Qu’il est compliqué de valoriser son capital ! Entre des taux d’intérêts toujours plus bas, une fiscalité toujours plus forte et l’inflation qui grignote petit à petit la valeur du capital, il est ambitieux (voir même quasi impossible) d’espérer une forte valorisation du capital et de l’épargne. Sans croissance mondiale, et avec des taux d’intérêt long terme proche de zéro, il devient impossible de valoriser son patrimoine.

Que l’on évoque :

 

Dans ce contexte, comment optimiser le rendement de votre capital ? Quelle stratégie ? Quel placement ? . Nous avons partiellement répondu à la question dans cet article « Déflation : Oubliez les sources d’enrichissement du passé et adoptez de nouveaux réflexes avec cette phrase de synthèse :

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L’absence de croissance économique en zone euro et surtout le risque grandissant de déflation qui accompagne parfois les récessions, obligent à la plus grande prudence quant à la gestion de votre patrimoine financier.

 Avant de rechercher à valoriser votre capital, la préservation de ce dernier doit être une priorité

 

Mais j’aimerai réfléchir avec vous sur une solution simple, mais terriblement efficace pour utiliser efficacement votre épargne : Le remboursement anticipé de votre crédit.

Et oui, la baisse des rendements de l’épargne combinée à la hausse de l’imposition, nous oblige à revoir l’intérêt de conserver un crédit immobilier.

 

L’effet de levier du crédit : Financer les investissements à crédits afin de laissé capitaliser l’épargne et le capital

De manière assez traditionnelle, préférer le financement à crédit par rapport à l’autofinancement permet de profiter d’un effet de levier : En laissant capitaliser votre épargne à un taux de rendement supérieur au coût de votre crédit permet à l’investisseur d’augmenter son enrichissement.

La question est donc de comparer :

  • Le rendement net d’impôt de votre épargne ;
  • et le coût réel de votre crédit y compris l’assurance vie décès, les frais de garantie, mais surtout l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt lors d’un investissement immobilier locatif.

Ainsi, dès lors que le rendement net d’impôt de votre épargne est supérieur au coût réel de votre crédit, vous avez tout intérêt à conserver votre crédit afin de profiter d’un effet de levier.

La baisse inexorable des rendements de l’épargne, et notamment des rendements des fonds euros, doit nous obliger à remettre en cause l’intérêt même de conserver les crédits immobiliers.

 

Utilisons notre simulateur d’effet de levier du crédit pour comprendre.

 

Imaginons, un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 14%. Ce contribuable possède un crédit immobilier pour le financement d’un investissement immobilier locatif de 100 000€. Le crédit est réalisé au taux de 2,5% pour une durée de 15 ans.

(pour  comparer tous les taux de crédit immobilier et trouver le meilleur taux pour votre crédit , remplissez ce formulaire et Comparez les meilleurs taux de crédit immobilier. )

Ce contribuable possède également 100 000€ sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie, dont le rendement net de CGS/CRDS est de 1,854% (c’est à dire le rendement moyen des fonds euros en 2012 : 2,20% – 15,5% csg-crds = 1,845%).

 

 

Ainsi, lorsque l’on compare le coût réel du crédit immobilier (net de la déductibilité des intérêts d’emprunt), au rendement de l’épargne, on s’aperçoit rapidement que l’intérêt de conserver le crédit immobilier n’est pas source d’enrichissement pour l’investisseur.

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.  

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques

  • Le rendement net de l’épargne = 1,854%
  • Le coût du crédit (assurance comprise)= 2,50% – impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt = 2,15%

Dans cet exemple, le coût du crédit est supérieur au rendement de l’épargne. Il devient dès lors indispensable de revoir la stratégie afin d’améliorer l’effet de levier du crédit et donc l’enrichissement de l’épargnant.

 

Maintenant, à vous de faire votre simulation pour savoir si vous avez intérêt à conserver votre crédit immobilier :

 

Face au constat d’un très faible effet de levier, que faire ?

Après avoir fait le constat d’une faible utilité patrimoniale et financière à conserver votre crédit immobilier, quelles solutions devez vous envisager ?

1 – Envisager de renégocier le taux d’intérêt de votre crédit immobilier.

Cf Article : Simulateur : Renégocier son crédit immobilier. Calculer le gain de la renégociation du taux d’intérêt.

