Vous êtes vous déjà demandé comment certains faisaient pour obtenir un maximum de crédit immobilier sans faire sourciller le banquier ? La technique est simple et malheureusement, j’ai l’impression qu’elle se diffuse de plus en plus.

J’écris cet article, non pas pour que vous mettiez en œuvre cette technique (bien au contraire), mais pour les dénoncer car la conséquence sera sans appel : C’est le risque majeur de surendettement de celui qui croyait pouvoir devenir rentier avec l’immobilier locatif. 

Je suis effrayé par ce que je vois tous les jours ! C’est une catastrophe en préparation. 

Comment faire pour se voir accorder 500 000€, 600 000€ ou même  1 000 000€ de crédit immobilier locatif alors que votre salaire ne vous le permet manifestement pas ?

La réponse est simple  : Il suffit d’acheter plusieurs biens immobiliers en même temps, c’est à dire au cours d’un même mois. Puis de négocier plusieurs crédits immobilier, dans plusieurs banques, sans jamais expliquer la globalité de votre projet à votre banquier.

Explication.

Monsieur X souhaite acheter trois biens immobiliers locatifs au cours de ce mois de Juin 2020. Malheureusement au regard de ces crédits en cours et de sa capacité de remboursement, aucune banque n’acceptera un tel endettement ;

Ce n’est pas grave, car Monsieur X va arnaquer les banquiers en réalisant trois demandes de crédit immobilier dans trois banques différentes : S’agissant d’acquisitions réalisées pendant une même période, il réalisera 3 demandes de prêt simultanées dans trois banques différentes sans jamais mentionner la globalité de son projet au banquier :

– Dans la première banque, il expliquera réaliser un investissement immobilier locatif pour une seule acquisition, et fournira au banquier un dossier de crédit avec toutes les pièces justificatives permettant de justifier de ces revenus et de sa situation patrimoniale en Juin 2020 ;

– Dans la seconde banque, il expliquera réaliser un investissement immobilier locatif pour une seule acquisition, et fournira au banquier un dossier de crédit avec toutes les pièces justificatives permettant de justifier de ces revenus et de sa situation patrimoniale en Juin 2020 ;

– Idem pour la troisième banque.

 

Au final, il aura négocié et obtenu trois crédits immobiliers, dans trois banques différentes, sans jamais avoir expliqué à son banquier qu’il allait réaliser trois crédits immobiliers car s’il avait expliqué la globalité de son projet d’investissement aux trois banquiers, aucun n’aurait accordé le crédit immobilier.

Voilà en deux mots, la stratégie utilisée par un grand nombre de ces vendeurs de « formations pour devenir rentiers » se voir accorder des crédit immobilier que l’on croit impossible à obtenir. C’est simple et d’une efficacité redoutable !

 

Il faut aujourd’hui dénoncer ces pratiques honteuses qui ont pour conséquences une prise de risque disproportionnées de ces candidats à la fortune de l’immobilier locatif. Vous courez à la catastrophe ! Le surendettement est votre seule perspective !

Il est urgent de régler ce problème d’endettement excessif qui devient gravissime ! Se taire et nier l’évidence de la catastrophe qui se prépare n’est pas une bonne solution. Ce qui se passe n’est pas sain.

Je suis effrayé de toutes ces situations d’endettement locatif massif. 

Demain, au moindre changement de loi, à la moindre augmentation de pression fiscale, ou simple dégradation de la conjoncture, vous êtes mort !

Ceux d’entre vous qui suivent ces stratégies sont condamnés au surendettement ! Comme je vous l’expliquais dans cet article « L’arnaque des rentiers de l’immobilier locatif ! Devenir riche sans travailler serait possible ?« , vous vouliez être rentier, vous allez finir comme un bagnard esclave de vos dettes.

Cette arnaque pour obtenir un maximum de crédit immobilier est excessivement dangereuse ! Vous mettez en danger votre famille, et votre cadre de vie futur ! Demain, lorsque vous devrez vendre pour rembourser vos dettes, vous vous rendrez compte que votre actif immobilier est invendable… vous serez ruiné !

