Nous vivons une drôle de période. Nombre d’entre vous agissez de manière compulsive et spéculative espérant vous enrichir facilement et rapidement sans rien faire. Nombreux sont ceux qui ont le sentiment de pouvoir gagner au loto parce que les dés sont pipés.

Cette euphorie spéculative des apprentis rentiers n’est pas saine et me fait craindre le pire. Je suis probablement trop rigide et conservateur, mais je ne crois pas qu’il soit possible de s’enrichir durablement sans travailler ou créer de la valeur. Certains peuvent avoir de la chance, mais il est illusoire que massivement tout le monde puisse en profiter.

Or, c’est exactement ce que nous sommes en train de vivre. L’euphorie des taux bas est en train de vous faire faire n’importe quoi ! Vous avez la certitude qu’en vous endettant que vous ferez fortune sans effort. Ainsi, vous découplez vos dettes au delà du raisonnable pour augmenter votre fortune prévisible.

Il est vrai que la situation est incroyable : Les derniers résultats de notre comparateur de crédit immobilier font état d’un nouveau record de faiblesse des taux de crédit immobilier. Les meilleurs dossiers peuvent emprunter pour 0.58% sur 20 ans ! C’est dingue ! (cf » barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).

Bientôt, l’assurance de prêt sera plus chère que le taux du crédit immobilier ! (cf »Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité »).

Dans votre esprit, la mécanique est simple : Les taux de crédit immobilier sont tellement faibles qu’ils faut en profiter pour s’endetter au maximum (et même au delà du raisonnable) sur 25 ans. Avec cet argent, il faut acheter un actif immobilier qui sera mis en location, soit directement, soit indirectement via les SCPI par exemple. Les taux de crédit immobilier, sont tellement faible que l’effet de levier est automatique et votre enrichissement assuré.

De manière caricaturale : Pour nombre d’entre vous, plus vous vous endettez, plus vous serez riche.

Il y a trois semaines, le responsable d’un service commercial d’une société de distribution de produit d’épargne (assurance vie et SCPI principalement), m’explique qu’il encourageait l’investissement en SCPI à crédit sur 25 ans. Selon lui, l’enrichissement était assuré et facile.

  • Crédit immobilier sur 25 ans ; 500 000€ de crédit immobilier sur 25 ans au taux de 1.50%, c’est 2000€ / mois de mensualité de crédit immobilier
  • Achat de SCPI dont les revenus couvraient presque la mensualité du crédit immobilier. L’effort d’épargne est théoriquement très faible, voire nul. Les revenus fonciers actuels de 500 000€ de SCPI dont le rendement serait de 4.50% est de 1900€ / mois.

Au final, on obtient :

  • Mensualité de crédit immobilier = 2000€
  • Revenu de SCPI = 1900€

L’effort d’épargne est quasi nul. Que représente un effort d’épargne de 100€ / mois pendant 25 ans pour une promesse d’obtenir un capital estimé aujourd’hui à 500 000€ (et surtout sans rien faire pendant 25 ans). Il faut juste assumer l’impôt sur le revenu calculé sur la différence entre le montant du revenu foncier et les intérêts.

Ainsi, dans 25 ans, c’est la certitude d’être à la tête d’un patrimoine important sans avoir rien dépensé ou presque ! La martingale de l’argent facile.

Et lorsque je lui rétorque que le prix des SCPI est très élevé ou que le modèle économique de l’immobilier d’entreprise n’est pas sans risque du fait de la mutation des usages (cf »Investir en SCPI aujourd’hui, c’est payer très cher un actif immobilier dont la valeur d’usage est remise en question »), il me répond que comme de toute manière l’opération est en auto-financement, elle ne me coûte presque rien ! Une baisse de la valeur des parts de SCPI n’est pas catastrophique… L’investisseur est toujours gagnant, puisqu’il n’a rien dépensé pour acheter ses SCPI à crédit.

La raisonnement est imparable. Je n’ai aucun argument à rétorqué, pourtant la situation ne me plaît pas. Cette certitude d’une enrichissement facile, sans effort et sans aléa est contraire au bon sens. Cette euphorie spéculative m’effraie. Dans un système spéculatif, tout le monde ne peut pas sortir gagnant. Ceux qui gagnent (beaucoup), le font sur le dos de ceux qui perdent (beaucoup). Il ne peut y avoir que des gagnants.

L’investissement en SCPI ne me semble pas pertinent, et ce n’est pas parce que les taux de crédit immobilier sont au plus bas, que la qualité intrinsèque des SCPI est meilleur.

Pour le moment, je ne parviens pas à déterminer qui seront les perdants, mais il faudra bien que quelqu’un paye. Il ne me semble pas possible de collectivement s’enrichir sans créer de la valeur ajoutée et sans effort.