Face à une baisse des taux d’intérêt, il s’agit de négocier avec votre banque une baisse du taux de financement de votre crédit. Deux solutions :

  • Votre banque accepte de revoir les conditions et baisse de le taux de votre crédit ;
  • Votre banque ne baisse pas suffisamment le taux, vous devez donc consulter une autre banque afin que fasse un rachat de crédit et vous finance dans de meilleures conditions. Compte tenu de la loi Hamon du 26 Juillet 2014, vous pourrez profiter du rachat de crédit pour changer d’assurance de prêt.

 

A ce titre, pour  comparer tous les taux de crédit immobilier et trouver le meilleur taux pour votre crédit , remplissez ce formulaire et Comparez les meilleurs taux de crédit immobilier.

 

 

2 – Rechercher une meilleure rémunération de votre épargne.

Cf article : Assurance vie, les solutions pour un meilleur rendement de votre contrat en 2015.

La diversification de l’épargne devient une nécessité pour l’épargnant. Ce n’est plus seulement une décision de saine gestion financière, cela devient une nécessité absolue pour celui qui n’accepte plus de ce contenter d’un rendement proche de l’inflation.

Lorsque le rendement de l’épargne était 2 points au dessus de l’inflation, le fonds euros était très satisfaisant à long terme, dorénavant l’épargnant doit mettre en œuvre une stratégie offensive pour augmenter le rendement de son épargne. Il n’est plus possible de rester passif face à l’érosion annoncée de l’épargne. 

Mais attention, en finance, il n’existe pas de miracle, rendement et risque vont de pair.

Plus le rendement espéré sera important, plus le risque pris par l’épargnant sera grand. Il n’est pas possible aujourd’hui d’obtenir un meilleur rendement que le fonds euros, sans accepter un minimum de risque ou d’aléa sur l’épargne investie dans le contrat d’assurance vie.

 

 

3 – Si les deux solutions précédentes ne vous apportent pas satisfaction, remboursez votre crédit.

 

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

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30 Comments

  1. jean claude says:

    Outil intéressant , mais j’apporte 2 bémols

    Prendre en compte 2 éléments
    1 – lorsque vous étes a la 10 e année de remboursement ,
    par ex , vous remboursez plus de capital qu’au début
    et moins d’intérét , et le simulateur n’en tient
    pas compte
    2 – l’assurance DC sur votre emprunt ne doit pas étre
    prise en compte dans le cout du credit car elle
    vous apporte un service que vous devriez payer si
    vous n’aviez pas emprunté , la non plus , le
    simulateur ne le prend pas en compte ou est
    contestable

    • Bonjour, Jean claude,

      Merci pour ces remarques, je suis assez d’accord avec vous sur la seconde remarque quant à l’assurance décès, c’est le prix d’un service, même si la question reste : est ce que l’emprunteur aurait souscrit ce service s’il n’avait pas été obligé de le faire.

      En ce qui concerne la première remarque, elle ne me semble pas juste. Je vais rapidement rédiger un article pour « casser » cette idée reçue.

      a bientôt. et encore merci pour votre investissement et la qualité de vos remarques sur le site.

      bien cordialement

      • « e suis assez d’accord avec vous sur la seconde remarque quant à l’assurance décès, c’est le prix d’un service, même si la question reste ….. »

        Ce point devrait faire l’objet d’un dossier entier.

        Les banques n’ont pas le monopole de l’assurance, et ne peuvent refuser l’intervention d’un tierce.

    • le calcul est intéressant mais ne tient pas compte de l’effet des intérêts composés.
      c’est une première approche rapide pour voir si vous devez garder votre emprunt ou pas.
      bon outil merci

  2. Daniel says:

    Bonjour,
    Je suis convaincu de ces arguments, et pour en augmenter l’effet de levier, je pense à utiliser une tontine financière dont la rentabilité dans le temps est supérieure à celle d’un fonds euro et dont la durée correspondra au terme de mon crédit (>10 ans). La balance entre coût crédit et rentabilité tontine est avantageuse.
    Pour la prévoyance, je double l’impact en cas de décès ou invalidité, de plus, les capitaux décès d’une tontine échappent aux règles fiscales de succession (hormis les primes versées).
    Bravo pour votre site qui répond simplement à des sujets souvent opaques.

    • Bonjour
      Attention avec les frais d’entrée pour les tontines, souvent très élevés

      • Bonjour, mauvais calcul et manque d’informations Daniel, une tontine Durant minimum 10 ans les frais de gestion et de versement de 18% s’élèvent à 1,8% par an maximum, ce qui est dérisoire. Sur 20ans c’est 0,9% par an! Par ailleurs, pour information les frais ne sont pas prélevés sur le capital du départ.

