Le monde de la banque a décidément bien évolué depuis la crise de 2008, fini les excès du passé… et notamment fini la période bénie ou le crédit coulait à flot, ou l’on pouvait emprunter jusqu’à 110% de la valeur du bien immobilier.
Le crise de 2008 a mis les banques devant une réalité : Pour prêter, les banques doivent disposer de fonds propres importants. Face à un manque de fonds propre ou plus généralement de ressources bilantielles (épargne confiée par les clients), il n’est plus possible de prêter aussi facilement qu’auparavant.
La quantité de crédit qu’une banque peut octroyer dans une année à tendance à baisser du fait des ces nouvelles donnes de la crise de 2008.
L’emprunteur immobilier doit dorénavant soigner son profil.
Le candidat au crédit immobilier est la première victime de la fin de cette bulle de crédit. Les banques ont dorénavant l’obligation de « noter » leur client en fonction de la qualité « bancaire » de ce dernier.
En fonction de l’importance de son épargne, de la qualité de la gestion de son compte bancaire, de ses revenus, de son absence de découvert, de l’utilisation ou non des crédits consommation… chaque client possède une notation « bancaire » interne à chaque banque.
L’octroi des crédits immobiliers est de plus en plus fonction de la qualité de cette notation, et les taux d’intérêt proposé aux candidats emprunteurs peuvent fortement varier entre deux clients dont la notation est différente.
La raison de cette différence de taux proposée par les banques est assez simple à comprendre. Une banque, lorsqu’elle réalise un prêt (immobilier ou consommation) doit disposer d’une quote part du prêt en ressource bilantielle (fonds propres +épargne des clients + emprunt sur les marchés interbancaire). Selon la notation du client emprunteur, la quote part mobilisée est différente. Un excellent client nécessitera moins de ressources bilantielle qu’un client moins bien noté.
Ainsi, pour chaque financement octroyé, la banque consomme petit à petit une quantité quasi fixe de ressource bilantielle. La ressource bilantielle étant devenu une matière première « rare » pour les banques, elles deviennent de plus en plus frileuse pour réaliser des crédits immobiliers aux clients dont la notation est la moins bonne, car davantage consommateurs de fonds propres.
Cela à plusieurs conséquences pour l’emprunteur immobilier :
- Les différences de taux d’emprunt peuvent être importantes entre deux profils différents. Cette différence c’est accentuée depuis la crise de 2008.
- La banque recherchera systématiquement à améliorer le profil de son client tout au long de la relation commerciale afin d’améliorer sa notation et donc réduire la quantité de fonds propres mobilisés pour le client. Tout amélioration de la notation d’un client emprunteur réduit la quantité de fonds propres mobilisée.
- L’emprunt « sec » n’est plus recherché par les banques. Les banques ne veulent plus de clients qui viennent chercher un crédit immobilier, sans leur confier le reste de la relation bancaire. Question de rentabilité mais également de notation.
L’apport personnel devient indispensable pour espérer emprunter dans de bonnes conditions.
Autre conséquence de ces nouvelles pratiques, l’apport personnel est systématiquement exigé pour les emprunts d’une durée supérieure à 20 ans.
A minima, l’emprunteur devra avoir un apport personnel suffisant pour payer les frais d’acquisition, c’est à dire les frais de notaire (+-7% du prix d’acquisition) et les frais d’agence (entre 4% et 10% selon les cas).
Sauf pour les emprunteurs ayant une bonne notation, l’apport personnel est devenu un passage obligatoire pour espérer obtenir de bonnes conditions de financement. Avoir un apport personnel permet d’améliorer son profil emprunteur.
