Les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles et en baisse permanente depuis le début de l’année 2019, les volumes de crédit immobilier sont très importants et en forte augmentation, et les volumes de transaction immobilières dépassent les sommets du million de transaction sur une année ! Bref, le marché immobilier est particulièrement dynamique, nous sommes proche d’une euphorie qui se traduit par une hausse des prix de l’immobilier.

L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier est au cœur de cette euphorie du marché immobilier et doit pouvoir expliquer une part non négligeable des prix de l’immobilier constatée depuis quelques mois – et la petite hausse pour ce mois de Novembre n’y change rien comme nous vous l’expliquons dans cet article : « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour Novembre 2019 : De légères hausses de taux » –

Néanmoins, selon le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), dans sa dernière note « Diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel« , « le niveau actuel des prix de l’immobilier ne paraît pas constituer un risque de premier ordre pour la stabilité financière :

– Il n’y a pas de signe clair de surévaluation, le niveau des prix s’expliquant assez bien dès lors que sont prises en compte les conditions de financement ;

– Les ménages propriétaires sont peu exposés à une baisse des prix car celle-ci n’affecterait pas leur capacité de remboursement et l’impact macroéconomique d’une baisse des prix serait limité. »

Bref, une baisse des prix de l’immobilier qui trouverait son origine ne serait pas problématique pour la stabilité financière du pays. En revanche, ce ne serait probablement le cas si la situation devait se poursuivre dans les prochaines années.

En effet, toujours selon ce dernier rapport du HCSF, « les pratiques d’octroi des crédits immobiliers s’assouplissent de manière progressive mais continue, avec notamment une augmentation des pratiques a priori les plus risquées (allongement des maturités, augmentation des taux d’effort individuels, hausse de la part des taux d’effort supérieurs à 35%, hausse de la part des taux d’apports inférieurs à 5%).

Ces dynamiques ont des conséquences pour les ménages et les banques :

  • Alors que le sentiment des ménages emprunteurs sur leurs charges de remboursement et leur situation financière ne s’est pas amélioré à la faveur de la baisse des taux, la part du revenu des ménages consacrée au remboursement de la dette est repartie à la hausse et devrait continuer si les prix augmentent à nouveau (moins d’espace pour une baisse des taux ou un allongement de la maturité). Cette hausse de l’endettement appelle à la vigilance d’autant qu’elle s’accompagne d’une dégradation des conditions d’octroi.

 

  • L’analyse de la tarification des crédits immobiliers suggère une dégradation des marges sur la production depuis 2012 avec une stabilisation à des niveaux très faibles à partir de 2016. Compte tenu de l’importance des rachats et renégociations entre 2015 et 2017, cette baisse des marges s’est rapidement traduite par une baisse de la rentabilité des encours de crédits immobiliers (baisse de l’ordre de 60 points de base (pb) entre 2016 et 2019 soit environ 6Md€par an) et les perspectives de redressement sont faibles, ce qui pèse sur leur rentabilité globale. Le HCSF est vigilant quant aux risques associés à toute nouvelle vague de renégociation.« 

 

Celui qui saura lire entre les lignes comprendra :

  • Qu’une baisse des prix de l’immobilier qui trouverait son origine dans un durcissement des conditions de financement (hausse des taux, augmentation de l’exigence d’apport, encadrement du taux d’endettement) ne serait pas problématique pour la stabilité financière.
  • En revanche, l’excessive concurrence entre les banques les conduisent à octroyer plus facilement des crédits immobilier en réduisant leurs exigences d’apport ou de taux d’endettement ; Il s’agit là d’un risque pour la stabilité financière ;
  • L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier est problématique pour le modèle économique des banques, notamment à cause des renégociations de crédit immobilier. Il s’agit là, à nouveau, d’un risque pour la stabilité financière.
  • Au final, Il convient donc de trouver des solutions pour rétablir la solidité financière des banques et réduire l’octroi de crédit immobilier (même si cela doit passer par un marché immobilier moins dynamique dont les conséquences sont jugées non déstabilisantes pour l’économie).

