Des taux de crédit immobilier historiquement faibles …

Les taux des crédits immobilier sont au plus bas, nous ne cessons de l’affirmer depuis presque 3 ans, mois après mois (cf « Tous les barèmes des taux de crédit immobilier proposés par les banques en Février 2019. »).

Rien de neuf, nous le savons, les taux sont historiquement faibles.

Hier, l’observatoire Crédit Logement faisait état d’un taux moyen (toutes durées confondues) à 1.45%, soit un niveau historiquement faible, et stable par rapport à décembre 2019.

 

Attention, il ne s’agit là que d’un taux moyen, toute durées confondues. Pour connaître, votre taux de crédit immobilier personnalisé (selon votre âge, apport, revenu, localisation) pour pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier.

 

 

Prêts du secteur
concurrentiel
TAUX FIXES

Taux moyens
(en %)
Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
Décembre 2012 3,21% 3,13% 3,40% 3,70%
Décembre 2013 3,10% 3,03% 3,33% 3,65%
Décembre 2014 2,38% 2,21% 2,50% 2,83%
Décembre 2015 2,20% 2,03% 2,31% 2,65%
Décembre 2016 1,38% 1,18% 1,40% 1,65%
Décembre 2017 1,51%  1,32%  1,52% 1,79%
Janvier 2018  1.50%  1.32%  1.49% 1.79%
Décembre 2018 1,44% 1,21% 1,41% 1,63%
Janvier 2019  1,45%  1,22%  1,41% 1,64%

Ces niveaux extrêmement faibles des taux immobiliers sont naturellement un facteur de soutien pour le marché immobilier. La faiblesse des taux augmente la capacité d’emprunt des investisseurs immobiliers, et entretient la hausse des prix de l’immobilier (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

 

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Selon la qualité des dossiers des candidats emprunteurs, les taux moyens semblent toujours aussi favorables au marché immobilier.

Janvier 2019 Janvier 2018
Prêts
du secteur
concurrentiel
TAUX FIXES Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
1er groupe (Excellent dossier) 0,97% 1,16% 1,40% 1,02% 1,18% 1,47%
 Taux moyens 2ème groupe (Très bon dossier) 1,15% 1,33% 1,58% 1,21% 1,38% 1,70%
(en %) 3ème groupe (Bon dossier) 1,27% 1,45% 1,68% 1,36% 1,52% 1,85%
4ème groupe (Dossier standard) 1,48% 1,69% 1,90% 1,68% 1,86% 2,13%
Ensemble 1,22% 1,41% 1,64% 1,32% 1,49% 1,79%

 

 

Mais la hausse considérable des durées moyennes des crédits immobiliers est inquiétante.

Entre janvier 2018 et Janvier 2019, la durée moyenne des crédits immobiliers a augmentée de 20 mois. C’est considérable et peut être la preuve que la hausse des prix commence à peser sur les capacités d’investissement.

En janvier 2019, la durée des prêts s’est élevée à 230 mois en moyenne (= 19.16 ans). En Janvier 2017, cette durée moyenne n’était que de 210 mois (=17.50 ans).

 

Ce qui est encore plus inquiétant, c’est que les prêts d’une durée supérieure à 25 ans représentent 40% des prêts accordés en Janvier 2019 !

« Dans le cas des prêts bancaires à l’accession (accession = acquisition d’une résidence principale à l’exclusion des résidences locatives ou secondaire), la part de la production à 25 ans et plus s’est ainsi établie à 40.4 % en janvier 2019 (71.1 % à 20 ans et plus). La déformation rapide de la structure de la production constatée depuis 2017 est remarquable : jamais par le passé, le poids des durées longues n’avait été aussi élevé. »

En 2014, les prêts immobiliers d’une durée comprise entre 25 ans et 30 ans ne représentaient que 14.40% du total des crédits accordés.

En 2018, ce taux était de 35.60%. Il est de 39.8% en Janvier 2019.