N’oubliez pas que l’immobilier de rendement n’est pas sans risque. Nous sortons d’une période d’euphorie, mais lorsque la conjoncture se dégrade, la liquidité disparaît et on comprend mieux pourquoi le rendement est élevé ! Rendement = Risque (cf »La différence entre l’investissement immobilier de rendement et l’immobilier patrimonial ! »).

 

A suivre …

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58 Comments

  1. Thierry says:

    Crédit immobilier : Arnaquer le banquier pour obtenir un maximum de crédit immobilier locatif

    Je viens de lire votre article qui ne tient pas la route. Je suis banquier et il n’est pas possible de ne pas savoir qu’un même personne dépose dans d’autres banques des demandes de crédits immobiliers pour d’autres biens tout simplement parce que la caution crédit logement est systématiquement recherchée par le banquier. C’est alors Crédit Logement constatant être consulté par différents établissements pour un même emprunteur qui tire la sonnette d’alarme et qui refuse. Bien cordialement.

    • Grimou says:

      beaucoup de prets immo se font sans organisme de caution, soit hypotheque ou ppd

    • Matthieu says:

      Bonjour

      En effet cette « technique » ne marche pas avec Crédit Logement qui (heureusement) croise les flux de demande de cautionnement entre établissements pour un même demandeur.

    • Simon Mahrach says:

      Faut, tous les banques ne font pas systematiquement appele au credit logement il y a l’hypotheque et d’autres moyens, aussi le credit logement n’est pas le seul organisme de cautionnement… il est vrai que cette technique est largement repondu surtout chez les personnes à petit salaires…et si vous etes banquiers c’est dommange que vous ignorer qu’il y a plusieurs organisme de caitionnement et que l’hypotheque existe aussi….

    • je ne suis pas d’accord, je suis courtière après 15 ans de banque, vous oubliez la SACCEF, CAMCA, CNP caution, les prises de garantie hypo, donc malheureusement, cette arnaque est possible même si je la condamne fermement!

  2. Bonsoir Thierry,
    Votre remarque est intéressante mais sauf erreur de ma part il n’y a pas que Credit Logement qui peut être caution (SACCEF, CAMCA, CASDEN,…)
    Si l’emprunteur choisit bien ses banques il doit y arriver non ?

    • Thierry says:

      Bonsoir Geoffroy, oui sans doute. Mais comme l’explique très bien l’article, c’est à mon sens une chose à ne pas faire. S’endetter au-delà du raisonnable, de la règle des 33%, un peu plus en fonction des revenus, de la situation professionnelle, du reste à vivre, mais cela c’est le banquier qui l’analyse en ayant pleines connaissances de la situation de l’emprunteur. Enfin sachez que si un établissement prêteur se rend compte qu’il y a eu fausse déclaration, il peut rendre exigible immédiatement le remboursement du prêt. A défaut saisir le bien et le vendre par adjudication. De plus, c’est un risque immense que fait courir l’emprunteur à ses héritiers car en cas de décès, la fausse déclaration peut être détectée et comme vous le savez, les conditions d’assurance sont aussi fonction de l’encours total de crédits. Toute fausse déclaration pouvant amener à coup sûr une compagnie d’assurance à considérer le contrat caduque. Au final des héritiers qui doivent continuer de rembourser les dettes. Et s’ils n’y arrivent pas, saisies des biens. Et comme bien souvent la vente ne couvre pas les crédits, les héritiers vont continuer de payer le solde peut être toute leur vie.

      • adnstep says:

        Pensez-vous que ces risques inquiètent des gens prétendant cumuler 1 million d’emprunt avec un salaire mensuel de 2000€ ?