 

Le HCSF fait fuiter des pistes de réflexions pour encadrer le crédit immobilier et encourager la hausse des taux de crédit immobilier.

De manière inopinée, le journal Les Echos publie aujourd’hui les pistes de réflexion de Berçy pour restaurer la solvabilité des banques, même, et vous allez le constater, ces propositions sont contraires aux intérêts des emprunteurs.

Selon le journal, quatre préconisations pourraient être émises :

  • Encadrer le taux d’endettement à 33% et interdire l’octroi de crédit immobilier aux emprunteurs dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% ; Notons qu’aujourd’hui, 25% des crédits immobiliers sont octroyés alors que le taux d’endettement de l’emprunteur est supérieur à 35% ;
  • Augmenter le montant des pénalités de remboursement anticipé (IRA) pour décourager les renégociations de crédit immobilier qui pèsent sur la rentabilité des banques ; Aujourd’hui, les indemnités de remboursement anticipées sont de 3% plafonné à 6 mois d’intérêt (= 1/2 du taux de crédit immobilier nominal). Il s’agirait d’augmenter ce plafond de 6 mois d’intérêt ;
  • Augmenter les taux d’usures ou modifier la formule de calcul du TAEG pour faciliter les augmentations de taux de crédit immobilier. A ce titre, il pourrait s’agir de retirer le coût de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG (cf »Le refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure va t’il bloquer le marché immobilier ?« ) ;
  • Créer un taux de crédit immobilier plancher, un taux en deçà duquel les banques ne pourraient pas descendre, une forme de taux d’usure inversé.

 

Attention, il s’agit là d’une information non officielle ; Une fuite organisée dans le journal les Echos. Qui en est à l’origine ? Pourquoi une telle « bombe » est elle lancée ? Quel est l’intérêt de celui qui veut que cette information soit diffusée ? Cette sortie organisée est étonnante.

Ensuite, le message est limpide : Berçy semble décidé à prendre des mesures qui pourraient avoir pour conséquence d’augmenter le coût de votre crédit immobilier, freiner les octrois de crédit immobilier et améliorer la rentabilité financière des banques.

Les conséquences pour le marché immobilier pourraient être fortement négatives ! (mais ce n’est pas grave puisque le HCSF estime qu’une baisse des prix ne serait pas de nature à remettre en cause la stabilité financière du pays).

A suivre …

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38 Comments

  1. julien bonnetouche says:

    Surement encore un Énarque diplômé de Bercy derrière cout cela ??

  2. Je suis attristé devant tant d’efforts pour protéger « nos » banques. Et encore plus content d’utiliser ,désormais, les services de neobanques bien plus modernes et efficaces que ces dinosaures. Certes pas de crédit possible mais au moins pas de blabla ni de frais tordus.
    De toutes façons quand l’état s’en mèle, cela sent mauvais. Jamais vu un étatiste entrepreneur réussir sans l’aide de copains.

  3. « Augmenter le montant des pénalités de remboursement anticipé (IRA) pour décourager les renégociations de crédit immobilier qui pèsent sur la rentabilité des banques ; Aujourd’hui, les indemnités de remboursement anticipées sont de 3% plafonné à 6 mois d’intérêt (= 1/2 du taux de crédit immobilier nominal). Il s’agirait d’augmenter ce plafond de 6 mois d’intérêt »

    Sauf cas où le remboursement anticipé n’entraîne pas de pénalités : vente RP pour cause mutation, notamment.

  4. Bercy fait le choix entre sauver les biens et sauver des emplois. Je ne vois pas ce qu’il y a de choquant. Les propriétaires immobiliers n’achètent pas pour revendre donc il n’y a aucun problème.
    Quant à ceux qui ont fait de la défiscalisation… qu’ils apprennent à compter.

