Nous l’avons analysé très récemment dans cet article intitulé : Crédit amortissable ou IN FINE : Effet de levier fiscal et patrimonial… , la souscription d’un Crédit In fine pour réaliser un investissement locatif ou l’acquisition de part de SCPI peut être une solution très pertinente.

Pour faire bref, le crédit In Fine est, en règle général, plus onéreux que le crédit Amortissable, mais ce surcoût est compensé par davantage d’intérêt d’emprunt déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, l’effet de levier du crédit IN FINE repose sur deux facteurs clefs :
  • Le différentiel entre le taux de rendement du produit financier (Contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation ) adossé et le taux du crédit d’une part ;
  • La tranche marginale d’imposition de l’investisseur.


Lorsque l’on analyse ces trois éléments essentiels, on s’aperçoit :
  1. Que le niveau de la tranche marginal de l’investisseur est une donnée « subit » pour laquelle on ne peut rien faire.
  2. Que le taux du crédit In fine est une donnée essentiel que nous avons négociée âprement, via notre service de courtage de crédit en ligne. Nous recherchons pour vous les meilleures conditions de financement du marché tant en terme de taux de crédit que d’assurance de prêt.
  3. Que le taux de rendement du produit financier, contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation, n’est que très rarement négocié. L’investisseur se contente de prendre le produit proposé par l’établissement réalisant le crédit immobilier.

Et c’est justement sur ce troisième point du taux de rendement du contrat d’assurance vie que je voudrais m’attarder aujourd’hui.
En effet, la variable que constitue le taux de rendement du contrat d’assurance vie adossé au crédit In Fine est fondamentale dans l’optimisation du montage. Pour prendre un exemple, si le taux de rendement de cette épargne devait être inférieur au taux du crédit, le crédit In Fine ne trouverait plus aucun intérêt par rapport au crédit amortissable.

Selon nos simulations, pour un taux de crédit à 3,30% sur 15 ans, un rendement de l’épargne de 4%, il faudrait une tranche marginale supérieure à 1,60% pour que le crédit In FINE soit préférable au crédit amortissable.
Au contraire, avec un taux de rendement de l’épargne à 3% et un taux de crédit à 3,80%, il faut que l’investisseur ait une tranche marginale d’imposition supérieure à 34% pour que l’opération soit favorable. Dans un nombre important de situation, on optera pour un crédit amortissable dans cette situation tellement le gain est faible. Le gain estimé entre un crédit in fine et un crédit amortissable ne serait que de 1300€ avec une tranche marginale d’imposition à 40%.
Autant dire « peanuts »
Pour mieux comprendre le tableau ci après, qui reprend l’exemple ci dessus, je vous encourage à relire cet article : Crédit amortissable ou IN FINE : Effet de levier fiscal et patrimonial…
COMPARATIF ENTRE UN EMPRUNT IN FINE ET UN EMPRUNT AMORTISSABLE

IN FINE AMORTISSABLE
Montant de l’emprunt 100 000 € 100 000 €
Taux HA 3,80% 3,80%
Taux assurance 0,19% 0,19%
Durée de l’emprunt 180 180
Mensualité 332,50 € 745,54 €
Reconstitution du capital pour le crédit infine 462,85 € 0,00 €
Mensualité globale 795,35 € 745,54 €
Coût global du crédit 143 162,44 € 134 196,99 €
Dont intérêt 59 850,00 € 34 196,99 €
Dont capital 83 312,44 € 100 000,00 €
Produit de capitalisation (contrat d’assurance vie / contrat de capitalisation

Versement initial BRUT – €
Versement mensuel BRUT 462,85 €
Taux de capitalisation 3,00%
Taux d’actualisation 0,00%
Frais sur versement 2,00%
TMI de l’investisseur 40,00%

