Depuis quelques mois, nous vous préparons à un resserrement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. La crise économique qui devraient prendre le relai de la crise sanitaire du coronavirus devrait accélérer cette tendance déjà bien engagée dans les premiers mois de l’année 2020.
Depuis le début de l’année, les taux des crédits immobiliers restent très faibles, malgré une toute petite remontée depuis quelques semaines (cf »Comparateur de meilleurs taux de crédit immobilier pour connaître les dernières barèmes applicables en Mai 2020« ), mais les banques durcissent les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Ainsi, oui, les taux restent excessivement faibles … mais ils sont de moins en moins accessibles pour ceux dont la situation financière et patrimoniale n’est pas solide.
Voici les taux moyens de crédits immobiliers obtenus en Avril 2020.
Attention, il ne s’agit que de taux moyens sur le barèmes des taux de crédit immobilier applicables le mois dernier. Pour obtenir les taux actualisés et personnalisés, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier.
Seuls les meilleurs dossiers pourront à l’avenir bénéficier de ces taux très faibles, mais attention, un bon dossier, c’est n’est pas nécessairement prêter qu’aux riches… c’est prêter à ceux dont la situation financière est saine et qui n’auront pas de difficulté à rembourser leur crédit.
Ainsi, au delà de l’exigence d’un taux d’endettement maximum à 33% et d’un crédit immobilier d’une durée maximale de 25 ans qui sont maintenant des critères indépassables (cf »Crédit immobilier : Combien pouvez vous emprunter avec les nouveaux critères d’endettement du HCSF ? »), l’apport personnel devrait progressivement redevenir une norme qu’il sera de plus en plus difficile de contourner.
Avoir un bon dossier, c’est :
- Avoir un taux d’endettement inférieur à 33% ; La prise en compte du reste à vivre est proscrite par le HCSF, tout comme la prise en compte du revenu net pour l’immobilier locatif (cf »Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! ») ;
- Avoir des revenus pérennes (et donc en CDI ou pouvoir justifier de trois bilans sains pour les chefs d’entreprise).
- Emprunter pour une durée inférieure à 25 ans ;
- Avoir un apport personnel qui couvre les frais de notaire, les frais d’agence et + 10% de la valeur du bien immobilier acheté (= Un apport personnel de -+ 20% du projet d’investissement immobilier de sorte que le crédit immobilier soit au maximum de 90% de la valeur du bien immobilier hors frais de notaire et frais d’agence).
- Et aussi, accepter les règles de la négociation commerciale, c’est à dire devenir un client fidèle et rentable pour la banque en acceptant de confier épargne, mais également assurance à la banque préteuse (cf »Crédit immobilier : Comment négocier avec son banquier pour obtenir le meilleur taux ? ») ;
- Néanmoins, l’assurance emprunteur ne doit pas faire l’objet d’une concession de la part de l’emprunteur ! Il y a trop à gagner pour accepter l’assurance de prêt que la banque veut vous imposer. Vous devez impérativement imposer une assurance emprunteur en délégation ! Il y a des milliers d’euros à gagner ! (cf »Comparateur assurance de prêt – Comparer les meilleures assurances de crédit immobilier »).
Bref, il s’agit là d’un simple retour aux fondamentaux après quelques années de laxisme de la part des banques.
Les conséquences sur le marché immobilier pourraient être immédiate car en réduisant la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier, c’est un soutien fort à la dynamique du marché immobilier qui disparaît.
Dans sa dernière note d’analyse crédit logement observe déjà un mouvement fort et par conséquence une dégradation de la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier :
« Le niveau de l’apport personnel s’élève très rapidement depuis le début de l’année 2020 : + 10.3 % sur les 4 premiers mois en glissement annuel, après – 5.4 % en 2019.
Jusqu’en 2019, la baisse des taux d’apport personnel avait permis d’élargir les marchés immobiliers, comme aucun dispositif de soutien public n’avait permis de le faire. La mise en œuvre des recommandations du HCSF de décembre 2019 a modifié la situation et la remontée des taux d’apport y fait écho.
Comment dire … Ça sent l’escroquerie à plein nez !
C’est assez intéressant de penser que les gens se font encore avoir par les barèmes de meilleur taux & autre empruntis qui reflètent souvent les dits « bon dossier », jeune actif en CDI avec un apport personnel empruntant sur une longue durée.