    • Une économie administrée : ah oui on a déjà connu avant la chute du mur de Berlin!!! Ça avait l’air de marcher très bien et pourtant ils voulaient tous venir à l’ouest….c’est Bercy qui est à l’ouest!!

      • Sauver des emplois de cette façon là autant les transformer en fonctionnaires. Il faudra faire la même chose avec l’automobile, et après avec un autre secteur’ etc…..en voilà une belle aventure pour notre beau pays.

    • « Les propriétaires immobiliers n’achètent pas pour revendre  »

      La moyenne de durée de détention d’une RP oscille entre 7 et 10 ans selon les périodes. Autant dire que beaucoup de propriétaires achètent, et revendent, pour des raisons variées.

      • Comment avez-vous calculé ce chiffre (La moyenne de durée de détention d’une RP oscille entre 7 et 10 ans ?) . Je vous rappelle qu’il y a en France 35 millions de logements, et que donc si il y avait UN million de logements revendus chaque année, ( ça n’arrive jamais, sauf en 2019 où effectivement le million sera dépassé ), la détention moyenne d’un logement serait alors de 35 ans.

        • Mais non, la phrase est très précise. Je me suis fait avoir aussi : En 2019, la durée moyenne de détention des logements vendu était entre 7 ans et 10 ans.

          Il serait intéressant de creuser cette statistique : Que je viens d’hériter du bien de mes parents qu’ils détenaient depuis 40 ans, je le vend alors que j’en était propriétaire depuis 6 mois 🙂

          Je veux bien avoir la source de cette statistique.

          • Oui, et il s’agit plus exactement des prêts remboursés par anticipation. La stat provenait de feu le Crédit Foncier. Et plus spécifiquement encore, elle concerne les ménages actifs.

            La moyenne de détention, si on compte RP + résidences secondaires + locatif est autour de 50 ans.

            Personnellement je n’ai jamais gardé une RP plus de 6 ans, et si je vendais au lieu de louer, c’est bien parce qu’en comparant avec la location ce ce bien, j’y gagnais à la revente et je pouvais racheter ou louer là où j’étais muté.

            Et évidemment, quand vous n’êtes plus actifs, vous gardez votre bien plus longtemps, encore que les personnes âgées n’hésitent plus à revendre pour acheter plus petit ou se rapprocher des enfants.

            Si je fais l’historique de ma dernière RP : construction en 1986, revente en 1999 cause décès, revente en 2014 cause rapprochement avec leur fille, revente en 2019 cause mutation. Durée moyenne de conservation : 11 ans.

            • Enfin bref, Damien a raison: « « Les propriétaires immobiliers n’achètent pas pour revendre », puisque la durée de détention moyenne d’un bien immobilier en France est autour de 50 ans selon vous. !!.l N’ accordez pas grand intéret aux statistiques des banques, ces statistiques ne sont faites que pour induire en erreur d’éventuels investisseurs. ( j’avais déjà vu cette statistique de merde, et je savais qu’ils mélangeaient durée de détention, et prets remboursés par anticipation, ce qui n’a rien à voir du tout 😉 ). de même, je pourrais également vous démontrer (aussi facilement) que certaines statistiques de l’insee sont fausses, sous un vernis de vérité. Bref, soyez vigilant quand vous reprenez ici des articles de presse (presse qu’on pourrait pourtant croire sérieuse, je vous l’admets). Gardez toujours un esprit critique 😉

              • Mon cas particulier est le parfait contre exemple, et je ne suis pas seul dans ce cas. Beaucoup de propriétaires, actifs, souvent en région parisienne ou dans les régions où l’économie va bien, achètent et revendent au gré des mutations ou de l’évolution de leur famille (naissance, décès, divorce, départ des enfants, retraite,…).

                Que le nombre d’achats/reventes paraisse faible au regard du nombre de propriétaires stables ne doit pas faire oublier que pour cette population-là, les actifs urbains, l’assertion « Les propriétaires immobiliers n’achètent pas pour revendre » est tout à fait fausse. Ces gens, dont je fais partie, tiennent compte également des facilités de revente quand ils achètent une RP, car ils savent bien qu’il n’y resteront pas éternellement.