Fiscalité sur contrat d’assurance vie
Somme des versements BRUT DE FRAIS 83 312,44 €
Capitalisation 103 210 €
Somme des intérêts 19 897,47
Abattement 9 200 €
Somme imposable 10 697
Taxation 3 210 €
CAPITAL DISPONIBLE POUR REMBOURSER LE PRÊT IN FINE
100 000 €
CONCLUSION IN FINE AMORTISSABLE
Loyers net de charges 52 039,52 € 52 039,52 €
Remboursement du crédit 143 162,44 € 134 196,99 €
Dont intérêt 59 850,00 € 34 196,99 €
Dont capital 83 312,44 € 100 000,00 €
Impôts supplémentaires en valeur d’aujourd’hui 3 060,00 € 13 321,20 €
Apport personnel
– €
Trésorerie nette cumulée en valeur d’auJourd’ui -94 182,92 € -95 478,68 €
Gain 1 296 €
Taux d’imposition neutralisant le montage financier
34,95%

 

Revenons à l’intérêt de bien choisir son produit financier adossé.
Pour en revenir à notre analyse de fonds, la qualité du contrat d’assurance et surtout son rendement sont des données indispensables sur lesquels il faut porter une attention particulière.

Aujourd’hui, les investissements sont réalisés sur les fonds euros des contrats d’assurance dont les rendements ne cessent de chuter depuis quelques années, et qui verront leurs rendements baisser pour les années à venir.

Plusieurs facteurs explique la baisse actuelle et future des rendements des fonds euros et vous pouvez consulter ces articles pour mieux comprendre : Les rendements des fonds euros dans l’avenir : le point de vue Gilles ULRICH, Directeur général, LE CONSERVATEUR
Bref, il est maintenant essentiel de réaliser son crédit in fine en s’adossant à un produit financier autre que les classiques fonds euros, dont on connaît dès aujourd’hui les perspectives peu attrayantes.
A ce titre, lorsque nous mettons en place un crédit In fine, nous privilégions l’adossement à deux contrats d’assurance vie nouvelle génération selon les situations :


Le fonds EUROCIT, Moteur de performance et garantie du capital à tout moment.
Le premier investissement, le plus courant pour dire vrai, est réalisé sur le fonds EURO’CIT, au sein du contrat APREP MULTIGESTION. Le contrat EURO’CIT est un fonds euros novateur géré par AG2R LA MONDIALE,
€uroCit’constitue une nouvelle génération d’actifs en euros qui, associés aux perspectives financières de l’Actif général, permettent d’acquérir un niveau de cliquet attractif. Ils présentent toutes les caractéristiques d’un fonds en euros classique. €uroCit’est un actif composite investi à hauteur de 80 % minimum sur l’Actif général de La Mondiale et de 20 % maximum en OPCVM actions répondant aux critères d’Investissement Socialement Responsable, ce qui permet de tirer parti de la solidité de l’Actif général de La Mondiale, tout en profitant de l’expertise des gestions financières ISR, spécialisées et avérées.
Les points forts de ce fonds euros nouvelle génération :
  • Une garantie de capital à tout moment combinée à un moteur de performance actions ISR avec un effet de cliquet sur les performances attribuées
  • Un taux de participation bénéficiaire spécifique, grâce à la diversification en OPCVM ISR
  • Une gestion ISR, vertueuse pour les engagements de long terme
Avec un objectif de performance de 0,50% supérieur au rendement des fonds euros traditionnels, cet investissement est très pertinent, tant en terme de sécurité que de rendement, pour l’adossement au crédit immobilier IN FINE.
Nous utilisons ce support d’investissement lorsque l’investisseur ne dispose pas de capital initial et lorsqu’il réalise uniquement des versements programmés.

