Crédit immobilier : Respecter le taux d’usure grâce à l’assurance emprunteur.

Un article rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur (roques@phenix-courtage.fr ou au 04 67 64 00 17), spécialisé dans l’optimisation des dossiers spécifiques (taux d’usure, risque aggravé,…)

Passer sous le taux d’usure grâce à la délégation d’assurance de prêt

Cela fait des semaines que nous sommes abreuvés d’informations concernant le taux d’usure.

Aujourd’hui même les personnes qui n’ont pas l’intention de faire un crédit immobilier ont entendu parler de cette notion.

Hier, mon coiffeur qui ne connaît pas mon métier m’expliquait que les banquiers ne prêtaient plus d’argent.

Qu’avez vous retenus de ce battage médiatique ?

Qu’un crédit immobilier sur 2 été refusé à cause du taux d’usure et qu’il fallait que l’état l’augmente pour que les gens puissent à nouveau emprunter.

Est-ce réellement la solution de tous les maux ? Dans la pratique et pour votre dossier de prêt, pas vraiment. Votre projet est actuel ou imminent et le mois d’octobre, date du prochain taux d’usure est encore loin.

Je rédige cet article en tant que courtier en assurance emprunteur. Cela fait des années que je suis contacté par des personnes en situation de risque aggravé de santé (formulaire de contact) :

A l’origine ceux sont ces emprunteurs malades (surpoids, diabète, vih,…) où anciennement malades qui été la plupart du temps soumis à des problématiques de taux d’usure.

Les surprimes liées au facteurs santé faisaient que les coûts d’assurances emprunteurs étaient plus importants avec à la clé des TAEG qui se rapprochaient dangeureusement du taux d’usure.

J’ai donc une certaine expérience du sujet puisque je débloque ce type de situation depuis plus de 10 années.

Aujourd’hui la problématique de taux d’usure est donc exactement la mêmes c’est-à-dire celle d’un enchaînement de coût à intégrer dans un TAEG qui devient trop élevé, et même supérieur au taux d’usure.

Un seul objectif donc : Trouver le moyen de réduire au maximum ce TAEG pour passer en dessous du taux d’usure du trimestre en cours.

Je vais donc vous présenter un des leviers permettant de baisser son TAEG à savoir la délégation d’assurance de prêt.

Si vous pensez que prendre une délégation d’assurance suffit à baisser le TAEG vous vous trompez.

Le fait de sélectionner votre assurance emprunteur en dehors de la banque n’est qu’un outil pour ensuite avoir les moyens de baisser le TAEG de manière plus importante.

Faisons tout d’abord un rappel pour bien comprendre ce qu’est le taux d’usure et les éléments qui rentre dans un TAEG (taux annuel effectif global)

Le taux d’usure c’est quoi ?

Le taux d’usure c’est un taux fixé par la banque de France tous les trimestres en fonction des taux accordés le trimestre précédent.

On le calcule en majorant d’un tiers la moyenne des taux de prêts accordés le trimestre précédent.

Si la moyenne des taux accordé au deuxième trimestre de l’année était de 2%, pour le troisième trimestre le taux d’usure sera de 2.66% (2*1.33% = 2.66%)

Si le TAEG de votre emprunt dépasse le taux d’usure du trimestre en cours, la banque ne peut pas vous accorder l’emprunt.

A noter que les taux d’usure sont donnés suivant les durées d’emprunt.

Ainsi si vous empruntez sur 12 ans vous ne serez pas soumis au même taux d’usure que si vous empruntez sur 25 ans.

Voici les taux d’usure du troisième trimestre 2022 (juillet / août /septembre) :

	taux d’usure troisième trimestre 2022 (juillet / août / septembre)	taux d’usure quatrième trimestre 2022 (octobre / novembre / décembre)
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans	2,60%	?
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,60%	?
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	2,57%	?

Nous avons donc ici des chiffres fixés par la banque de France et que certains lobyistes souhaitent voir augmenter pour que vous, emprunteur, retrouviez l’accès à l’emprunt.

Nous avons donc des lobbyistes qui demandent à ce que vous puissiez rapidement payer plus cher votre emprunt. Au lieux que les taux d’usure soit revus tous les trimestres ils souhaitent que ceux-ci soit révisé tous les mois.