                D’autre part, il s’agit ici effectivement des remboursements par anticipation de crédits liés à une vente. Or, l’exemple de GF le montre, bien des ventes peuvent se faire sans dénouement de crédit.

                Enfin, la moyenne de détention est autour de 50 ans si on compte RP + résidences secondaires + locatif. Si une personne change de RP tous les 10 ans mais garde ses 5 studios loués pendant 40 ans, pensez-vous qu’on puisse dire qu’un propriétaire n’achète pas pour revendre ?

                Bref, il faut toujours se méfier des généralisations et des moyennes. Surtout dans l’immobilier.😊

                Au final, je répète ce que j’ai dit : beaucoup de propriétaires achètent, et revendent, pour des raisons variées.

    • En 2006, les Français qui revendaient leur appartement en étaient propriétaires, en moyenne, depuis 6 ans et 2 mois. En 2017, au moment de la transaction, ils le détenaient depuis 9 ans et 6 mois. Même phénomène pour les maisons : les Français en étaient propriétaires depuis 7 ans et demi en 2006 lorsqu’ils les revendaient. En 2017, ils les remettent sur le marché après 10 ans et quatre mois de détention.

      Plusieurs raisons expliquent ce phénomène. La première est tout simplement l’incertitude sur les prix. A partir de 2007, le marché immobilier a connu beaucoup de soubresauts. Et quand un marché est en dent de scie, les propriétaires ou candidats à la propriété ne sont pas en confiance. La violente crise qui a touché les marchés financiers en 2008 a eu pour conséquence que beaucoup de Français ont stoppé net leurs projets de déménagement.

      Pas le moment d’acheter, pas le moment de vendre, surtout avec des prix moyens qui ont encaissé une violente baisse de 11% en à peine un an et demi, entre fin 2007 et mi-2009. Par-dessus-le-marché, lorsqu’on paye un bien au prix fort, (les prix de fin 2007 étaient alors au plus haut), il faut pouvoir en amortir les frais d’acquisition, dits « frais de notaire », qui sont proportionnels au prix déboursé. Et donc on est obligé vde garder le bien plus longtemps.

      (Challenges)

  5. Une économie administrée : ah oui on a déjà connu avant la chute du mur de Berlin!!! Ça avait l’air de marcher très bien et pourtant ils voulaient tous venir à l’ouest….c’est Bercy qui est à l’ouest!!

  6. Les gens un peu intelligents iront emprunter à l’étranger un peu moins c… ! et qui sera le dindon de la farce La France RSS !

    • Il faut se rendre quand même à l’évidence, l’immobilier est une rente de situation dans certaines villes. Pendant ce temps, les entreprises ne se développent pas (sauf si elles sont dans le BTP) et doivent détruire des emplois. Cette situation fait donc peser un risque économique important sur l’ensemble du pays.

    • Etant donné que le salaire n’est pas une denrée infinie, tout euro supplémentaire consacré à l’immobilier n’est pas consacré à acheter des biens de consommation ou des services. Donc c’est de l’argent fléché vers la pierre, j’oserais même dire de l’argent frais et vivant transformé en pierre inerte et morte.

      • Pensez-vous que des actions de « bon père de familles » style Air liquide ne sont pas une situation de rente?
        Si vous les détenez sur le long terme dites moi en quoi cela fait marcher l’économie.

      • Certes, mais c’est aussi vrai de toutes les dépenses contraintes : électricité, eau, gaz, carburant, tous biens chargés en taxes, des assurances, obligatoires, et jamais en baisse, des impôts et taxes nationaux.

        Notez bien aussi que l’élévation continue des prix de l’immobilier est aussi, en partie, due à ces taxes : droits de mutation, taxes d’enregistrement, qui viennent renchérir le coût d’acquisition, et qui l’obligent à revendre toujours un peu plus cher s’il veut rentrer dans des frais.

