Le HCSF vient de confirmer l’application obligatoire des règles d’endettement maximum dont le principe était posé depuis le début de l’année 2020. Dorénavant, ce ne sera plus qu’une simple recommandation faite aux banques, ce seront des ratios que les banques devront obligatoirement respecter sous peine de sanctions.
Il ne s’agit vraiment pas d’une surprise, tant il devenait évident que les dérives constatées depuis quelques mois n’étaient pas de nature à satisfaire le régulateur du crédit immobilier.
En effet, et ce malgré de nombreuses mises en garde, les banques continuaient d’accorder des crédits immobiliers, notamment locatif, en dehors de recommandation du HCSF. Le HCSF autorise jusqu’à 20% de crédits immobilier « non conformes ».
Pourtant, en avril 2021, les dossiers « hors normes » atteignaient 25.6% des crédits immobilier. Aujourd’hui, le HCSF communique sur un taux de 20.9% pour Juillet 2021.
Le mouvement de durcissement de l’accès au crédit immobilier est fort. Il est impossible de le nier.
Bref, pour espérer obtenir votre crédit immobilier locatif, vous allez devoir respecter les recommandations, devenues normes imposées par le HCSF :
- Un taux d’endettement, assurance emprunteur comprise, inférieur à 35%. Un taux d’endettement qui ne pourra plus être calculé selon la méthode du calcul différentiel (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif. ») ; Il va devenir quasi-impossible de se lancer dans l’immobilier locatif lorsque vous n’aurez pas remboursé le crédit immobilier de votre résidence principale.
- Une durée d’emprunt maximum de 25 ans.
- Une dérogation possible jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants. Ainsi, la part des crédits immobilier locatif ou résidence secondaire « Hors normes » sera limitée à 4%. Comme nous l’expliquions dans cet article « Immobilier : L’inévitable durcissement des conditions de crédit immobilier locatif. », la part des crédits non conformes à la recommandation était encore à 7% en Avril 2021 (contre un objectif à 4%).
Bref, les limites de l’endettement risque d’être rapidement atteinte d’autant plus que les banques vont devoir durcir les conditions d’octroi des crédits immobilier hors résidence principale si elles veulent respecter les normes devenues contraignantes du HCSF.
SCI à l’IS, SAS, LMP, … Des stratégies à utiliser pour contourner les normes d’endettement du HCSF ?
Aujourd’hui encore (ou du moins, jusqu’à hier) certaines banques continuaient d’appliquer les recommandations du HCSF avec une certaine légèreté. Il suffisait en effet de constituer une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, mais aussi parfois simplement à l’IR ou une SAS pour passer sous les radars des exigences du HCSF.
Pourtant, une lecture attentive de la notice d’application de la recommandation du HCSF semble devoir s’appliquer systématiquement, même lorsque le financement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR ou à l’IS ou même une SAS.
En effet, la recommandation initiale fait référence à l’article L313-1 du code de la consommation. Une lecture attentive de cet article semble indiquer que la norme HCSF s’applique au financement des locaux à usage d’habitation aussi bien par une personne physique que par une personne morale (quelque soit le régime d’imposition).
En revanche, l’acquisition d’un local à usage d’habitation qui seraient destinés à financer une activité professionnelle semble ne pas être concernés par la normes HCSF. Dans ces situations, les banques devront mettre en place un crédit professionnel (et non un crédit immobilier). Ce n’est pas forcément une bonne nouvelle car la durée d’un crédit professionnel est plus courte (le plus souvent 15 ans, parfois 20 ans) et le taux est davantage « à la tête du client » en fonction de la rentabilité espérée et du risque anticipée du projet de financement pour la banque
Extrait :
« Les dispositions du présent chapitre s’appliquent :
1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :
a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :– leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;
-leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;
–les dépenses relatives à leur construction ;b) L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ;
2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1 (= toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle), qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;
3° Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance. »
Ainsi, les crédits immobiliers « patrimoniaux » au bénéfice des personnes morales (SCI, SAS) qui n’y exercent pas d’activité professionnelle semblent bien concernés par la norme du HCSF.