      • Concernant la partie assurance emprunteur il n’y a pas de fausse déclaration. La fausse déclaration ne peut porter que sur les éléments santé. Si un client assure 3 prêt dans trois banque différentes l’assureur couvre les 3 prêts et en cas de décès ils soldent ces 3 mêmes prêt.
        L’assureur ne se souci pas de l’opération immobilière. Ainsi si le client couvre les 3 prêt dans la même compagnie, il y aura simplement un cumul des capitaux assurés et éventuellement des formalités médicales correspondantes.
        Le seul cas où l’emprunteur pourrait se faire « repérer » c’est si il empruntait plusieurs millions car là il y a des questionnaire financiers sur lesquels les assureurs se basent afin de voir si les emprunts assurés sont cohérent avec le revenus ou le patrimoine.
        Mais dans tous les cas si l’emprunteur fait 3 assurance distinctes dans 3 compagnie différentes personne n’y verra rien et il n’y aurait aucun souci sur l’indemnisation.
        la déchéance de terme peut arriver uniquement si fausse déclaration santé https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/les-consequences-et-risques-dune-fausse-declaration-sur-le-questionnaire-sante-de-lassurance-emprunteur.html

    • Simon Mahrach says:

      Les formateurs en immobiliers pour certains ont meme mis des schemas en places pour eviter de se faire demasquer…tell banque consulter tel organisme…etc

    • Bonjour
      Oui totalement c’est très répondu. Une pratique qui comporte des risques et très à la mode.
      Je sais de quoi je parle, je suis courtier en pret immobilier et je tiens une chaine YouTube dans ce sens.
      Néanmoins certaines banques et technique permettent d’enchaîner les prêts mais tjrs à sa hauteur d’endettement. J’en parle sur chaîne
      https://youtu.be/tp8yz6r7uBA

  3. Franck says:

    Bonjour
    Un article plein de bon sens.
    En effet, l’idée m’a aussi traversée l’esprit. Mais je ne suis pas passé l’acte de mentir au banquier.
    Par contre, je remercie un banquier qui m’a refusé en 2015 un prêt pour la construction de 2 maisons d’habitation locatifs.
    En effet, plus tard je me suis rendu compte que j’aurais eu quelques difficultés à honorer mes dettes.

    • Bonjour,

      Je ne suis pas trop d’accord avec votre analyse.
      Car vous sous-entendez qu’un agent économique ne peut pas prendre de risques et s’enrichir.

      Pour ma part entre 2015 et 2018 j’ai acquis pour 1,2 M d’euros d’immobilier locatif. Malgré mes 3500€ net de salaire mensuel.

      Mes investissements me rapportent plus de 10 K€ mensuels de loyer et je répond à une demande forte en logement.

      Conscient d’être sur un marché de niche, la restriction du HCSF ne m’aurait pas permis de faire ce que j’ai fait lors des dernières années.

      Malgré mon statut de fonctionnaire, et avec les crises sociales et revirement politique je suis content d’avoir investit. Je paye mes dettes.

      J’ai goûté au goût du risque même si j’ai de l’exéma, j’ai un sens à ma vie professionnelle.

      Je confirme avoir fait cette méthode il y’a 3 ans..

      • Pierre says:

        Bonjour Brady,
        Déclarez vous tous les revenus locatifs aux services des impôts?
        Entre le crédit a rembourser et les impôts à payer, ça doit faire lourd.
        Crédit + impôts ne dépassent pas le montant des loyers perçus?
        Cordialement,

        • Bonjour,

          Je suis une honnête personne et répond comme il se faut à mes obligations fiscales et comptables.
          Je suis en LMP depuis la déclaration des revenus 2018. En déficit global, donc imputable sur les salaires.

          J’ai un expert-comptable basé sur Paris, et je m’acquitte de la CFE sur mes biens.

          C’est la raison pour laquelle je ne comprends pas la décision du HCSF.

          Comme tout investisseur il faut connaître son marché. Et prendre des risques, c’est le choix de l’investissement.

          • Comment faites vous pour être en déficit ? Votre activité n’est elle donc pas rentable ?