        Et si l’immobilier baissait, ces droits et taxes diminueraient, car proportionnels au prix de vente, et donc seraient remplacés par d’autres taxes et impôts.

  7. C’est marrant, de les voir s’agiter pour corriger les effets néfastes de leur politique de QE. Ça devait résoudre tous les problèmes. Quoique, comme dit Christine :  » ça aurait été encore plus pire si on n’avait pas fait de QE, vous auriez pu avoir des monceaux de dettes ».

    Bon, il fut un temps, dans les années 80-90, où on avait des tonnes d’inflation, et des taux immo hyper élevés. Et c’était mal. Comme disait Bérégovoy, l’inflation, « est toujours un impôt pour les pauvres et une subvention pour ceux qui ont du bien au soleil « .

    C’est pas faux, mais l’inflation n’a pas eu que des effets négatifs.

    L’inflation se traduit par une hausse des prix continue et cumulative. Elle provoque donc, inéluctablement, une érosion du pouvoir d’achat. Il est clair que cette érosion est ressentie plus douloureusement par ceux dont les revenus sont faibles, voire très faibles, que par ceux qui vivent plus aisément. Pour les premiers, c’est le nécessaire qui est amputé ; pour les seconds, c’est seulement le superflu. On repasse du bio au normal et le tour est joué.

    Mais l’inflation n’a pas que des inconvénients : toute une génération a pu devenir propriétaire de son logement, dans les années cinquante à soixante-dix, grâce à l’inflation. Les emprunts étaient lourds, mais l’inflation allégeait chaque année un peu de ce poids. Le calcul est facile à faire : les prêts immobiliers  » aidés  » (à taux réduit grâce à une prise en charge partielle par l’Etat) coûtaient environ 5 %, alors que la hausse du coût de la vie était de 4 % par an minimum. Le taux réel, c’est-à-dire le coût de l’emprunt en termes de pouvoir d’achat, était donc de l’ordre de 1 % (voire moins, dans certains cas, lorsque l’inflation s’accélérait sans que les taux puissent être révisés à la hausse). Bref, pour l’investisseur, le coût n’était pas plus élevé qu’aujourd’hui, mais les prix immo étaient bien plus bas !

    Mais ce n’est pas tout : les 100 000 F empruntés en 1965, qui représentaient environ trois ans de salaire moyen de l’époque, ont été remboursés sur 15 ou 20 ans. Grâce à l’inflation, le montant effectivement remboursé n’a représenté qu’environ un an et demi de salaire moyen. Si bien qu’au total, dans cet exemple assez basique, tout s’est passé comme si l’emprunteur avait payé chaque année 1 % de pouvoir d’achat tout en bénéficiant d’une remise de dette d’environ la moitié. Le reste a été payé par l’inflation. Certes, encore fallait-il que le salaire suive au moins l’inflation. Ce fut le cas, puisque le SMIC (le SMIG, plutôt), augmentait au rythme de l’inflation.

    • Sauf qu’à ces époques (des années 50 à fin 90 environ), les salaires suivaient voire plus (avec les avancements, promotions, intéressement, participation, …) que l’inflation. Ce qui est loin d’être le cas aujourd’hui sauf quelques privilégiés ou secteurs en manque de personnel 🙁

    • La PROFITABILITE, le maître mot du capitalisme :

      [ La condition essentielle pour la réduction du chômage

      Vous savez que j’attache une importance déterminante à la notion de profitabilité du capital.

      C’est une notion centrale en système capitaliste puisque c’est le système dans lequel on produit pour le profit.

      On ne produit pas pour le chiffre d’affaires ; même les Chinois ne le font plus. Si on le faisait, on ferait faillite, tout simplement.

      On produit pour le profit à la fois pour rentabiliser le capital des actionnaires, pour payer les intérêts des dettes et pour s’autofinancer.

      En France, la politique suivie par Emmanuel Macron est très cohérente sous cet aspect. Il cherche à remonter le taux de profitabilité du capital français pour que nous soyons plus compétitifs, pour que nous investissions ; c’est la condition de la réduction du chômage.