        • ca n’est pas derisoire , c’est comme en assurance vie 0,6%/an pour les bons contrzats
          et 1% pour les mauvais

          • Vous parlez des frais de gestion alors qu’il faut y ajouter les frais de versement. Par ailleurs, guionie les contrats dont les frais de gestion sont à 1% ne sont pas des « mauvais contrats ».Les mauvais contrats sont ceux qui n’offrent pas de bonnes performances. Les bons contrats sont ceux qui offrent de bonnes performances avec des frais corrects.

          • @ Julien
            Il existe des AV sans frais d’entrée et avec 0,6 % de gestion, dont les rendements sont corrects. Cela fait 6 % de frais sur 10 ans à comparer aux 18 % d’une tontine …
            Une tontine a souvent des rendements intéressants mais il faut prendre l’ensemble des frais et des rendements pour comparer les produits entre eux.

  3. bonjour,

    la meilleure facon de s’enrichir actuellement est de mettre de coté 10% de son salaire chaque mois sur un compte . pas d’impots sur ce montant , pas de frais.

  4. jean claude says:

    Josy ,
    En poussant le raisonnement au bout , la rentabilité sera meilleure si vous mettez chaque mois vos 10% sous le matelas ,vous échapperez a l’ISF ! maintenant en cette période qui va revenir trés « chaude » avec l’Italie , est il plus risqué de mettre l »argent « sous le matelas » ou dans une banque !

    • moi j’investirais plutot dans des actifs tangibles car avec la baisse de l’euro et le risque du système, votre papier pourrait se transformer en papier toilette…

  5. Marcelac says:

    Bonjour,

    J’ai un doute sur votre approche, intéressante par ailleurs.

    Oui en effet, à l’instant t, il est préférable de rembourser son crédit immobilier.
    Mais si nous devions faire face à une déflation, le cash aurait une valeur relative décuplée et ouvrirait la voix à une capacité d’investissements bien plus importante qu’à l’instant t justement.
    Par conséquent, ne vaut-il pas mieux être prévoyant et conserver son cash disponible en vue d’une éventuelle déflation ?

    A contrario bien sur, en cas d’inflation, le cash ne vaudrait plus rien. Mais là encore, accumuler les dettes est la meilleure solution pour en sortir enrichi.

    Dans tous les cas, la dette reste justifiée.

    De plus, votre simulateur ne prend pas en compte de taux d’actualisation, pourtant indispensable à une comparaison sur la durée. Vous vous limitez à une comparaison à l’instant t.
    Exemple: Une dette future actualisée à 5% rend votre calcul plus discutable.

    Qu’en pensez-vous ?

    Ce qui serait intéressant, ce serait de prendre des hypothèses déflationnistes/inflationnistes. A chacun ensuite de faire ses prévisions…

  6. Marcelac says:

    Désolé pour les fautes, je ne me suis pas relu… et les constate maintenant.

  7. Je tombe sur cet article, publié il y a quelques mois, et certainement remis au goût du jour.

    Votre exemple est tout à fait représentatif du cas, …… où il est moins intéressant d’investir dans l’immobilier! avec un taux de 14%, l’effet de levier est vraiment minimum.

    Avec un taux à 40%, les scenarii sont différents.

    Indépendamment de ceci, il y a une quatrième solution: utiliser tout ou partie de son épargne pour investir dans un autre bien immobilier.

    Mais votre idée de laisser un minimum en banque, voire d’être en négatif (meilleure solution), est excellente, me semble-t-il.

  8. Bonjour,
    J’ai une question : aujourd’hui la déduction des interets d’emprunt se limite à l’achat d’un résidence principale neuve ? Ce n’est plus valable pour de l’ancien ? Ce qui n’est pas non plus en faveur du crédit.
    Gregoire

  9. Le principe suivant lequel « En laissant capitaliser votre épargne à un taux de rendement supérieur au coût de votre crédit permet à l’investisseur d’augmenter son enrichissement » est FAUX,

    Si vous placez 100k€ à 2% sur 10 ans, vous récolterez 22k€ d’intérêts. Si vous remboursez un emprunt de 100k€ à 3% sur 10 ans, avec des mensualités de 966€, vous paierez 16k€ d’intérêts… Donc déjà, placer à un taux plus faible permet de compenser les intérêts de votre emprunt (en l’occurence 6k€ de gains).

    Mais la vrai arnaque n’est pas là, elle est dans le fait qu’en remboursant votre emprunt, et en plaçant les mensualités économisées, vous gagnerez encore plus:
    – Vos intérêts seront moindre que si vous placiez les 100k€ d’un coup, puisque votre capital investi progressera au rythme des mensualité. Mais cela vous fera malgré tout gagner, dans notre exemple de mensualités à 966€, 12.5k€. A cela viennent s’ajouter les 15k€ d’intérêts économisés grâce au remboursement anticipé, soit au total 28k€ de gain.