SCI à l’IS, SCI à l’IR et SAS ne devraient pas permettre d’y échapper.
La question de la location meublée professionnelle (LMP) est plus complexe.
Le financement d’une activité de location meublée professionnelle est elle considérée comme une activité patrimoniale ou une activité professionnelle ?
Dans la mesure ou l’exploitant est affilié au régime de sécurité sociale des indépendants, ne s’agit il pas du financement d’une activité professionnelle qui pourrait permettre de contourner les règles imposées par le HCSF ?
Si cela devait se confirmer, le financement d’une activité LMP pourrait ne plus être éligible au crédit immobilier particulier et nécessité la mise en place d’un crédit professionnel !
Pourtant, il n’est pas certain qu’il s’agisse d’une meilleure nouvelle tant les conditions de tarif et de durée sont nettement moins attrayante.
Avis demandé aux professionnels du crédit immobilier :
Croyez vous vraiment que l’interposition du structure sociétaire (SCI, SAS, SARL) ou la location meublée professionnelle peuvent être des solutions pour contourner les exigences du HCSF ?
A suivre.
54 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Reste la possibilité de fuir ce pays de malades et d’investir à l’étranger. Il faut souvent un peu d’apport mais il n’y a pas de règles absurdes imposées par l’autorité de tutelle.
Et à l’étranger, vous vous rendrez compte à quel point le crédit immobilier en France est avantageux 😉
Franchement, quand je vois les règles imposées aux bailleurs en France en fiscalité, durée des expulsions, droits des locataires et maintenant crédits, je me dis qu’il est IMPOSSIBLE que ce soit pas mieux en passant la frontière.
A global, investir à l’étranger ne peut être que mieux quitte à quitter la France totalement.
Bien sûr, mais je préfère emprunter et supporter un coût de crédit plus élevé plutôt que de ne pas emprunter du tout à cause de règles stupides !
Limiter l’endettement à 35%, c’est aussi priver des ménages de la possibilité de se constituer un capital. C’est inadmissible mais pas étonnant dans ce pays où il ne reste pas grand chose à sauver…
Alban,que fais tu encore en France si tu déclares qu’a l’étranger c’est mieux? tu as déja essayé d’investir à l’étranger pour donner ce type de conseil?
Je n’ai pas trop l’habitude de la fiscalité dans les autres pays, mais je trouve comique que l’on se plaigne alors que l’on dirait que le principale travail du contribuable français est, dès qu’une loi ou un règlement est pondue, chercher une faille pour tenter de la contourner. C’est le concours Lépine du « petit malin fiscal » qui va de toute façon conduire à terme à une nouvelle loi ou une nouvelle réglementation. La question est « où cela va s’arrêter ». La taille des textes et règlements est sans limite et on trouvera toujours un comité ou groupe d’élus pour pondre quelque chose de nouveau. De l’autre côté le contribuable fini par passer un temps infini à lire, interpréter et se mettre à jour. Reste les intermédiaires, banquiers, conseillers, qui profite de la situation. Nous arriverons sans doute un jour au niveau où pour remplir chaque formulaire administratif il faudra faire appel à un cabinet d’expert.
Une SAS est une société de capitaux indépendante des personnes physiques qui peuvent en être actionnaires. Comment les règles du HCSF peuvent elles s’y appliquer ?
Merci pour cet article d’actualité. Un article des Echos d’hier indique que de plus les revenus locatifs ne seraient plus pris en compte. Je n’avais pas en tête ce point, est-ce une nouvelle recommandation ?
Crédit immobilier : les autorités gravent les nouvelles contraintes dans le marbre | Les Echos
« Autre point d’attention : les revenus locatifs ne sont pas intégrés dans le taux d’effort. Si un ménage achète un bien dont il espère tirer un loyer de 1.000 euros par mois, ce revenu futur n’est pas pris en compte par la banque. »
Qu’en pensez-vous ?