Si demain les taux d’usure sont augmentés (c’est mathématiquement ce qui va se passer au 1^er octobre 2022 avec les nouveaux chiffres de la banque de France) les banque emboiterons le pas et augmenteront leurs taux de prêt de la même manière. Aujourd’hui elles ne peuvent plus augmenter parce que vous êtes en tant qu’emprunteur d’une manière protégé par le taux d’usure. Elles restent donc en deçà des taux d’usure afin de ne pas bloquer totalement l’accès au crédit immobilier.

Au 1^er octobre lorsque le taux d’usure aura augmenté et que les taux d’emprunt auront augmenté dans les mêmes proportions, vous allez constater que vous aurez à nouveau des problèmes de taux d’usure. La seule chose qui aura changé c’est le coût de votre crédit puisque vous emprunterez plus cher.

Ainsi pour un prêt de 200 000€ sur 25 ans, si votre taux augmente de 0.30% vous paierez 30€ de plus tous les mois sur votre mensualité soit 9000€ d’intérêt en plus.

Quels sont les frais qui rentrent dans le calcul d’un TAEG ?

Le TAEG c’est le taux annuel effectif global de votre emprunt.

Ce qui vous diront que le TAEG représente le coût réel de votre emprunt sont les mêmes qui ne pourront pas vous être d’une grande aide pour contourner une problématique de dépassement de taux d’usure.

Le vrai TAEG il n’y a que vous qui pouvez réellement le calculer (cf : Calculer le véritable TAEG de votre crédit immobilier pour comparer la meilleure offre de crédit)

Le TAEG comprend les frais et coûts obligatoires pour l’octroi de votre prêt immobilier à savoir :

• Le taux du crédit immobilier ;
• Frais de dossier de la banque
• Frais de garantie du crédit. Il s’agit du coût de la caution, du PPD ou de l’hypothèque
• L’assurance emprunteur dans sa partie obligatoire : si vous empruntez en couple et que la banque demande une assurance à 100% par tête (soit 200%) elle ne rentre dans votre TAEG que 100% d’assurance.

C’est sur cette partie où la délégation devient au-delà de son prix un outil pour débloquer les crédit immobilier dont le TAEG est au-dessus de l’usure.

Dans le TAEG ne rentre pas :

• Les Frais de dossier payés au courtier (qu’ils soient intégrés au financement ou payés sur grâce à votre apport ils n’ont pas a être intégré)

La notion d’assurance emprunteur obligatoire et facultative est à maitriser sur le bout des doigts si l’on veut s’attaquer à une problématique de taux d’usure.

En effet la partie obligatoire n’est pas ce que l’on vous indique à l’oral lorsque la banque ou le courtier vous indique qu’il faut s’assurer à 100% par tête (Mme et Mr par exemple)

La partie obligatoire c’est celle qui est indiquée à l’écrit sur la simulation ou l’offre de prêt. A noter que chaque banque présente les choses différemment.

Parfois c’est écrit, parfois pas. Il faut donc connaître par banque les modes de fonctionnement.

Voici par exemple  comment les choses apparaissent sur une simulation du Crédit Agricole:

Ici le cas de Christophe et Géraldine

Vous remarquerez qu’en dessous du tableau de simulation qui reprend les éléments que vous regardez en priorité ou que l’on vus mets en avant (taux, mensualité,…) est indiqué que pour Sébastien l’assurance est obligatoire alors que pour Géraldine elle est facultative.

Il faut y comprendre que les 30084€ de coût d’assurance de Sébastien rentre dans le TAEG alors que les 30084€ de Géraldine n’y rentre pas

Même si Géraldine payait 80000€ d’assurance le TAEG affiché ou estimé resterait à 2.33%.

Si je m’amuse à calculer le TAEG réel de cet emprunt il atteint 2.84%

Alors le TAEG ça représente toujours le vrai coût d’un crédit immobilier ???

Les vendeurs de taux vous l’ont fait croire pendant des années mais aujourd’hui avec un TAEG mis en lumière, ils commencent à voir que cela fait aussi partie de leur métier.