            • Monsieur Guillaume

              Mon activité est rentable, et j’ai bien indiqué en déficit sur les deux dernières années uniquement.

              Je vous rappelle que les travaux et les frais d’acquisitions ( droits d’enregistrement et frais de notaire) sont déductibles. Il me semble que vous faites aussi des points particuliers sur ces thématique.

              Pour l’année 2020, je ne serais plus déficitaire.

              En tout cas, je m’oppose fortement à votre opinion et votre analyse, car à vous écoutez une personne qui gagne 3 000€ ne peut que faire un emprunt de 1000€, pour sa résidence principale.

              Il ne peut pas prendre de risque. Or, la vie est un risque. À vous de le prendre ou pas.

              Je dirais que vous tombez dans la solution, chacun a sa place sociale et personne ne peut monter. Hormis l’effet de levier, ou footballeur ou trader, je ne vois pas comment faire pour une modique personne comme moi.

              Qui paye ses dettes s’enrichît.

              • « Je vous rappelle que les travaux et les frais d’acquisitions »

                Justement, d’où la précision de ma question car les travaux ne sont pas déductibles, ils sont amortissables. Aurez vous les moyens de payer les impôts sur le revenu et peut être les cotisations sociales lorsque l’activité sera bénéficiaire ? car avec 10% de rendement, cela va rapidement arriver.

                • Pour l’heure je ne suis pas soumis aux cotisations sociales, activité de location meublée de long terme.

                  S’agissant des frais de notaire (droits d’enregistrement et taxes) je suis en charges. Permanence de la méthode depuis le début.

                  Pour les travaux effectivement en charge d’amortissement, déductible donc.

                  Je rappelle mon cas, je suis sur un marché de niche.

                  Beaucoup de choses se disent sur internet, mais vous l’avez souvent dit et rappelé. Il faut connaître son marché.

                  Je suis conscient du risque, mais bon le train train et juste payer sa RP comme vous le dites ce n’est pas mon truc.

                  Sachant que je suis amené à bouger professionnellement un jour. Je préfère investissement locatif. Ce n’est que mon cas.

                  Que ce soit vous ou d’autre personne sur le net, vous avez le mérite d’éclairer beaucoup de gens comme moi. J’ai simplement traduit mes lectures et je me suis dit allons y car je sens il y’a le marché.

                  Je suis même entrain de monter un site internet pour de la location meublée de standing sur mon secteur.

                  Vous voyez tout est possible.

              • Nicolas says:

                Bonjour Monsieur,

                Vous semblez être au début de votre aventure (invest très récent).
                Pour le moment vous avez « le vent dans le dos »….
                Mais vous ne pourrez estimer avoir réussi votre pari que dans quelques années…si d’ici là il n’y a pas eu un changement de vent!
                À ce moment là, bon courage pour expliquer et assumer face au créancier et la commission de surendettement, votre « pari ».

                Si vous pouvez l’assumer tant mieux, mais généralement (et malheureusement) ce n’est pas le cas.

                Bon courage à vous

            • Simon 1981 says:

              Monsieur Guillaume,
              Il faut vous former, on peut etre rentable et en exces de tresororie tout en etant en deficit vis à vis des impots….mais pour comprendre cela il faut se former.

      • Damien says:

        Ce n’est pas un problème, faites ce que vous souhaitez. Le risque c’est vous qui le prenez. En conseil soucieux de ses clients, il est cependant normal que Guillaume mette en garde contre ce genre de pratiques et en souligne les conséquences potentielles voire déconseille d’y recourir.
        Je vous dirai quand même qu’en face de vos crédits il y a l’épargne de personnes qui ont travaillé dur. Ne vous croyez donc surtout pas plus vertueux, plus légitime, que les grandes banques qui jouent au casino avec l’argent des épargnants.

  4. Question idiote : comment font-il pour le cautionnement? Credit logement doit bien voir qu’il y a trois demandes….et credit logement il n’y en a qu’un ce n’est pas comme les banques….