Le fonds EUROS GARANTI DIVERSIFIE, moteur de performance et garantie du capital à terme.
Le second investissement est réalisé sur un contrat d’assurance vie diversifié. Géré par AG2R la MONDIALE, Pluie d’étoiles, Le Fonds diversifié garanti est un actif en euros cantonné à horizon de 8 ans minimum, distinct de l’Actif général de La Mondiale.
Il présente une garantie en capital au terme associée à un moteur de performance. Une partie de l’actif est placée en obligations pour préserver le capital. L’autre partie est investie en actions afin de dynamiser la performance.
Les points forts du contrat PLUIE D’ETOILES sont :
  • Une garantie en capital au terme et personnalisée pour chaque assuré
  • Une perspective de performance accrue grâce aux actions
  • Flexible, le Fonds diversifié garanti permet de moduler à l’adhésion le niveau de la garantie en capital à l’échéance entre 80 % et 100% et de fixer le terme entre 8 et 10 ans
  • Une gestion financière « durable », en ligne avec l’horizon du contrat
Avec un objectif de performance de 0,80% supérieur au rendement des fonds euros traditionnels, le contrat pluie d’étoile est un excellent support pour l’adossement du crédit immobilier IN FINE.
Le rendement attendu supérieur permettra d’optimiser de manière conséquente l’effet de levier patrimonial de mon crédit IN FINE et permettra un enrichissement supplémentaire.

Ainsi, en reprenant l’exemple précédent, mais en majorant simplement le rendement de mon contrat d’assurance vie de 0,80% conformément aux objectif de performance du contrat PLUIE D’ETOILES, l’effet de levier est tout autre et le gain final n’est plus de 1200€ mais de 5800€.
COMPARATIF ENTRE UN EMPRUNT IN FINE ET UN EMPRUNT AMORTISSABLE

IN FINE AMORTISSABLE
Montant de l’emprunt 100 000 € 100 000 €
Taux HA 3,80% 3,80%
Taux assurance 0,19% 0,19%
Durée de l’emprunt 180 180
Mensualité 332,50 € 745,54 €
Reconstitution du capital pour le crédit infine 438,17 € 0,00 €
Mensualité globale 770,67 € 745,54 €
Coût global du crédit 138 721,09 € 134 196,99 €
Dont intérêt 59 850,00 € 34 196,99 €
Dont capital 78 871,09 € 100 000,00 €
Produit de capitalisation

Versement initial BRUT – € -62 756,13 €
Versement mensuel BRUT 438,17 €
Taux de capitalisation 3,80% -62 756,13 €
Taux d’actualisation 0,00%
Frais sur versement 2,00%
%
TMI de l’investisseur 40,00%

Fiscalité sur contrat d’assurance vie
Somme des versements BRUT DE FRAIS 78 871,09 €
Capitalisation 104 293 €
Somme des intérêts 25 421,54
Abattement 9 200 €
Somme imposable 16 222
Taxation 4 293 €
CAPITAL DISPONIBLE POUR REMBOURSER LE PRÊT
100 000 €
CONCLUSION IN FINE AMORTISSABLE
Loyers net de charges 52 039,52 € 52 039,52 €
Remboursement du crédit 138 721,09 € 134 196,99 €
Dont intérêt 59 850,00 € 34 196,99 €
Dont capital 78 871,09 € 100 000,00 €
Impôts supplémentaires en valeur d’aujourd’hui 3 060,00 € 13 321,20 €
Apport personnel
– €
Trésorerie nette cumulée en valeur d’auJourd’ui -89 741,57 € -95 478,68 €
Gain 5 737 €
Taux d’imposition neutralisant le montage financier 17,64%