Il doit y avoir une force de rappel qui équilibrera le système ou alors je suis l’idiot du village qui sait comment faire mais qui ne veut pas y croire (ce qui est aussi possible).

 

La qualité d’un bien immobilier n’est pas amélioré par la faiblesse des taux de crédit immobilier.

Attention, il ne s’agit pas de vous décourager à investir. Je crois seulement qu’il faut se méfier des certitudes autour de l’argent facile. Cela n’existe pas.

Il existe de nombreuses opportunités d’investissements immobiliers mais elles sont rares et le candidat investisseur immobilier doit s’investir dans son projet d’investissement pour créer la valeur qui sera à l’origine de son enrichissement.

Il pourra s’agir d’investir dans un quartier ou une région en devenir, dans un bien immobilier qui doit être rénové pour être adapté à la demande des locataires, de construire des maisons sur un terrain, faire de la colocation, …. Les bons investissements immobilier existent mais cela nécessite beaucoup de travail et d’investissement personnel. C’est là la seule source d’enrichissement possible. Il ne suffit pas de s’endetter pour s’enrichir !

Pour savoir si vous êtes sur le point de faire un bon ou un mauvais investissement, oubliez les taux de crédit immobilier et demandez-vous si feriez cette investissement avec un financement cash ? Ce n’est pas le mode de financement qui doit déterminer la qualité intrinsèque d’un investissement immobilier.

Les taux de crédit immobilier ne sont qu’un moyen pour vous permettre de financer un investissement immobilier que vous jugez de qualité.

L’euphorie n’est jamais de bon conseil !

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73 Comments

  1. Bonjour,

    Je suis exactement dans la situation décrite: achat de SCPI via crédit pour profiter des taux.
    Que pensez-vous des SCPI comme Corum qui marchent bien car investi en Europe et hors Europe ( UK ) et qui joue aussi sur les devises ?

    Ils sont actif dans leurs gestions et le font pour leur investisseur, c’est pour ça qu’ils sont rémunéré aussi. Du coup il y’a bien quelqu’un qui travaille pour créer de la valeur 😉

    • Voici la lecture d’un article qui devrait vous intéresser sur CORUM : SCPI CORUM : Comment expliquer ces rendements trop élevés ? Un risque plus important ? https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/scpi/scpi-corum-comment-expliquer-ces-rendements-trop-eleves-un-risque-plus-important.html

      Il n’y a pas de secret, jamais ! Corum est un gestionnaire de conviction qui fait des « paris » pour générer de la plus-value. Il me semble exceptionnel de ne faire que des paris gagnants pendant 20 ou 25 ans de la durée de votre crédit.

      • A vous écouter livret A / LDD / PEL
        Et rien d’autre …
        A force de tout rejeter on ne fait rien.
        Votre blog nous invite toujours à ne rien faire alors fermons le !

        • Vous devriez vous, pour l’exemple, commencer à la fermer cher monsieur…

          • Diane, s’il vous plait, la courtoisie est ici une valeur importante.

            • C’est justement parce que je n’en manque point que je ne supporte pas que l’on s’en affranchisse.

              • A part faire des remarques déplacées qui vous valent à chaque fois des petites claques de l’un ou l’autre d’entre nous, vous ne postez rien de constructif, Diane.

                Bref, une petite trolle.

          • Il faut se calmer chère madame car ce message est là pour alerter l’auteur de ce blog qu’à force de dénigrer tout on ne devient plus force de proposition!
            Tous les actifs sont trop chers alors attendre attendre le cash n’a jamais brûler les doigts …
            Bonne soirée chère madame et il faut accepter la contradiction pour ne pas devenir un mouton … INVESTIR C’EST PRENDRE DU RISQUE ET PERSONNE N’A RAISON OU TORT IL FAUT JUSTE ÊTRE DANS LE BON TIMING ! La clé c’est le timing et la lutte permanente contre le consensus du moment . L’or est aujourd’hui le placement vedette mais il ne faut pas investir maintenant il faut attendre en recul et pour ma part j’ai investi au bon moment c’est à dire en amont du consensus … J ‘AI PRIS MES GAINS ALORS QUE TOUT LE MONDE GARANTIT UNE FUTURE HAUSSE !Aujourd’hui ne devrait-on pas investir sur le CAC40 à la baisse et pourquoi pas avec levier ? CAR LES HAUSSES DU CAC 40 sont irrationnelles . CE N’EST PAS INVESTIR ! C’EST JUSTE DU BON SENS …

            • le cash n a jamais brulé les doigts certes vous avez raison MAIS en ce moment il est mangé par l inflation vu les rendements des placements sans risque et si l inflation venait a exploser à cause de la planche à billets qui va encore tourner à plein régime gare au cash…..

