Cancer, diabète, infarctus, maladie auto immune, surpoids, AVC, invalidité, hépatites, hypertension, SPA, SEP, maladie cardiologique….. Quelles sont les solutions pour financer votre investissement immobilier

Trouver un crédit immobilier et profiter des taux de crédit immobilier exceptionnellement faibles (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), c’est bien ; Utiliser un comparateur d’assurance de prêt pour trouver l’assurance de prêt la moins chère (cf »Notre comparateur d’assurance de prêt« ), c’est bien … Mais tout cela sera probablement inutile si vous souffrez d’une risque aggravé de santé.

Emprunter avec une un risque aggravé de santé n’est pas chose facile mais loin de s’arrêter à ce constat nous avons voulu rédiger un article qui se veut pratique en créant l’équivalent d’un mode d’emploi qui devrait dans 90% des cas vous aider à obtenir votre emprunt immobilier (Demande de mise en contact avec notre expert)

Alors tout d’abord pourquoi écrivons nous cet article ?

Lorsque je fais la même chose que vous et que je tape sur notre moteur de recherche préféré : emprunter avec un risque aggravé de santé, une maladie ou même encore le nom de ma maladie, que je tape assurance emprunteur après un cancer ou infarctus je tombe sur tout une série d’article qui me parle d’assurance emprunteur, de la convention AERAS (cf »Convention AERAS, Droit à l’oubli fonctionnement et solution pour votre assurance de prêt immobilier), ou bien encore du droit à l’oubli.

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Au final les articles liés à la convention AERAS indique que lorsque l’on souffre d’un antécédent de santé ou bien encore d’une pathologie référencée dans la grille du droit à l’oubli on pourra bénéficier d’un dispositif spécifique et obtenir son emprunt.

La majorité des articles liées à l’assurance emprunteur dite « avec risque aggravé de santé » sont rédigés de manière à vous faire comprendre que la recherche sera complexe, que certaines compagnies ou organismes sont plus spécialisés que d’autres et que grâce à l’application de la convention AERAS vous allez obtenir votre emprunt.

C’est FAUX dans bon nombre de cas.

 

Est-ce la compagnie d’assurances qui votre accorde le prêt ?

Est il écrit dans la convention AERAS que vous avez la garantie d’avoir votre emprunt immobilier ou que la banque a l’obligation de vous financer ?

Pourquoi ? Tout simplement car il faut garder à l’esprit que seul la banque est décisionnaire.

En 2016 nous avons écrit cet article « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?« , dans lequel nous vous donnions une méthodologie et un début de réponse lorsque vous aviez des difficultés à trouver une assurance emprunteur.

Cet article est lu, en moyenne, 30 000 fois par an. Ceci signifie tout simplement que le nombre de personnes rencontrant des difficultés dans le cadre de l’obtention de leur prêt immobilier est énorme. En effet 30 000, ceux sont simplement les emprunteurs qui sont allés sur internet pour chercher des explications et/ou solutions et qui en plus sont tombés sur cet article.

Néanmoins cet article a été l’occasion pour nous d’avoir des remontées de lecteurs qui nous ont bien sûr fait part de leurs expériences sur la partie assurance emprunteur mais aussi et surtout sur la partie bancaire concernant l’obtention de leur prêt immobilier selon leur cas.

Pourquoi tout simplement parce qu’obtenir son prêt immobilier lorsque l’on souffre d’une maladie, d’un antécédent de santé quel qu’il soit ne se limite pas au fait d’arriver à souscrire une assurance emprunteur. Encore faut il que cette assurance emprunteur correspondent aux exigences bancaires car oui il va encore falloir en plus de toutes ces difficultés en amont que votre conseiller bancaire puisse cochez la case « garantie DC PTIA IPT ITT obtenue ».

Alors ce que nous avons voulu faire au travers de se nouvel article c’est rendre aux futurs lecteurs ce que les anciens emprunteurs nous ont donnés et surtout appris afin que les nouveaux n’essuient plus les plâtres auxquels les anciens ont eu droit.

Alors je vais commencer par imager votre cas personnel afin que vous ayez bien en tête les difficultés auxquelles vous pouvez être confrontés et vous livrerai ensuite la pratique qui vous permettra dans la grande majorité des cas d’obtenir vôtre prêt immobilier peut être parfois même aussi vite qu’un emprunteur dit « classique ».

 

Vous me direz : comment est ce possible alors que les difficultés sont plus nombreuses ?

Je vous répondrais tout est possible quand vous êtes bien accompagné et surtout que vous anticipez toutes les problématiques. Le tout est de les connaître à l’avance afin de les pré-traiter.

La mécanique bancaire classique de l’obtention d’un crédit immobilier vous contraint à suivre un chemin qui peut dans votre cas vous faire perdre un temps énorme. Nous allons tout simplement vous indiquer comment vous y préparer et reprendre la main lorsque le banquier arrivera dans une contrée qu’il n’aura peut être jamais visité.

Vous pourriez m’indiquer qu’heureusement le métier du courtage en prêt immobilier a été inventé et que ce professionnel connaîtra la contrée dont je vous parle. Dans une grande majorité de cas, je vous répondrais : loupé…..

Je répondrais loupé car le banquier ou le courtier en prêt immobilier travaille main dans la main et surtout utilise le même logiciel de pensée. Ils vont emmèneront donc sur le chemin classique.

Ce chemin classique consiste à discuter le taux de votre prêt immobilier pendant un certain temps, vous demander les pièces nécessaire au montage de votre prêt immobilier, parler des contreparties qui vous seront demandées (domiciliation de revenus, assurance habitation,….). Bien entendu lors cette discussion, la question de l’assurance emprunteur pourra être abordée, son coût et surtout du fait que si vous la prenez à la banque se sera plus simple pour votre dossier et conditionnera peut être même le taux de votre emprunt immobilier.

Pour la partie assurance emprunteur, cette façon de faire se pratique (imposer le contrat groupe maison) encore quotidiennement dans les agences bancaires même si elle est totalement illégale depuis la Loi Lagarde de 2010 mais ne nous éloignons pas du sujet.

Ainsi dans le meilleur des cas, votre banquier ou courtier en prêt immobilier sera au courant de votre pathologie ou état de santé (vous n’avez aucune obligation de leur en parler). Parfois ils anticiperont, parfois croiseront les doigts en espérant que ça passe.

L’assurance emprunteur est en case n°8, toute à la fin, pour eux ce n’est donc pas forcément l’heure d’en parler. Mieux vaut pour le moment se battre contre le concurrent Crédit Agricole, Banque Postale ou bien encore Société Générale qui à est 0.05% de moins sur 20 ans. Leurs objectifs commun est bien sûr d’avoir le meilleur taux de crédit pour vous « capter ». Et vous dans tout ça ?? Vous êtes en recherche d’un gain de 3000€ ou 4000€ sur 20 ans ou vous souhaitez être sûr qu’un banque va vous accorder un prêt immobilier ?

Vos interlocuteur seraient ils en train de se tromper de problématique ?

Ainsi dans le meilleur des cas ils vous indiqueront qu’il serait bon de vous tourner vers la délégation d’assurance pour trouver une solution.

Bingo !!!! On vient de vous dire ce qui est écrit sur tous les articles internet ou dépliant que vous aviez déjà lu en patientant pour vos rendez vous bancaires. Délégation d’assurances et convention AERAS. Les mots magiques qui vont tout réglés et qui feront que le ciel va brusquement s’éclaircir.

Je suis au regret de vous le dire, tout ceci n’est pas forcément vrai ou du moins pas forcément dans votre cas personnel. Encore une fois il y a la théorie et la pratique. La pratique c’est VOUS !!! Votre situation personnelle !!!

Il est donc important d’anticiper en fonction de votre problématique personnelle car vous allez en très grande partie SEUL. Seul face à la pression et au stress du compteur temps qui tourne et d’un dossier de prêt immobilier qui peut à tout moment se diriger vers la case « ça on sait pas faire »……

Alors pour éviter de se retrouver à quelques jours de la signature chez le notaire sans accord de prêt pour une histoire d’assurance emprunteur non obtenue ou partiellement obtenue car ne rentrant pas dans la case de la banque qui vous avait pourtant proposé le meilleur taux de prêt immobilier il va falloir à penser différemment et ce dès le début de votre projet immobilier.