Pour la petite histoire ces 2.84% ont été dans un premier temps réduit à 2.36% grâce à la délégation d’assurance (cf : Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité)

Dans un second temps et avec une approche plus technique ce TAEG de 2.36% est ensuite redescendu à 2.19%

2.84% – 2.19% = 0.65% de TAEG en moins

Comme quoi, lorsque l’on active les bons leviers, on a pas besoin d’en faire appel à Bercy ou à la Banque de France

Alors qu’est ce que la délégation d’assurance ?

La délégation d’assurance emprunteur ou assurance de prêt déléguée c’est le fait de souscrire une assurance externe à la banque.

Son intérêt premier (cf : Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur) est de pouvoir payer moins cher.

Cet écart de coût avec l’assurance groupe de la banque est principalement lié a des modes de calculs de prix qui sont différent

Il y a encore un an ou deux, lorsque les vendeurs de taux vous expliquaient qu’il fallait prendre l’assurance de la banque pour avoir un bon taux de prêt et ensuite la résilier pour faire un gain vous vous indiquions pourquoi en changer :

• 1 – L’assurance de prêt indemnitaire ou forfaitaire.
• 2 – Une prestation IPT en capital ou en mensualité de crédit ?
• 3 – L’absence d’une garantie IPP (invalidité partielle)
•  4 – supprimer une exclusion ou réduire sa surprime

Aujourd’hui il n’est plus question de se demander si on va changer d’assurance emprunteur dans un second temps (après l’obtention du crédit immobilier) ou pas afin d’avoir un bon taux de crédit.

La délégation d’assurance se doit d’être faite en même temps que le crédit comme l’autorise la Loi Largarde de 2010.

En effet c’est au moment de l’édition de l’offre de prêt que la banque fait le calcul du TAEG et accepte ou refuse votre dossier si il y a dépassement de taux d’usure.

Hors nous venons de le voir pour baisser le TAEG il faut un prix d’assurance qui soit bas et donc une délégation d’assurance.

Si la banque ne vous accorde pas la délégation ou que le courtier en prêt vous indique qu’il ne pourra pas l’obtenir vous devez rapidement passer votre chemin et changer d’interlocuteur. En effet dans 3 semaine ou 1 mois on va vous annoncer que le prêt ne peut pas être accordé à cause du taux d’usure qui est dépassé. Vous viendrez ainsi grossir les statistiques de refus de prêt alors que vous auriez pu avoir un accord.

Nous touchons donc ici le point central dans la problématique du taux d’usure du moment.

Si la banque ne respecte pas la Loi Largarde qui vous permet de choisir librement votre assurance emprunteur, vous ne pouvez plus passer en dessous du taux d’usure. Du moins dans une majorité des cas.

Hors il semble plus facile de critiquer le mode de calcul du taux d’usure en s’adressant à la banque de France ou au Ministre de l’économie que de demander à son employeur (pour un conseiller bancaire) ou à son fournisseur (pour un courtier en prêt immobilier) de respecter les lois en vigueur.

La problématique de marge sur l’assurance emprunteur de votre banquier est elle votre priorité en tant qu’emprunteur ?

Je ne pense pas

Alors en tant qu’emprunteur vous préfériez que la Banque de France augmente le taux d’usure ? que l’on sorte l’assurance emprunteur du TAEG pour que l’open bar sur les marges bancaire puissent continuer et même augmenter ?

Ou vous préfériez plus raisonnablement avoir la possibilité de vous assurer à un prix correct et avoir un budget crédit moins élevé ?

Dans le premier cas on change les règles pour que l’industrie du crédit immobilier continue à travailler et c’est vous emprunteur qui payez la note

Dans le second cas on ne change rien (plus simple et plus rapide) et on fait respecter une loi qui vient de fêter son 12 anniversaire et qui en pratique n’est que peu appliqué.

Lorsque j’indique que la délégation d’assurance est un outil c’est tout simplement parce qu’au-delà de son prix on peut activer une série de paramètres complémentaires soit pour baisser encore le prix soit pour rajouter des options de garanties (ex : couverture dos psy demandé ou pas par votre banque  : Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme)

Lorsque pour un prêt de résidence principale la banque va vous demander des garanties DC PTIA IPT ITT (cf : Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications ) il faut savoir que certaines d’entres elles vont demander des options complémentaires. Plus il y a d’option plus c’est cher.

