Les taux étant au plus bas, il peut être opportun de réfléchir aux rachats de vos crédits avant qu’il ne soit trop tard.
Un rachat de crédit cela signifie, en quelques sortes, remplacer un crédit à un taux élevé par un crédit à un taux plus avantageux.
Dès lors que les taux sont aujourd’hui au plus bas historique, il est grandement le moment de s’interroger, et plus précisément d’interroger votre banquier et les autres banquiers de la place, sur la négociation des taux de crédit.
La réflexion est bien évidemment valable pour les crédits « plaisir » comme votre crédit résidence principale, mais également pour vos crédits « Investissements » tel les crédits pour financer des acquisitions d’immobilier locatif.
L’effet sur votre trésorerie ne sera vraiment pas négligeable.
Par exemple : 100 000€ de capital restant dû sur 15 ans au taux de 5%, génère des mensualités de 787€ par mois.
Si vous réussissez à renégocier votre crédit, et donc à baisser le taux d’intérêt à 3,5% (niveau actuel des taux), vous économiserez la modeste somme de 13500€ sur les 15 ans, soit près de 2 ans de crédit…
Ça vaut vraiment le coût de se pencher sur la question de la re-négociation de votre taux de crédit.
La renégociation de votre crédit « INVESTISSEMENT LOCATIF » aura un impact plus limité sur votre trésorerie.
En effet, les intérêts du crédit étant déductibles des revenus fonciers imposables, une diminution du montant des intérêts induit une diminution du montant des intérêts déductibles et donc une augmentation du revenu foncier imposable.
La réduction du montant des intérêts payés pour cette acquisition immobilière locative augmentera sensiblement votre impôt sur le revenu (via l’augmentation des revenus fonciers nets imposables), mais il augmentera également votre trésorerie. L’impact sur votre trésorerie sera tout de même vraiment appréciable.
Exemple :
1- Crédit IN FINE de 100000€ sur 20 ans au taux de 6% pour l’acquisition d’un bien immobilier générant 6000€ de revenus fonciers par année. La Tranche marginale d’imposition est de 20%.
Actuellement, les revenus fonciers générés par l’investissement ne subissent pas l’impôt car les revenus sont absorbés par les charges d’intérêt.
Revenu foncier : 6000€
Charges déductibles (Intérêts d’emprunt ) : 6000€
Revenu foncier imposable = 6000 – 6000 = 0
Une négociation du taux à 4%, conduit à une augmentation des revenus fonciers imposables de 2000€ par année, soit, à une TMI de 20%, à 400€ d’impôt en plus.
Cependant, il reste dans la poche de l’investisseur 1600€ de trésorerie supplémentaire.
L’effet de levier du crédit s’en trouve donc amélioré etle rendement de l’investissement immobilier augmenté.
PS : Parfois, payer plus d’impôt permet de s’enrichir davantage !!
Guillaume FONTENEAU
Conseil en gestion de patrimoine Indépendant
Tél : 05 49 05 73 02 – 06 03 57 59 11
Contact@guillaumefonteneau.fr