Penser différemment cela signifie ANTICIPER des choses dont il n’est pas encore l’heure (pour le banquier) de parler. Penser différemment c’est parfois penser à l’envers du schéma classique du montage de prêt immobilier présenté par votre courtier ou votre banquier. Penser différemment c’est penser interlocuteur et pas organisme. Et surtout penser différemment c’est comprendre que mieux vaut du 1.20% réel que du 1.10% fictif ou bien encore que ce peut être le coût d’assurance qui va constituer le coût le plus important de votre emprunt……

Il faut penser Pratico pratique…… votre objectif c’est d’obtenir un prêt immobilier et d’avoir les clés de la maison ou de l’appartement sur lequel vous avez eu votre coup de cœur et où vous vous imaginez passer un bout de vie.

Le pratico pratique vaut d’ailleurs pour tous les emprunteurs « obsédés » par leur taux de prêt immobilier. Ce n’est pas de leur faute ou même de notre faute (je peux me mettre dans le lot) c’est la façon de pensée que l’on nous inculque depuis des années.

Sauf que sans vouloir faire de la rébellion, cette façon de penser vient d’en haut. Elle est inculquée par des personnes qui ont trois qui coup d’avance sur nous (cf »Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ? »). L’information du moment lorsqu’elle est de qualité peut vous permettre de ne pas tomber dans la façon de penser générale et ainsi de faire une bonne opération. Il faut juste se poser l’espace d’un moment et se dire qu’il y a peut être un autre angle de vue que celui que l’on vous montre et qui correspond à une communication de masse.

L’achat immobilier d’ordre général est assimilé a de futurs moments de plaisir, un peu comme l’image que l’on peut se faire de nos prochaines vacances.

Le montage de votre prêt immobilier correspond à la partie préparation de ce voyage.

Vous vous y voyez déjà. La mer, la plage, les mojitos au bord de la piscine. Il faut penser à ne pas oublier ses claquettes, sa crème solaire et le guide des plus belles plages de la région…..

Malheureusement lorsque vous empruntez avec un risque aggravé de santé, vous partez toujours en voyage mais en HAUTE MONTAGNE….

Rendez vous en terre inconnue…. Les deux GOs du club Med qui étaient déjà en train de faire BIP BIP (nous vous avons obtenu le meilleur taux du marché) au bord de la piscine il va falloir les oublier un petit moment car si vous voulez voir le sommet (accord de crédit et signature chez le notaire) il va falloir oublier la décapotable et penser chauffage, oublier les claquettes et penser chaussures à crampons, remplacer la crème solaire par le bonnet.

En haute montagne on anticipe !! on ne part pas sans les chaînes ou l’équipement nécessaire tout simplement parce que le temps peut vite changer et que si l’on a pas anticipé la solution de recours on risque de perdre un orteil.

S’il y avait un GPS du crédit immobilier il se mettrait à parler pour vous dire : « faites demi tour dès que possible »

Loin de vouloir faire de l’humour malsain, je vous mets là en garde face à une réalité dans laquelle vous avez tout intérêt à ne pas rentrer afin d’éviter les pertes de temps inutiles et ainsi ne pas risquer de perdre le bien immobilier que vous souhaitez acquérir

Empruntez lorsque vous avez une maladie auto immune, que vous êtes diabétique (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. ») que vous avez eu un cancer, êtes en surpoids (cf »Assurance de prêt en cas de surpoids ou d’obésité : quelles solutions pour obtenir la garantie ITT ou limiter les surprimes« ) revient à effectivement anticiper beaucoup plus que dans un schéma classique mais je vous rassure la montagne pourra aussi vous apporter de bon moment lorsque vous arriverai au sommet.

Information n° 1 qui vous semblera basique mais qu’il va falloir garder à l’esprit c’est que l’accord définitif de prêt n’est obtenu une fois que vos conditions financières apporteront la satisfaction à la banque (cela revient à un accord de principe) et que votre assurance emprunteur contiendra les garanties exigées par votre établissement bancaire (DC PTIA IPT ITT avec pour chaque banque des options qui peuvent être spécifiques). S’il en manque ne serait ce qu’un petit bout, vous ne rentrerez pas dans la case et le feu restera au rouge.

Information n°2 : j’ai indiqué un peu plus haut qu’il fallait penser interlocuteur et pas organisme. Vous êtes dans un cas particulier puisque votre problématique d’assurance emprunteur doit être prise en compte comme étant un des facteurs les plus importants de votre dossier de prêt immobilier. Votre différents interlocuteurs doivent eux aussi modifier leur façon de penser. L’assureur doit penser à la problématique bancaire et le banquier ou le courtier en prêt doit penser à la problématique d’assurance emprunteur.

Vous risquez à un moment de devoir faire rentrer un ensemble rond (votre assurance emprunteur) dans un bloc carré (la case à cocher pour que le dossier de prêt passe au vert). Si vos interlocuteurs reste rigides ou ne savent pas comment arrondir les angles peut être va-t-il falloir s’en séparer. Je vous rappelle que le temps va tourner vite. Tout doit généralement être bouclé sous 2 à 3 mois maximum et dans un dossier de prêt les pertes de temps peuvent être nombreuses. Il n’est pas forcément possible de déroger à tout. La personne qui au siège de la banque devra éditer votre offre de prêt immobilier mettra un certains temps suivant la période, votre banquier peut être en vacances avec un dossier qui reste au statut quo le temps de son absence, la gestion des formalités médicales sur la partie assurance emprunteur ainsi que la multiplication des demandes engendrera forcément un délai de réponse plus élevé que la moyenne (je vous rassure, cette partie est là aussi optimisable) et dans tous les cas le délai légal des 11 jours avant signature de votre de prêt est incompressible.

Ainsi soyez conscient qu’il faut sélectionner des interlocuteurs ayant cette ouverture d’esprit et présentant une capacité d’adaptation. Pour la connaissance sur le sujet de l’obtention d’un prêt immobilier avec un risque aggravé de santé les interlocuteurs compétent sont très très rares…..

Vous le remarquerez peut être si vous avez cherché sur le net. On retrouve différentes propositions sur la partie assurance emprunteur mais à ma connaissance (du moins sur ce que j’ai lu tout comme vous) aucun acteur du marché qu’il soit banque ou courtier en prêt immobilier ne se targue d’être un spécialiste du prêt lorsque l’emprunteur présente un risque aggravé de santé.

Sur sommes sur ce qu’on appelle un marché de niche. Cette niche intéresse certains assureurs ou courtier en assurance mais pas vraiment les banquiers ou les courtiers en prêt immobilier.

Pourquoi ??

La réponse est basique, l’argent. Un banquier a des objectifs de fin de mois avec un certain nombre de crédit immobilier et de ventes annexes (livret, assurance, ouverture de compte,…) à réaliser.

Pour le courtier en prêt, c’est la même chose. La paye tombe si vous obtenez votre prêt immobilier. Quand ils ne savent pas gérer cette problématique cela signifie pour eux passer deux mois sur un dossier pour un résultat économique à 0€ si vous n’obtenez pas votre prêt immobilier. C’est malheureux mais c’est comme ça. Ces commerciaux du crédit immobilier savent que pour être sûr de faire du chiffre mieux vaut rester sur l’autoroute que d’emprunter les sentiers battus. Alors bien sûr il existe toujours quelques humanistes, il ne faut jamais généraliser mais attention car si il reste sur leur schéma habituel de vente le résultat ne sera pas pour autant garanti.

Côté assureurs cela va être la même chose, personne n’est là pour faire du montage de dossier d’assurance emprunteur car ce n’est pas le montage de dossier qui fait la paye mais bien le fait que le client souscrive l’assurance (donc qu’il ait son crédit).

Sur cette partie assurance votre meilleur allié sera le courtier spécialisé en assurance emprunteur (cf »Courtier assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé de santé et convention aeras »). Ce peut être lui votre guide de haute montagne.

Là aussi attention à sa sélection. Évitez les spécialistes du markéting expert du référencement internet. Ce n’est pas parce vous tomber sur un article qui parle spécifiquement sur le cas de votre maladie et qui vous annonce que votre pathologie sera acceptée avec telle ou telle condition de garantie que vous aurez trouvé l’interlocuteur qui va vous faire avancer.

