Depuis le début de l’année 2020, les taux de crédit sont toujours aussi faibles (cf »Barème actualisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )… mais vous êtes de plus en plus nombreux à devoir subir des refus de crédit immobilier de la part de votre banque. Depuis le début de l’année, plus précisément la fin de l’année 2019, les banques semblent suivre avec discipline les recommandations du HCSF, et multiplie donc les refus de prêt.
Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 !« , la banque de France impose dorénavant que les candidats à l’investissement immobilier à crédit respectent deux critères principaux pour obtenir leur financement :

Un taux d’endettement maximum à 33% et notamment une modification importante pour les investisseurs en immobilier locatif : « Crédit immobilier : Les banques modifient la formule de calcul du taux d’endettement pour l’immobilier locatif

Une durée de crédit immobilier d’une durée maximale de 25 ans.

 
Depuis quelques semaines, nous travaillons ces critères pour essayer de vous donner des indicateurs simples qui vous permettraient d’estimer efficacement votre capacité d’emprunt et d’anticiper un éventuel refus de prêt immobilier. De tous ces calculs, il ressort un indicateur simple : La somme de vos crédits ne peut excéder 7 années de revenus.
Et comme par hasard, ce critère de 7 années de revenu est justement celui qui est repris par la banque de France pour autoriser les banques à dépasser les deux critères principaux que sont l’endettement maximum à 25 ans et 33% de taux d’effort.
Extrait des recommandations de la banque de France :

« Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. Cette marge de flexibilité devra cependant répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite. Les modalités d’appréciation de la flexibilité sont précisées dans la notice.

Ces modalités pourront être ajustées si la situation le justifiait.La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé.« 

 

Un risque de refus de crédit immobilier si votre endettement total dépasse 7 années de revenus ?

Si votre crédit immobilier ajouté à toutes vos autres emprunts dépasse 7 années de revenus, vous risquez le refus de prêt.
7 années de revenus correspond plus ou moins à un crédit immobilier à un endettement maximum de 33% sur une durée de 25 ans.
Voici donc le graphique de votre capacité d’emprunt exprimé en nombre d’années de revenus. Comme vous pourrez le constater, les deux courbes sont quasi-identiques : Obtenir un crédit immobilier en respectant un taux d’endettement à 33% sur 25 ans … c’est emprunter au maximum à hauteur de 7 années de revenus.
Si vous pouvez justifier de 30 000€ de revenus annuels, vous pouvez emprunter 30 000 * 7 = 210 000€ au maximum. Ainsi, vous risquez le refus de prêt si votre demande de prêt est d’un montant supérieur ; Vous devrez alors envisager de repousser votre projet ou réaliser un apport personnel plus important.
Et le fait de réaliser un investissement locatif ne fait pas exception à cette règle des 7 années de revenus.

 
A suivre …
 

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