Nous l’avons analysé très récemment dans cet article intitulé : Crédit amortissable ou IN FINE : Effet de levier fiscal et patrimonial… , la souscription d’un Crédit In fine pour réaliser un investissement locatif ou l’acquisition de part de SCPI peut être une solution très pertinente.

Pour faire bref, le crédit In Fine est, en règle général, plus onéreux que le crédit Amortissable, mais ce surcoût est compensé par davantage d’intérêt d’emprunt déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, l’effet de levier du crédit IN FINE repose sur deux facteurs clefs :
  • Le différentiel entre le taux de rendement du produit financier (Contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation ) adossé et le taux du crédit d’une part ;
  • La tranche marginale d’imposition de l’investisseur.


Lorsque l’on analyse ces trois éléments essentiels, on s’aperçoit :
  1. Que le niveau de la tranche marginal de l’investisseur est une donnée « subit » pour laquelle on ne peut rien faire.
  2. Que le taux du crédit In fine est une donnée essentiel que nous avons négociée âprement, via notre service de courtage de crédit en ligne. Nous recherchons pour vous les meilleures conditions de financement du marché tant en terme de taux de crédit que d’assurance de prêt.
  3. Que le taux de rendement du produit financier, contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation, n’est que très rarement négocié. L’investisseur se contente de prendre le produit proposé par l’établissement réalisant le crédit immobilier.

Et c’est justement sur ce troisième point du taux de rendement du contrat d’assurance vie que je voudrais m’attarder aujourd’hui.
En effet, la variable que constitue le taux de rendement du contrat d’assurance vie adossé au crédit In Fine est fondamentale dans l’optimisation du montage. Pour prendre un exemple, si le taux de rendement de cette épargne devait être inférieur au taux du crédit, le crédit In Fine ne trouverait plus aucun intérêt par rapport au crédit amortissable.

Selon nos simulations, pour un taux de crédit à 3,30% sur 15 ans, un rendement de l’épargne de 4%, il faudrait une tranche marginale supérieure à 1,60% pour que le crédit In FINE soit préférable au crédit amortissable.
Au contraire, avec un taux de rendement de l’épargne à 3% et un taux de crédit à 3,80%, il faut que l’investisseur ait une tranche marginale d’imposition supérieure à 34% pour que l’opération soit favorable. Dans un nombre important de situation, on optera pour un crédit amortissable dans cette situation tellement le gain est faible. Le gain estimé entre un crédit in fine et un crédit amortissable ne serait que de 1300€ avec une tranche marginale d’imposition à 40%.
Autant dire « peanuts »
Pour mieux comprendre le tableau ci après, qui reprend l’exemple ci dessus, je vous encourage à relire cet article : Crédit amortissable ou IN FINE : Effet de levier fiscal et patrimonial…
COMPARATIF ENTRE UN EMPRUNT IN FINE ET UN EMPRUNT AMORTISSABLE

IN FINEAMORTISSABLE
Montant de l’emprunt100 000 €100 000 €
Taux HA3,80%3,80%
Taux assurance0,19%0,19%
Durée de l’emprunt180180
Mensualité332,50 €745,54 €
Reconstitution du capital pour le crédit infine462,85 €0,00 €
Mensualité globale795,35 €745,54 €
Coût global du crédit143 162,44 €134 196,99 €
Dont intérêt59 850,00 €34 196,99 €
Dont capital83 312,44 €100 000,00 €
Produit de capitalisation (contrat d’assurance vie / contrat de capitalisation

Versement initial BRUT– €
Versement mensuel BRUT462,85 €
Taux de capitalisation3,00%
Taux d’actualisation0,00%
Frais sur versement2,00%
TMI de l’investisseur40,00%

Fiscalité sur contrat d’assurance vie
Somme des versements BRUT DE FRAIS83 312,44 €
Capitalisation103 210 €
Somme des intérêts19 897,47
Abattement9 200 €
Somme imposable10 697
Taxation3 210 €
CAPITAL DISPONIBLE POUR REMBOURSER LE PRÊT IN FINE
100 000 €
CONCLUSIONIN FINEAMORTISSABLE
Loyers net de charges 52 039,52 € 52 039,52 €
Remboursement du crédit 143 162,44 € 134 196,99 €
Dont intérêt 59 850,00 € 34 196,99 €
Dont capital 83 312,44 € 100 000,00 €
Impôts supplémentaires en valeur d’aujourd’hui 3 060,00 € 13 321,20 €
Apport personnel
– €
Trésorerie nette cumulée en valeur d’auJourd’ui-94 182,92 € -95 478,68 €
Gain 1 296 €
Taux d’imposition neutralisant le montage financier
34,95%

 

Revenons à l’intérêt de bien choisir son produit financier adossé.
Pour en revenir à notre analyse de fonds, la qualité du contrat d’assurance et surtout son rendement sont des données indispensables sur lesquels il faut porter une attention particulière.

Aujourd’hui, les investissements sont réalisés sur les fonds euros des contrats d’assurance dont les rendements ne cessent de chuter depuis quelques années, et qui verront leurs rendements baisser pour les années à venir.