Ça c’est du marketing. Les comparateurs d’assurances emprunteurs (cf »Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! ») avec schéma standard équivalent à de la grande distribution ne vous serviront pas non plus. Ils sont les premiers à vous dire qu’il faut se tourner vers la délégation d’assurance mais n’ont aucune connaissance du fonctionnement bancaire.

Ceux qui vous disent qu’ils vont vous ouvrir un espace client et vous allez tout faire directement avec l’assureur ne vous seront pas non plus d’une grande aide. Ce n’est pas votre temps qu’ils économisent mais bien le leur.

Les « meilleurs » étant ceux qui arrivent à vous faire travailler seul de A à Z  en vous ouvrant l’espace client de l’assureur sans même vous avoir parlé. Ceci est bien sûr de l’humour ! Mais le pire c’est que ça marche et que l’emprunteur qui n’a pas anticipé, étant dépourvu, commence à se lancer sur ce système pensant être sur le bon chemin.

Ce genre de site internet est très facile à débusquer car peu importe la pathologie la compagnie « conseillée » pour être spécialiste de votre cas est toujours la même. Prenez 5 minutes pour faire quelques tarifications avec des âges ou durée de prêt différentes et vous vous apercevrez que cela confirme mes propos. Encore une fois cela prend 5 minutes mais vous éviterez une nouvelle fois de vous embarquer sur un chemin qui vous fera perdre du temps.

Soyez conscient que ce n’est pas parce qu’un site vous demande s’il y a un risque médical que toutes la démarche qui en découle est adaptée à votre situation personnelle (pathologie spécifique, âge, durée d’emprunt, risque de dépassement du taux d’usure (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur« ). Mon conseil c’est d’appeler. De tester votre futur interlocuteur pour voir ce qu’il a dans le ventre, ses capacités d’anticipation, son expérience sur le sujet de l’acceptation des prêts immobiliers par la ou les banques.

Si les machines avaient la solution à tout cela se saurait et depuis bien longtemps.

En parallèle de ces premiers éléments de mise en garde et de choix de vos interlocuteurs il va falloir toujours dans un souci d’anticipation vous mettre dans une catégorie d’emprunteur. On vous a attribué la case « emprunteurs présentant un risque aggravé de santé », on vous a parlé de la convention AERAS. Et dans le meilleur des cas on vous a dit ou vous vous êtes dit qu’il allait falloir prendre une assurance externe à celle de la banque.

Ce n’est pas faux mais vous êtes à ce stade là encore loin du potentiel dénouement et de votre accord de prêt immobilier. Vous êtes encore face aux idées reçues des interlocuteurs assurances ou banques qui pêchent par méconnaissance du sujet.

Il faut savoir :

  • La convention AERAS a le mérite d’exister et oui elle apporte un cadre et des avancées notamment grâce aux principes du droit à l’oubli où il a été créé là aussi des cases pour certaines pathologies
  • Dans les emprunteurs dits « avec un risque aggravé de santé » il y a différentes catégories et ce qui est considéré comme risque aggravé pour les uns n’en est pas un pour les autres.

La convention AERAS dont nous avions abordé le fonctionnement dans un article précédent est un dispositif. Cela signifie que si vous rentrez dans le cadre :

  • Prêt assuré à moins de 320 000€ (vous pouvez donc assurer à 50% un prêt de 640 000€)
  • Prêt destiné à la de l’investissement immobilier ou professionnel (résidence principale, secondaire, locative,….)
  • Que vous finissez votre prêt avant votre 71ème anniversaire (si votre prêt est sur 15 ans, peut être sera il intéressant de le ramener à 14 ans toujours dans un souci d’anticipation et afin de rentrer dans le cadre)

Vous bénéficierez de ce dispositif.

Néanmoins bénéficier d’un dispositif qui a pour objectif que le banquier et l’assureur fasse le maximum ne signifie pas par autant la garantie d’un résultat positif. Pour les gens ayant fait du droit on parle bien d’une obligation de moyen et non de résultat.

Ainsi l’assureur devra tout mettre en œuvre pour essayer de vous assurer aux meilleures conditions possibles. C’est pour cela qu’a été créé 3 niveaux d’acceptation « officiel ».

  • Niveau 1 AERAS : c’est l’étude de base de votre dossier médical
  • Niveau 2 AERAS : c’est une étude un peu plus poussée de votre dossier
  • Niveau 3 AERAS : c’est lorsque votre dossier ne peut pas être accepté dans le cadre de la grille médicale de l’assureur interrogé et que votre dossier est transmis à un pool d’assureur là aussi chargé de faire de leur mieux pour vous trouver une solution d’assurance

Remarquez bien que j’emploie le terme « solution d’assurance ». Trouver une solution d’assurance ne signifie pas pour autant que cette solution est celle qui correspond à la case de votre banquier.

Lui sa case c’est une garantie d’assurance emprunteur DC PTIA IPT ITT et qui plus est satisfait les exigences CCSF du dit établissement que vous avez sélectionné.

Ainsi lorsque vous avez fait un infarctus ou avez eu une pose de stent il y a quelques années et que grâce à une longue recherche vous avez réussi grâce à un alignement de planète à obtenir les garanties IPT et ITT tant convoitées, votre banquier pourra vous rétorquer que votre contrat ne présente pas l’option rachat d’exclusion psy dos (cf »Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme). Et oui si une simple lombalgie il y a quelques temps a fait que l’assureur n’a pas accordé cette option basique, votre banquier ne passera toujours pas le feu au vert…..

Là aussi souci d’anticipation….. Je parle d’expérience

Quand vous êtes emprunteur en situation de risque aggravé de santé vous entendrez parler ou recevrez de l’assureur des indications pour vous communiquer que votre dossier a été transmis au niveau 2 ou 3 de la convention AERAS

C’est le chemin « classique » qui ne doit pas forcément vous effrayer si vous avez anticipé. Pourquoi ? Tout simplement car suivant les assureurs et les niveaux d’acceptation médicale, certains vont rapidement transmettre les dossiers aux niveaux 3 alors que d’autres vont rester en niveau 2 et arriver à trouver une solution.

Néanmoins soyons franc lorsque l’on vous communique que le dossier est transmis au niveau 3 cela signifie que les choses se complexifient et que si vous n’avez pas anticipé avec la banque cela peut commencer à fortement se corser.

L’anticipation nécessaire nous allons vous la livrer maintenant et vous allez pouvoir l’utiliser quasiment comme une marche à suivre à la lettre si vous souhaitez arriver au bout de vos démarches. Rappelons que l’objectif est d’obtenir son prêt immobilier et que c’est toujours la banque qui au final dit OUI ou NON.

En effet tout ce que nous vous avons indiqué jusqu’à présent était disons le généraliste et pouvait s’appliquer à tous.

Nous vous l’avons dit dès le début, votre cas est unique. Ce n’est pas parce que vous êtes diabétique ou avez eu un cancer du sein il y a 3 ans qu’en reprenant à la lettre l’expérience d’un voisin ou ami ayant la même pathologie ou les mêmes antécédents que vous devez reproduire le même schéma

Cette personne n’a pas exactement la même chose que vous (pas le même stade, pas la même antériorité, pas les mêmes analyse de sang que vous), il n’a pas le même âge que vous, n’emprunte pas sur la même durée que vous, n’emprunte pas dans la même banque que vous et n’a pas la même situation que vous (seul ou en couple, niveau de revenus et répartition de revenus dans son couple)

Vous voyez ça fait beaucoup de SI…..

Nous avons donc créer des catégories « non officielle » que nous utilisons au quotidien pour aider les emprunteurs à anticiper.

Nous partons de principes très simples. La banque, dans le cadre d’un prêt de résidence principale souhaite une garantie DC PTIA IPT et ITT soit en résumé une couverture décès, invalidité totale et arrêt de travail de plus de 90 jours.

Dès lors que vous souffrez d’un risque aggravé de santé la difficulté principale n’est pas le fait d’avoir un prix qui ne soit pas multiplié par 3 ou par 4 mais bien d’obtenir les garanties IPT et ITT qui sont quasiment liées entre elles.

Le prix fait partie de la légende urbaine et est tout simplement véhiculé par nombre d’emprunteurs qui ont fait leur dossier d’assurance emprunteur en banque. A la banque lorsque vous souscrivez l’assurance emprunteur, vous rentrez dans le cadre d’un contrat groupe et les garanties sont mutualisées.