      Mais il ne peut pas le dire dans un pays qui reste culturellement traumatisé par le communisme et l’anticapitalisme !

      Toutes les mesures de Macron convergent vers ceci : réduire les coûts salariaux, baisser les charges, baisser les niveaux de vie, rogner les dépenses sociales, les retraites, donner des avantages fiscaux aux entreprises afin de faire remonter le taux de profitabilité du pays.

      Le seul ratio qui intéresse le capitalisme

      La profitabilité du capital mesure le ratio du profit divisé par le capital total engagé. C’est le seul ratio qui intéresse le capitaliste car il mesure ce que lui rapporte son capital. Si le capital ne lui rapporte pas assez, il cesse d’investir, retire ses billes, part à l’étranger, etc.

      La profitabilité est différente de la marge bénéficiaire qui, elle, est le ratio du profit divisé par le chiffre d’affaires.

      La marge bénéficiaire ne tient pas compte du fait que, pour réaliser un profit, on peut utiliser plus ou moins de capital. L’entreprise peut être plus ou moins « lourde » en capital.

      Les économistes officiels ne veulent pas entendre parler de ce ratio de la profitabilité : s’ils en parlaient, on saurait que le système n’est pas un système de satisfaction des besoins mais un système d’accumulation de capital.

      La comptabilité nationale se garde bien de publier les éléments pour calculer ce ratio !

      Les critiques contre la Bourse et le CAC 40 tournent autour de cette question de besoin de profitabilité pour faire tourner l’économie.

      Il faut savoir que la profitabilité du capital en France est très insuffisante. Elle est faible comparée à celle des Etats-Unis et aussi celle des Allemands : cela explique beaucoup de choses.

      Cependant, les économistes sont obligés d’en tenir compte implicitement sous la forme dérivée de la compétitivité et de l’attractivité d’un pays pour attirer les capitaux mondiaux.

      En régime de libre circulation des capitaux, si on n’est pas assez profitable, les capitaux s’en vont !

      Une crise qui vient de – très – loin

      La crise économique actuelle vient de loin. Elle a pour origine la chute tendancielle de la profitabilité du capital depuis la fin de la guerre.

      Le financiarisme, la financiarisation sont des artifices du système pour masquer et compenser la chute de la profitabilité du capital.

      La baisse des taux d’intérêts qui encourage le recours aux dettes bon marché fait partie de ces artifices, la création de monnaie également. Les béquilles données au capital comme le CICE s’analysent de la même façon.

      Des économistes alternatifs planchent sur ces questions ; ils retravaillent les données afin de faire apparaitre ce ratio de profitabilité du capital et en tirer des enseignements sur l’état de l’économie.

      Voici une version de bonne qualité sur ces travaux. Vous constaterez que c’est une tendance entrecoupée de hauts et de bas – rien n’est linéaire !

      En vérité, la profitabilité du capital US rechute depuis quatre ans, mais cela est masqué par les astuces comptables, les pratiques d’ingénierie financière comme les rachats d’actions et le leverage aggravé.

      Ceci explique l’absolue nécessité de continuer à produire toujours plus de dette même si c’est dangereux pour la stabilité financière – et de « sécuriser » cette dette par la production de liquidités (les QE) et les taux bas (taux réels zéro).

      Le besoin de compenser la tendance à la baisse de profitabilité du capital par le recours aux dettes explique ce que l’on ne vous dit surtout pas : pourquoi il faut une inflation minimum de 2% ! Il le faut pour alléger les dettes et faire tenir la bicyclette. ]

  8. « Encadrer le taux d’endettement à 33% et interdire l’octroi de crédit immobilier aux emprunteurs dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% » –> Je trouve cette norme d’une stupidite infinie et quand je travaillais en banque, je la combattais deja sans relache pour faire passer des dossiers. Voici 7 aberrations!!!