              • Il serait alors temps de revoir la copie car le cash est liquide mobile CERTES ON PERD UN PEU EN VALEUR MAIS INVESTIR A TORT FAIT PERDRE PARFOIS BEAUCOUP IL FAUT ETRE EN MOUVEMENT merci le CASH pour le reste LES ACTIONS sont aussi liquides mais risque à la clé pour les SCPI une dizaine avec moitié en direct moitié en démembrement nue propriété 5 à 7 ans pour lisser la probable baisse de la valeur avec date inconnue de la baisse ! OU ALORS NE RIEN FAIRE §?§? AU MOINS ON N’EST SUR DE NE PAS SE TROMPER

        • Pourquoi voulez-vous fermer ce blog alors que vous semblez le lire régulièrement ?

        • Appelez le GAS comme Guillaume Anti Scp !
          C’est de la paranoïa cette théorie compulsive que les SCPI sont (toutes) de mauvais investissements.

        • Appelez le GAS comme Guillaume Anti Scpi !
          C’est de la paranoïa cette théorie compulsive que les SCPI sont (toutes) de mauvais investissements.

      • Bonjour,

        J’avais déjà lu cet article. Je suis plutôt toujours très satisfait de Corum après l’avoir lu 🙂 Je suis totalement OK pour qu’ils « prennent des risques » ; le fait qu’ils soient actifs dans leur gestion me plait bien 🙂

  2. bonjour.
    On m’a proposé le même genre de montage, avec une « astuce » en plus : rachat du crédit en cours de route (p.ex. après 10 ou 15 ans, en revendant des parts de SCPI) pour « optimiser » le TRI de l’opération. encore faut-il que les parts de SCPI vendues à ce moment ne soient pas en grosse moins-value.
    Sur Excel, c’est génial (mais on faisait soi-même les calculs de TRI on obtient, comme par hasard !, 1 ou 2% de moins que la simulation fournie, mais tout de même des 10-12%). Mais je suis comme Guillaume l’idiot du village qui refuse le miroir aux alouettes des SCPI à crédit. Tout cela fonctionne si pendant 25 ans on n’a pas de baisse des revenus distribués par les SCPI ; moi, je n’y mets pas un seul petit doigt à couper !

    • Par curiosité, quel type de commercial vous en vendu ce beau tableau excel ? Une banque ? Un CGPI ? Un CIF ?

    • Le TRI vous donne un complément de revenu? Il vous donne une plus-value?
      Pourquoi vous achetez les parts de SCPI?
      Pour le TRI?

      • Livret A pel ldd…… Avec le taux servit c est la banque qui s enrichit sur votre dos et l inflation mange vos économies….. Alors oui mieux faut encore investir sur un BON bien immobilier avec une part de crédit qui doit être raisonnable en se posant cette question…… Parviendrais je à rembourser mon prêt si dans le pire des cas mon bien subit une période de vacance????

        • Pendant ce temps, j’empoche déjà 20% avec la bourse depuis le début de l’année, sans endettement! Couplé à un emprunt sur un bien que rapporte de l’argent pourquoi pas? L’effet de levier et le TRI ne font pas la valeur, c’est du simple bon sens.

          • Que pensez-vous de la fin d’année ? Julien bonnetouche reste haussier, pour ma part j’ai pris mes benefs, je n’ai gardé que des défensives et je reste liquide.

            • Je ne pense rien du tout, mis à part que Lagarde va continuer la politique de Draghi, que l’épargne est mise à mort et que l’immobilier est en bulle sauf pour les courtiers en immo et en crédit bien évidemment.
              En fait si, je pense qu’il faut bien s’assurer de la liquidité de vos OPCVM, dégager les obligations, et s’assurer de la réactivité de vos conseils sachant qu’il y a un énorme temps de latence induit par les procédures administratives, ce qui est dangereux si vous avez affaire à un CGP courtier ou un CGP plateforme.

        • Bernard, je ne pense pas que la banque va s enrichir avec un lva ou ldd dont une partie remonte à la CDC, sans oublie le plus important le taux d un livret a ou Pel est très élevé si on compare les taux sur le marché interbancaire.

  3. La même « euphorie » régnait dans les années 1990 sur l’immobilier, alors que les taux étaient beaucoup lus élevés. Certains se sont bien enrichis grâce aux hausses de prix de l’immo jusqu’en 2007. Sans rien faire. Ou presque: il fallait juste être entrepreneur et risquer d’investir dans l’immobilier alors que l’entourage n’était pas toujours favorable…

  4. Baron van der Slip says:

    De mon modeste point de vue vous avez raison, il s’agit d’un jeu à somme nulle. Cependant, dans un monde de taux nuls ou négatifs, le transfert de richesse va se faire des épargnants / classe moyenne/ retraités vers ceux qui se sont endettés. A tout le moins c’est la stratégie des états qui ne peuvent se permettre de récession du fait du poids de leur dette. La BCE vient de réduire son taux (en bâillonnant les Allemands et les Hollandais), la semaine prochaine la FED suivra… it is a race to the bottom. Enfin, quand l’inflation reviendra (en force !) ceux qui ont emprunté à taux fixe verront leur investissement auto-financé (quelle que soit sa valeur résiduelle du moment).