Mutualisé cela peut avoir aussi un mauvais côté. Si les garanties IPT et ITT sont refusées elles vous sont tout de mêmes facturées. Étant donné qu’il y a un prix unique pour l’ensemble ces assureurs ne peuvent pas individualiser le coût de vos garanties. Ainsi si votre prix de base est à 50€ pour toutes les garanties il restera de 50€ même si la moitié des garanties (IPT ITT) sont refusées. Si le taux de surprime est de 100% on doublera votre cotisation et vous arriverez à 100€. Quand on vous multiplie par deux un prix qui est déjà à la base au double de la concurrence (en rapport avec le marché de la délégation d’assurance) et qu’en plus on vous facture des garanties que vous n’avez pas obtenue la note peut très rapidement devenir salée.

Sur des garanties individuelles les prix de base sont déjà plus bas et en plus si les garanties IPT ITT ne vous sont pas octroyées, elles ne vous seront pas facturées (on reviens à une certaine logique). Ainsi si l’on vous majore de 100% (sur un coût qui à la base est inférieur de 50% à celui de la banque) uniquement sur les garanties obtenus forcément les prix finaux restent dans la grande majorité des cas très abordable.

Donc oubliez la légende urbaine et ne commencez pas à penser que cela risque de vous coûter les yeux de la tête. Néanmoins toujours dans un souci d’anticipation, prendre l’information sur les prix de base est toujours bonnes car si ceux-ci vous semblent déjà trop élevés, inutile d’aller plus loin. Je vous le conseille notamment si vous avez dépassé les 45 ans, que vous êtes fumeur, avez un travail réputé à risque par les assureurs externe (bâtiment par exemple), et que vous empruntez sur une longue durée.

Ceux sont tous les paramètres qui peuvent faire augmenter les prix d’une grande majorité de contrats en délégation d’assurance. Cela ne veut pas dire que votre opération de crédit immobilier sera impossible mais tout simplement que le champs des possibilités sera un peu plus réduit.

Passé la légende urbaine revenons sur notre quatuor de garanties DC PTIA IPT ITT que constitue l’assurance emprunteur souhaitée par votre banquier et l’éventuelle difficulté à obtenir les des deux dernières à savoir l’IPT et l’ITT. On vous parlera d’ailleurs bien souvent uniquement que la garantie ITT (incapacité temporaire totale) ou IT (incapacité totale) car c’est le terme employé par les banquiers. Pour eux cela signifie la même chose.

A notre niveau et selon notre expérience à ce jour nous identifions 3 catégories de risques aggravés pour la partie assurance emprunteur.

  • Ceux qui avec une bonne recherche ont des chances d’obtenir les garanties ITT. Si votre banquier vous a parlé d’un risque aggravé de santé parce que vous avez un peu d’hypertension ou la thyroïdite d’Hashimoto, il vous aura fait peur pour rien car à notre niveau (courtier spécialisé en assurance emprunteur) vous ne rentrez même pas dans les catégories. En effet ce n’est pas parce qu’on répond OUI à une question du questionnaire de santé quand bien même il s’agit hypertension que l’on présente un risque aggravé de santé. Néanmoins soyez bien conscient pour ces deux cas précis que nombres d’assureurs mettront une petite surprime et/ou une exclusion de garanties (suite et conséquence d’affections cardiovasculaire ou suite et conséquence des problèmes lié à la thyroïde) alors que d’autres sont en capacité de vous assurer dans de bonnes conditions et sans exclusion notamment si ces affections sont anciennes et bien contrôlées.

Il en est de mêmes lorsque vous avez eu des antécédents dorsaux ou de dépression légère, dite réactionnelle  (suite à un décès familial par exemple). Là aussi il y a des spécificités en fonction de la banque que vous pouvez avoir choisi mais vous ne risquez pas le refus de prêt. Des difficultés sur l’accord de votre délégation d’assurance sont par contre à prévoir.

 

  • Ceux qui ont de grandes chances de ne pas obtenir les garanties ITT ou IPT. Cela peut être semblé basique mais il est techniquement impossible d’assurer en arrêt de travail ou invalidité un emprunteur tétraplégique par exemple. En effet le risque est déjà réalisé. Le risque est déjà réalisé mais la banque dans nombre de cas n’a pas prévu cette case….. Ainsi nombre d’emprunteur seront ainsi contraint de se satisfaire d’une garantie décès PTIA voir même dans certains cas d’une garantie décès simple. La garantie PTIA pourtant lié à la garantie décès peut parfois être refusée. Cela signifie que vous êtes passé très proche du refus d’assurance.

 

  • Ceux qui ne pourront pas du tout être assuré. Les explications peuvent être diverses et variées. Soit votre souci de santé est trop lourd pour être assuré soit il s’est déclenché très récemment et l’assureur n’a pas assez de recul pour statuer. Dans ce dernier cas vous aurez parfois ce que l’on appelle un ajournement. Ajourner c’est remettre une décision à plus tard. On vous dira que votre dossier pourra être étudié dans 6 mois, 1 an ou 2 ans par exemple. Vous ne rentrez pas dans la grille médicale et l’assureur vous informe de ce point. Cela ne signifie pas pour autant qu’il pourra vous garantir après cette période. Il vous indique simplement que passé ce laps de temps il sera en capacité de vous donner une réponse.

Avant de vous donner la marche à suivre vis-à-vis de votre banque en fonction du cas dans lequel vous pouvez vous trouver (risque faible ou moyen avec possibilité d’avoir la garantie ITT grâce à une bonne recherche, risque plus lourds avec impossibilité d’avoir la garantie ITT malgré une recherche étendue ou impossibilité d’obtenir une garantie) nous allons vous faire part de notre expérience afin que là aussi vous puissiez anticiper et gagner du temps.

Comme indiqué précédemment chaque situation est unique et même si ceux sont des cas réels ils ne seront jamais identiques au vôtre. Nous ne sommes pas là pour jeter de la poudre aux yeux et entrer dans une démarche marketing donc tout ceci reste à prendre avec des pincettes et seule votre démarche réelle de recherche d’assurance pourra vous le confirmer ou pas.

Partez toujours du principe que si votre antécédent de santé est ancien (pour des maladies auto immunes notamment) ou lointain (cas de cancer notamment ou d’infarctus) et bien régulé c’est plus simple pour un assureur d’accorder des garanties telles que l’ITT ou de limiter les surprimes. Mieux vaut pour lui un problème de santé plus lourd mais sur lequel il aura une vision sur l’évolution qu’un souci de santé moindre mais qui vient d’être découvert.

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.  

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques

Un assureur se base sur de la statistique et va s’engager en vous couvrant sur les 20 ou 25 prochaines années. Il faut donc qu’il ait une vision sur les évolutions possibles de votre déclaratif de santé. Si cela vient juste d’arriver c’est beaucoup complexe pour lui et il bottera plus facilement en touche en refusant de vous allouer certaines garanties. Ce n’est pas en disant à l’assureur que vous être prêt à payer plus cher qu’il vous accordera les garanties.

Pour imager et comprendre, les compagnies d’assurances pilotent un bateau rempli d’assurés en bonne ou en moins bonne santé. Pour lui le but c’est que tout le monde arrive à bon port (équilibrer les entrées et sortie d’argent sur une durée de 20 ans par exemple). Ce n’est pas parce que vous lui proposer de payer 300 ou 500€ de plus par an qu’il va prendre un risque démesuré (en dehors de ses statistiques) en assurant un prêt de 300 000€. Ce n’est pas du tout sa logique.

 

Pour notre catégorie 1 c’est-à-dire les emprunteurs pouvant espérer une garantie ITT nous mettrions les risque aggravé de santé suivant :

  • Diabète type 1 ou type 2 : que vous soyez insulino dépandant ou pas, du moment que votre diabète est assez ancien, bien régulé, que les taux d’ hémoglobine glyquée sont entre 6 et 8, que les examens de fonds d’œil sont bons et qu’il n’y a pas de problématique cardiologique complémentaire, vous pouvez obtenir une garantie ITT. Attention néanmoins aux surprimes et bien évidemment aux exclusions car une compagnie qui exclue les suites et conséquences de votre diabète comme on le voit régulièrement ne vous couvrirait pas dans nombre de cas.