Bonne journée
C’est faux !
extrait de la recommandation de Janvier 2021 : « L’appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l’objet du crédit. Le montant des loyers retenu devra
toutefois faire preuve de prudence et leur prise en compte fera l’objet de décotes
prudentes afin de refléter le risque locatif. »
Il ne me semble pas avoir lu une remise en cause de cette recommandation initiale;
Vous êtes en contradiction tous les 2 car vous ne parlez pas de la même chose.
Pour s’en rendre compte, il faut lire en détail la notice d’application du texte, qui distingue bien le taux d’effort (paragraphe g), c’est à dire l’endettement du ménage sans tenir compte des revenus locatifs, et le taux d’endettement (paragraphe h) qui lui, en tient compte (avec la décote habituelle, généralement 30%).
Le plus amusant cependant se trouve dans le paragraphe d, je cite :
« Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif prévu à l’article 199 novovicies du code général des impôts, dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d’octroi est concerné par le dispositif précité ».
Et le 199 novovicies, c’est la loi Pinel, sachant que les banques généralement ne tiennent pas compte de la réduction d’impôt, alors qu’elles le devraient (notamment quand il s’agit du Pinel DOM, je fais un mail très argumenté au client pour éviter que la banque tourne en rond, en se posant des questions qu’elle ne devrait pas se poser, mais c’est une vraie bataille).
Comme quoi tout cela n’est qu’une grande fanfaronnade, avec haut conseil pas si haut que ça dans sa réflexion et des banquiers qui ne savent toujours pas lire !
Définition du taux d’effort selon la notice (paragraphe g ) :
‘« Taux d’effort », le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles
d’emprunt tel que définies au f) et associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou
des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des
emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus
annuels. Il s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur
l’ensemble de la période d’amortissement du crédit ramenées aux revenus annuels tels
que définis au d) et appréciés à l’octroi. »
Charges annuelles (paragraphe f) : « Charges annuelles d’emprunt », la somme des différents montants totaux dus par
l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant), tels que définis au 9° de l’article
L.311-1 du code de la consommation, pour une année donnée. Ces charges
comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges
d’intérêts et d’assurances.
Revenu annuel (paragraphe D) : « Revenus annuels », au sens de la Recommandation, correspond au revenu net
avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant
impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel
que défini à l’art. 156 – 156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements
forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.
2
S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant
déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts
et assurance emprunteur.
Cette définition ne fait pas obstacle à l’application de décotes prudentes par les
établissements de crédit et doit s’entendre au sens des revenus annuels maximum
pouvant être pris en considération pour l’application de la Recommandation.
L’appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de
la location du bien faisant l’objet du crédit. Le montant des loyers retenu devra
toutefois faire preuve de prudence et leur prise en compte fera l’objet de décotes
prudentes afin de refléter le risque locatif. Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des
réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif prévu à l’article 199
novovicies du code général des impôts, dès lors que le crédit immobilier sur lequel
porte la décision d’octroi est concerné par le dispositif précité.
Je crois donc confirmer donc mon analyse. Je ne vois pas ou serait mon erreur d’interprétation.
Pouvez vous m’aider ?
Vous avez raison, ce qui montre bien que ce texte est ridicule et encore plus quand on voit que les banques ne l’appliquent pas (à moins d’argumenter très fort) sur le sujet du gain fiscal, qui fait pourtant bien partie de l’ensemble des revenus du foyer fiscal de l’année considérée.
Mais quand on voit le niveau de certains banquiers aujourd’hui (je viens à l’instant de discuter avec un de mes partenaires courtier), on se doute que ça ne va pas s’améliorer.
Mon nouveau banquier BNP était préparateur de commandes chez Décathlon il y a 12 mois et il est sorti de l’école avec un BTS force de vente… il ne me tutoie pas dans ses emails mais on sent que c’est à la limite… inutile de dire que trop de subtilité vient rapidement à bout de sa bande passante.