 

Les durées

(en années)

Structure de la
production
– de 10 10 à 15 15 à 20 20 à 25 25 à 30 30 et + Ensemble
 Accession 2014 4,9% 16,6% 33,3% 30,1% 14,4% 0,6% 100,0%
2016 3,3% 13,3% 29,9% 32,3% 21,0% 0,2% 100,0%
2018 2,1% 9,3% 21,8% 30,5% 35,6% 0,6% 100,0%
 Décembre 2018  1,9% 8,5% 19,9% 31,6% 37,5%
0,6 % 100,0 %
 Janvier 2019  1,8%  7,8%  19,4%  30,7%  39,6%  0,8%  100,0%

Les durées d’emprunt peuvent elles continuer d’augmenter aussi rapidement ? Les emprunteurs ne vont ils pas devoir revoir leurs ambitions ?

N’est ce pas là un facteur de fragilité pour le marché immobilier ?

Toute la question est de savoir pourquoi les emprunteurs empruntent sur des durées toujours plus longues :

  • Peut être n’ont ils pas le choix face à des prix qui augmentent trop vite ;
  • Peut être choisissent ils de s’endetter excessivement afin de profiter de taux très bas (dans une perspective de remontée annoncée médiatiquement). Peut être profitent t’ils des taux excessivement bas pour acheter plus grand, mieux placer, plus cher ?

A suivre …

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17 Comments

  1. Baisse des taux et corollaire hausse des prix du M2 (voir anciens posts du blog)
    Histoire de famille : Taux 1,50% H Ass sur 25 ans. Autant dire gratuit. Alors vive la durée et l’inflation sur les 25 prochaines années. Pourquoi rembourser ?

  2. Autres hypothèses à vérifier pour justifier l’allongement de la durée des prêts :
    – profiter des effets de l’inflation (qui font qu’au final, on emprunte à taux négatif)
    – s’assurer des mensualités moins élevées qui permettent de rembourser son crédit sans se serrer la ceinture…
    – emprunter plus pour financer en plus de l’achat, d’importants travaux (par ex. pour des économies d’énergie)

    Outre l’augmentation des durées, il serait intéressant de savoir si les montants empruntés entre 01/2017 et 01/2019 ont augmenté et si dans ces montants, la part consacré aux travaux a augmenté.

    • « -profiter des effets de l’inflation (qui font qu’au final, on emprunte à taux négatif) »

      A condition que les salaires ou autres revenus augmentent avec l’inflation ce qui est loin d’être le cas, notamment pour les retraités dont les revenus baissent en même temps que l’inflation augmente !

  3. Je m’interroge surtout sur l’intérêt qu’ont les banques à continuer en ce sens…

    • Pour une banque, il ne faut pas regarder uniquement le taux du crédit. Combien de ménages rembourseront leur crédit complètement ? Avec les accidents de la vie. Chômage, divorce etc… plus les coûts d.assurances. Plus les frais liés aux accidents de la vie ou le pire peut-être, la vente du bien au profit de la banque. Alors plus c.est long plus c’est bon… pour les banques. Parceque ceux qui empruntent sur 25 ou 30 ans, ce sont ceux qui ont peu de moyens donc les plus fragiles sur le long terme

  4. Franchement même si on peut se payer des remboursements plus élevés , les taux sont un cadeau qui pousse à allonger la durée de remboursement. Par contre l’intérêt des banques à laisser filer les durées m’interpelle.