 

  • Pose de stent : si suite à un incident cardiologique ou par précaution sans qu’il y ait eu d’infarctus on vous a posé 1 ou plusieurs stents, la garantie ITT est envisageable. Bien entendu il faut que cette pose est généralement eu lieu il y a 2 ans ou plus et qu’il n’y ait pas de pathologie complémentaire ou de facteurs aggravant telle que la consommation de tabac par exemple

 

  • La maladie de Crohn : maladie assez répandue il est possible d’obtenir des garanties d’assurances emprunteurs complètes. Tout dépendra du traitement en cours et de l’antériorité. Bien souvent les compagnies font un refus des garanties ITT mais quelques unes accordent la garantie parfois même sans exclusion.

 

  • RCH (rectocolite hémorragique) : dans le même principe que la Maladie de Crohn là aussi possibilité d’obtenir l’ITT avec ou sans exclusion. Reste bien sûr à valider le taux d’assurance car lorsqu’il n’y a pas d’exclusion la compagnie majore le prix ce qui est compréhensible puisqu’elle accepte d’assurer votre pathologie. Etre assuré sans exclusion doit être une priorité notamment pour des pathologies présentant des risques sur le long terme.

 

  • L’apnée du sommeil : parfois difficile à assurer notamment sur la garantie IPT et ITT là aussi ceci est envisageable voir même dans de bonnes conditions si vous avez été appareillé.

 

  • L’asthme : même si à notre niveau nous ne considérons pas vraiment cette pathologie comme un risque aggravé, il existe des cas où le nombre de crises étant réguliers il faut s’attendre à des difficultés sur l’obtention des garanties ITT.

 

  • Le VIH : considérée comme une pathologie dîtes en risque aggravé et entrant dans certains cas dans la grille du droit à l’oubli le fait d’être séropositif n’est plus aujourd’hui un frein total à l’emprunt. Quelques compagnies vont plus loin en terme d’acceptation médicale que les exigences de la grille AERAS qui demande un accord de garantie DC PTIA avec une majoration de 100%. Au vue du descriptif complet de cette grille pour pouvoir bénéficier du disposition AERAS (absence du stade SIDA, encadrement de charge virale et du taux de CD4, asbence de co infection, etc….) il est envisageable sur des bases identiques d’obtenir l’ITT. En effet la grille AERAS est un indicatif minimal à toutes les compagnies ce qui signifie que d’autres peuvent aller plus loin en terme d’acceptation médicale. C’était d’ailleurs le cas avant la sortie de cette grille qui a pour but de ramener certains mauvais élèves assureurs vers le droit chemin lorsqu’ils ne le font pas tout seul en remettant leurs acceptations médicales en adéquation avec les avancées de la médecine.

 

  • Les maladies articulaires telle que la  spondylarthrite ankylosante (SPA), la polyarthrite rhumatoïde ou bien encore les pathologies rhumatismales entraineront dans nombres cas des refus d’ITT. Néanmoins dans des cas de poussée unique ou d’absence totale d’évolution l’ITT est parfois accordée. Votre âge et la durée du prêt pourront avoir une incidence.

 

  • La sclérose en plaque : exactement la même philosophie de réflexion par l’assureur que pour le cas précédent. Si il y a eu une poussé unique il y a quelques années l’ITT peut être obtenu. Pour tout les autres cas vous avez de grandes chances de n’obtenir que la garantie décès PTIA voir même dans certains cas uniquement la garantie décès.

 

  • Le surpoids : jusqu’à un certains niveau de rapport poids taille les garanties ITT peuvent être accordées notamment lorsqu’il n’y pas de facteurs aggravant tel que des problèmes cardiologique ou bien encore des analyses de sang faisant apparaître certains poste comme en dehors de la norme. Pour ceux qui ont effectué des opérations telle que sleeve, chirurgie bariatrique, de l’obésité, ou ayant pour but une perte de poids rapide il faudra que l’assureur puisse disposer d’un délai (à minima plus d’un an) pour pouvoir vous accorder les garanties ITT. Si l’intervention est trop récente il aura tendance à ajourner car même si cette opération a amélioré votre état de santé, celui-ci considèrera que cet état n’est pas encore stable.

 

  • Les hépatites : bien entendu suivant qu’il s’agisse d’une hépatite A, B ou C les garanties accordées et les surprimes éventuelles ne peuvent être les mêmes. Pour les A et B les difficultés pour l’obtention des garanties arrêt de travail invalidité seront moindres notamment si vous n’êtes que porteurs ou alors que celles-ci sont anciennes, bien traitée et qu’il n’y a pas eu de complications.

 

  • Les pathologies dites « psychiques » : dépression, burn out, bi polarité, antécédent de tentative de suicide. Pour ces différentes patholgies le maître mot sera l’ancienneté et/ou la stabilité. En effet d’ordre général les assureurs ne sont pas adeptes de ce type de maladie. Les nombres de dépression étant nombreuses, les statistiques des assureurs sont pourtant nombreuses. Néanmoins il existe différents degré et l’ancienneté et la durée de ces épisodes feront que votre garantie ITT soit accordée ou pas. Si c’est le cas il y aura forcément exclusion des suites et conséquences des pathologies psychiques. A noter qu’une grande majorité de banques demandant pour les délégations d’assurance externe une couverture sans conditions d’hospitalisation, une anticipation toute particulières doit être faite. Dans le cas contraire vous aurez monté votre dossier d’assurance pour rien car celui-ci sera refusé par la banque même si le contrat groupe de celle-ci est encore moins couvrant que celui que vous présentez.

 

 

Je ne parle volontairement pas des différents types de cancers dans cette « catégorie 1 ». En effet ils sont extrêmement nombreux et chacun d’entre eux requiert des spécificités médicales qui font que la décision de l’assureur concernant l’accord des garantie décès invalidité et arrêt de travail est spécifique.

Rien qu’au niveau d’un cancer du sein la réponse peut varier d’un accord de l’ensemble garanties sans majoration et ce à peine 1 an après la date de fin de protocole de soins (voir cas de la grille du droit à l’oubli) à un refus de toutes les garanties mêmes après 7 ou 8 ans sans aucune rechute.

Il faut « simplement » retenir que la taille de la tumeur, votre agressivité, le caractère infiltrant (cas d’un cancer du sein) ou pas et l’ancienneté de cet épisode détermineront l’accord ou le refus des garanties.

Bien entendu les différents type de cancers cités dans le cadre la grille du droit à l’oubli et du moment que l’on se rapproche des spécificités reprise dans le cadre de cette même grille sont plus facilement assurable et ce pour toutes les garanties (décès PTIA IPT ITT) que ceux qui ne sont pas cité du tout.

Dans le cadre d’un cancer des testicules par exemple, la grille indique que si il s’agissait de séminomes pur, stade 1 vous pouvez être assuré aux conditions classiques du contrat et ce sans exclusions ou majoration de prix si votre protocole de soins est terminé depuis plus de 3 ans. Si vous en êtes donc simplement à 2 ans il y a de fortes chances que quelques assureurs aillent au delà de ce qui est imposé par la grille. Ils ne le feront bien sûr pas tous mais certains appliquaient déjà, comme nous le disions précédemment, des décisions favorables avant même l’apparition de cette grille qui s’applique désormais en tous.

Si vous avez souffert d’un cancer du col de l’utérus, d’un mélanome de la peau, d’un ncer du rein (attendre plus de 5 ans minimum), d’un cancer du colon, du rectum ou bien encore d’un cancer de la thyroïde rapprochez vous de cette grille. Si vous constatez que votre cas précis est repris et qu’un temps d’attente de 8 ans est demandé, il ne sera pas utile d’espérer les garanties ITT si dans votre cas votre protocole de soins est terminé depuis à peine deux ans. Attention je parle bien des garanties ITT et non de l’ensemble des garanties.

L’objectif de cet article étant de pouvoir anticiper un comportement et faire preuve d’anticipation vis-à-vis du secteur bancaire lorsque l’on présente un risque aggravé de santé.

 

 

Dans notre catégorie 2 se trouvent les emprunteurs ne pouvant pas espérer la garantie ITT nous mettrions les risque aggravé de santé suivant :

  • AVC (accident vasculaire cérébral) dès lors qu’il n’y a pas au moins 5 ans d’ancienneté. Dans le même esprit les AIT (accident ischémique transitoire) sont vus de la même façon par les assureurs même si ils sont considéré comme moins graves. Les Suspicions d’AIT engendre souvent le même type de décision de la part des assureurs c’est-à-dire un refus des garantie ITT et IPT

 

  • Les infarctus là aussi dès lors qu’il n’y a pas au moins 5 ans de recul entraine le seul accord des garanties DC PTIA.