    Une crise monétaire et un changement de système donc.

    • Pareil.
      Les épargnants vont payer, les retraités vont payer, … La situation n’est pas saine du tout, mais le moins pire c’est encore de s’endetter, ou bien de sortir totalement du système et de n’échanger qu’en monnaie locale ou autre système fermé et découplé du système global.

    • Pensez vous qu une inflation galopante va arriver?
      Il y a quand même des facteurs déflationnistes avec la baisse de démographie, le digital qui réduit les coûts, et les modèles tel que Amazone qui sont déflationnistes des prix

  5. Bruno DELPECH says:

    Non vous n’êtes pas l’idiot du village.
    Le contexte me semble différents que dans les années 2000, on a d’abord assisté à un rattrapage dû à la période de vaches maigres pendant 5 ans consécutive à la guerre du golf de 2011. Ensuite la suppression de la TVA sur les terrains et la hausse de l’euros ont créé un effet d’aubaine et faussé la perception des prix et généré des effets de nouveaux effets de seuil , dans certaines régions ce qui se vendait 1000 000 F en 2000 se vendait à 200 000 € en 2003.
    Le contexte aujourd’hui me semble différent, il est principalement dû à la BCE qui avec sa politique de taux bas et son quantitative easing crée de façon artificielle de la monnaie, cette masse monétaire gigantesque doit être investie coûte que coûte ce qui alimente des bulles spéculatives.

  6. Mais il y’a un gros bémol tout de même…. l’effort d’épargne n’est pas du tout celui que vous mentionnez… L’imposition à TMI +17.2% change la donne. Sur les loyers encaissés : 58.2% des loyers passent en impôts pour une TMI à 41%, donc non les loyers ne remboursent pas du tout le prêt immo… Il faut pour optimiser les revenus de SCPI disposer par ailleurs de gros déficits fonciers sur de l’immo en direct (car en SCPI de déficit foncier, ce n’est pas optimal non plus avec l’imposition de la PV sur une valeur qui ne comprend pas les travaux …)

    • C’est tout à fait exact et je pense que l’incertitude sera là. j’ai fait le même montage en 2004 mais j’ai vu notamment la valeur liquidative d’immorente passer de 230 à 330 euros ce qui a permis de mieux accepter la fiscalité sur les revenus chaque année.
      S’il n’y a pas de plus value, voir une moins value la taxation des revenus est nettement plus élevé que la différence entre le crédit à rembourser et les loyers récupérés.
      Sans rentrer dans les détails la taxation sur les 500000 sur les 25 ans sera au moins de 30 % avec la flat tax. Cela fait tout de même 150000 euros de taxation sur les 25 ans quoiqu’il arrive et sans augmentation de la fiscalité actuelle.
      J’ai connu la csg/crds à 8.2 % et on est maintenant à 17.2 %.
      J’ai été surpris de l’augmentation de la fiscalité chaque année et c’est bien ce poste qui est le plus lourd et qui est très incertain dans le temps.
      Exemple : On fait un montage basé sur la flat tax (30 %) et le prochain gouvernement l’annule et on revient à la taxation IR+CSG classique et ce sera très difficile surtout si la valeur de la part au lieu d’augmenter a diminué…….
      On peut en profiter mais à dose supportable je pense, selon son patrimoine et surtout si on est en taux fixe ou cappé car si on est en taux variable on augmente encore le risque.
      Il n’y a pas de gains sans risque mais il vaut mieux le maîtriser.
      Bien amicalement
      Antonio

  7. Je m’endette à taux bas pour acheter des SCPI mais comme tout le monde en veut, le prix augmente et le rendement diminue.

    Ce que je gagne sur le taux du crédit est perdu sur la baisse de rendement. A l’arrivée j’aurai peut-être gagé un peu mais pour l’instant, je me suis endetté et j’ai moins de marge de manœuvre.

    Si un jour j’ai besoin de liquidités, ce sera plus compliqué. Et si nous sommes nombreux dans ce cas, ce sera la crise.

  8. Effectivement, c’est la grande mode…
    Beaucoup de primo-investisseurs veulent acheter des biens immobiliers sans apport, en financement sur 20 ou 25 ans, et sans avoir d’épargne de précaution, pour faire du airb’n’b….

    Et avec 3 ou 4 investissements, ils arrêteront de travailler…
    Le nombre de pseudo-formateurs en immobilier qui explose illustre cette nouvelle mode.