    1 : Un couple qui a 10.000E de revenus et consacre 50% de ses revenus a un pret immobilier a encore 5.000E pour vivre. C’est bien plus facile qu’un couple qui gagne 3000E et consacre 33% de ses revenus et a qui il reste 2000E pour vivre. Le reste a vivre est tellement plus interessant que le taux d’endettemment…

    2 : On vient de passer au prelevement a la source.
    Une personne seule qui gagne 2000E net par mois avant cette mesure pouvait avoir un credit de 666EUR sur une base d’endettement a 33%. Maintenant son revenu net s’etablit a environ 1800E, cela veut-il dire que son echeance maximale est de 600EUR (Perte de capacite d’emprunt de 10%??? Juste comme cela…)

    3 : On ne prend pas assez en compte la diversite des revenus surtout en cas de revenus locatifs.
    Quand un revenu locatif couvre environ 120% du cout d’un credit (il couvre donc souvent des charges et la taxe fonciere et une partie des impots sur le revenu genere). En gros, ca s’autofinance alors pourquoi le compter comme un endettement qui impacte le budget mensuel.

    4: CDI depuis plus de 6 mois… Quelle stupidite! J’ai 3 credits immobiliers et a chaque fois, je les ai souscrits et obtenus juste avant de demissionner. Par contre regarder la recurrence des revenus et les periodes d’inactivite seraient plus interessantes ainsi que l’evolution des revenus sur les 3 dernieres annees.

    5 Les specificites : J’ai fait le choix d’avoir un logement bien plus cher pour vivre pres de mon lieu de travail. De ce fait, depuis quelques annees, au lieu d’avoir deux voitures (Mr et Mme), je n’en ai aucune et je marche. Pas de controle technique(10eur/mois, pas d’entretien (50Eur par mois), pas d’achats de vehicules (100Eur par mois), pas d’essence (100Eur par mois, pas d’assurances automobile(50Eur/mois). Soit une economie d’environ 600Euros par mois. La regle des 33% n’en tient absolument pas compte.

    6 Le patrimoine global : Le Canada offre de se reendetter au fur et a mesure des remboursements effectues en se basant sur les garanties.
    Exemple : vous aviez un pret de 300K et il ne reste plus que 100K a rembourser : Une banque canadienne ayant une garantie immobiliere de 300K sur votre bien, acceptera facilement un autre projet dans les 200K. Quelle intelligence et flexibilite.

    Idem avec les liquidites, celui qui dispose de 50K de cash pourra voir venir meme si son taux d’endettement est superieur a 40%. En revanche celui qui a un taux d’endettement a 25% mais avec une epargne proche de 0 presente un bien plus grand risque.

    7 Les fins de prets : J’ai un pret qui se termine dans 2 ans avec une grosse echeance (gros impact sur le taux d’endettement) mais un petit capital restant du et sur un bien d’une grande valeur.
    Exemple : Bien immobilier de 200K sur lequel il reste 20K avec des echeances a 650E. Cela doit-il me bloquer dans l’obtention d’un nouveau pret…

    Pour conclure : J’ai un Reve. Celui que les prets immobiliers soient accorder en fonction de la qualite de gestion des depenses des foyers (des habitudes), en fonction de leurs evolutions de patrimoine, en fonction de l’evolution de leurs revenus.
    Le taux d’endettement et le reste a vivre sont des indicateurs bien insuffisants… En gros recompenser les vertueux plutot que de se borner a une pauvre division qu’un CE2 pourrait effectuer…

    • Que du bon sens !
      Je retiens notamment le point 5. : Ça a fait justement partie de mes critères de décision ! Au delà de l’économie sur le véhicule, il faut aussi penser au gain de temps !

      • Une banque dit que « Le bon sens a de l’avenir »… On verra si le slogan est suivi d’effets…

        • Et comme elles n’en ont jamais eu leur avenir est derrière elles…du moins je l’espère. Je ne les ai jamais aimées et me suit battu toute ma vie avec elles pour tous les points énumérés par Bardât (en tant que particulier ou patron de petite pme).

