Depuis la fin de l’année 2019, le haut conseil de stabilité financière impose aux banques de respecter de nouveaux critères d’endettement et de durée du crédit immobilier avant d’accorder un prêt bancaire. Si ces critères sont déjà mis en œuvre depuis le début de l’année 2020, une certaine flexibilité était encore constatée de la part de certaines banques.
Après le confinement et l’arrêt total, mais temporaire, de l’activité des prêts immobiliers, ces nouveaux critères devraient s’imposer de manière rigoureuse lors de la reprise de l’activité.
Les banques sont aujourd’hui centrées autour de l’accompagnement des entreprises et le prêt aux entreprises ; Le crédit immobilier pourrait mécaniquement être délaissé par les banques qui doivent faire face à une forte demande de prêt de la part des entreprises. Une banque n’a pas des capacités de prêt illimitées. La forte demande de prêt professionnels pourrait l’obliger à réduire son activité sur les prêts immobiliers.
Cette réduction d’activité sur les prêts immobiliers devrait se traduire par la volonté ferme de respecter les nouveaux critères d’endettement imposés par le HCSF. Il s’agit là d’une mauvaise nouvelle pour un marché immobilier dont le dynamisme des années 2018 et 2019 trouvait son origine dans une capacité à s’endetter massivement, et parfois même au delà du raisonnable (notamment en ce qui concerne l’investissement locatif). Selon les chiffres de l’année 2019, ce sont -+ 20% à 40% des crédits immobiliers accordés en 2019 qui pourraient ne plus l’être en 2020 en application de ces nouveaux critères d’endettement (20% des prêts d’acquisition de la résidence principale et 40% des crédits immobiliers locatifs).
 
Les taux de crédit immobilier devraient donc rester globalement faibles malgré quelques hausses (cf notre comparateur de crédit immobilier pour connaître le taux immobilier auquel vous pourriez prétendre), mais votre capacité d’emprunt pourrait en être affectée.

 

Quels sont les nouveaux critères pour obtenir un crédit immobilier en 2020 ?

Ainsi, officiellement depuis le début de l’année 2020, mais appliqué avec rectitude après la fin du confinement, les nouveaux critères pour obtenir un crédit immobilier sont les suivants :

  • Taux d’endettement MAXIMUM de 33% calculé par différence entre les revenus nets imposables et le total des charges mensuelles de l’emprunteur. Il convient donc, tout simplement de réaliser une division entre votre revenus au numérateur et vos charges au dénominateur :
      • Revenus : Salaire fixe + Moyenne du salaire variable sur les 3 dernières années ; Rémunération du dirigeant d’entreprise (salaire+ rémunération du gérant + dividendes) moyenne sur les 3 dernières années ; Revenus immobiliers net imposables (revenus fonciers ou revenus BIC de location meublée) hors charges exceptionnelles et travaux ; … et tout autres revenus stables sur la durée du crédit immobilier. La définition précise des revenus de l’emprunteur correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents. 

 
 

      • Charges : Mensualité de crédit immobilier (y compris mensualité de crédit immobilier locatif – Il ne faut pas faire de compensation avec le loyer perçu pour calcul un effort net) ; Mensualité de crédit consommation ; Pension alimentaire à verser ; Loyer à payer si vous restez locataire de votre résidence principale avec l’investissement immobilier à financer.

 

  • Durée du crédit immobilier MAXIMUM de 25 ans

 

  • Possibilité d’obtenir un crédit immobilier malgré un taux d’endettement supérieur à 33% si l’encours total de crédit immobilier est inférieur à 7 années de revenus de l’emprunteur.

 

Simulation : Quelle est votre capacité d’emprunt résiduelle avec l’application de ces nouveaux critères d’endettement ?

Pour vous aider dans vos simulations, nous venons de finaliser un simulateur qui vous permettra de calculer votre capacité d’emprunt résiduelle.

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