    Au final, il est certes rentable de placer l’argent, et heureusement, mais beaucoup moins que rembourser son emprunt (dans cet exemple, la différence est de 22k€ !!!)

  10. Bonjour,
    Comment calculez vous le coût réel du crédit ?
    A premier abord, il me semblerait que si un taux d’emprunt est de 3% et que votre TMI est de 14%, on économise ces 14% avec la déductibilité des intérêts d’emprunt, et arrive à un « taux réel » de 3,5%*.86=3.1% et non 2.538%.

  11. De mon point de vue, il faut d’une part, arriver à dissocier la dimension financière de la dimension de sanité du patrimoine et d’autre part, changer de paradigmes de raisonnement (on met sans cesse en avant ceux qui ont constitué un patrimoine immobilier de rapport à crédit sans casse en ayant acheté dans les années 80 et 90, or cette période était marquée d’un côté par de l’inflation et de l’autre par un univers où il y avait de la croissance soit les deux composantes favorables, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui où en plus le parc immobilier par endroit est pléthorique malgré ce qu’on peut lire ici ou là – il suffit de constater le nombre d’affiches « à vendre » et la quantité d’annonces à vendre/à louer).

    Il est certain que rembourser par anticipation est plus intéressant en termes de confort budgétaire, d’indépendance…sauf qu’aujourd’hui les taux sont à un tel niveau qu’au contraire les comportements « rationnels » veulent en « profiter » en s’endettant.

    Il suffira je pense simplement de rappeler l’état manifeste de crise de l’économie mondiale et surtout occidentale dû à ce recours massif au crédit qui correspond in fine à ne gagner que du temps. Sortir de cette conception intellectuelle prendra du temps…si tant qu’on en sorte de façon douce !!

    On entend d’ailleurs dire des choses de l’ordre « il faut acheter de l’immobilier et même se dépêcher du fait que les taux sont bas »: absurdité totale: il faut d’abord se consacrer sur les qualités intrinsèques de l’investissement, s’assurer de la pertinence de son insertion dans son patrimoine, définir son affectation…

    Enfin, si on peut s’affranchir des banques qui au passage, même si elles indiquent « perdre de l’argent sur [leurs] dossiers de crédit » (véridique, entendu régulièrement avec des interlocuteurs bancaires qui ne savent pas comment fonctionne la monnaie…et qui ne veulent pas le savoir) alors 1) qu’elles sont des établissements de crédit, donc si elles n’arrivent pas à faire bien leur métier principal…, 2) la vente à perte est interdite ou encadrée en France, elles seraient donc potentiellement hors la loi si cela était vrai, 3) comment perdre de l’argent lorsque la ressource n’existe pas et n’a donc pas de coût (cf. création ex nihilo) ???

    Bref, il est certain que mon post paraîtra d’une profonde stupidité à beaucoup mais je maintiens fermement mes propos et convictions: « c’est à la fin du marché qu’on compte les bouses ».

  12. vous avez oublié la CSG sur les revenus fonciers.

    ainsi l’économie fiscale (et csg) des intérêts d’emprunts est de 14 %+15.5%, soit 29.50 %

    soit :
    « ◾Le rendement net de l’épargne = 1,854%
    ◾Le coût du crédit (assurance comprise)= 2,50% – impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt = 1.76 % »

  13. Bien garder en tête malgré tous les calculs indiquant que le recours à l’emprunt étant magnifique (l’effet de levier qu’on vous dit!!), s’il y a une vacance locative, il y a intérêt (sans jeu de mots) à ce que vous ayez d’autres tréso ou flux libres pour vous acquitter du remboursement de l’emprunt.

    Par ailleurs, ne pas oublier également la dimension trésorerie négative hors fiscalité (loyers – charges locatives – charges de remboursement), même si certains indiquent qu’ils arrivent à financer à 100% avec un coût du crédit inférieur aux loyers (…je demande à voir), qu’il y a également la fiscalité à acquitter au titre des revenus fonciers.

    Bref, bien poser l’investissement, les zones de risque, la dimension de trésorerie NETTE…

    J’insiste parce que certains vont se retrouver scotchés avec des investissements comme cela commence à arriver (plus de locataire, donc plus de tréso provenant du bien pour rembourser l’emprunt, donc ponction dans les autres revenus ou épargne, sauf que celle-ci disparaissant, on souhaite vendre et la plus-value qu’on anticipait de +50% se retourne en une moins-value de 25%).