    Mais sans épargne de précaution, il ne faut pas un seul problème durant la période de crédit (pas de carence locative, pas de gros travaux) surtout les premières années.
    Dans le cas contraire, ces investisseurs hypothéqueront sérieusement leur avenir…

    Comme toujours, il faut être mesuré, et diversifier.

    • Oui,
      Cashsqueeze , travaux obligés et naïveté juridique et fiscale vont taper fort…

      Si les biens en valent la peine, il va y avoir des affaires à ramasser auprès des rentiers de l’immoweb 20

  9. Taux d’emprunt bas, certes, mais taux d’imposition 14%, 30%, etc. et taux balai 17.2%.
    On n’est plus à 100 € par mois d’effort pour se constituer une hypothétique fortune mais (en moyenne sur les 25 ans) en tranche de 14%, à … 474 € de plus, soit un effort cumulé de 170 K€ sur les 25 années. En tranche de 30, on finit à 242 K€.
    Tout çà en valeur euro d’aujourd’hui…
    Bravo monsieur le conseiller technique pour la qualification d’auto-financement !

    • Et c’est la raison pour laquelle certains ajoutent une SCI à l’IS pour contourner le problème et repousser le paiement de l’impôt à la liquidation SCI

      • Avec une importante inconnue : quel taux d’imposition à terme ?

        • Même incertitude sur le taux d »imposition en détention directe dans 20 ou 25 ans puisqu’il fluctue en permanence.
          Avec les SCPI, si l’amortissement des murs et autres composants n’est pas pratiqué, il n’y aura pas de plus-value à taxer à prix de revente identique. La sortie des liquidités est aujourd’hui à l’imposition sur les dividendes puis fiscalisé selon votre TMI. La SCI IS permet dans ce cas précis de reporter la fiscalité lors de la détention des parts de SCPI

        • la SCI à l’IS c’est le « kick the can » qui peut marcher de longues années sans coup férir….

          Pour le taux inconnu à terme, avec un judicieux panachage du sous-jacent, il aura peu d’importance , in fine, surtout si l’on a eu recours au levier bancaire.

          On paiera de l’impôt sur des choses que l’on n’aura pas financées

          WTF ??

    • Aujourdhui on nous dit qu’il vaut mieux acheter que louer…ok. Mais si le remboursement d’un credit est plus interessant qu’un loyer, les locataires vont devenir propriétaires. Et a qui va t on louer ? à ceux qui ne peuvent pas profiter de cette situation. Une bonne part est en logements sociaux, les autres ? de moins en moins nombreux et de moins en moins solvables. Donc prudence, et surtout restez sur les biens de valeur qui sélectionneront le locataire par leur emplacement. Sauf que ce sont les biens dont le prix grimpent le plus (cf Paris). Pas dd miracle

      • Le « on » en question ce sont des courtiers en immobilier. Donc oui, il est toujours nécessaire pour un courtier immobilier que vous achetiez, aujourd’hui plus que jamais. Mais c’était déjà le cas avec des taux d’emprunt à 4%.
        Donc pour l’objectivité on repassera.

  10. Lors de la ruée vers l’or aux US, on dit que les gagnants n’ont pas été les chercheurs d’or, mais les vendeurs de pelles…

  11. Baron van der Slip says:

    Je laisse de côté les SCPI 5 minutes et j’observe une profusion de programmes neufs partout sur la côte Normande (4 à Deauville, 3 à Trouville, 2 à Blonville, 3 à Honfleur…). Apparemment Bouygues et Eiffage sont copains avec la BCE… cette bulle là (résidence secondaires) m’inquiète davantage en fait, j’espère que tous les investisseurs sont solvables et que tout le front de mer ne finira pas bétonné avec d’affreuses casernes vides…

    • Parlons de la Normandie et des côtes : regardez le nombre de biens vides car saisonniers, détenus par des retraités qui n’avancent ni ne reculent et peinent à payer leurs charges, alors que les jeunes actifs ont du mal à se loger à l’année dans ces mêmes communes….

      Plus loin dans les terres, on construit à tout va à Caen, Rouen, etc alors que le centre ville se désertifie et peine à trouver des locataires.

      Comme le dit Guillaume, les taux bas c’est génial, mais il y a peu de bonnes choses à acquérir si l ‘on est discriminant.

      Je vois bien se profiler le gadin futur :
      overdoses locales avec invendus et successions languissantes, saisies et fantômisation de certains quartiers.