@patrick legoff
ok, sauf que la recommandation du 27/01 indique
« (i) le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % »
Il parle bien du taux d’EFFORT et pas du taux d’endettement
https://www.economie.gouv.fr/files/2021-01/Recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf
C’est quand même tout sauf clair, non ??
Ca c’était avant (janvier 2021) mais ce que dit Gra qui est effectivement écrit dans les échos, c’est qu’à partir de 2022 les revenus locatifs ne seront plus pris en compte dans le calcul:
https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/credit-immobilier-les-autorites-gravent-les-nouvelles-contraintes-dans-le-marbre-1346100
Globalement, je me marre bien. C’est probablement la fin des guignols qui s’endettaient pour faire de l’immobilier, en se croyant plus malin car le prix des logements augmentaient (soit dit en passant de manière totalement artificielle eu égard aux liquidités déversées).
Va falloir retourner au boulot messieurs – dames, au vrai boulot :-)))
Bonjour,
Et la solution de carrément passer sur des crédits en « in fine » ?
Effectivement ! C’est une bonne idée pour ceux qui en auront les moyens. Nous le proposions dans cet article « Immobilier : Le crédit In Fine pour booster l’effet de levier sans alourdir votre taux d’endettement ! »
https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/in-fine/immobilier-le-credit-in-fine-pour-booster-leffet-de-levier-sans-alourdir-votre-taux-dendettement.html
Un crédit in fine? Quand est ce que vous avez vu ça offert par une banque avec moins de 80% de couverture en placement ? 2007?
En 2021 dans ma banque avec 60% de couverture.
Le credit In Fine (Feu son usage débridé dans les années 2007..) reste dangeureux à plusieurs titres: 1/ Adossement initial important désormais requis 2/ adossement forcément sur les contrts des banques avec des fonds Euros à la rentabilité inférieur au taux du crédit 3/ Une ouverture aux U.C qui à cette date (09.2021) reste hasardeux car les marchés sont haut (trop?) 4/ In Fine pas adpté pour primo investisseur qui ne dépendra que du conseil du banquier…qui va oublier le suivi du contrat dans les tiroirs ou à chaque turn-over en agence…
Tout à fait d’acccord. Le produit peut être une solution pour des investisseurs qui en sont à leur deuxième ou dixième million de crédit.
La question pourrait être un crédit In fine avec alimentation mensuel de l’assurance vie. Cet effort d’épargne obligatoire rentrera t il dans le taux d’effort?
Cela permettrait de « contourner » la regle?
Oui, tout à fait. Le versement d’épargne mensuel n’entre pas dans le calcul du taux d’effort.
Certaines banques font rentrer dans le calcul de l’endettement les versements réguliers.
En effet, à partir du moment ou il s’agit d’un engagement contractuel (clause particulière du contrat de crédit donc une obligation), il est impératif que le dispensateur du crédit inclut le versement régulier sur le contrat vie dans le calcul du taux d’effort donc c’est un vrai/faux amortissable tout simplement.
Cette clause de versement doit inclure la résiliation du contrat si l’emprunteur ne la respecte pas.
Bonjour,
Plusieurs choses au regard de votre article qui est très intéressant :
Sur les Personnes morales : vous indiquez qu’il y aurait peut être des possibilités d’être en dehors des mesures en utilisant une SCI à l’IS à contrario d’une SCI à l’IR (exclusion des SCI à l’IR donc les investissements dans le neuf éligibles à la fiscalité IR). Au regard du décret du 29.09, il est noté la référence de l’article 313-1 du code de la consommation qui indique alinéa 3 : « Aux contrats de crédit mentionnés au 1, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance »
Ainsi, la fiscalité d’une personne morale n’est pas un critère discriminant. Ainsi, une SCI à l’IS dont l’objet unique serait pour un couple de salarié d’acheter un bien immobilier nu dans l’ancien serait soumis aux mesures du HCSF. A contrario, le staut LMP permet de ne pas être ciblé par le décret.