 

  • La tétraplégie : en effet comme indiqué un peu plus haut dans l’article lorsque le risque est déjà présent il est techniquement inassurable. Bien souvent seule la garantie décès est accordée.

 

  • Les pathologies rénales d’ordre général sont très difficile à assurer et se voit de manière quasi systématiquement refuser les garanties ITT. Il existe quelques exceptions mais il faut alors que le souci de santé ait eu lieu ou ai démarré il y a plus de 5 ans. Dès lors qu’il y a eu greffe rénales ou insuffisance rénale on ne peut espérer obtenir les garanties ITT sous leur forme classiques.

 

  • Les pathologies psychiques lourdes : on ne parle plus là d’épisode dépressif mais bien de maladie psychique avéré et toujours présente, de schizophrénie,….. les refus d’ITT seront systématiques.

 

  • D’ordre général toutes les pathologies dont la découverte est récente. Il ne s’agit plus là forcément de pathologie de dire si la maladie est grave ou pas mais tout simplement du système de l’assurance. Quand les assureurs n’ont pas d’antériorité ou qu’ils manquent d’explication (test encore en cours par exemple avec des contrôles à prévoir), ils ne se prononcent pas ou refusent les garanties ITT par précaution.

 

Généralement les pathologies énumérées ci-dessus sont traité au niveau 2 voir 3 de la convention AERAS lorsque vous pouvez en bénéficier. Il peut donc être intéressant de faire en sorte d’y rentrer en diminuant sa durée de prêt ou sa quotité d’assurance ou alors en faisant un plus gros apport. Si le dossier est accepté en niveau 3 cela peut vous éviter d’avoir un refus pur de toutes les garanties.

 

 

Dans notre dernière catégorie, la catégorie 3 se trouve les emprunteurs ne pouvant prétendre à aucune garantie et qui se verront systématiquement opposer des refus. Nous mettrions les risques aggravés de santé suivant :

  • Pathologie très lourdes ou avec protocole de soins pas encore assez anciens. Ainsi des greffes rénales récentes ou des cancers importants sur lesquels l’assureur n’a pas le recul nécessaire engendre des refus d’assurance.

 

  • Les multi pathologies notamment lorsque qu’elles peuvent avoir un rapport aggravant entres elles entrainent là aussi des refus complet d’assurance emprunteur. Ce peut être le cas par exemple d’un emprunteur diabétique, fumeur et qui de surcroît aurez eu des antécédent cardiologique. De manière individuelle ces pathologies sont assurables mais lorsqu’elles se cumulent les facteurs de risques pour la santé deviennent trop important pour l’assureur

 

  • Les cancers dit importants sur lesquels il y aurait eu des rechutes récentes.

 

  • Opération prévue ou examen prévu : il ne s’agira pas là d’un refus d’assurance mais d’un ajournement. En effet aucun assureur ne se prononcera tant que l’examen ou l’opération ne sera pas effectué. Toute opération même bénigne présente un risque et tout examen peut révéler une anomalie. Il faudra donc attendre que les choses aient avancée afin de les déclarer dans son questionnaire de santé.

 

En fonction de la catégorie dans laquelle vous pouvez vous trouver vous aurez tout intérêt à adopter une stratégie différente vis-à-vis de votre demande d’emprunt.

La banque choisie aura son importance tout comme le conseiller bancaire. L’importance de l’établissement bancaire ne proviendra pas cette fois du taux qui peut être obtenu car rappelons le, il est fictif, mais bien par la souplesse de cet organisme en terme des dossiers sortant des cases.

Ainsi si vous avez employé un courtier en prêt immobilier dont le formatage habituel l’a conduit à trouver la banque qui présente le meilleur taux de crédit vous serez potentiellement hors sujet.

Ce que l’on cherche ceux sont des hommes ou femmes qui connaissent la politique de la banque et les conditions réelles d’accord de prêt dans une situation de risque aggravé de santé.

Le fait d’être en couple et donc d’emprunter à deux en comparaison avec le fait d’emprunter seul aura dans certains établissements bancaires une importance primordiale. Le fait que ceux soit l’un des deux conjoints qui ai la plus grosse par de revenu également (notamment si c’est celui-ci qui présente l’antécédent de santé)

Nous ne pourrons pas au sein de cet article divulguer au sein de cet article les banques qui présentent le plus de souplesse même si nous avons tout de même constater de par notre expérience des différences significatives sur l’acceptation des prêt en cas de risque aggravé de santé tout simplement car cela constituerai une fausse information. Elle serait perçue de manière généraliste et vous induirai donc en erreur.

Vous dire que le Crédit Agricole est plus souple que la Caisse d’épargne ou bien encore que la Banque Postale serait une erreur.

En effet comme nous le répétons ceux sont bien souvent les hommes et femmes au sein de ces établissements qui font bien souvent la différence. Non pas parce que ceux sont eux les décideurs, encore que parfois cela arrive, mais surtout parce qu’ils ont une connaissance de leur politique bancaire.

N’allez surtout pas imaginer que parce qu’il est marqué sur une carte de visite « conseiller spécialisé en prêt immobilier » que cela est vrai. Aujourd’hui dans tous les domaines vous pouvez constater que les connaissances sur les sujets hors standards est moindre.

Pour revenir à nos catégories 1, 2 et 3 nous livrerions la méthodologie suivante.

Si vous êtes en catégorie 1 c’est-à-dire que vous pouvez potentiellement obtenir les garanties ITT et IPT la première chose à faire sera de se tourner vers un spécialistes de l’assurance emprunteur afin de voir si une ou plusieurs compagnies peuvent vous l’accorder et sous quelle conditions (prix et restrictions éventuelles). Inutile de vous poser la question de savoir si vous en avez réellement besoin ou pas, la banque souhaite un certificat d’assurance sur lequel sont mentionnés ces termes afin que la case puisse passer au vert.

En effet les garanties prévoyances de votre entreprise peuvent être conséquente mais le banquier ne sera pas forcément les lire et rien ne lui dit que vous serez encore dans cette entreprise dans 20 ans. Bien que la convention AERAS indique que ces garanties de prévoyance peuvent être utilisées en cas de difficulté à obtenir une assurance emprunteur cela reste rarement le cas à moins là aussi de tomber sur un professionnel qui verra les choses de manière différentes et surtout sachant expliquer la couverture à l’établissement bancaire.

Une fois que vous serez fixé sur l’accord ou non de ces garanties vous pourrez vous lancer dans une démarche bancaire. Bien entendu si vous n’êtes pas sûr que votre prêt soit accordé, pour des raisons financière cette fois, consultez en amont votre banque ou un courtier en prêt immobilier. Là aussi inutile de faire des démarches en assurance précise si votre crédit n’a aucune chance d’aboutir.

Suivant la et les réponses des assureurs (accord uniquement des garanties DC PTIA ou accord de toutes les garanties avec ITT) les portes vont s’ouvrir ou commencer à se fermer.

Si vous avez à minima une compagnie d’assurance qui vous accorde toutes les garanties vous venez en quelque sorte d’obtenir votre passeport vous voyager dans une grande majorité de pays. Je ne dis pas tous les pays car si certains critères CCSF ne sont pas remplis (couverture des affections dorsales par exemple) certaines banques refuseront votre contrat et en conséquence votre prêt.

C’est pour cela qu’il ne sert à rien de chercher à l’avance une banque ou le meilleur taux. Vous risquez de devoir refaire vos démarches ailleurs ensuite.

Néanmoins obtenir toutes les garanties est la meilleure chose qui peut vous arriver. Vous trouverez forcément une banque ou la banque qui vous financera. Le tout sera de bien cibler. A partir de 50 ans vérifier aussi qu’il n’y aura pas de problématique de taux d’usure en amont car cela peut être un frein définitif. Cela peut arriver si les majorations de prix ont été fortes.

Dans le cas où les garanties ITT ne pourraient vous être accordées,  les choses vont se corser mais c’est surtout dans ce cas que l’aide de bons pro vous sera indispensable. Vous allez entrer dans la catégorie 2

Notre catégorie 2 intègre pour rappel les emprunteurs qui vont devoir se satisfaire d’une assurance DC PTIA pour des raisons de santé mais qui du coup ne rentreront pas dans la case du banquier. Le banquier étant en attente de son quatuor habituel c’est-à-dire DC PTIA IPT ITT.