      • Bah, on a déjà vu ça avec Robien et Sellier, dans des villes sans locataires. Sans compter les défauts de fabrication, et donc les procédures interminables devant les tribunaux, avec renvoi de 6 mois en 6 mois, batailles d’experts…

  12. Restez vigilants dans le choix de vos biens et de vos SCPI. Le TRI ne veut rien dire en soi, c’est uniquement un instrument de comparaison que les commerciaux auront vite transformé en ascenseur émotionnel

    • Livret A pel ldd…… Avec le taux servit c est la banque qui s enrichit sur votre dos et l inflation mange vos économies….. Alors oui mieux faut encore investir sur un BON bien immobilier avec une part de crédit qui doit être raisonnable en se posant cette question…… Parviendrais je à rembourser mon prêt si dans le pire des cas mon bien subit une période de vacance????

  13. IS ? Le fameux ingrédient soi-disant miraculeux ? Allons-y en supposant que les 1900 € représentent =ement le résultat fiscal !
    IS à 15% sur les 25 ans = 65 K€. Coût de gestion (quand même) = 30 K€
    Apport personnel (2000-1900)x12x25= 30 K€
    Total des efforts perso = 125 K€ en lieu et place des 170 K€ en revenus fonciers.
    ***
    En cas de revente des SCPI sans PV, 500 K€, en RF 500 K€ en cash et effort définitif 170 K€
    En IS, Flat Tax à 30% (dans 25 ans, on rêve !) sur distri de 375 K€, soit 112 K€, rembt du CCA de 125 K€, soit effort total 237 K€.
    ***
    No comment !
    ***
    Si non revente, en RF en tranche à 14%, revenu net = 16 K€ (récup effort en 10/11 ans) (à 30%, 13 K€).
    En IS, net de frais et d’IS = 17 K€ en rembt du CCA sur ~7 ans (récup effort) , donc net. Après 14 K€ net à 14% et 13 K€ en FT.
    ***
    Des queues de cerise …

    • Ce qui revient à poser la question suivante : pour quelle raison souscrivez vous des SCPI?

      • Quitte a investir dans l’immobilier (je pose cela en hypothèse, cela ne signifie pas nécessairement qu’investir dans l’immobilier soit pertinent pour tout le monde), il peut y avoir plein de raisons d’investir en SCPI plutôt qu’en immobilier locatif direct: quand on n’a aucun goût / talent pour les travaux, quand on a un métier prenant et que vous ne pouvez / voulez pas passer vos WE et vacances à repeindre et poser du BA13, quand vous n’avez pas particulièrement envie de gérer vous-même la relation avec un locataire, quand vous n’aimez pas ou ne savez pas négocier l’achat d’un bien (alors que c’est la que se joue la rentabilité), quand vous voulez profiter du démembrement de propriété (c’est possible également avec de l’immobilier physique mais c’est plus difficile), quand vous voulez mutualiser les risques locatifs qui sont toujours très sous estimés par les bailleurs (vacance, impayés, dégradations, squat), quand votre aire géographique n’est pas propice à l’investissement direct (et il a déjà été montré sur ce blog qu’il est déconseillé d’investir loin de chez soi), quand vous souhaitez diversifier le sous-jacent (mixer habitation, bureaux, entrepots, commerces, santé…) ou investir ailleurs qu’en France (qui n’est pas le pays idéal pour faire du locatif)…

  14. Baron van der Slip says:

    Because je suis non imposable (statut Diplomatique) et que je ne suis pas en France et ne peux donc pas gérer mon patrimoine sur place… and again : parce qu’en ces temps de folie générale il vaut mieux avoir des dettes (à taux fixe) que tu capital…

  15. Baron van der Slip says:

    Because je suis non imposable (statut Diplomatique / ONG) et que je ne suis pas en France et ne peux donc pas gérer mon patrimoine sur place… and again : parce qu’en ces temps de folie générale il vaut mieux avoir des dettes (à taux fixe) que tu capital…

  16. Quitte a investir dans l’immobilier (je pose cela en hypothèse, cela ne signifie pas nécessairement qu’investir dans l’immobilier soit pertinent pour tout le monde), il peut y avoir plein de raisons d’investir en SCPI plutôt qu’en immobilier locatif direct: quand on n’a aucun goût / talent pour les travaux, quand on a un métier prenant et que vous ne pouvez / voulez pas passer vos WE et vacances à repeindre et poser du BA13, quand vous n’avez pas particulièrement envie de gérer vous-même la relation avec un locataire, quand vous n’aimez pas ou ne savez pas négocier l’achat d’un bien (alors que c’est la que se joue la rentabilité), quand vous voulez profiter du démembrement de propriété (c’est possible également avec de l’immobilier physique mais c’est plus difficile), quand vous voulez mutualiser les risques locatifs qui sont toujours très sous estimés par les bailleurs (vacance, impayés, dégradations, squat), quand votre aire géographique n’est pas propice à l’investissement direct (et il a déjà été montré sur ce blog qu’il est déconseillé d’investir loin de chez soi), quand vous souhaitez diversifier le sous-jacent (mixer habitation, bureaux, entrepots, commerces, santé…) ou investir ailleurs qu’en France (qui n’est pas le pays idéal pour faire du locatif)…

  17. J’aime bien le coté orthodoxe de Guillaume , c’est vrai que l’inflation des actifs n’a ni plus ni moins que créer la deuxième guerre mondiale par le passé .
    Draghi l’ancien de Goldman sachs restera dans les mémoires comme celui qui a créer la synonymie des SUBPRIMES en Europe , et étouffer la jeunesse , Ah vieille canaille tu va le payer !!