Par ailleurs, j’ai noté beaucoup de divergences importantes sur les crédits in fine. Certains estiment qu’ils ne rentrent pas dans le champ d’application du décret. Cependant, il est indiqué dans le calcul du taux d’effort : « le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels. Il s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement des crédits ramenées aux revenus annuels appréciés à l’octroi »
Ainsi, la mention très claire « en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement des crédits ramenées aux revenus annuels appréciés à l’octroi » amène à exclure de facto les crédits In Fine car il convient de prendre en compte dans le calcul la dernière échéance. Nous pouvons aussi nous poser la question des emprunteurs qui ont déjà un crédit IF et qui souhaiteraient réaliser une nouvelle opération « en amortissable », le nouveau calcul du taux d’effort devrait donc prendre en compte l’endettement au regard de cette nouvelle méthodologie de calcul donc exclusion de facto de tous les nouveaux financements.
D’avance merci pour votre analyse et partage.
Je trouve très pertinente la question relative au statut LMP…
A suivre !
Bonjour,
Suivre
Les règles de prudence prises par les banques ne semblent pas claires pour moi quant à la règle stricte du HCSF.
En effet, il n’est indiqué nulle part :
– que le loyer net de charges doit être considéré à hauteur de 70% (règle bancaire et non du HCSF)
– que lorsque l’acquéreur est locataire de sa résidence principale, il doive déduire sa propre charge de quittance locative (loyer+charge)
Pourtant, les banques appliquent ces règles pour calculer le taux d’endettement.
Je me trompe ?
PS : je me permets de faire doublon sur un ancien article sur le taux différentiel
Bonjour, intéressé par les réponses apportées sur le LMP. J’exploite pour ma part un appartement (détenu par une SAS) en location courte durée et je me demande ce que ces nouvelles règles vont changer à ma capacité d’emprunt. Bonne journée et encore merci pour ces articles toujours intéressants.
La question est importante!
Il FAUT CHOISIR entre:
– Continuer comme avant, à l’image de Marc Fiorentino qui écrit ce matin:
« ABERRANT ET DISCRIMINATOIRE
Le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de sévir.
Ils avaient recommandé la modération aux banques en matière de crédit immobilier.
Les recommandations deviennent des obligations.
Limite à 25 ans de la durée des crédits immobiliers.
Taux d’effort (remboursement du crédit et de l’assurance emprunté) limité à 35% des revenus.
Les banques ne pourront déroger à ces règles que pour 20% des crédits qu’elles vont octroyer.
Des mesures totalement à contretemps dans une économie qui sort de récession et des mesures qui vont toucher particulièrement les ménages modestes qui n’avaient pas besoin de ça. »
OU arrêter les dégâts avant qu’il ne soit trop tard (même si ce ne l’est probablement déjà ! ), dégâts alimentés par un nombre de prêts en augmentation exponentielle du fait de taux bas et de « facilités » accordées par les banques (elles même fragilisées par cette situation–> augmentation des prêts « pourris » dans leur bilan pour la quasi totalité de celles-ci), à des personnes de moins en moins solvables.
Les bulles s’accumulent, l' »économie immobilière » surchauffe et le syndrome de la crise des subprimes grimpe dangereusement !.
Le fait de ne plus prendre en compte le reste à vivre pénalise bien sûr les personnes aux revenus plus élevés et les banques prêtes à favoriser ce marché, MAIS ce serait discriminant, les écolos/socialo/ …. ont eu le dernier mot.
1
Je suis conseiller dans une des principales banques de proximité française, voici l’état des lieux :
Pris en compte dans les revenus hors salaire
– Revenus fonciers actuels à 100%
– Revenus fonciers à venir à 70% dans le cadre évidemment d’un investissement en RL.
– Revenus du patrimoine financier.