  5. Question idiote : comment font-il pour le cautionnement? Credit logement doit bien voir qu’il y a trois demandes….et credit logement il n’y en a qu’un ce n’est pas comme les banques…

  6. Thierry et Geoffroy ont expliqué le probleme et la solution.

    Je me pose la question du « blacklistage » si la ou les banques s’en apercoivent.

    Tres mauvaise pratique…

  7. investisseur lambda says:

    Juste avant la crise de 2008, j’ai connu quelqu’un qui a acheté 3 biens à la fois. Quand j’ai demandé comment il a fait, a admis qu’il a utilisé la parade décrite dans cette article. Apparemment le crédit logement n’a pas remarqué. Ou peut-être pensait-il s’agir du même dossier ? Mais en effet, la personne en question s’est retrouvé plus tard en très grande difficulté ! Il devait vendre rapidement pour tenir le coup, mais il n’arrivait pas à cause de la crise de 2008.
    Malgré mes investissements immo locatifs multiples, je n’aurais jamais pensé à faire une chose pareille. Je préfère vendre le projet au banquier sur ces mérites. Si le projet est solide, et un banquier refuse, un autre dira oui. Ou bien il faut repenser le projet. Cela dit, les critères appliqués aux professionnels (ou semi-professionnels) sont différents des critères appliqués aux particuliers (mais les pros paient plus cher le crédit).

  8. adnstep says:

    Pour mon crédit, j’ai monté en parallèle trois dossiers, avec deux banques et un courtier, chacun avec une assurance différente (ce n’est pas un choix de ma part) et des systèmes de cautionnement différents (ce n’est pas non plus un choix de ma part).

    Je me suis effectivement retrouvé avec 3 propositions.

    Et là, je me dis que si j’avais accepté les trois et investi 2 d’entre elles en bitcoins, j’aurais pu être millionnaire à la fin de l’année. J’ai encore raté une opportunité.

  9. Pour suivre

  10. Guillaume says:

    Bonjour Monsieur Fonteneau,
    Merci pour cet article bien que je le trouve trop alarmiste.
    Vous évoquez à très juste titre une situation à haut risque.
    Pour autant, je ne suis pas convaincu qu’elle représente un phénomène de grande ampleur.
    Bien à vous,
    GG

    • Bonjour à tous,
      Comme Guillaume du 3 juin 2020 at 22:53, je pense que l’article est trop alarmiste. Cependant, il doit être perçu comme pouvant même en péril des centaines d’investisseurs ou pseudo en quête de l’argent facile. Je pense qu’un bon projet et mesuré avec une banque partenaire peut faire l’affaire. Très bon article !

  11. Bonjour,
    En l’espace de 6mois ma banque m’a suivie sur 2 projets locatif alors que j’avais encore un encour pour ma RP. Tout dépend du profil de chacun et des projets bien ficelé que l’on présente. Mais vu la conjoncture actuelle et le reserment du HCSB, je pense que le prochain ne sera pas pour tout de suite..

    • Quels sont vos revenus salariaux et le montant de votre encours de crédit immobilier ?

      • Avec ma femme 5200€/mois
        Pour 460000€ d’encours.
        1400€ credit RP
        800€€ credit invest1
        1200€ credit invest2
        Soit 3400€/mois de crédits bancaires.
        Report pour travaux pour chaque invest de 24 mois. +110%(notaire+travaux, cuisine)
        Les conditions risque j’imagine de changer..
        Merci pour le contenu de votre blog c’est top! 👍

  12. Avec ma femme 5200€/mois
    Pour 460000€ d’encours.
    1400€ credit RP
    800€€ credit invest1
    1200€ credit invest2
    Soit 3400€/mois de crédits bancaires.
    Report pour travaux pour chaque invest de 24 mois. +110%(notaire+travaux, cuisine)
    Les conditions risque j’imagine de changer..
    Merci pour le contenu de votre blog c’est top! 👍

