Depuis quelques mois, nous vous préparons à un resserrement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. La crise économique qui devraient prendre le relai de la crise sanitaire du coronavirus devrait accélérer cette tendance déjà bien engagée dans les premiers mois de l’année 2020.
Depuis le début de l’année, les taux des crédits immobiliers restent très faibles, malgré une toute petite remontée depuis quelques semaines (cf »Comparateur de meilleurs taux de crédit immobilier pour connaître les dernières barèmes applicables en Mai 2020« ), mais les banques durcissent les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Ainsi, oui, les taux restent excessivement faibles … mais ils sont de moins en moins accessibles pour ceux dont la situation financière et patrimoniale n’est pas solide.
Voici les taux moyens de crédits immobiliers obtenus en Avril 2020.

Attention, il ne s’agit que de taux moyens sur le barèmes des taux de crédit immobilier applicables le mois dernier. Pour obtenir les taux actualisés et personnalisés, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier.
 
Seuls les meilleurs dossiers pourront à l’avenir bénéficier de ces taux très faibles, mais attention, un bon dossier, c’est n’est pas nécessairement prêter qu’aux riches… c’est prêter à ceux dont la situation financière est saine et qui n’auront pas de difficulté à rembourser leur crédit. 
Ainsi, au delà de l’exigence d’un taux d’endettement maximum à 33% et d’un crédit immobilier d’une durée maximale de 25 ans qui sont maintenant des critères indépassables (cf »Crédit immobilier : Combien pouvez vous emprunter avec les nouveaux critères d’endettement du HCSF ? »), l’apport personnel devrait progressivement redevenir une norme qu’il sera de plus en plus difficile de contourner.
Avoir un bon dossier, c’est :

 

  • Avoir des revenus pérennes (et donc en CDI ou pouvoir justifier de trois bilans sains pour les chefs d’entreprise).

 

  • Emprunter pour une durée inférieure à 25 ans ;

 

  • Avoir un apport personnel qui couvre les frais de notaire, les frais d’agence et + 10% de la valeur du bien immobilier acheté (= Un apport personnel de -+ 20% du projet d’investissement immobilier de sorte que le crédit immobilier soit au maximum de 90% de la valeur du bien immobilier hors frais de notaire et frais d’agence).

 

 

 
Bref, il s’agit là d’un simple retour aux fondamentaux après quelques années de laxisme de la part des banques.
Les conséquences sur le marché immobilier pourraient être immédiate car en réduisant la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier, c’est un soutien fort à la dynamique du marché immobilier qui disparaît. 
Dans sa dernière note d’analyse crédit logement observe déjà un mouvement fort et par conséquence une dégradation de la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier :

« Le niveau de l’apport personnel s’élève très rapidement depuis le début de l’année 2020 : + 10.3 % sur les 4 premiers mois en glissement annuel, après – 5.4 % en 2019.

Jusqu’en 2019, la baisse des taux d’apport personnel avait permis d’élargir les marchés immobiliers, comme aucun dispositif de soutien public n’avait permis de le faire. La mise en œuvre des recommandations du HCSF de décembre 2019 a modifié la situation et la remontée des taux d’apport y fait écho.

Mais ni le maintien de conditions de crédit favorables, ni un recours accru à l’apport personnel ne permettent à l’indicateur de solvabilité de la demande de résister à la hausse des prix des logements. La détérioration observée depuis le début de l’année est sensible, s’inscrivant dans le mouvement de dégradation amorcé au cours de l’automne 2016.
A suivre …
Pour aller plus loin :
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