A l’extrême si vous consultez une banque ou un courtier en prêt immobilier en indiquant que suite à votre recherche d’assurance vous ne pouvez obtenir que les garantie DC PTIA le banquier ou le courtier en prêt pourra vous répondre que ce n’est pas possible d’emprunter dans votre cas

Ce qu’il faut comprendre entre les lignes c’est « je sais pas faire » ou « je n’ai pas envie de perdre du temps »

C’est la même chose pour les emprunteurs senior, à 65 ans ils se voient par fois répondre « vous êtes trop vieux ». C’est du vécu….. je vous rassure ces mêmes emprunteur seniors avaient leur crédit accordé par le même établissement bancaire mais bien entendu par le biais d’un autre conseiller. Tout est question de compétence, cela ne veut pas dire pour autant que tout est possible.

Dans le cas où vous n’avez pu obtenir que les garanties DC PTIA, comme nous l’avons dit plus haut dans l’article, certaines banques seront plus souple.

Une chose est sûre dans 90% des cas, elles ne vous donneront leur réponses que lorsqu’elles auront vérifiées par elles mêmes que c’est bien le cas.

En gros ce que j’essaie d’expliquer c’est que peut importe votre situation, le travail que vous avez déjà effectué en amont et le temps déjà passé, elles vous imposeront de passer par leur contrat groupe. Refus d’assurance, accord partiel avec uniquement garantie décès PTIA elles ne savent pas, pour la grande majorité, traiter le dossier que si celui-ci rentre dans leur case habituelle.

Ainsi dans tous les cas correspondant à la catégorie 2, je vous encourage à ne pas trop vous poser de questions notamment si vous n’avez pas trouvé le spécialiste qui est en capacité de vous dire à l’avance que la banque va accorder le crédit. Je le rappelle ça existe mais à ce niveau là d’expertise c’est très rare….

Ainsi si vous appartenez à la catégorie 2 parce que vous saviez, au vue de ce que nous vous avons indiqué en rapport avec votre antécédent de santé que nous n’auriez pas les garanties ITT, vous pouvez vous rendre directement à la banque en demandant à commencer votre dossier de prêt directement par l’assurance. Ce n’est pas le schéma standard mais il vous faudra faire comprendre au banquier qu’il ne sert à rien de monter un dossier de crédit si il n’est pas en capacité de vous dire à l’avance que votre prêt sera accordé avec une simple garantie DC PTIA.

Si vous appartenez à la catégorie 2 parce vous avez tenté de rentrer en catégorie 1 (donc que vos démarches auprès des assureurs externes ont été réalisées mais n’ont pas été fructueuses) il vous faudra maintenant tenter votre chance auprès de la banque en demandant à adhérer au contrat groupe de la banque

Quand j’indiquais que certaines banques étaient plus souples c’est tout simplement parce que nous avons constaté plusieurs issues sans pour autant avoir d’explication claire puisque nous n’appartenons pas au monde bancaire.

Après avoir eu le résultat de leur contrat d’assurance interne (je passe sur le côté délai tant certains établissement ont une gestion des cas médicaux spécifiques qui est très mal organisée) avec acceptation des garanties DC PTIA (pour rappel, pour certains, ce que vous aviez déjà obtenu par vos recherches d’assurances) il y aura des réponses distinctes :

 

Solution 1 : la banque refuse de vous accorder le prêt car vous n’avez les garanties ITT et que pour eux un prêt doit à minima être assuré à 100% sur la partie ITT.

Ils vous montrent leur document standard sur lequel c’est écrit. Si vous empruntez à deux certains vous diront que si le conjoint s’assure à 100% ça passe. D’autres estimeront que les revenus du conjoint assurables ne sont pas assez significatifs et cas d’invalidité ou d’arrêt de travail long vous ne serez pas en capacité d’assumer les échéances du prêt.

C’est la situation la plus dure à vivre mais avec un peu de recul elle a le mérite de contenir une explication qui peut sembler logique de la part d’un établissement bancaire. Une banque vérifie vos revenus pour voir si vous êtes finançable. Elle va dans la continuité de sa logique en imaginant un cas particulier (arrêt de travail ou invalidité) pour lequel elle vous demande de vous couvrir (à la base c’est pour cela que les banques demandent une assurance emprunteur) et sur lequel vous ne pouvez pas lui donner satisfaction.

Vous venez de comprendre que cette banque n’était pas la plus souple dans votre cas, il va falloir remonter un dossier de prêt ailleurs et ce très rapidement car vous venez généralement de perdre plus d’un mois pour au final vous retrouver à la case départ……

 

Solution 2 : la banque accepte de vous accorder le prêt avec quelques adaptations.

C’est notamment le cas lorsque vous empruntez à 2. Contrairement aux établissements ci-dessus ici on cherche à remplir les cases et à avoir 100% d’ITT sur un prêt. Peut importe si le conjoint non assuré a la part de revenu la plus importante ou pas. 100% d’ITT on est bon. Il pourra dans ce cas précis avoir été étudié votre prévoyance professionnelle, le fait d’avoir un hypothèque plutôt qu’une caution. L’organisme de caution aura peut être refusé votre demande car la couverture d’assurance lui aura semblé trop faible. Là ou certains banquier aurait pas de caution = pas de prêt (rappelons qu’un prêt est accordé avec une assurance emprunteur mais aussi une garantie telle que caution, privilège prêteur de denier ou hypothèque) il aura été cherché un autre type de solution afin de vous donner satisfaction. Le fait d’emprunter à deux aura pu être déterminant dans ce cas. On ne vous donnera pas forcément toutes les explications mais il paraît là aussi logique qu’empruntez à deux diminue le risque du banquier en cas de maladie non couverte par l’assurance emprunteur.

On vous indiquera dans ce cas là qu’avec une assurance emprunteur décès PTIA le dossier de prêt peut être validé et que l’assurance emprunteur que vous aviez trouvé par vos propres moyens peut être utilisée car elle présente des garanties similaires à celle proposée par la banque. Maintenant que la banque vous accorde uniquement certaines garanties (DC PTIA) elle ne peut plus s’opposer au fait que vous n’ayez pas ces garanties dans votre contrat d’assurance externe. Nous venons de passer de la théorie à la pratique. Ainsi si votre contrat est moins onéreux sélectionnez le directement, la banque ne peut plus s’y opposer notamment si elle respecte les lois en vigueur.

 

Solution 3 : la banque accepte de vous accorder le prêt uniquement si vous prenez son contrat groupe.

Cela va vous sembler bizarre mais ceux sont pour moi les établissements qui sont les plus souples. Bizarre car on vous impose quelque chose, ce n’est généralement pas positif. Mais dans ce cas vous allez être face à des établissements qui ne réfléchissent qu’en fonction de leur marge. Ils vont considérer que les garanties ITT ont été demandées, qu’au vue de votre dossier médical elles n’ont pu être accordées mais que dans l’esprit de la convention AERAS elles doivent faire le maximum pour que les personnes aient accès à l’emprunt.

C’est ma manière à moi et la façon humaniste de présenter la chose. Peut être est ce vrai, peut être pas mais dans tous les cas j’ai constaté que dès qu’il y avait de la marge cela facilitait les choses.

Si vous vous opposez fermement à leur méthode, vous prenez le risque qu’ils vous refusent le prêt. Ainsi j’ai vu nombre de clients devoir plier face à la banque alors qu’ils avaient des primes d’assurances 3 fois moins élevées ailleurs. Dans ce cas patientez, prennez ce qu’il y a à prendre (accord de votre prêt immobilier) et résiliez ensuite en ayant bien validé en amont que cela été possible.

