Depuis le début de l’année 2020, les taux de crédit sont toujours aussi faibles (cf »Barème actualisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )… mais vous êtes de plus en plus nombreux à devoir subir des refus de crédit immobilier de la part de votre banque. Depuis le début de l’année, plus précisément la fin de l’année 2019, les banques semblent suivre avec discipline les recommandations du HCSF, et multiplie donc les refus de prêt.

Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 !« , la banque de France impose dorénavant que les candidats à l’investissement immobilier à crédit respectent deux critères principaux pour obtenir leur financement :

Un taux d’endettement maximum à 33% et notamment une modification importante pour les investisseurs en immobilier locatif : « Crédit immobilier : Les banques modifient la formule de calcul du taux d’endettement pour l’immobilier locatif

Une durée de crédit immobilier d’une durée maximale de 25 ans.

 

Depuis quelques semaines, nous travaillons ces critères pour essayer de vous donner des indicateurs simples qui vous permettraient d’estimer efficacement votre capacité d’emprunt et d’anticiper un éventuel refus de prêt immobilier. De tous ces calculs, il ressort un indicateur simple : La somme de vos crédits ne peut excéder 7 années de revenus.

Et comme par hasard, ce critère de 7 années de revenu est justement celui qui est repris par la banque de France pour autoriser les banques à dépasser les deux critères principaux que sont l’endettement maximum à 25 ans et 33% de taux d’effort.

Extrait des recommandations de la banque de France :

« Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. Cette marge de flexibilité devra cependant répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite. Les modalités d’appréciation de la flexibilité sont précisées dans la notice.

Ces modalités pourront être ajustées si la situation le justifiait.La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé.« 

 

Un risque de refus de crédit immobilier si votre endettement total dépasse 7 années de revenus ?

Si votre crédit immobilier ajouté à toutes vos autres emprunts dépasse 7 années de revenus, vous risquez le refus de prêt.

7 années de revenus correspond plus ou moins à un crédit immobilier à un endettement maximum de 33% sur une durée de 25 ans.

Voici donc le graphique de votre capacité d’emprunt exprimé en nombre d’années de revenus. Comme vous pourrez le constater, les deux courbes sont quasi-identiques : Obtenir un crédit immobilier en respectant un taux d’endettement à 33% sur 25 ans … c’est emprunter au maximum à hauteur de 7 années de revenus.

Si vous pouvez justifier de 30 000€ de revenus annuels, vous pouvez emprunter 30 000 * 7 = 210 000€ au maximum. Ainsi, vous risquez le refus de prêt si votre demande de prêt est d’un montant supérieur ; Vous devrez alors envisager de repousser votre projet ou réaliser un apport personnel plus important.

Et le fait de réaliser un investissement locatif ne fait pas exception à cette règle des 7 années de revenus.

 

A suivre …

 

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6 Comments

  1. Nombalay says:

    Bonjour,
    Les recommandations du HCSF ne sont pas appliquées stricto sensu dans toutes les banques, mais je reconnais que c’est une tendance lourde depuis quelques mois.
    Les conseillers bancaires sont parfois démunis face à des situations de financement qui leur semblent intéressantes, mais pour lesquelles les conditions d’octroi se sont tendues.
    Je pense particulièrement aux ménages accédants à la propriété, avec des ratios juste au-dessus de la norme, avec un comportement bancaire irréprochable et gestion sérieuse, profils épargnants.
    De même pour les profils investisseurs immobiliers avec de haut revenus, la méthode de calcul du taux d’endettement les pénalise, alors qu’ils disposent d’un revenu disponible après projet très confortable.
    Gilles Nombalay

  2. Bonjour,
    Quel chiffre de revenus annuels faut il précisément retenir pour le multiplier par 7 s’il vous plaît ? Est ce bien le revenu brut global qui apparaît sur l’avis d’impot sur le revenu ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  3. adnstep says:

    Augmentation inquiétante des refus de prêts immobiliers

    Boursier.com, publié le mardi 12 mai 2020 à 16h17

    Le courtier en prêts immobiliers Cafpi appelle à agir sans tarder pour redonner aux banques les moyens de financer les projets immobiliers des particuliers…Cafpi témoigne d’ailleurs d’un accroissement qualifié de « considérable » des refus de financements.

    Le directeur général adjoint de Cafpi, Philippe Taboret, invite tout d’abord à abandonner les recommandations du HCSF qui poussent les banques à rejeter de trop nombreux dossiers. Ces recommandations de l’autorité de régulation qui font grand bruit depuis le début de l’année, en particulier celle consistant à ne plus dépasser un taux d’endettement de 33%, sont en effet appliquées à la lettre par la plupart des banques. Rares sont celles à continuer à prendre en compte le reste à vivre qui permet pourtant à un ménage de dépasser ce taux de 33% sans mettre en péril sa capacité de remboursement.

    Philippe Taboret demande aussi à réformer les règles de calcul du taux d’usure, qui excluent des candidats solvables de l’accession à la propriété. Cette demande est maintenant récurrente car cela fait longtemps que cette méthode de calcul du taux d’usure (le taux au-dessus duquel une banque n’a pas le droit de prêter) ne sont plus adaptées et les choses se sont encore empirées ces derniers mois.

    Plan de relance

    Nul doute que le gouvernement devra consacrer au secteur du logement, très fortement contributeur à l’emploi et aux recettes fiscales, un plan de relance adapté pour l’an prochain. Le DG adjoint de Cafpi estime qu’un effort supplémentaire pour aider l’accession à la propriété serait le bienvenu, d’autant que les taux d’emprunt sont déjà assez significativement remontés. « Pour 2021, nous demandons au gouvernement d’intégrer dans la préparation du Projet de Loi de Finances 2021 l’élargissement des conditions d’éligibilité au PTZ, tant dans le neuf que dans l’ancien, afin qu’il soit accessible au plus grand nombre. Nous demandons également un retour de l’APL Accession pour permettre l’accession à la propriété des profils les plus fragiles ».

  4. Christophe Echelin says:

    Bonjour, il faut intégrer les loyers à 70% aussi pour les 7 ans de revenus.

    Donc si j’ai 5k€ de salaire mensuel et 10k€ de loyer, mon endettement avec cette règle serait de (5+10×0,7)x12x7=1008k€.

    Et bien sûr plus votre rentabilité est forte plus votre capacite d’emprunt reste préservée longtemps.

    Le plus important reste le reste à vivre et le sérieux de votre dossier, nous sommes face à des hommes, pas des machines.

    • Bonjour

      C’est ce que je me dis aussi, « ce ne sont pas des machines mais des hommes », mais je constate de plus en plus des machines à scorer en face de moi . Mon cas personnel : je cherche à financer un investissement locatif sur 20 ans, avec un reste à vivre de 5000 euros pour un foyer de 3 personnes, mon taux d’endettement est de 33,8% et j’ai déjà essuyé 2 refus

  5. Nombalay says:

    Bonjour Soke,
    Je suis courtier en financement, au besoin nous pouvons échanger sur votre projet !
    gilles.nombalay@cl-courtage.fr
    Bonne journée.

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