Plusieurs facteurs explique la baisse actuelle et future des rendements des fonds euros et vous pouvez consulter ces articles pour mieux comprendre : Les rendements des fonds euros dans l’avenir : le point de vue Gilles ULRICH, Directeur général, LE CONSERVATEUR
Bref, il est maintenant essentiel de réaliser son crédit in fine en s’adossant à un produit financier autre que les classiques fonds euros, dont on connaît dès aujourd’hui les perspectives peu attrayantes.
A ce titre, lorsque nous mettons en place un crédit In fine, nous privilégions l’adossement à deux contrats d’assurance vie nouvelle génération selon les situations :


Le fonds EUROCIT, Moteur de performance et garantie du capital à tout moment.
Le premier investissement, le plus courant pour dire vrai, est réalisé sur le fonds EURO’CIT, au sein du contrat APREP MULTIGESTION. Le contrat EURO’CIT est un fonds euros novateur géré par AG2R LA MONDIALE,
€uroCit’constitue une nouvelle génération d’actifs en euros qui, associés aux perspectives financières de l’Actif général, permettent d’acquérir un niveau de cliquet attractif. Ils présentent toutes les caractéristiques d’un fonds en euros classique. €uroCit’est un actif composite investi à hauteur de 80 % minimum sur l’Actif général de La Mondiale et de 20 % maximum en OPCVM actions répondant aux critères d’Investissement Socialement Responsable, ce qui permet de tirer parti de la solidité de l’Actif général de La Mondiale, tout en profitant de l’expertise des gestions financières ISR, spécialisées et avérées.
Les points forts de ce fonds euros nouvelle génération :
  • Une garantie de capital à tout moment combinée à un moteur de performance actions ISR avec un effet de cliquet sur les performances attribuées
  • Un taux de participation bénéficiaire spécifique, grâce à la diversification en OPCVM ISR
  • Une gestion ISR, vertueuse pour les engagements de long terme
Avec un objectif de performance de 0,50% supérieur au rendement des fonds euros traditionnels, cet investissement est très pertinent, tant en terme de sécurité que de rendement, pour l’adossement au crédit immobilier IN FINE.
Nous utilisons ce support d’investissement lorsque l’investisseur ne dispose pas de capital initial et lorsqu’il réalise uniquement des versements programmés.

Le fonds EUROS GARANTI DIVERSIFIE, moteur de performance et garantie du capital à terme.
Le second investissement est réalisé sur un contrat d’assurance vie diversifié. Géré par AG2R la MONDIALE, Pluie d’étoiles, Le Fonds diversifié garanti est un actif en euros cantonné à horizon de 8 ans minimum, distinct de l’Actif général de La Mondiale.
Il présente une garantie en capital au terme associée à un moteur de performance. Une partie de l’actif est placée en obligations pour préserver le capital. L’autre partie est investie en actions afin de dynamiser la performance.
Les points forts du contrat PLUIE D’ETOILES sont :
  • Une garantie en capital au terme et personnalisée pour chaque assuré
  • Une perspective de performance accrue grâce aux actions
  • Flexible, le Fonds diversifié garanti permet de moduler à l’adhésion le niveau de la garantie en capital à l’échéance entre 80 % et 100% et de fixer le terme entre 8 et 10 ans
  • Une gestion financière « durable », en ligne avec l’horizon du contrat
Avec un objectif de performance de 0,80% supérieur au rendement des fonds euros traditionnels, le contrat pluie d’étoile est un excellent support pour l’adossement du crédit immobilier IN FINE.
Le rendement attendu supérieur permettra d’optimiser de manière conséquente l’effet de levier patrimonial de mon crédit IN FINE et permettra un enrichissement supplémentaire.

Ainsi, en reprenant l’exemple précédent, mais en majorant simplement le rendement de mon contrat d’assurance vie de 0,80% conformément aux objectif de performance du contrat PLUIE D’ETOILES, l’effet de levier est tout autre et le gain final n’est plus de 1200€ mais de 5800€.
COMPARATIF ENTRE UN EMPRUNT IN FINE ET UN EMPRUNT AMORTISSABLE

IN FINEAMORTISSABLE
Montant de l’emprunt100 000 €100 000 €
Taux HA3,80%3,80%
Taux assurance0,19%0,19%
Durée de l’emprunt180180
Mensualité332,50 €745,54 €
Reconstitution du capital pour le crédit infine438,17 €0,00 €
Mensualité globale770,67 €745,54 €
Coût global du crédit138 721,09 €134 196,99 €
Dont intérêt59 850,00 €34 196,99 €
Dont capital78 871,09 €100 000,00 €
Produit de capitalisation

Versement initial BRUT– €-62 756,13 €
Versement mensuel BRUT438,17 €
Taux de capitalisation3,80%-62 756,13 €
Taux d’actualisation0,00%
Frais sur versement2,00%
%
TMI de l’investisseur40,00%

Fiscalité sur contrat d’assurance vie
Somme des versements BRUT DE FRAIS78 871,09 €
Capitalisation104 293 €
Somme des intérêts25 421,54
Abattement9 200 €
Somme imposable16 222
Taxation4 293 €
CAPITAL DISPONIBLE POUR REMBOURSER LE PRÊT
100 000 €
CONCLUSIONIN FINEAMORTISSABLE
Loyers net de charges 52 039,52 € 52 039,52 €
Remboursement du crédit 138 721,09 € 134 196,99 €
Dont intérêt 59 850,00 € 34 196,99 €
Dont capital 78 871,09 € 100 000,00 €
Impôts supplémentaires en valeur d’aujourd’hui 3 060,00 € 13 321,20 €
Apport personnel
– €
Trésorerie nette cumulée en valeur d’auJourd’ui-89 741,57 € -95 478,68 €
Gain 5 737 €
Taux d’imposition neutralisant le montage financier17,64%
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