Pour ce qui était sûr d’avoir uniquement la garantie DC PTIA et n’avait entamé aucune démarche auprès d’assurance externe c’est le moment d’agir et d’entamer vos démarches. En effet il ne faut pas dire OUI à la banque en imaginant que vous trouverez forcément mieux ensuite car ce n’est pas sûr que ce soit le cas. Si la banque vous présente des primes d’assurances stratosphériques qui risque de vous mettre en difficulté prenez le temps d’être sûr que vous pourrez payé moins cher et que les critères nécessaire pour un changement d’assurance sont réunis (cf »Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON »). Sinon vous allez en prendre pour 20 ans et vous retrouvez pris à la gorges avec de futurs compromis. Les banquiers ou courtiers en prêt immobilier qui vous indique que vous pourrez changer ensuite alors que vous n’avez rien de concrets entre les mains vous mettent en danger et ne pense qu’à leur propre intérêt….financier

Ceux sont d’ailleurs les mêmes qui vous incite à faire des fausses déclarations afin d’être certains d’avoir votre prêt immobilier (cf »Les conséquences et risques d’une fausse déclaration sur le questionnaire santé de l’assurance emprunteur »). Ils ne mesurent en rien les difficultés potentielles liées à leur « recommandations ».

Arrive maintenant les cas que nous mis en catégorie 3 c’est-à-dire ceux qui ne sont pas assurable du tout

Il n’existera là que deux solutions. La première étant d’annuler votre projet immobilier ou alors de le repousser. Si votre assurance emprunteur a été ajournée, vous pourrez retenter votre demande un peu plus tard ce qui n’est pas dramatique en soit. Mieux vaut parfois attendre que de prendre des risques. Cela vous permettra de faire un emprunt qui soit sécurisé par une assurance dans quelques années.

La seconde est de passer par un prêt immobilier qui sera accepté sans assurance. C’est une solution qui se fait de plus en plus présente dans le domaine du prêt immobilier. Soit pour des raisons d’âge soit pour des raisons de santé.

Il faut bien sûr pouvoir rentrer dans le cadre puisque ces établissements ont là aussi des cases à cocher pour pouvoir vous accorder un prêt.

Gardez à l’esprit que cette solution doit être utilisée en dernier retour. Premièrement car elle n’est pas sécurisé par une assurance emprunteur, même partielle. Deuxièmement parce qu’elle est plus coûteuse. Non pas par les taux de prêt immobilier qui sont pratiqués. Nous sommes dans une période de taux immobilier qui sont bas et la tendance n’est pas une remontée forte pour le moment. Elle sera coûteuse par les frais qui seront pris par les établissements qui sont tout simplement conscient de leur position de force vis-à-vis des emprunteurs. Ils savent très bien que pour la plupart d’entres vous les banques dites traditionnelle vous auront retoqué pour des raisons plus ou moins justifié mais ils vous auront tout de même retoqué. On pourrait appeler cela un abus de position dominante, et il faut être objectif ça en est un, mais il a le mérite d’exister.

Alors avant de vous tourner vers ces établissements, veillez à tenter les premières solutions qui vous ont offertes dans le secteur traditionnel.

Ce ne doit surtout pas l’incompétence de vos premiers interlocuteurs qui doit vous faire atterrir vers ce type d’établissement mais bien le fait qu’aucune solution n’est pu être trouvé en amont. Rappelez vous l’histoire du couple de retraité qui se faisait refuser un prêt à 65 ans alors que 15 jours plus tard ce même emprunt été accordé par la même banque.

C’est une population qui est de plus en plus orientée vers ce type d’établissement bancaire par certains courtiers en prêt immobilier qui n’ont pas envie d’essayer de convaincre les banques traditionnelles qu’avec une bonne recherche sur la partie assurance emprunteur tout est possible et préfère ainsi faire du vite fait bien fait afin de remplir LEUR porte monnaie au détriment du vôtre.

Pour conclure, je ne saurais vous répéter une fois de plus tout est possible même lorsque vous empruntez avec un risque aggravé de santé. Lorsque vos interlocuteurs bancaires et assurance ont la maitrise du sujet il est même parfois possible de faire des « miracles ». J’ai parfois vu des offres de prêts éditées en moins d’une semaine c’est-à-dire accord de prêt + accord d’assurances alors que ces mêmes emprunteurs essuyaient les plâtres depuis plus de 2 mois avec un courtier en prêt immobilier et ensuite un conseiller bancaire peu disponible.

La méthodologie que nous avons livrée est rappelons le fruit de remontée de cas similaires au vôtre et n’est en rien une garantie de résultat. Néanmoins, si elle est suivi elle a jusqu’à présent fait ses preuves puisque les emprunteurs précédent y sont arrivés. Bien sûr il conviendra de prendre un peu de recul en amont en réfléchissant avant d’agir car il n’est pas question d’aller au plus rapide mais bien au plus efficace.

Prenez également du recul vis-à-vis des différents interlocuteurs qui entourent votre projet immobilier. Sauf dans des cas qui reste très exceptionnels vous ne louperez pas votre achat immobilier car la signature chez le notaire est repoussé de 10 ou 15 jours. Votre sécurité financière via la protection d’une assurance emprunteur et des milliers d’euros d’écarts d’économie sont en jeu suivant la solution pour laquelle vous opterai en faisant les bons choix ou en étant bien guidé. Il ne faut donc pas se faire happer par le temps et la pression qui existe lorsque l’on fait un achat immobilier.

Là aussi les interlocuteurs qui cherchent à faire bien, pour vous et non pour eux vous aideront à relativiser, à ne pas perdre patience et leur maitrise sur les délais à tenir pourront vous aider.

On sait tous que faire un choix de qualité alors que l’on est pris par le temps n’est pas chose facile alors jouer avec les bonnes cartes et évitez de vous retrouvez dans une situation de cul de sac.

Même si certains pensent que le risque aggravé en assurance emprunteur peut être industrialisé ils ont jusqu’à présent oublier que seule la maîtrise artisanale et une parfaite connaissance de ce sujet pouvait apporter la solution optimale aux emprunteur.

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –   

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10 Comments

  1. Merci de cet excellent article que tout négociateur professionnel de l’immobilier et tout rédacteur d’avant contrat de vente immobilière devrait avoir lu et fait lire aux propriétaires vendeurs et aux acquéreurs ayant recours au crédit et présentant un risque aggravé de santé !

  2. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour Monsieur,
    Je vous remercie.
    Vous faites une excellente remarque. Par manque d’anticipation sur ce type de problématiques tous les acteurs liés à la vente (acheteur, vendeur et notaire) se retrouvent plus ou moins pris en otage à minima de leur temps.
    Ainsi des ventes finissent par ne pas se réaliser ou alors se font sur des délais très importants bien souvent faute à une méconnaissance de l’information.

  3. Bonjour et merci

  4. Re/ bonjour…Pour ma part, à 60 ans, seule, vieille, pauvre et en ALD / 2 Cancers en 2008, j’ ai obtenu, en 2011, GRACE A MUTLOG, une prise en charge assurance tout à fait correct en pourcentage. En revanche, c’ est au Crédit Immobilier de France qui n’ octroie plus de PRETS Immobiliers maintenant ( seulement la Gestion des encours), tout comme le CREDIT FONCIER DE FRANCE EN 2019 ET auparavant le Comptoir des Entrepreneurs. Ces 3 Etablissements Financiers, étaient spécialistes en Immobilier, pas des Banques de DEPOTS. Alors, courage. Le montage du dossier et sa présentation sont primordiaux. Cordialement et bonne année 2019.

  5. Bonjour Geoffroy,

    Merci pour cet article, comme toujours, remarquable par ses détails et sa très haute qualité pédagogique.

    Songez à enseigner en université, aurep ou formation professionnelle de l’immo, si ce n’est déjà fait….?!

    • C’est vrai qu’il est bon et surtout, et je crois que c’est sa plus grande qualité, il est particulièrement bienveillant et généreux.

      Merci Geoffroy pour ces « romans » que tu nous propose régulièrement.

  6. CAPL conseils says:

    En effet, bravo et merci pour la qualité de votre article.
    Personnellement je ne traite pas cette partie du métier ni le prêt d’ailleurs mais je ne manquerai pas de m’orienter vers vous si besoin pour des clients (a la santé déplaisante pour les banques)
    Cdlt

  7. Bonjour

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  8. Très bon article et complet, merci beaucoup pour ce retour d’expérience très riche.
    Juste un petit coup de gueule, autant il ne faut pas mettre tous les gestionnaires de patrimoine dans le même sac. Ils ne pensent pas tous à vous refourguer des pinels sans avenir pour bénéficier d’une grosse commission.
    Autant il ne faut pas stigmatiser les courtiers en prêt non plus, des acteurs locaux courtiers en prêt et en assurance emprunteur ont le plus souvent une meilleure approche client que votre partenaire empruntis qui gère de la masse….

  9. Bonjour

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