Crédit immobilier : Berçy travaille à la hausse des taux pour sauver les banques au détriment du marché immobilier

Les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles et en baisse permanente depuis le début de l’année 2019, les volumes de crédit immobilier sont très importants et en forte augmentation, et les volumes de transaction immobilières dépassent les sommets du million de transaction sur une année ! Bref, le marché immobilier est particulièrement dynamique, nous sommes proche d’une euphorie qui se traduit par une hausse des prix de l’immobilier.
L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier est au cœur de cette euphorie du marché immobilier et doit pouvoir expliquer une part non négligeable des prix de l’immobilier constatée depuis quelques mois – et la petite hausse pour ce mois de Novembre n’y change rien comme nous vous l’expliquons dans cet article : « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour Novembre 2019 : De légères hausses de taux » –
Néanmoins, selon le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), dans sa dernière note « Diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel« , « le niveau actuel des prix de l’immobilier ne paraît pas constituer un risque de premier ordre pour la stabilité financière :

– Il n’y a pas de signe clair de surévaluation, le niveau des prix s’expliquant assez bien dès lors que sont prises en compte les conditions de financement ;

– Les ménages propriétaires sont peu exposés à une baisse des prix car celle-ci n’affecterait pas leur capacité de remboursement et l’impact macroéconomique d’une baisse des prix serait limité. »

Bref, une baisse des prix de l’immobilier qui trouverait son origine ne serait pas problématique pour la stabilité financière du pays. En revanche, ce ne serait probablement le cas si la situation devait se poursuivre dans les prochaines années.
En effet, toujours selon ce dernier rapport du HCSF, « les pratiques d’octroi des crédits immobiliers s’assouplissent de manière progressive mais continue, avec notamment une augmentation des pratiques a priori les plus risquées (allongement des maturités, augmentation des taux d’effort individuels, hausse de la part des taux d’effort supérieurs à 35%, hausse de la part des taux d’apports inférieurs à 5%).
Ces dynamiques ont des conséquences pour les ménages et les banques :

• Alors que le sentiment des ménages emprunteurs sur leurs charges de remboursement et leur situation financière ne s’est pas amélioré à la faveur de la baisse des taux, la part du revenu des ménages consacrée au remboursement de la dette est repartie à la hausse et devrait continuer si les prix augmentent à nouveau (moins d’espace pour une baisse des taux ou un allongement de la maturité). Cette hausse de l’endettement appelle à la vigilance d’autant qu’elle s’accompagne d’une dégradation des conditions d’octroi.

• L’analyse de la tarification des crédits immobiliers suggère une dégradation des marges sur la production depuis 2012 avec une stabilisation à des niveaux très faibles à partir de 2016. Compte tenu de l’importance des rachats et renégociations entre 2015 et 2017, cette baisse des marges s’est rapidement traduite par une baisse de la rentabilité des encours de crédits immobiliers (baisse de l’ordre de 60 points de base (pb) entre 2016 et 2019 soit environ 6Md€par an) et les perspectives de redressement sont faibles, ce qui pèse sur leur rentabilité globale. Le HCSF est vigilant quant aux risques associés à toute nouvelle vague de renégociation.« 

 
Celui qui saura lire entre les lignes comprendra :

• Qu’une baisse des prix de l’immobilier qui trouverait son origine dans un durcissement des conditions de financement (hausse des taux, augmentation de l’exigence d’apport, encadrement du taux d’endettement) ne serait pas problématique pour la stabilité financière.
• En revanche, l’excessive concurrence entre les banques les conduisent à octroyer plus facilement des crédits immobilier en réduisant leurs exigences d’apport ou de taux d’endettement ; Il s’agit là d’un risque pour la stabilité financière ;
• L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier est problématique pour le modèle économique des banques, notamment à cause des renégociations de crédit immobilier. Il s’agit là, à nouveau, d’un risque pour la stabilité financière.
• Au final, Il convient donc de trouver des solutions pour rétablir la solidité financière des banques et réduire l’octroi de crédit immobilier (même si cela doit passer par un marché immobilier moins dynamique dont les conséquences sont jugées non déstabilisantes pour l’économie).

Le HCSF fait fuiter des pistes de réflexions pour encadrer le crédit immobilier et encourager la hausse des taux de crédit immobilier.

De manière inopinée, le journal Les Echos publie aujourd’hui les pistes de réflexion de Berçy pour restaurer la solvabilité des banques, même, et vous allez le constater, ces propositions sont contraires aux intérêts des emprunteurs.
Selon le journal, quatre préconisations pourraient être émises :

• Encadrer le taux d’endettement à 33% et interdire l’octroi de crédit immobilier aux emprunteurs dont le taux d’endettement serait supérieur à 33% ; Notons qu’aujourd’hui, 25% des crédits immobiliers sont octroyés alors que le taux d’endettement de l’emprunteur est supérieur à 35% ;
• Augmenter le montant des pénalités de remboursement anticipé (IRA) pour décourager les renégociations de crédit immobilier qui pèsent sur la rentabilité des banques ; Aujourd’hui, les indemnités de remboursement anticipées sont de 3% plafonné à 6 mois d’intérêt (= 1/2 du taux de crédit immobilier nominal). Il s’agirait d’augmenter ce plafond de 6 mois d’intérêt ;
• Augmenter les taux d’usures ou modifier la formule de calcul du TAEG pour faciliter les augmentations de taux de crédit immobilier. A ce titre, il pourrait s’agir de retirer le coût de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG (cf »Le refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure va t’il bloquer le marché immobilier ?« ) ;
• Créer un taux de crédit immobilier plancher, un taux en deçà duquel les banques ne pourraient pas descendre, une forme de taux d’usure inversé.

 
Attention, il s’agit là d’une information non officielle ; Une fuite organisée dans le journal les Echos. Qui en est à l’origine ? Pourquoi une telle « bombe » est elle lancée ? Quel est l’intérêt de celui qui veut que cette information soit diffusée ? Cette sortie organisée est étonnante.
Ensuite, le message est limpide : Berçy semble décidé à prendre des mesures qui pourraient avoir pour conséquence d’augmenter le coût de votre crédit immobilier, freiner les octrois de crédit immobilier et améliorer la rentabilité financière des banques.
Les conséquences pour le marché immobilier pourraient être fortement négatives ! (mais ce n’est pas grave puisque le HCSF estime qu’une baisse des prix ne serait pas de nature à remettre en cause la stabilité financière du pays).

A suivre …