  13. Pierre says:

    lol, c’est un « conseil » qui se vend 2000€ 🙂 🙂

  14. Franck says:

    Brady

    Vous avez raison, tout est possible. Comme le surendettement !
    Excusez moi mais votre profil m’a fait sourire, en premier lieu un fonctionnaire qui par nature fuit le risque, souvent c’est pour cela qu’il est fonctionnaire mais qui emprunte de façon malhonnête pour s’enrichir ! Et pour 1,2 million d’euros ! Avec 3500€ de traitement.
    Je ne sais pas si je dois vous dire félicitation ou bon courage pour la suite.

    good luck
    good luck x1000

    • Karlito Pouet says:

      J’ai aussi rigolé !

    • Le roi du cannabis says:

      Brady,

      Vous faites malheureusement des clichés sur les fonctionnaires, « un fonctionnaire qui par nature fuit le risque, souvent c’est pour cela qu’il est fonctionnaire ». Je dirais même une forme de mépris. Je ne vois pas le rapport. Je suis fonctionnaire et je m’intéresse à l’immobilier comme à la bourse. Tous les investissements d’ailleurs comme bientôt le cannabis, la future pépite de demain !

      Concernant le profil de ce monsieur, le niveau de salaire comparativement à son niveau d’endettement est, il est vrai, un peu trop élevé à mon sens. Mais je tiens à rappeler que la banque à valider son projet et qu’il gère ses revenus locatifs comme un chef d’entreprise. De plus, il serait bon de savoir la localisation de ces biens : grandes villes ou villes moyennes. La banque parie aussi sur la prise de valorisation de son patrimoine et pas uniquement son niveau de rémunération.

      Au moins c’est un article qui fait régir.

  15. Emprunt immo 1,4M € en étant au chomage sans revenus , ça c’est fait ! résultat , 7000 € par mois d’échéances , 23000 de loyers , reste a vivre 16000 € et toujours au chômage ( là dessus je mets de coté pour les taxes foncieres et les impots )

  16. Thierry says:

    51 commentaires depuis mon premier de début juin ! Le moins qu’on puisse dire, c’est que j’ai lancé le débat 😉en réponse à beaucoup, bien sûr qu’il n’y a pas que crédit logement et qu’il y a bien d’autres organismes de caution et le PPD (privilège de prêteurs de deniers) et l’hypothèque. Il y a aussi les faux bulletins de salaire qui sont légions, les fausses pièces d’identité, les faux justificatifs de domicile, les fausses 2035 et les bilans falsifiés ainsi que les comptes de résultats falsifiés. Après l’étude, l’analyse et l’octroi ou le refus de centaines de demandes de crédits immobiliers, j’en ai vu. Mais oui celui qui veut tricher, mentir, omettre peut le faire et prend ses responsabilités. Pour lui mais aussi pour le cas échéant sa famille. Et encore une fois, il y a l’obtention des crédits mais aussi l’assurance de ces crédits. En cas de décès prématuré, si le pot aux roses est découvert, adieux prise en charge du remboursement du ou des prêts. Bref… on peut aussi rouler à 180 sur départementale… ou pas !

  17. adnstep says:

    Parfois, on a des petits problèmes, quand on se charge trop : https://www.wiseed.com/fr/projet/32950672-saint-tropez

  18. Karlito Pouet says:

    Cela me rappelle un temps où des Américains à faibles revenus s’endettaient pour acheter des biens immobiliers ! Bien que ces dossiers soient à risque le système était bien huilé avec une hausse constante des prix de l’immobilier.

    On appelait ça les Subprimes.

    Tiens tiens…

    On se demande bien pourquoi le HCSF a sonné la fin de la récréation !

  19. Bonjour,
    A propos de Crédit-Logement, mon prêt garanti par C-L arrive au bout.
    Quel est le % du montant de la caution (1.487 euros pour un prêt de 122.000 euros souscrit il y a 10 ans) qui me sera remboursé ?
    Bonne journée à tous,
    Bon déconfinement,
    Cdlt,
    GC

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