    • Attendez de voir Easy Christy, vous regretterez peut-être superMario

      • Les règles actuelles de L’EU ne permettent pas à la BCE d’acheter plus d’un tiers des titres concernés , donc au rythme de 20 milliards il y en a pour 9 mois max 10 .
        Distribution directe aux citoyens( helico cash) peut être et même meilleure pour booster la croissance . Car tout donner aux Pinocchio’s grave erreur de Draghi !

        • L’hélicopter money pour booster la croissance ? Pour acheter des mobiles, des tablettes, des voitures, de l’électroménager, des fringues , de l’essence, en quasi-totalité fabriqués à l’etranger ? Quitte a allumer un feu de paille, faisons plus simple et plus efficace dans ce cas: lâchons directement l’argent chez nos concurrents asiatiques, US… Si il faut se résoudre à de l’hélicopter money, c’est evidemment sur les entreprises massivement exportatrices, en premier lieu l’industrie de pointe, qu’il faut le faire bien évidemment (en plus ça aura des effets économiques très positifs sur les villes petites et moyennes chères à GF) ! Et sur les services publics et agences publiques qui préparent l’avenir – enseignement notamment supérieur, CNRS etc -…

          • Ça, c’est plus de l’helicopter money, c’est du financement public. Ça fleure bon les années 60-70 et le plan quinquennal. Pas très efficace généralement, mais de belles dettes supplémentaires pour les états.

            Mais puisque ce n’est pas grave de s’endetter…

            Bon, le mieux, c’est de distribuer des tickets resto ou des tickets de rationnement. En plus, on pourrait moduler les tickets pour orienter le consommateur vers ce qui est bon pour lui et pour l’état. Et surtout pour la planète. Un vrai cercle vertueux, un pas de géant pour l’humanité.

            • N’oubliez pas que ces gouvernements progressistes utilisent déjà la loi pour vous faire changer de comportement, en décidant de ce qui est « bien pour vous ».
              En général, ça finit très mal.
              L’état ne sachant pas ce qui est bon pour qui que ce soit, ni même pour quoi que ce soit, ne va prendre que des décisions menant vers plus de destruction.
              Par exemple, personne n’a prêté attention à l’euthanasie récemment, chose qu’il faudrait mettre en rapport avec des propos de Jacques Attali dans les années 70 ou 80 (il connaît tout le programme) ou il expliquait qu’un être humain après 60 ans n’était plus utile à la société et à l’économie.
              Et si pour régler le problème insoluble des retraites, l’état institutionnalisait l’euthanasie à partir de l’âge de 70 ans?
              On aurait alors un contrôle du volume de la population à l’entrée et à la sortie : par l’IVG et par l’euthanasie.
              Derrière on aurait un contrôle qualité de la population par la PMA et la GPA où on peut choisir son enfant à la carte.
              Il y a eu des salons récemment à Paris pour vanter les mérites de cette pratique.
              Vous comprenez à travers mes mots que nous sommes du bétail ou je dois vous faire un dessin?

          • Pour info , l economie est mondialisée et le CAC40 aussi , donc les sous-traitants d ou qui ils viennent font partie intégrante du système. Mis à part l aviation , et le luxe la croissance du PIB est pour une bonne partie du a l importation et puisque ces sociétés ont déjà été largement bénéficiaires de draghi, la vraie hélicoptère monnaie devrait faire place nette pour Que tous les citoyens en bénéficient.

      • Baron van der Slip says:

        Exact.
        Voici THE document du FMI qui vous permet de lire dans le futur : le plan de Christine c’est de passer les taux à… -5%, -6% si cela peut permettre aux gouvernements de se maintenir quelques années encore. Dans ce document ils abordent de manière cynique le fait qu’ils vont euthanasier les retraités et les épargnants et la meilleure facon de gérer le chaos politique qui va suivre…

        https://www.imf.org/en/Publications/WP/Issues/2019/04/29/Enabling-Deep-Negative-Rates-A-Guide-46598

  18. En tout cas, la politique de la BCE commence à agacer de plus en plus d’Allemands. Après Wolfgang Schauble, c’est le patron de la DB qui s’y colle.