  5. Pour les banques l’interet est de garder captif des clients pendant toute la durée du prêt, donc plus c’est long plus c’est bon pour elles. De plus ces clients jeunes verront leurs revenus augmenter et elles pourront leur proposer des placements avec lesquels elles se referont une santé!
    Pour les emprunteurs c’est magique: c’est presque le crédit gratuit sur 25 a 30 ans(taux à 1,5% avec une inflation entre 1a 2%) sachant que pour eux l’assurance est assez faible. Ils peuvent donc devenir propriétaires en ne se serrant pas la ceinture puisque leur remboursements dans certains cas est comparable à un loyer.
    Et si un jour l’inflation revient cela sera la cerise sur le gâteau
    Conclusion: Guillaume je ne vois pas l’inquietude😀😀

  6. julien bonnetouche says:

    Waren Buffet dit que lorsqu’il avait 10 ans, il ne doutait pas du tout qu’un jour il serait très riche.
    Le mieux c’est encore de penser comme lui. c’est plus simple que tout les problèmes de crédit et autres !!

  7. Un cadre d’une banque nationale me répond sur twitter :

  8. Intéressant, car moi je suis expatrié, ingénieur et fonctionnaire international (donc a priori un bon dossier : ) et je ne trouve aucune banque qui veuille financer ma prochaine acquisition de parts de SCPI (Epargne Pierre de chez Voisin) ou alors à des conditions iniques type 2,84% sur 15 ans !! (ca c’est pour le crédit agricole qui est le partenaire financier de Corum)

    C’est à peine croyable ! Et ma banque habituelle, la BNP m’annonce de but en blanc que, à partir de 2019 BNP refuse de financer des SCPIs externes… étrange car j’ai déjà réalisé un certain nombre d’opérations identiques par le passé.

    Bilan, vu d’Allemagne, on dirait que les banques françaises ont les chocottes et tendent à fermer le robinet.

    Si vous avez un point de vue, voir si vous connaissez une banque qui voudrait d’un nouveau client sympathique je suis preneur.

    • Ce n’est pas la peur, elles cherchent du PNB et ce n’est pas par le prêt qu’elles en trouveront, mais plutôt par la vente de leur SCPI…VOISIN n’a pas de banque donc une problématique pour financer ses clients. Tentez des banques dont le directeur d’agence a encore du pouvoir. Ce n’est pas chez les 2 que vous citez, il en reste 3 sur le marché.

    • ce qui saute à mes yeux : L’analyse porte sur l’achat d’un bien immobilier ( résidence principales notamment). Un SCPI est un investissement avec autres risques liées à sa propre nature ( pierre papier) différents à celle de la pierre ( immobilier).

  9. Exact : les dossiers émanent de personnes moins solvables; j’avais signalé cela il y a quelques mois, c’est une tendance lourde
    Les impétrants passant tout juste se pressent au portillon, on les comprend , mais les retours de bâton pourraient être douloureux, à savoir des défauts de paiement en augmentation.

    Là dessus, il y a 10 ans, les banques françaises avaient bien évité le pire à l’américaine, il faut le reconnaître.

    corrélativement, hors zones tendues, la qualité des locataires se dégrade puisque les bons tentent ou parviennent à emprunter……

  10. Bonjour à tous
    Je suis étonné
    Courtier en région nantaise et départements limitrophes, sur quasi 400 dossiers traités en 2018. seulement 3 à plus de 25. Financés par des organismes spécialisés car à Nantes aucune banque ne finance à plus de 25ans. CFF et autres auraient 40% du marché…Sans doute qu’il est pris en compte sur la dossiers de construction la période de déblocage des fonds à plus 25 ans d’amortissement, ce qui gonfle ce chiffres.
    Cependant effectivement la durée s’allonge au final et en moyenne. Il faut à mon sens regarder sur les candidats, ils sont de plus en plus jeunes car ils entendent bien que c’est le moment d’acheter, donc plus de candidats jeunes, plus de longues durées. Il y a eut aussi l’effet de la baisse du ptz en zone c, qui oblige à allonger la durée et c’est indéniable, une augmentation des prix de l’immobilier. La demande reste très soutenue et la règle universelle, donc les prix augmentent. Les banques ne vont pas allonger leurs prêt et regardent attentivement la qualité des dossiers. Nous n’avons pas de craintes là dessus.

  11. OK bien vu la compensation par la durée, de la disparition du PTZ….

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