– Aide au logement
– AAH / APA
– Retraite
– Allocation familiale
Charges prises en compte :
– Mensualités des prêt ADI incluse
– Loyer si existant
– Pensions
– Quote part des charges d’emprunt issues d’une indivision ou d’une SCI / SARL / SAS
Pour le moment on est hors critère HCSF pour :
– SARL de Famille
– SCI avec associé personne morale
Et je dis bien pour le moment…
Et pour l’activité de loueur en meublé professionnel avec cotisation urrsaf ?
Merci pour ce commentaire très intéressant.
Pour les néophytes, pourriez mieux expliquer « Quote part des charges d’emprunt issues d’une indivision ou d’une SCI / SARL / SAS » ? (avec un exemple par exemple).
Ce sujet est essentiel et trop souvent l’objet d’idées reçues de la part des candidats emprunteur.
Nous n’avons pas de distinction concernant le LMP avec cotisation Urrsaf pour le moment.
Concernant la quote part, il s’agit simplement d’appliquer la proportion des parts détenu par l’emprunteur associé dans la Société sur la charge de prêt détenue par cette même société (ou indivision évidemment) Exemple :
SCI 50/50 Monsieur Michu et Monsieur Dupond avec un encours de 350 k euros et une échéance mensuelle de 2k euros ADE incluse.
Monsieur Michu sollicite un financement individuel, nous prenons comme charge 1k euros et 175k d’encours à reporter après projet.
Ce dispositif est nouveau, il y a un an on aurait considéré 2k de charges pour Monsieur Michu.
Cet aspect est à mon avis lié à notre politique interne je sais pas si c’est lié au HCSF..
Bonsoir Nicolas,
Sachant que les critères du HCSF concernent les prêts liés à l’habitat, qu’en est-il des emprunts pour acheter des murs de locaux commerciaux par exemple ?
D’avance merci pour votre retour
Le HCSF n’est tout simplement pas applicable.
C’est bien ce qu’il me semblait, merci pour votre retour
Mais les banques feront elles la différence ? C’est là un autre sujet.
Négliger la notion de reste à vivre est une erreur majeure qui va freiner l’investissement locatif même chez les csp ++!
Un client qui gagne 12000€ / mois et qui a 6000€ de charges de prêt mensuel est endetté à 50%, ce sera donc un refus, ce qui est lunaire…
Non, c’est du bon sens. Car celui qui gagne 12 000€ par mois, doit aussi payé 1500€ à 2000€ d’impôt par mois. Au final, il ne reste plus grand chose pour manger, voyager, vivre.
Guillaume,
Sauf votre respect, on voit bien que vous ne pratiquez pas ‘ le terrain « , à savoir la vente et son suivi (ce qu’attendent les clients, ce ne sont pas des discours mais des solutions).
Et sauf cas particuliers, un client qui gagne 12 000 € par mois a non seulement des capacités d’endettement importantes (pour certains, 50 % n’est pas ridicule), mais a aussi généralement de l’épargne disponible et est donc très solvable (et accessoirement, s’il croise ma route, ses impôts vont nettement diminuer et son reste à vivre nettement augmenter).
Le problème d’internet est que l’on fait toujours des généralités, alors que chaque cas est particulier et que c’est le rôle du conseil, puis de l’établissement qui va le financer, de l’analyser (mais je vous ai dit ce que je pense du niveau moyen en banque aujourd’hui).
« vous ne pratiquez pas ‘ le terrain « , à savoir la vente et son suivi » Vous avez raison, je ne vends rien sauf mon conseil 😉
Veuillez excuser mon bon sens, mais une personne qui gagne 12 000€ / mois et qui rembourse déjà 6000€ de mensualité de crédit par mois est déjà très endettée. Il n’est pas raisonnable de continuer.
Faire du conseil, c’est aussi être capable de proposer une analyse qui ne soit pas systématiquement tournée vers l’acte de vente d’un bien immobilier ou financier.