    « Le président de la Banque centrale européenne, Mario Draghi, a répondu aux critiques de la Deutsche Bank et d’autres grands prêteurs sur les taux d’intérêt bas de son institution. Le responsable estime qu’ils devraient se concentrer sur la réduction des coûts et sur les technologies plutôt que sur la politique monétaire, selon l’agence Bloomberg.

    Mario Draghi, président de la Banque centrale européenne (BCE), a rétorqué aux propos critiques du PDG de la Deutsche Bank, Christian Sewing, sur la question de la réduction de -0,4% à -0,5% des taux sur les dépôts effectuée par la BCE, rapporte l’agence Bloomberg.

    «Les banques aimeraient avoir des taux positifs, sans aucun doute», a déclaré Mario Draghi interrogé à ce sujet lors d’une conférence de presse à Francfort-sur-le-Main. Selon lui, la profitabilité des banques est beaucoup plus affectée par les coûts, et s’adapter aux nouvelles technologies serait «beaucoup plus convaincant que de s’énerver sur les taux négatifs».

    Christian Sewing avait auparavant déclaré que les taux négatifs menaçaient de «ruiner» le système financier européen «à long terme», selon Bloomberg. Mario Draghi a rejeté cet avis estimant plutôt que le rapport entre les dépenses et les revenus de certaines banques était «complètement différent» en comparaison avec l’industrie en général:

    «Il existe certaines faiblesses structurelles dans le secteur bancaire, plus énoncées dans certaines parties de la zone euro que dans d’autres», a déclaré M.Draghi.

    La BCE décide pour les pays de la zone euro du niveau des taux d’intérêt directeurs qui influent sur le coût du crédit bancaire et sur le rendement de l’épargne. Depuis mars 2016, les banques se refinancent sur une semaine à la BCE au taux de 0%.

    Ce jeudi 12 septembre, l’institution monétaire a décidé d’abaisser son taux de dépôt frappant les liquidités excédentaires des banques. Le taux «de refinancement» des banques à l’échéance d’une semaine a été maintenu à 0% et le taux de prêt marginal à 0,25%.

    En outre, la BCE a assuré qu’elle n’envisageait plus de remonter les taux tant que l’inflation n’aurait pas «solidement convergé» vers son objectif de 2%.

    Effondrement du système financier européen?

    Cette politique de la BCE coûte très cher aux banques européennes: plus de 23 milliards d’euros depuis 2014, dont 7,5 milliards sur la seule année 2019, a précisé l’agence Scope Ratings.

    Les banques françaises et allemandes paient le plus lourd tribut, selon une analyse de la banque ING. La Deutsche Bank l’a chiffré à «deux milliards d’euros sur quatre ans», a noté Christian Sewing.

    Comme l’avait expliqué en septembre 2019 le patron de la banque suisse UBS, Sergio Ermotti, «les taux négatifs conduisent à la situation absurde où les banques ne veulent plus avoir de dépôts de leurs clients». » (Bloomberg).

    Et pendant ce temps-là, le système bancaire américain ou chinois prospère, et pourra bientôt racheter la plupart des banques européennes exsangues.

  19. « Le système bancaire chinois prospère »

    Vous y allez fort, les dragons vont un jour sortir du tombeau et il faudra toute la coercition du parti -en interne national-, pour conjurer le tangage qui aura lieu.

    Mais le mensonge étant consubstantiel au communisme, fut il rhabillé de nouveaux atours…..

    • Oui, ça c’est mon côté provoc’.
      Comment dit-on « monnaie de singe » en mandarin ?

      Eux aussi ont les pieds dans les sables mouvants… Ils ont beau lâcher du lest (toute une série de taxes supprimées sur les importations de produits américains), c’est pas ça qui ça relancer un élan économique du au bon vouloir et à la naïveté des clients/partenaires. Et côté bancaire, c’est pas mieux…

  20. Et si l’euro nous avait définitivement mis hors course d’un point de vue technologique?
    On regarde souvent les choses du point de vue français (preuve au passage que l’esprit national est encore vivant) mais si l’on regarde l’euro du point de vue allemand, certes ils y ont gagné sur le plan des exportations et de la balance commerciale. Cependant, force est de constater que depuis 17 ans les innovations allemandes se sont principalement concentrées sur un seul secteur : l’automobile.
    C’est la position de Charles Gave qui met en lumière ce phénomène.
    Aurions-nous donc été privés de progrès technologiques majeurs par construction?
    J’avoue que cette question m’est vertigineuse.
    Comment faire la preuve de la perte de chance?

  21. INTÉRESSANT DAMIEN, À CREUSER……

  22. Bonjour,, j ai eu un taux de 0.90% sur 20 ans auprès de mon banquier je lui est dit que c était trop cher j attends que ça baissé encore à. 20%.Et ça baissera car ils ne remonteront jamais les taux ils sont pris dans la nasse de la baisse des taux comme le Japon.

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