    • Hélas, c’est un bon résumé de la situation actuelle de beaucoup de ménages.

      • J’intervenais récemment devant un auditoire de dirigeants propriétaires d’entreprises à propos de la défisc et de ses dangers. Pour ce faire, j’avais sorti une simulation tirée d’un site internet d’un promoteur immobilier de premier plan (je ne vais pas le citer, ce ne serait pas correct).

        Entre autres variables, j’avais donc bien renseigné une capacité d’épargne de 500 € mensuelle.

        Résultat, on me propose un bien à financer à crédit intégralement, la capacité d’épargne de 500 € est bien utilisée pendant les NEUF PREMIERES ANNEES, soit années de prise en compte d’une réduction d’impôt (c’était un DUFLOT…no comment).

        SAUF que arrivé à la 10ème année, la mobilisation d’épargne n’était plus de 500 € mais de 1 000 €, soit de quoi faire exploser le ménage investisseur ! Lamentable.

        Ou comment PROFITER de la mauvaise culture financière de ses concitoyens.

    • « qu’il y a également la fiscalité à acquitter au titre des revenus fonciers. »

      Non, en règle générale, après déduction des intérêts de l’emprunt.

      « même si certains indiquent qu’ils arrivent à financer à 100% avec un coût du crédit inférieur aux loyers »

      Oui, mais …….. avec de l’huile de coude.

      • « Non, en règle générale, après déduction des intérêts de l’emprunt. »
        La première année pourquoi pas mais les années suivantes, si vos intérêts + charges couvrent vos loyers, et donc « permettent » de ne pas avoir de fiscalité à acquitter, l’investissement semblerait de très mauvaise facture puisqu’alors le rendement locatif doit être très très faible !!!
        Ou alors, vous avez financé avec un prêt in fine et alors, là dépéchez-vous de rembourser pour tout ce que l’on dit auparavant mais également pour ne pas perdre le bénéfice des déficits reportables (en effet, si vos intérêts + charges sont supérieurs à vos loyers, il y aura du déficit non imputable sur le revenu global et reportable sur des revenus de même nature soit donc fonciers, dans la mesure où il y a un unique investissement, je ne considère pas ici un patrimoine immobilier de rapport comprenant plusieurs biens)
        Bien évidemment, si les charges + intérêts couvrent les loyers, on est quasi certain que les loyers sont inférieurs aux mensualités.

        « Oui, mais …….. avec de l’huile de coude. »
        Tout à fait d’accord avec vous.
        Huile de coude qui d’une certaine manière correspond à un investissement non monétaire mais quantifiable en énergie et en temps consacré (je pense à ceux qui me disent qu’ils ont fait une « super plus-value » en achetant pour rien un bien, en le retapant en passant des week end et des vacances pour le revendre avec une « belle plus-value ». S’ils ont raison au sens fiscal puisque tel sera le mode de taxation du gain constaté, pour ma part, j’estime que l’argent gagné correspond en quelque sorte à une indemnité du temps passé et de l’énergie dépensée, soit donc bien normal).

        • Les intérêts d’emprunt sont déductibles sans limite de durée de vos revenus fonciers, ainsi de facto vous diminuent votre IR. Quand vous êtes dans une tranche élevée, le résultat n’est pas négligeable

          L’huile de coude est fondamentale pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier, sinon ils n’investissent pas, ils placent, et donc spéculent.

  14.  » sinon ils n’investissent pas, ils placent, et donc spéculent. »…. le leitmotiv-dada d’Ankou…. :=))

    IL est certain que les seules maths fi. non corrélées à la situation personnelle initiale et projetée de la personne, ni à la fiscalité est un NON-SENS. Il faut cette approche globale sinon rien.

    Pour faire de l’immobilier locatif (je le précise) il faut et cette approche, et …. beaucoup de cash pour les imprévus.

    L’huile de coude et le jus de cerveau permettent les plus belles réalisations, même si la financiarisation est en marche…..

  15. Bonjour à tous,

    le sujet du remboursement anticipé en comparant le taux de placement au taux de crédit mérite un peu plus.
    on ne peut pas comparer le taux de crédit de 3.5% au taux du placement à 2% et dire il est préférable de rembourser.
    si le crédit est à 3.5% avec une durée de 20 ans alors que le taux de placement de 2% est celui de l’année 2014, on compare des choses différentes….
    si le taux de placement passe à 4% comme en 2008 (taux du Livret A), votre crédit lui restera à 3.5% sans rentrer la partie fiscale de déduction des intêrets.

    Sam

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