L’endettement maximum à tout prix n’est pas toujours la meilleure stratégie de long terme.
Au temps pour moi Guillaume, je raisonnais en net fiscal.
Comme dit plus haut, les csp ++ ont de l’épaisseur en épargne et un RAV qui laisse tout de même une marge de manœuvre.
J’ai grossi le trait volontairement pour souligner que ces recommandations ferment la porte a des personnes qui ont parfaitement les capacités pour investir dans la mesure où cela est bien évidement adapté à leur situation et besoin!
Faire de l’immobilier pour faire de l’immobilier n’a aucun sens, mais parfois c’est ingénieux et malheureusement impossible.
Les banques ont tendance à uniformiser leurs pratiques sans distinction et on a de plus en plus de mal à trouver des financements originaux…
Cette convergence vers un modèle de grande distribution ruine pas mal de stratégies pertinentes et ça agace !
Monsieur FONTENEAU,
1) Je n’ai jamais dit qu’il fallait s’endetter à tout prix, j’ai juste dit que, pour certains (je répète « pour certains »), un endettement à 50 % n’est pas incohérent.
2) Il m’arrive régulièrement de refuser des ventes quand je pense que cela fragilise le client (vous pouvez ne pas me croire, mais c’est vrai), mais rarement ceux avec au moins 12 000 de revenus mensuels, sauf quand le courant ne passe pas (je préfère me passer d’une commission que de travailler pour quelqu’un qui ne me plait pas).
3) Dans notre univers professionnel, faire du conseil c’est bien (cela m’arrive parfois en réorganisation du patrimoine, etc…), mais ce qu’attendent les clients, ce sont des solutions. Et pour être pertinent sur un tel sujet, il faut obligatoirement pratiquer la vente, et surtout son suivi, et ce depuis plusieurs années (moi, j’en apprends encore tous les jours, enfin presque).
4) Quand vous dites que vous ne vendez rien, c’est assez malin et même rhétorique, puisque vous ne le faites pas vous-même, mais vous avez une multitude de partenaires qui le font pour vous (j’ai cliqué sur les différents liens de votre site). Dans ce cas, comment pouvez-vous contrôler la, pertinence et la déontologie de ce qui va être vendu aux personnes qui vous ont contacté ?
Moi, je fais tout tout seul (avec Rudy et Seb mes compagnons de voyage depuis plusieurs années), de la sélection des produits, leur mise en œuvre et leur suivi, et je vais vous le dire sur le ton de l’humour (De Caunes et Garcia il y a quelques années) : « ca n’est pas sale !’
Bonjour,
Pour prendre cette nouvelle restriction sous un autre angle, pourquoi cette recommandation désormais obligation ?
Parce que l’immobilier a bcp monté à cause de la baisse des taux, elle même engendree par les déversements massifs d’argent par les banques centrales pour faire baisser ces taux, ds le seul but d’éviter un problème « à la grecque » pour de nombreux états.
Il ne s’agit pas prioritairement de faire face à une hausse massive du risque de défaillance sur remboursement de prêts immo, faible en France (Grace aux taux fixes vs variables ds bcp d’autres pays).
Or l’argent « immobilisé » ds l’achat ancien ne sert pas l’économie, et le pouvoir d’achat des jeunes ménages est grévé par ces hausses de prix, dont bénéficient les détenteurs d’immo, plus vieux, qui consomment moins.
Comme les banques centrales ne laisseront pas les taux remonter sous risque de voir les finances de leurs états étranglées, les états (français ici en l’occurrence) doivent trouver un autre moyen de freiner la hausse des prix immos.
Avec cette nouvelle règle, les primmo accédants (ou ceux qui ont déjà tout remboursé) peuvent emprunter (avec des limites bien sûr), et les autres non (ou bcp moins).
Un compromis pas si mauvais d’un point de vue politique et social.
Sauf qu’en même temps les politiques veulent rénover près de 5 millions de logements en 12 ans (classe E et pires qui sont loués), alors que les renos sont le plus souvent faites par les investisseurs.
