environ avant de changer de tranche d’impôt. (Cf simulateur d’impôt pour calculer votre tranche marginale d’imposition (TMI) et la marge disponible avant de changer de tranche).

 

Copie d'écran de notre simulateur de tranche marginale d'imposition

Simulation 1 : Investissement immobilier avec un crédit amortissable

Afin de comprendre l’intérêt pour le couple de faire un crédit IN FINE ou un crédit AMORTISSABLE, nous avons utilisé notre simulateur d’investissement immobilier disponible dans l’application « MON PATRIMOINE« , vous permettant de réaliser votre bilan patrimonial en ligne.

 

Copie d'écran de notre simulateur d'investissement immobilier

Nous prenons pour hypothèse de base la mise en place d’un crédit amortissable sur 15 ans, au taux de 4% (assurance comprise).

Le tableau d’amortissement du crédit amortissable est comme suit :

La tableau d'amortissement du crédit amortissable

Le remboursement annuel du crédit sera de 12591€ pendant les 15 ans du crédit mais les intérêts de l’emprunt seront dégressifs au fur et à mesure du remboursement du capital. Le montant des intérêts d’emprunt (colonne 3) vient en déduction des revenus fonciers dégagés par l’investissement afin de déterminer le revenu foncier imposable.

L’imposition de l’opération est décrite ci après :

 

L'impact fiscal de l'investissement immobilier avec un crédit amortissable

 

 

Au fur et à mesure de l’augmentation indicielle des loyers (hypothèse : revalorisation annuelle de 1% par an) et de la baisse du montant des intérêts déductibles, le revenu foncier imposable progresse avec le temps.

La tranche marginale d’imposition de la famille étant de 30% (sans passage à la tranche marginale à 41%), l’investissement immobilier va générer de l’impôt, comme le graphique suivant le montre :

 

Les conséquences de l'investissement immobilier sur l'impôt sur le revenu

 

 

Au final, l’investissement immobilier dégagera une trésorerie négative pendant toute la durée du crédit puis une trésorerie positive ensuite.

Evolution de la trésorerie dégagée par l'investissement immobilier

 

Le rendement global de l’investissement immobilier avec un crédit amortissable :

Les conclusions de l'investissement immobilier grâce au crédit amortissable

Le taux de rendement ressort à 5,44% pour un effort d’épargne moyen de 256€ sur 20 ans.

Le taux de rendement interne est une donnée essentielle car c’est en comparant de taux de rendement interne obtenu avec un crédit amortissable et le taux de rendement interne obtenu avec un crédit in fine que l’on pourra déterminer la pertinence de tel ou tel montage.

Simulation 2 : Investissement immobilier avec un crédit IN FINE

 

Les hypothèses de base sont identiques, seul le mode de financement change.

 

les hypothèses retenues pour réaliser la simulation d'investissement immobilier avec un crédit IN FINE

Vous remarquez immédiatement que la mensualité du crédit in fine (466€) est bien différente de la mensualité du crédit amortissable (1035€).

Le crédit in fine est un crédit dont l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toutes la durée de l’endettement. Le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit.

Pour rembourser le crédit in fine au terme de la période d’endettement (15 ans ), l’emprunteur devra être en possession d’un capital de 140 000 € (soit le montant total du crédit). Pour cela, il devra réaliser une épargne sur un support financier de capitalisation (souvent un contrat d’assurance vie).

En retenant un rendement de ce support de 3% par année, l’emprunteur devra provisionner 635€ par mois pour être certain d’obtenir 140 000€ dans 15 ans.

Ainsi, l’effort réel de remboursement du crédit in fine est composé :

  • Du montant des intérêts déductibles : 466€
  • Du montant mensuel de l’épargne pour reconstituer le capital emprunté : 635€.

Le coût mensuel du crédit in fine est donc de 1101€ (contre 1035€ pour le crédit amortissable).

 

La tableau d’amortissement du crédit in fine est comme suit :

Le tableau d'amortissement du crédit in fine

Contrairement au crédit amortissable, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas dégressif. L’emprunteur devra payer 84 000€ d’intérêt d’emprunt (contre 48 876€ dans le cadre du crédit amortissable).

Le coût total du crédit in fine sera donc de 84 000€ + 635€ x 180 = 198 300€ (contre 186 300€ pour un crédit amortissable).

 

Le revenu foncier imposable du crédit in fine

 

Le montant des intérêts d’emprunt a un rôle important dans le calcul de l’impôt sur le revenu généré par l’investissement immobilier. Dans l’hypothèse d’un crédit amortissable, la somme des revenus fonciers imposable est de 136 083€ contre 100 960€ pour le crédit in fine.

Ainsi, malgré un coût supérieur, le crédit in fine permet de minimiser le montant de l’impôt sur le revenu dégagé par l’investissement : Les conséquences fiscales doivent compenser le surcoût pour trouver un intérêt dans le crédit in fine.

 

Les conséquences du montage infine sur l'impôt sur le revenu

 

 

Les conclusions chiffrées de l’investissement immobilier avec un crédit IN FINE

Les conclusions chiffrées de l'investissement IN FINE

Le taux de rendement interne ressort à 5,74% pour le crédit in fine contre un taux de rendement interne de 5,44% pour le crédit amortissable.

Monsieur et Madame INVESLOC doivent privilégier l’investissement via un crédit IN FINE pour un gain d’environ 5000€ sur une période de 20 ans.

 

Les facteurs clefs pour optimiser le crédit IN FINE

Le facteur essentiel réside dans la différence entre le taux du crédit et le taux de rendement de l’épargne, nous avions d’ores et déjà rédigé un article sur ce thème : L’intérêt du crédit In FINE dépend du rendement du contrat d’assurance vie souscrit en garantie.

 

Dans l’hypothèse probable d’une baisse de la rémunération du support d’assurance vie servant à garantir le crédit IN FINE, l’intérêt du montage serait remis en cause. Pour vous faire une idée, vous pouvez relire : Faut il garder votre contrat d’assurance vie malgré la baisse des rendements ?

 

 

Pour aller plus loin :
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