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8 Comments

  1. Bonjour,
    Qu’en est-il, dans le cas de la faillite d’un assureur-vie d’une banque, de la dette d’un crédit in fine contractée auprès de cette banque dans le cadre de la même opération immobilière avec nantissement de l’assurance-vie ?
    Juridiquement, peut-on imaginer que compte tenu de la perte éventuelle d’une partie ou de la totalité du montant détenu en assurance-vie par l’assureur du même groupe que la Banque (Sogecap pour Société Générale par exemple), la dette pourrait être diminuée du même montant du fait de la responsabilité du Groupe bancaire ?
    Ou bien est-ce que la banque pourrait exiger à léchéance prévue 100% du remboursement du crédit in fine en prétextant que la perte de l’assurance-vie suite à la faillite de l’assureur-vie du même groupe que la banque est un problème différent ?
    Est-ce que le fait que cette assurance-vie soit nantie lie en quelque sorte le prêt et le produit qui la garantit juridiquement ?
    On est bien sûr aujourd’hui loin d’une telle éventualité, mais cela reste une situation qui pourrait arriver, et rien ne prouve que l’Etat avec sa garantie partielle à 70000 euros pourrait faire face à une faillite de cette ampleur.
    Merci pour votre réponse

  2. Belgrand says:

    Bonjour,

    Avez vous reçu une réponse à votre question car je suis à la recherche du même type de réponse (prêt In Fine auprès de la SG nanti sur un contrat d’assurance vie Sogecap)

    Cdt

  3. Bonjour,

    Il n’y a pas de réponse certaine, mais je ne crois pas que la compensation puisse être envisagée.

    Il s’agit de deux sociétés différentes, deux produits différents. De surcroît le capital assurance vie n’est pas dans le bilan de la banque.

    bien cordialement.

  4. Didier says:

    Bonjour,

    J’ai contracté en 2003 un prêt « in fine » auprès de la SG avec une assurance-vie Sequoia sur 12 ans. La banque me précise aujourd’hui que le montant de l’assurance-vie ne sera pas égal au capital remboursé (il manquera 20 000 euros à la fin du prêt . Le montant du prêt était de 300 000 euros.

    A-t-on un recours possible ?

    Merci à l’avance de votre réponse.
    Coridalement

    • Capp-Invest says:

      Bonjour,
      Le recours est à la rigueur envisageable si une responsabilité peut être engagée.
      Une meilleure action serait de rechercher une meilleure rentabilité de l’assurance-vie sur les 3 ans qui restent en faisant fructifier autrement une avance sur l’assurance vie.
      En imaginant que le rendement initialement prévu de l’assurance-vie était de 3,5%, à rendement constant, votre capital actuel serait d’environ 257000€. Si 30% de ce capital doit rester sur l’assurance-vie encore 3 ans, ce dernier atteindra environ 85500€ . Reste à produire 214500€ avec les 70% d’avance escomptable soit 179900.
      Un rapide calcul indique qu’il faut trouver un placement à un peu plus de 6% net d’impôt.
      C’est jouable avec une bonne sécurité.
      Cordialement.

      • Guillaume says:

        Bonjour,

        A mon sens aucun recours puisque la banque ne s’est jamais engagé à la valeur du capital acquis sur le contrat d’assurance vie à échéance.

        Bien cordialement.

        • Capp-Invest says:

          Bonjour,
          Je supposais que banque et assurance étaient indépendants pour éviter les conflits d’intérets comme ça devrait être la règle (de bon sens) et qu’un intermédiaire « responsable » était à l’origine du montage…
          Mais c’est une autre question.
          Parlons des solutions de cet investisseur à qui il va manquer 20000€ dans 3 ans.
          Cordialement.

  5. Bonjour GUILLAUME
    je suis courtier en région parisienne j’ai un client qui a souscrit un montage in-fine en 1999 via la SG son conseiller a l’époque lui prête 1.300.000frs (195.000€) et adosse 750.000frs(112.000€) sur un contrat d’assurance vie avec une hypothèse de 4% pour arriver en 2014 a rembourser le prêt plus un petit gain !!
    or en 2000 le conseiller lui propose d’arbitrer la totalité du contrat sur des sicav très dynamiques
    sans jamais plus arbitrer dans l’autre sens! aujourd’hui le client qui est médecin donc n’as pas le temps de s’on occuper se retrouve avec un contrat dans la valeur est de 80.000€!! y t’il défaut de conseils ? voir abus de confiance! le médecin as t’il un recours possible?
    MERCI D UNE REPONSE BIEN A VOUS

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