Et on rigole déjà quand on pense aux politiques qui ont décidé d’inclure la classe E ds les interdictions de louer en 2034. Ce Michael Nogal qui a rajouté son amendement en dernière minute (on ne parlait pas des classes E avant) ne doit pas avoir les pieds sur Terre (ou bien des intérêts ds certaines fédérations).
Oui, je partage totalement cette analyse. La politique monétaire de taux excessivement bas doit permettre aux entreprises d’investir et de s’endetter, mais ne doit pas être à l’origine d’une bulle immobilière trop importante (dont l’éclatement serait un désastre).
Les recommandations du HCSF permet d’éviter une trop forte contagion des taux bas à l’immobilier.
« Or l’argent « immobilisé » ds l’achat ancien ne sert pas l’économie,… »
Tiens donc, acheter de l’ancien, le rénover (pour la majorité des cas) ne servirait pas l’économie !!!
Pourriez-vous expliciter votre pensée ?
Bonjour Guillaume, ce post est très intéressant. Je trouve vraiment (Comme beaucoup d’autres) les recommandations du HCSF inachevées. En effet, il manque selon moi la notion de reste à vivre qui est primordiale. Un 35 % d’endettement pour un individu gagnant 2000 € n’a pas le même impact que pour une personne percevant 5000 €, au niveau du reste à vivre. En principe, le fait d’interposer une personne morale ne permet pas de contourner les recommandations comme vous l’avez souligné. Malgré tout, il reste encore possible de trouver des financeurs qui acceptent de ne pas considérer l’endettement de la personne morale dans les charges de la personne physique. J’ai lu par ailleurs un commentaire indiquant que les banques ne prenaient plus en compte les revenus locatifs. J’ai moi même du expliquer à un partenaire bancaire que les revenus locatifs sont bien à considérer moyennant la prise en compte d’une décote. Si même les banques s’y mettent …..
Bonjour,
Ma banque vient de me refuser un prêt de 200.000€, mensualité prévue 1000€ environ, revenus locatif à percevoir 2.500€,
Le bien se trouve à Châtillon (92) !
Je réalise un chiffre d’affaires de 15.000€ Mensuels avec un reste à vivre de 7000€,
Je ne comprend pas et je ne comprendrai pas que mon dossier ai été refusé sous prétexte que le HSCF a établi de nouvelles règles alors que le projet en soit est parfaitement viable!
À ce rythme là, les ventes vont diminuer, les investisseurs vont vendre leur bien et faire autre chose ! Aussi je tiens à souligner que pour ma part si je souhaite éviter une imposition annuelle de plus de 35.000€ je suis contraint d’investir chaque deux années je dirai, et à ce jour je me retrouves plutôt dans l’obligation de vendre puisque je ne suis pas capable de payer autant d’impôts mensuels,
A bon entendeur!
La banque a du prendre en compte vos revenus moins ….. les impôts que vous payez et là peut-être dépassez vous les 35% ???🤔
Vous ne dites pas si vous avez d’autres emprunts à rembourser ?
Bonjour,
Pour tout vous dire je dois être à 45 % d’endettement je pense,
Ceci dit lorsqu’on présente à la banque un projet aussi juteux il n’est pas logique quand nous empêche de réaliser cette acquisition, Je rêverai être banquier et que mes clients m’apporter dossier uniquement de ce genre ou les revenus à percevoir couvre plus de deux fois la mensualité, Alors je comprends pas non plus qu’on veuille ralentir l’enrichissement de la population française, de se constituer un patrimoine mais de plus à empêcher un professionnel de l’immobilier travailler donc investir c’est vraiment dommage, il faut batailler même quand le projet est excellent !
Bonne soirée.
Ce n’est pas un » problème de banquier » mais de ceux qui font des lois à la c.. ! … sans discernement.
Ah Le Discernement, c’est vraiment un problème de jeunes !!!