    • Sur le point 5, comment faites-vous pour partir en week-end en province, en vacances ou encore aller voir votre famille dans le Loir et Cher, …. ?

      • Non, rassurez-vous, j’avais conservé mon véhicule. Mais j’ai fait ces 5 dernières années environ 2000 km par an, donc économie de carburant, de pneus, un entretien tous les trois ans, et une ristourne sur l’assurance. Et à vrai dire, si j’avais su, j’aurais revendu la voiture en arrivant. Seuls 35% des Parisiens possèdent un véhicule.

        Pour les vacances, je prenais le train, ou l’avion. Marre de me taper 800km dans les embouteillages. Trop vieux pour ça.

        Le WE, je le passais le plus souvent à Paris, pour en profiter un maximum, sachant que je devrais partir. Bon, je viens tout de même de faire un A/R en train pour Léonard de Vinci, je ne pouvais pas rater ça.😁

        Et enfin, je n’ai pas de famille dans le Loir-et-Cher (Mais ça ne me gène pas de marcher dans la boue).

        Maintenant, j’habite Toulon. Je vais toujours bosser à pieds ou à vélo (1km800 de porte à porte), idem pour les courses et pour aller au centre ville. Mais par contre, pour le reste, un véhicule est nécessaire.

        Evidemment, pour tous ceux qui habitent à l’extérieur, le véhicule est indispensable. La densité de transports en commun n’a rien à voir avec Paris, même si la ligne TER Marseille-Toulon est la plus fréquentée après celles d’IdF.

        • Ma question s’adressait plutôt à Bardat mais je suppose qu’il va faire une réponse à peu près identique.
          Quant au Loir-et-Cher c’était au hasard en hommage à Michel D.

          • « Quant au Loir-et-Cher c’était … » Oui, j’avais bien saisi. 👢🦆☕…

          • Je vis a Malte depuis 2 ans. L’ile fait environ 15km sur 25km. En cas de besoin sur Malte (Hopital, rendez-vous), je paye un « Bolt » (equivalent d’UBER).
            Mais ici, j’ai decide de vivre a Sliema (le lieu ou se concentre 80% des emplois et ou les prix explosent. Je paye 1500E de loyers pour un 100m2 de bon standing (moins de 10min de mon travail a pied et avec la mer a 150m).

            Mon propos n’etait pas de promouvoir une vie sans voiture> Je vouslais indiquer que si faisais le choix d’habiter dans un logement bas de gamme et eloigne de Sliema (env 500Euros par mois pour un 70m2 bas de gamme), mon taux d’endettement serait calcule tout autrement alors qu’il faudrait 2 voitures pour mon couple.

            Quand je vais dans « le Loir et Cher », je prends l’avion puis loue une voiture ou le train.

            Mon calcul pour information :
            Revenu M. + Mme =5000
            Revenu Foncier de 3 biens 2000.

            Pret pour 1500Euros
            Loyer pour 1500Euros

            3000/7000 = 43% Avant projet
            Des banquiers m’ont ri au nez quand j’ai presente un nouveau projet d’investissemnt locatif.

            Alors que avec un reste a vivre de 4000E – on est hyperlarge.
            Que sur mes 3 credits immobiliers, il me reste que 170K a payer pour un patrimoine estime a 500K…

  9. julien bonnetouche says:

    Depuis le début, j’ai le sentiment que tout cela va faire long feu.
    D’ailleurs c’est présenté comme un projet.
    Deux points me « titillent  » :
    Si le problème vient des taux, alors c’est d’abord sur les taux qu’il faut agir. en effet, si la tendance à la baisse des taux perdure, ou s’accentue, rien n’y fera. A pisser contre le vent, on rencontre des problèmes…

    Et puis cela semble une mécanique énarchique compliquée, comme on les connait en France, qui aurait pour but d’empêcher la tendance naturelle des français. Si ils veulent acheter ils achèteront.Énarque ou pas.

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