Nous le constatons au quotidien, obtenir un crédit immobilier semble moins facile depuis quelques mois. Les banques redeviennent sélectives et ne cherchent plus à accorder un crédit immobilier à tout prix.
Néanmoins, attention au populisme médiatique, il est toujours possible d’obtenir un crédit immobilier ! Halte aux messages anxiogènes de la corporation des courtiers en crédit immobilier qui laissent à penser qu’il n’est plus possible d’emprunter comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier : Une crise historique en préparation ? Impossible d’emprunter à cause des taux d’usure.« .
Les banques veulent prêter, c’est toujours le cœur de leur métier, mais elles veulent surtout réaliser des prêts « rentables », c’est à dire prêter à des clients ou prospects qui leur rapporteront de l’argent à l’avenir.
Plus que jamais, les banques veulent des clients rentables !
C’en est terminé de cette période faste pour les emprunteurs devant lesquels les banques se battaient pour avoir le plaisir de leur prêter de l’argent.
Le pouvoir revient entre les mains des banquiers ;
Les emprunteurs doivent à nouveau séduire le banquier en lui démontrant que le crédit immobilier sera une opération intéressante à long terme pour le PNB de la banque. Un banquier est avant tout un commerçant ; Il ne faut jamais l’oublier.
Aujourd’hui, les banques sont sélectives car même si ce sont des commerçants, elles ne sont pas libre de fixer librement leur prix de vente, c’est à dire les taux d’intérêt des crédits immobiliers. Les taux de crédit immobilier dont le TAEG serait supérieur au taux d’usure sont interdits.
C’est alors que dans un contexte de hausse très forte des taux d’intérêt et de quasi stagnation du taux d’usure fixé trimestriellement par la banque de France, les marges d’intérêt de la banque se réduit.
Les banques doivent donc, plus que jamais, trouver la rentabilité du crédit immobilier ailleurs que dans l’opération de financement.
Le candidat emprunteur devra avoir conscience de la faiblesse de la marge d’intérêt des banques. Il faudra donc apporter au banquier des « contreparties », lui proposer des actes commerciaux complémentaires qui lui permettront d’accepter la faible rentabilité de l’opération de financement en question.
La banque doit gagner de l’argent. La marge étant très faible, voire négative, sur l’opération de crédit immobilier, elle doit trouver sa rentabilité ailleurs ; Le candidat emprunteur devra démontrer au banquier qu’il sera un client rentable.
Qu’est ce qu’un client rentable pour une banque ?
Un client rentable, c’est avant tout un client fidèle. Les banques recherchent en priorité des clients qui seront dans la volonté de construire une relation durable avec la banque.
Les banques n’apprécient pas les clients multibancarisés à l’excès, qui courent après les offres commerciales et papillonnent entre banque en ligne, néobanque et autres pour grappiller carte gratuite, livret boosté, ….
Il est sain d’avoir deux banques ; Une principale et une secondaire. Mais au-delà, les banques analysent cette dispersion comme l’attitude d’un client infidèle qui ne sera jamais rentable. Un client fidèle, c’est un client qui accepte de payer pour la qualité du service apporté par son banquier.
Un client fidèle sait que dans une opération commerciale, chacune des parties doit gagner sa vie. Le client comme le vendeur.
Typiquement, une relation commerciale basée sur la fidélité, aura pour contrepartie :
- La domiciliation des salaires dans le compte de la banque préteuse ;
- Le fonctionnement desdits comptes bancaires avec carte bleue, découvert ;
- L’ouverture des livrets A, LEP et autre PEL pour stocker l’épargne monétaire des candidats emprunteurs ;
- La souscription de l’assurance IARD auprès du bancassureur préteur ;
- La souscription de parts sociales ;
- L’ouverture du compte bancaire des enfants ;
… Bref, démontrer à la banque que vous ne venez pas seulement pour obtenir votre crédit immobilier, mais pour vous engager dans une nouvelle relation commerciale de long terme et que vous serez rapidement un client très rentable pour la banque.
Contrairement aux idées reçues, la rentabilité d’un client n’est pas toujours proportionnel aux revenus du candidat emprunteur.
Un client aux revenus moyens, mais fidèle sera plus rentable qu’un client aux revenus très élevés, infidèle et qui négociera âprement chacun des actes ou propositions du banquiers.
Le recours aux courtiers en crédit immobilier n’est pas nécessairement une bonne idée actuellement.
A la recherche de client rentable et attentive à la réduction des coûts dans un contexte de marge faible, les banques réduisent drastiquement le canal courtier en crédit immobilier.
Aujourd’hui, vous n’obtiendrez probablement pas les meilleures conditions de financement grâce à votre courtier. Vous allez devoir rencontrer les banques et négocier avec chacune pour obtenir votre crédit immobilier.
Étape 1 : Demander un rendez-vous avec chacune de vos banques actuelles afin de solliciter une demande de crédit immobilier. Obtenir une première proposition de financement de la part de votre banque. C’est déjà une bonne première étape. Peu importe le taux, vous avez un accord de crédit immobilier, vous allez pouvoir acheter votre maison ou votre appartement ! C’est le principal.
Ne soyez pas trop exigeant dans votre négociation. Il n’est pas utile de négocier les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier … Dans un premier temps, l’objectif est de trouver un accord de financement. Lorsque vous aurez la certitude de pouvoir réaliser votre acquisition, vous pourrez négocier.
Étape 2 : Vous prenez rendez-vous dans une seconde banque dans laquelle vous n’avez pas encore de compte. Face à ce nouveau banquier, vous jouez le grand jeu : Vous allez transférer tous vos comptes dans la banque afin de paraître pour un prospect potentiellement très intéressant pour satisfaire les objectifs commerciaux de votre banquier. Vous obtenez une proposition de financement de la part de cette nouvelle banque.
Étape 3 : Vous revenez voir votre banque historique pour lui faire part de votre désir de changer de banque ; Vous lui donnez l’offre de financement de la nouvelle banque pour lui permettre de réviser sa première proposition. :
- Il s’aligne, vous restez dans votre banque historique ; Éventuellement, vous pouvez essayer de négocier les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé.
- Il refuse de s’aligner, vous chiffrez l’écart de coût afin de déterminer l’intérêt ou non de changer de banque car changer de banque, c’est pénible.
Si les banques refusent de vous financer à cause du taux d’usure, vous pouvez consulter cet article « Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure explosent avec la hausse des taux de crédit immobilier. Solutions ?«
Aujourd’hui, plus que jamais, le candidat emprunteur doit avoir conscience que l’objectif n’est pas de négocier. L’objectif est d’obtenir un accord de crédit immobilier.
Le pouvoir a changé de main. Les banques décident de l’avenir de votre projet. Une banque n’est pas là pour assumer un risque à votre place.
La banque est là pour prêter de l’argent à un client rentable qui lui remboursera à coup sûr…