Voici un tableau qui résume par banque les option de garanties souhaitée mais aussi et surtout l’impact tarifaire que cela va avoir sur le prix. Plus le prix monte et plus votre TAEG augmente.

Les exigences minimales de votre banque ou vos souhaits de couverture
exigence de garanties	liste des banques suivant critères exigés sur la couverture d’assurance emprunteur	prix ou surcoût en délégation d’assurance
décès PTIA	TOUTES BANQUES si vous faites un investissement locatif ou si vous êtes retraité (option sénior) couverture jusqu’à 85 ou 90 ans	NS
décès PTIA + IPT ITT avec acceptation de restrictions sur affections dorsales et psychiques	LCL, CREDIT FONCIER, AXA BANQUE, BOURSORAMA, CREDIT Du NORD, ING DIRECT pour un prêt de résidence principale	tarif de base
décès PTIA + IPT ITT sans acceptation de restrictions sur affections dorsales et psychiques	CREDIT AGRICOLE, BANQUE POSTALE, CAISSE D’EPARGNE, BANQUE POPULAIRE, BNP, HELLO BANK, SOCIETE GENERALE (si prêt BFM) pour un prêt de résidence principale	entre +6 et + 15% par rapport au tarif de base
décès PTIA + IPT ITT + IPP avec  acceptations de restrictions sur affections dorsales et psychiques	HSBC ou SOCIETE GENERALE pour un prêt de résidence principale	entre +6 et + 13% par rapport au tarif de base
décès PTIA + IPT ITT + IPP sans acceptations de restrictions sur affections dorsales et psychiques	CIC, CREDIT MUTUEL, CASDEN, FORTUNEO pour un prêt de résidence principale	entre +11 et + 21% par rapport au tarif de base

Voici comment il faut lire le tableau.

Si je fais un prêt chez Boursorama ou au Crédit du Nord, étant donné qu’ils sont dans l’attente d’une couverture de base (sans aucune option) je paierai en moyenne ma délégation d’assurance 11 à 21% moins cher que si je fais mon emprunt chez CIC ou bien à la CASDEN.

Si vous suivez mon raisonnement vous comprenez rapidement qu’en empruntant dans certaine banques vous aller gonfler votre TAEG avec les options de garanties qui devront être rajouter à votre délégation d’assurance.

A contrario vous bénéficierez d’une baisse de TAEG plus importante chez d’autres.

Ça c’est un premier point que j’ai l’habitude de regarder que je suis contacté pour une problématique de taux d’usure.

Voici encore une liste de point qui grâce à la délégation d’assurance peuvent vous aider à baisser votre TAEG :

• La réduction de durée d’emprunt : avec une délégation d’assurance plus la durée du prêt est courte plus le taux d’assurance est bas. Attention bien entendu à ne pas dépasser les 33% d’endettement ;
• L’utilisation de la réduction couple. Elle existe chez certains assureurs
• L’optimisation de tarification du couple c’est-à-dire prendre un contrat d’assurance dans une compagnie pour le conjoint 1 et le second contrat dans une autre pour l’autre conjoint suivant les écarts d’âge ou de risque professionnel qu’il peut exister.

Bref, comme vous le constatez, le sujet est plus complexe qu’il n’y paraît. Il ne suffit pas d’obtenir une délégation d’assurance emprunteur pour passer sous le taux d’usure. On peut aller beaucoup plus loin dans l’optimisation du TAEG ! (et c’est mon métier de courtier en assurance emprunteur de vous accompagner)

Aujourd’hui en tant qu’emprunteur vous avez une grande chance. Vous avez le choix. Celui de vos interlocuteurs. Il est donc important d’anticiper en testant vos interlocuteurs bancaires (banquier ou courtier). Le test il est simple.

Premièrement vous leur demander si votre délégation d’assurance va être acceptée par la banque (ou si elle le sera si le taux d’usure est dépassé) ? Si la réponse est NON, ne perdez pas de temps. CHANGEZ !

Deuxièmement il faut trouver un interlocuteur maitrisant le sujet de l’assurance emprunteur. Le comparatif de prix entre les contrats, tout le monde sait faire. Il suffit de rentrer 3 données dans une machine qui fait les devis. Tout comme vous, clients, nous avons accès à des comparateurs d’assurance de prêt.

A suivre.