Je serai curieux de connaître la proportion des dossiers qui passent avec moins de 25/20% d’apport et sur les durées de 20ans & +. Avez-nous accès quelque part à ces informations, INSEE ou autres ?
Les taux sont en effet historiquement bas, et on emprunte aussi historiquement sur des durées impensable il y’a encore 15 ans, emprunter sur 20 ans, 25 ans devient monnaie courante pour les 25-35ans. Tout ceci a fortement contribué à la hausse des prix de l’immobilier, comme un soutien à un marché haussier effréné dans les grandes villes. A l’instar des villes de campagne qui ont vu débarqué des investisseurs de nouvelle génération. Merci Internet !
Oui, vous avez raison, je vais décrypter les prochains chiffres lorsqu’ils sortiront. Entre le taux d’apport personnel, le taux d’endettement réel des emprunteurs ;..
Avec des taux planchers, emprunter sur 20/25ans ne représente pas un cout de crédit extravaguent. C’est donc presque une mesure de bon sens permettant d’absorber les chocs de la vie que de diminuer sa mensualité en étalant l’effort de remboursement.
Je suis d’accord, ces dernières années, ces longues durées ont largement contribué à l’endettement massif des ménages.
Si avec cela plus la crise du coronavirus, le marché de l’immobilier ne s’effondre pas, alors il n’y a plus aucune logique !!!!!!
Michel,
Vous n’avez pas encore compris le monde de bulles des actifs dans lequel nous vivons.
Croyez vous que la bourse après son rebond justifie de part les résultats futurs des entreprises son niveau actuel?
Mon cher Badtimes, vous devez me lire en diagonale, car je n’arrête pas sur ce blog de dénoncer Bulles, Surendettement et Daube des banques centrales!
Quant à votre question, je ne saisis pas trop le sens.
Si vous me demandez si je crois que la bourse reflète l’économie réelle, c’est sûr que c’est un grand NON !
Tant qu’il y a un bourrage de crâne persistant de la part des médias dominants, qui consiste à faire croire qu’il y a pénurie de logements, alors qu’on en a 37 millions pour 65 millions d’habitants en métropole, donc déjà bien trop, (d’ailleurs on a déjà un minimum de 3 millions de logements vacants, dont une multitude en Ile de france, ce que ignorent totalement les provinciaux, ), en omettant de dire que les logements Français sont largement sous-occupés, (souvent une ou deux personnes pour 100 m2), de faire peur en montrant des SDF, qui sont à la rue en réalité pour des raisons qui n’ont rien à voir avec le manque de logements, ça peut tenir encore quelque temps, le marché immobilier…
« C’est souvent avec de l’argent qu’on n’a pas qu’on paie content ». Confucius
Content ou comptant ou les deux ??? 🙂 🙂
Heu-reux ! 😉
Bonjour
Suivre le débat.
BFM ImmoBFM Immo
vendredi 21 août 2020 à 10h19
POUR OBTENIR UN CRÉDIT IMMOBILIER, IL EST DÉSORMAIS INDISPENSABLE D’AVOIR UN APPORT PERSONNEL
L’apport demandé par les banques pour octroyer des emprunts immobiliers est en nette progression sur un an.
C’est l’une des conséquences du resserrement des conditions d’emprunt: le retour de l’apport personnel. Alors qu’il n’était souvent même plus nécessaire il y a un an, les banques en font de nouveau une condition sine qua non.
Entre la pression du régulateur, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui réclame depuis fin 2019 plus de prudence dans l’octroi des crédits, et l’incertitude économique, le courtier La Centrale de financement constate une nette progression de l’apport exigé par les banques. Sur un an, le montant moyen de l’apport au niveau national a progressé de 20%. Au deuxième trimestre, il atteint ainsi 47.700 euros, contre 39.750 euros au deuxième trimestre 2019. Mais les différences sont marquées entre régions.
Dans le détail, c’est dans le Sud-Est que le niveau d’apport est le plus élevé. Au premier semestre, il a représenté 14,1% du montant des prêts en négociations. La région Auvergne-Rhône-Alpes arrive derrière avec 12,8% d’apport. Puis vient l’Ile-de-France, avec 12,4%.
A l’inverse c’est dans la région Grand Est que le niveau est le plus faible: 9,3% d’apport en moyenne dans les dossiers montés. Et comme l’explique La Centrale de financement, c’est lorsque le marché est tendu et donc les prix élevés, ou lorsque les emprunteurs sont jeunes et donc plus fragiles, que les banques sont les plus exigeantes.